Les prix des appartements à Hanoï augmentent de façon alarmante, dépassant largement les moyens de la plupart des ménages à revenus moyens et faibles. - Photo : N.TRAN
Selon le ministère de la Construction , les prix actuels des logements sont composés du coût du terrain, des coûts de construction, des intérêts d'emprunt, des bénéfices commerciaux, des taxes et des frais d'agence...
Pour maîtriser les prix du logement, certains experts recommandent des solutions telles que l'ajustement des prix fonciers, le calcul des taxes, des frais et des taux d'intérêt appropriés pour les prêts aux projets, tout en contrôlant les prix des matières premières, en équilibrant l'offre et la demande et en prévenant la spéculation immobilière.
Le prix des appartements de gamme moyenne est également de 100 millions de VND/m².
Selon le ministère de la Construction, au deuxième trimestre de cette année, les prix de vente de certains programmes immobiliers d'appartements à Hanoï ont connu une hausse significative. Plus précisément, les prix ont augmenté de 33 % à Royal City, de 33 % à The Pride, de 32 % à My Dinh Song Da - Sudico et de 28 % à Vinhomes West Point. Dans certains quartiers plus anciens comme Trung Hoa - Nhan Chinh, les prix ont également progressé de 25 %, tandis que les logements de relogement à Nam Trung Yen ont enregistré une augmentation de 20 %.
Le prix de vente moyen des appartements en mai 2024 a augmenté de manière significative par rapport à fin 2023. Plus précisément, Udic Westlake était affiché à 56,7 millions de VND/m², D'El Dorado à 85,3 millions de VND/m², HDI Tower à 160,1 millions de VND/m², Feliz Homes à 53,9 millions de VND/m² et GoldSeason à 63,8 millions de VND/m².
Le ministère de la Construction a noté qu'auparavant, les appartements de gamme moyenne avaient des prix demandés et des prix de transaction allant de 50 à 70 millions de VND/m2, mais qu'actuellement, les prix de transaction ont augmenté pour atteindre 70 à 100 millions de VND/m2.
Par exemple, le projet Noble Crystal Tay Ho affiche un prix de vente d'environ 187 millions de VND/m², tandis que celui de Mandarin Garden se situe entre 80 et 105 millions de VND/m². À noter que, dans le projet The Grand, rue Hai Ba Trung, dans le district de Hoan Kiem, certains appartements sont proposés à près d'un milliard de VND/m².
À Hô Chi Minh-Ville, au cours du deuxième trimestre 2024, le segment des appartements de milieu de gamme a connu une hausse de 2 %, tandis que le segment haut de gamme a progressé de 5 % par rapport à la même période en 2023. La rareté de l'offre neuve a également fait grimper les prix de vente des appartements d'occasion à Hô Chi Minh-Ville.
Plus précisément, le projet d'appartements City Garden affiche un prix moyen demandé de 85 millions de VND/m², soit une hausse de 18 % ; les projets Antonia (7e arrondissement) et Masteri Thao Dien (ville de Thu Duc) ont quant à eux enregistré des augmentations respectives de 11 % et 10 %. À la fin du deuxième trimestre, le prix moyen des appartements à Hô Chi Minh-Ville avait progressé d'environ 6 % par rapport à fin 2023.
Plusieurs projets d'appartements à Hô Chi Minh-Ville ont connu des hausses de prix significatives, comme Cantavil An Phu, dont le prix a augmenté de 22,6 % pour atteindre 54,5 millions de VND/m² ; Zenity (district 1), dont le prix a augmenté de 18,2 % pour atteindre 101,4 millions de VND/m² ; Green View (district 7), dont le prix a augmenté de 25,1 % pour atteindre 53,9 millions de VND/m² ; et The Panorama (district 7), dont le prix a augmenté de 15,5 % pour atteindre 69,6 millions de VND/m².
Qu'est-ce qui a provoqué ces prix exceptionnellement élevés ?
Des études et évaluations récentes du ministère de la Construction montrent que les taxes foncières sont relativement élevées par rapport au prix de vente au mètre carré des logements. Dans le projet immobilier de GP Invest à Hanoï, elles s'élèvent à environ 15 millions de VND/36,35 millions de VND, soit 41,5 % du prix de vente ; dans un projet de copropriété à Hai Phong, elles sont de 6,67 millions de VND/34,54 millions de VND, soit 19,3 % du prix de vente ; et dans un projet de logements de faible hauteur également à Hai Phong, elles atteignent 60,14 millions de VND/156,83 millions de VND.
De même, dans le quartier de Dong Tang Long, à Thu Duc (Hô-Chi-Minh-Ville), les frais d'utilisation du terrain s'élèvent à 2,34 millions/8,84 millions de VND. Dans le projet de villas du quartier de Chanh My, dans la province de Binh Duong, ces frais représentent 16,3 % du prix de vente.
Selon le ministère de la Construction, si les prix fonciers de 2024 sont appliqués, les redevances d'utilisation du sol pour les projets immobiliers continueront d'augmenter fortement. Concrètement, ces redevances atteindront 60 % du prix de vente des projets de GP Invest, environ 60 à 65 % pour le quartier urbain de Dong Tang Long à Thu Duc, et 50 % pour le projet de villas Chanh My.
Le ministère de la Construction estime que l'application du nouveau barème foncier, plus fidèle aux prix du marché, entraînera une hausse moyenne de 15 à 20 % des prix de l'immobilier par rapport à la période précédente. Concrètement, le coût d'investissement par mètre carré pour la construction d'un logement dans le cadre du projet GP Invest (Hanoï) s'élève à 5,1 millions de VND/36,3 millions de VND, soit environ 14,1 % du prix de vente. Pour les appartements à Hai Phong, ce coût est de 15,7 millions de VND/34,5 millions de VND, soit environ 45,5 % du prix de vente. Enfin, pour les maisons individuelles à Hai Phong, il est de 31,2 millions de VND/156,8 millions de VND, soit 20,53 % du prix de vente.
Par ailleurs, bien que chaque projet diffère en termes d'échelle et de produit, les coûts d'investissement pour les projets de logement sont restés relativement stables ou n'ont fluctué que légèrement ces derniers temps en raison de l'augmentation des coûts liés à la sécurité incendie, a déclaré le ministère de la Construction.
Concernant le coût des emprunts pour les projets de logements, selon le ministère, si ces projets empruntent entre 30 et 70 % du capital d'investissement total auprès de sources commerciales, les charges d'intérêts représenteront environ 3 à 5 % du coût total de l'investissement. Par ailleurs, les frais de vente habituels pour les projets de logements commerciaux se situent entre 3 et 7 % du prix du bien, certains projets pouvant même atteindre 15 % de ce prix.
Le dernier élément qui compose les prix actuels des logements est le coût des taxes, des bénéfices et des frais de gestion pour le propriétaire du projet, qui varient de 10 à 20 % pour les immeubles de grande hauteur et de 20 à 30 % pour les immeubles de faible hauteur.
Source : Ministère de la Construction - Graphisme : T. ĐẠT
Comment faire baisser les prix de l'immobilier ?
Se basant sur tous les coûts et leurs proportions qui composent le prix de vente des maisons, comme mentionné ci-dessus, M. Nguyen Chi Thanh, vice-président de l'Association des courtiers immobiliers, a déclaré dans une interview accordée au journal Tuoi Tre que les prix actuels des terrains sont très élevés par rapport aux revenus des gens, et que les agences de gestion doivent donc ajuster les prix des terrains pour qu'ils correspondent à la réalité.
« Le principe de la fixation des prix fonciers selon le marché convient aux zones urbaines bien établies, avec des paramètres de transaction clairement définis, comme le district 1 et la ville de Thu Duc (Hô-Chi-Minh-Ville), ainsi que les districts de Hoan Kiem, Ba Dinh et Dong Da (Hanoï). Cependant, dans les zones sous-développées, si nous n'ajustons pas les prix fonciers pour inciter au développement, cela sera très dangereux », a déclaré M. Thanh.
M. Thanh a cité l'exemple de la Chine, où les entreprises de construction bâtissent de nombreux logements à des prix élevés (en partie à cause du coût important du foncier), ce qui les rend invendables. Lorsque ces entreprises rencontrent des difficultés, le gouvernement est impuissant à les secourir. En fin de compte, c'est l'acheteur qui prend la décision finale.
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, la structure des coûts fonciers d'un projet de logement comprend les frais d'utilisation du terrain et les coûts de déblaiement, qui représentent un montant important en fonction de la densité de construction de chaque projet.
Du point de vue d'une société d'investissement immobilier, M. Nguyen Quoc Khanh, président de DTJ Investment and Distribution Joint Stock Company, a souligné que le facteur le plus important pour les entreprises investissant dans des projets immobiliers est aujourd'hui le temps. Réduire les délais d'exécution des procédures liées aux projets immobiliers grâce à une réglementation claire permettra aux entreprises de diminuer leurs coûts de mise en conformité et, par conséquent, de faire baisser les prix des logements.
Selon M. Thanh, le développement du marché immobilier devrait viser la stabilité et l'amélioration de la qualité de vie. Une marge bénéficiaire de 10 à 20 % du prix de vente pour les promoteurs immobiliers est considérée comme normale, mais il convient de vérifier si cette affirmation est fondée. En effet, certains projets immobiliers de grande envergure, construits sur des terrains vierges, attirent les acheteurs et les profits des promoteurs sont souvent bien supérieurs aux chiffres publiés par les services statistiques.
De nombreux experts immobiliers estiment également que, pour équilibrer l'offre et la demande actuelles de logements, il est nécessaire d'accroître l'offre de logements abordables. Cette offre dépend largement de l'implication des ministères, des services et des collectivités locales. Par ailleurs, un changement de mentalité s'impose : il faut abandonner l'exploitation excessive des terres et privilégier la maîtrise des prix fonciers afin de les rendre accessibles à la majorité de la population. Face aux prix élevés actuels du foncier, de nombreuses entreprises hésiteront à investir dans des projets, ce qui compliquera l'augmentation de l'offre de logements à l'avenir.
Pour faire baisser les prix actuels du logement, M. Le Hoang Chau estime que les six mesures suivantes doivent être prises :
1. Réduire les coûts fonciers.
2. Réduire les taxes et frais connexes.
3. Réduire les frais d'intérêts.
4. Maintenir des coûts stables pour les matières premières du projet, y compris le carburant et l'électricité.
5. Comment pouvons-nous simplifier le processus d'approbation des projets de logement, et ainsi réduire les coûts de mise en conformité ?
6. Combattre la spéculation immobilière et la création délibérée de niveaux de prix artificiels à des fins lucratives, augmenter le montant de l'acompte pour les ventes aux enchères de terrains à 20 % et sanctionner lourdement ceux qui perdent leur acompte après avoir remporté l'enchère.
Il existe également des raisons liées à la spéculation et à la création de prix artificiels.
Le ministère de la Construction a également affirmé que les prix élevés des logements sont en partie dus au fait que certains promoteurs immobiliers profitent de la rareté des biens sur le marché pour proposer des propriétés à des prix exorbitants. Des groupes spéculatifs, des investisseurs et des particuliers exerçant des activités de courtage perturbent le marché afin de « faire grimper les prix et de créer des prix artificiels ».
En règle générale, les promoteurs immobiliers allouent environ 3 % du prix du logement aux agences immobilières ou aux courtiers, mais ces derniers ajustent souvent le prix en fonction des conditions du marché lors des transactions avec les clients. Cette différence n'est pas fixe et peut représenter 5 %, 10 % ou même 20 % du prix du logement.
Par exemple, un projet de logements de faible hauteur à Hung Yen, avec un prix de vente de 7 à 8 milliards de VND/unité, aurait une prime moyenne d'environ 750 millions de VND, mais lorsque le marché se calme, la prime ne serait que de 250 millions de VND/unité.
Projet immobilier en construction dans le 7e arrondissement d'Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : QUANG DINH
Pénurie de logements, flambée des prix, faible volume de transactions.
La flambée des prix de l'immobilier à Hanoï depuis le début de l'année soulève de nombreuses questions quant aux politiques actuelles de développement du logement. Les prix de l'immobilier augmentent sans cesse, trimestre après trimestre, atteignant des sommets vertigineux, bien supérieurs à ceux de l'année dernière, tandis que le nombre de transactions sur le marché diminue. Parallèlement, l'offre de logements reste insuffisante, les logements abordables se raréfiant et l'offre de logements sociaux et de logements à loyer modéré étant minimale, voire inexistante à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville. Face à de tels prix, la majorité des personnes à revenus moyens et faibles, qui ont un réel besoin de se loger, ne peuvent se permettre d'acheter un logement.
Compte tenu des signes inhabituels observés sur le marché immobilier, le Premier ministre tiendra prochainement une réunion avec les entreprises et les sociétés du secteur immobilier afin de discuter des solutions à apporter aux problèmes du marché.
D'après un rapport analysant la structure des coûts, les prix de vente et les causes de la hausse des prix de l'immobilier, récemment remis par le ministère de la Construction au gouvernement (18 septembre), l'offre de logements à l'échelle nationale connaît une forte baisse. Au deuxième trimestre 2024, seuls 9 projets immobiliers ont été achevés, représentant environ 6 000 appartements, maisons individuelles et maisons de ville. Sur l'ensemble du premier semestre, ce chiffre n'atteint que 9 000 logements environ. Le nombre de nouveaux permis de construire délivrés s'élève à seulement 20 000 unités.
La pénurie de logements et de terrains à Hanoï depuis fin 2023 a fait exploser les prix de l'immobilier. Plusieurs programmes d'appartements haut de gamme dans le quartier du Lac de l'Ouest affichaient des prix de lancement supérieurs à 100 millions de VND/m². Parallèlement, le complexe immobilier de grande envergure Vinhomes Co Loa proposait, dès son lancement, des maisons de ville à plus de 300 millions de VND/m². À noter également que les terrains mis aux enchères dans les zones rurales des districts périurbains de Hanoï, tels que Hoai Duc, Thanh Oai et Phuc Tho, situés à 30-40 km du centre-ville, ont vu leur prix dépasser les 100 millions de VND/m².
Le ministère de la Construction identifie les causes et les solutions pour réduire les prix du logement.
4 raisons expliquant la hausse des prix de l'immobilier :
1. Le coût des terrains a augmenté conformément à la nouvelle liste des prix fonciers, et les ventes aux enchères de terrains se déroulent à des prix bien supérieurs au prix de départ, ce qui fait monter le niveau général des prix fonciers.
2. Le phénomène de « création de prix artificiels et d’inflation des prix » par les spéculateurs et les personnes travaillant comme courtiers immobiliers.
3. Il existe une pénurie de biens immobiliers et de logements pour répondre aux besoins de la majorité des personnes à revenus moyens et faibles.
4. Les récentes fluctuations économiques liées aux marchés boursiers, obligataires et aurifères ont entraîné un fort afflux de capitaux vers l'immobilier, considéré comme une valeur refuge.
6 solutions pour faire baisser les prix de l'immobilier :
1. Supprimer les obstacles procéduraux et juridiques, accroître l’offre du marché et promouvoir un développement sûr et durable du marché.
2. Améliorer les procédures de vente aux enchères de terrains, affiner la réglementation des ventes aux enchères de terrains en augmentant les montants des dépôts, en fixant des prix de départ réalistes, en raccourcissant le délai de paiement des offres gagnantes et en limitant les enchères spéculatives.
3. Rechercher et proposer des politiques fiscales pour les propriétaires de plusieurs maisons et terrains afin de freiner la spéculation.
4. Il existe des solutions et des mesures pour atténuer les impacts négatifs de la publication de la nouvelle liste des prix fonciers en vertu de la loi foncière de 2024.
5. Mettre à l'essai un modèle de centre de transactions immobilières et de droits d'utilisation des terres géré par l'État.
6. Renforcer l’inspection et la supervision des ventes aux enchères de droits d’utilisation des sols, des appels d’offres pour les projets d’utilisation des sols et de la gestion efficace des entreprises de services immobiliers, des bourses immobilières et des activités de courtage.
Logements sociaux dans les pays voisins
Selon le quotidien thaïlandais The Nation , début avril, Narit Therdsteerasukdi, secrétaire général du Conseil des investissements de Thaïlande (BOI), a déclaré que des incitations fiscales en matière de logement avaient été approuvées par le Conseil le 15 mars. Ces incitations font partie de la troisième phase d'un projet de la Banque du logement de Thaïlande (GHB) visant à octroyer des prêts aux personnes à faibles revenus pour l'acquisition de maisons individuelles et d'appartements.
Actuellement, le programme de subvention fiscale ne s'applique qu'aux maisons individuelles d'une superficie minimale de 70 m² et aux appartements d'une superficie minimale de 24 m². Selon M. Therdsteerasukdi, le BOI soutient des projets de logements pour les travailleurs à faibles revenus depuis 1993. Plus précisément, le BOI a participé à la construction de 44 immeubles d'appartements, soit 34 900 unités, à Bangkok et dans les provinces de Nonthaburi, Samut Prakan, Pathum Thani, Nakhon Pathom et Chonburi.
Le gouvernement malaisien a annoncé le 17 septembre le lancement d'au moins 23 nouveaux projets de logements abordables dans le cadre du Programme de logement populaire (PPR), selon l'agence de presse Bernama. Le vice-ministre malaisien du Logement et des Collectivités locales (KPKT), Datuk Aiman Athirah Sabu, a déclaré qu'en septembre 2024, le gouvernement avait achevé 166 projets de logements abordables, offrant 104 081 appartements aux travailleurs à faibles revenus, et que la construction de 16 autres projets était en cours.
Les logements du projet PPR sont proposés à des prix allant de 45 000 à 60 000 ringgits (de 10 700 à plus de 14 000 USD) l’unité. Les projets futurs intégreront de nouveaux équipements, améliorant ainsi la qualité de vie des résidents.
Source : https://tuoitre.vn/chi-phi-nao-khien-gia-nha-cao-bat-thuong-20240923083409462.htm
![[Image] Conférence nationale résumant une année de fonctionnement du modèle organisationnel global du système politique, le modèle de gouvernement à trois niveaux.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2026/07/01/1782882811691_ndo_br_1-jpg.webp)
