Le 10 décembre, le magazine électronique immobilier vietnamien (Reatimes) et l'Institut vietnamien de recherche immobilière (VIRES) ont organisé conjointement le séminaire « Marché des appartements à Hanoï : quelles sont les options de vie et d'investissement durables ? »
Le 10 décembre, le magazine électronique immobilier vietnamien (Reatimes) et l'Institut vietnamien de recherche immobilière (VIRES) ont organisé conjointement le séminaire « Marché des appartements à Hanoï : quelles sont les options de vie et d'investissement durables ? »
La demande augmente et les prix s'envolent sans que rien ne semble pouvoir les arrêter.
D'après un rapport de l'Association vietnamienne de l'immobilier, le marché immobilier d'Hanoï a enregistré plus de 13 000 nouveaux logements au cours des neuf premiers mois de 2024, soit une hausse d'environ 25 % par rapport à l'offre totale de l'année 2023. Ce chiffre témoigne d'une forte augmentation de l'offre de biens immobiliers. Parmi ces nouveaux logements, 87 % sont des immeubles de grande hauteur, principalement issus de projets haut de gamme et de luxe d'investisseurs majeurs, concentrés dans l'est et l'ouest de la ville.
Il est à noter que le segment des appartements abordables est totalement absent du marché, tandis que les appartements de gamme moyenne se font de plus en plus rares. Les nouveaux programmes immobiliers lancés à la fin du troisième trimestre affichent tous des prix de départ de 60 millions de VND/m² ou plus, ce qui rend l'accès au logement plus difficile pour les ménages à revenus moyens.
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| Séminaire « Marché des appartements à Hanoï : quelles sont les options de vie et d'investissement durables ? » |
Du côté de la demande, le marché immobilier d'Hanoï a poursuivi sa progression au cours des neuf premiers mois de 2024, tant pour le logement résidentiel que pour l'investissement. Malgré une amélioration de l'offre neuve par rapport à l'année précédente, celle-ci est restée insuffisante pour satisfaire la forte demande. Par ailleurs, les prix du neuf sont demeurés élevés et ne devraient pas baisser significativement, incitant les acquéreurs à anticiper leurs projets immobiliers, notamment face aux craintes d'une poursuite de la hausse des prix.
Au cours des neuf premiers mois de 2024, le marché immobilier a enregistré environ 11 100 transactions conclues, portant le taux d’absorption de l’offre neuve à un impressionnant 83 %. Le segment des appartements est resté le plus dynamique, représentant 95 % du total des transactions. À noter que les nouveaux projets lancés par les grands promoteurs ont affiché un taux d’absorption de 90 % dès leur lancement officiel.
Bien que moins répandus que les appartements, les immeubles de faible hauteur affichent tout de même des taux d'absorption positifs dès leur lancement, témoignant d'un fort intérêt des acheteurs. Cependant, l'offre dans ce segment est limitée, ce qui engendre une concurrence intense entre les investisseurs.
Au troisième trimestre 2024, l'indice des prix des appartements à Hanoï a augmenté de 64 % par rapport au deuxième trimestre 2019, soit le double de la hausse enregistrée à Hô Chi Minh-Ville. Le prix de vente moyen des logements neufs s'est établi à près de 60 millions de VND/m².
« Les prix sur le marché primaire continuent d'augmenter et ne montrent aucun signe de ralentissement car, même si l'offre s'est améliorée, il reste très difficile de satisfaire la demande, la plupart des nouvelles constructions étant réalisées selon des normes élevées, ce qui entraîne une augmentation des coûts d'investissement, notamment des coûts fonciers. »
En outre, les prix élevés du marché primaire, associés à une pénurie d'offre persistante par rapport à la demande, maintiennent les prix des appartements sur le marché secondaire à un niveau élevé malgré une stabilisation progressive de la liquidité après une période de croissance rapide, selon le Dr Nguyen Van Dinh, vice-président de l'Association vietnamienne de l'immobilier et président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers.
Les prix continueront d'augmenter, mais se stabiliseront.
Lors du séminaire, de nombreux experts ont prédit que les prix des appartements à Hanoï continueraient d'augmenter. Selon une étude de l'Association vietnamienne de l'immobilier , entre 2000 et 2010, les prix des appartements à Hanoï oscillaient entre 10 et 20 millions de VND/m² ; entre 2010 et 2020, ils se situaient entre 20 et 50 millions de VND/m² ; et depuis 2020, ils ont connu une hausse significative, atteignant entre 50 et plus de 100 millions de VND/m² selon les quartiers.
D'après M. Ngo Huu Truong, directeur général adjoint du groupe Hung Thinh à Hanoï, le prix des appartements à usage réel (pour y habiter ou les louer) a fortement augmenté ces dernières années. Dans des quartiers comme Dong Anh et Hoai Duc, pourtant situés en périphérie, le prix au mètre carré est passé de 30-40 millions de VND à 70-80 millions de VND.
Les principaux facteurs à l'origine de la hausse des prix de l'immobilier sont les suivants : les nouveaux tarifs fonciers qui font grimper les prix ; l'augmentation du coût des matériaux de construction ; et la modernisation des équipements par les promoteurs pour répondre à la demande des acheteurs.
« Selon moi, les prix de l'immobilier au Vietnam devraient continuer d'augmenter, mais le rythme de cette hausse pourrait ralentir en raison de signes de stagnation du pouvoir d'achat. Parmi les raisons, on peut citer : une offre neuve limitée, due à la nécessité de davantage de temps pour lever les obstacles juridiques, et des prix neufs élevés qui augmentent les coûts de transaction et d'investissement », a commenté M. Truong.
D'après l'analyse de M. Truong, la hausse des prix de l'immobilier s'explique principalement par trois raisons. Premièrement, la longueur des procédures juridiques : au Vietnam, l'obtention des autorisations pour un projet immobilier prend souvent beaucoup de temps, de l'acquisition du terrain à la finalisation des formalités. Ce délai augmente les coûts d'investissement et, par conséquent, les prix de l'immobilier.
Deuxièmement, la réglementation en vigueur impose aux ventes aux enchères de terrains de respecter les prix du marché. Il en résulte des coûts de production plus élevés pour les projets, ce qui entraîne une hausse des prix de l'immobilier.
Troisièmement, il y a l'impact de l'inflation et des taux de change. Bien que l'inflation soit bien maîtrisée au Vietnam, l'appréciation de l'or et du dollar américain par rapport au dong vietnamien a exercé une pression à la hausse sur les prix de l'immobilier, car de nombreux investisseurs utilisent ces actifs comme base pour constituer un patrimoine.
« Par conséquent, je pense qu'il sera très difficile de faire baisser les prix de l'immobilier dans la période à venir », a déclaré M. Truong.
Le professeur agrégé Dinh Trong Thinh prévoit que 2024 sera une année de forte hausse des prix sur le marché immobilier hanoïen. Selon les études de marché de différents organismes, le prix moyen des appartements est passé de 40 millions de VND/m² en 2022 à plus de 70 millions de VND/m² à la fin du troisième trimestre 2024. On ne trouve plus aucun projet immobilier à moins de 60 millions de VND/m², et de nombreux projets de milieu de gamme affichent même des prix supérieurs à 100 millions de VND/m². Les prix des appartements ont augmenté aussi bien sur le marché du neuf que sur celui de l'occasion, y compris pour les programmes immobiliers plus anciens. En période de forte demande, les prix ont même augmenté quotidiennement ou hebdomadairement. Malgré ces prix élevés, le marché reste dynamique et les acheteurs sont toujours présents.
D'un point de vue positif, cela témoigne d'un climat de marché étonnamment favorable à Hanoï. La demande latente de biens immobiliers, tant résidentiels qu'investissement, a enfin explosé, alimentée par un regain de confiance chez les acheteurs et les investisseurs. Cette forte hausse de la demande, conjuguée à une offre toujours insuffisante, a entraîné une augmentation des prix.
« D’après nos estimations, les prix des appartements ne devraient pas baisser dans un avenir proche. Toutefois, la tendance à la hausse s’est quelque peu ralentie, se stabilisant et ne connaissant plus la flambée des prix observée ces derniers mois », a commenté M. Thinh.
D'après M. Thinh, l' offre primaire a augmenté et la pénurie s'est quelque peu atténuée, principalement sur les segments haut de gamme et de luxe, avec des prix supérieurs à 100 millions de VND/m². Cependant, l'observation du marché et la synthèse des rapports montrent que la nouvelle offre est rapidement absorbée. Les prix les plus abordables se situent actuellement entre 60 et 70 millions de VND/m², et proviennent de projets récemment relancés dans des zones auparavant moins connues.
En conséquence, les fonds des acheteurs auront tendance à se déplacer des zones où les prix sont élevés vers des zones et des projets offrant des prix plus compétitifs et un plus grand potentiel de croissance.
Source : https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html
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