Bloqué avec ce terrain.
Après avoir possédé pendant deux ans un terrain d'angle dans un quartier résidentiel proche d'une zone industrielle de Binh Duong (aujourd'hui Hô-Chi-Minh-Ville), M. Thanh (quartier de Cat Lai, Hô-Chi-Minh-Ville) n'a pas réussi à le vendre malgré de nombreuses tentatives. En 2024, il avait dépensé plus de 7 milliards de dongs pour acquérir ce terrain, espérant qu'une fois la zone industrielle développée, les prix des terrains augmenteraient fortement, à l'instar des précédentes flambées des prix observées sur le marché.
Cependant, les prix sont restés quasiment inchangés et la liquidité est très faible. Ce qu'il regrette le plus, c'est que, durant la même période, de nombreux projets immobiliers ont vu leur prix augmenter d'au moins 30 à 40 %, tandis que d'autres placements, comme les actions, ont également connu des hausses de prix significatives.
Une situation similaire s'est produite avec M. Hung (quartier de Binh Trung, Hô Chi Minh-Ville). En 2024, il a retiré la totalité de son compte-titres pour acquérir deux parcelles de terrain d'une valeur de près de 2 milliards de dongs dans la zone de Dau Tieng (anciennement province de Binh Duong), qui devait bénéficier du plan d'aménagement en zone industrielle et résidentielle.
Cependant, après deux ans, les prix des terrains sont restés quasiment inchangés et les transferts sont devenus difficiles. Rétrospectivement, il estime que s'il avait conservé ses actions ou investi dans des appartements, le rendement de son placement aurait été bien plus avantageux.
Le marché foncier est atone (Photo : KC).
Les informations ci-dessus reflètent en partie l'évolution actuelle du marché foncier. Les données de Batdongsan.com.vn, publiées en mai, montrent que l'intérêt pour les terrains à bâtir a diminué de 40 % à l'échelle nationale par rapport à la même période l'an dernier, soit la baisse la plus marquée parmi tous les types de biens immobiliers. À Hanoï seulement, cette baisse atteint 55 %, tandis que dans l'ancienne région d'Hô-Chi-Minh-Ville, elle est de 16 %.
Cette unité a noté qu'à Hanoï, la demande de terrains est dispersée dans de nombreuses zones, tandis qu'à Hô Chi Minh-Ville, elle est principalement concentrée dans quelques zones telles que le district 9, la ville de Thu Duc , Cu Chi et l'ancien district 2. Les prix de vente montrent encore une tendance à la hausse dans certaines zones, mais principalement concentrée dans la région centrale.
L'expert Ngo Thanh Huan a cité des données d'enquête montrant que de nombreuses zones qui étaient autrefois des « points chauds » pour l'investissement foncier et agricole , telles que Binh Phuoc, Bao Loc, Hoa Binh et Thai Nguyen, n'ont pas encore retrouvé les prix records de 2022. Parallèlement, certaines autres localités ont enregistré des hausses de prix significatives, reflétant la différenciation de plus en plus nette des flux de capitaux sur le marché.
Selon M. Huan, en période de croissance rapide du marché, de nombreux investisseurs fondent principalement leurs investissements sur des attentes concernant l'aménagement urbain ou les projets d'infrastructure, plutôt que de prendre en compte des facteurs fondamentaux tels que la taille de la population, le potentiel de création d'emplois ou la valeur exploitable réelle du bien immobilier.
La simple publication d'informations sur l'urbanisme peut entraîner une flambée des prix fonciers dans de nombreuses régions en peu de temps. Phu My (Ba Ria - Vung Tau), Duc Trong, Bao Loc, Phan Thiet, Binh Phuoc, ainsi que des localités du nord comme Hoa Binh, Bac Giang et Bac Ninh ont toutes connu de telles hausses de prix.
les flux de trésorerie
Cependant, l'expert Ngo Thanh Huan estime que depuis le repli du marché fin 2022, la situation a considérablement évolué. La liquidité des terrains situés en périphérie des villes et à faible densité de population a chuté de plus de 80 %, tandis que les appartements et autres biens immobiliers à fort potentiel de rentabilité ont connu une reprise beaucoup plus rapide, tant au niveau des transactions que des prix de vente, en l'espace d'un an environ. À ce jour, de nombreuses zones où les prix des terrains avaient précédemment augmenté, principalement en raison de la spéculation, n'ont pas encore retrouvé leurs niveaux antérieurs.
D'après M. Huan, il s'agit du signal le plus significatif du marché immobilier actuel, qui déterminera les tendances futures. L'argent ne disparaît pas ; au contraire, il se dirige vers des actifs de qualité générant des flux de trésorerie, dotés d'infrastructures, d'un cadre juridique transparent et d'une réelle valeur d'utilité.
Partageant le même point de vue, l'expert Tran Quang Trung estime que la période allant jusqu'à la fin de l'année, et surtout l'année prochaine, sera un moment où les investisseurs devront restructurer de manière proactive leurs portefeuilles immobiliers, au lieu de continuer à investir en se basant sur un effet de troupeau ou sur leurs émotions comme lors des cycles précédents.
Selon lui, la première chose à faire est de passer en revue l'ensemble du portefeuille afin d'évaluer quels actifs doivent être conservés, quels actifs doivent être priorisés pour un ajout et quel sera le principal investissement de la stratégie pour les 5 à 10 prochaines années.
M. Trung a souligné que, dans le contexte actuel, la liquidité est tout aussi importante, voire plus, que les rendements attendus. Par conséquent, les investisseurs doivent anticiper les tendances du marché et l'évolution de la demande des acheteurs afin de déterminer quel segment dominera le prochain cycle.
D'après l'expert, contrairement aux périodes précédentes, les orientations de planification, le développement des infrastructures et l'expansion urbaine sont aujourd'hui plus clairs, et les informations relatives à la planification sont accessibles au public et en toute transparence. Par conséquent, plutôt que de se laisser guider par la flambée des prix fonciers, les investisseurs devraient fonder leurs choix d'investissement à long terme sur la planification.
Il a fait valoir que les stratégies qui avaient autrefois généré des profits importants, comme le lotissement de terrains à vendre ou les investissements basés sur les tendances locales, ne seraient plus adaptées au nouveau contexte.
Pour sélectionner des biens immobiliers à valeur durable, les investisseurs doivent privilégier des facteurs fondamentaux tels que la taille de la population, le rythme de développement des infrastructures, le potentiel de création d'emplois et les commodités. Les zones dotées de lignes de métro, d'écoles, d'hôpitaux, de centres commerciaux et d'autres projets d'infrastructures clés présenteront un potentiel d'appréciation des prix à long terme supérieur à celui des zones dont la valeur repose uniquement sur des prévisions issues des informations de planification.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm
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