De nombreux projets de logements et d'appartements poussent comme des champignons autour du périphérique 3 - Photo : QUANG DINH
L'adage « Là où l'on construit des routes, les maisons poussent comme des champignons » n'a rien de nouveau, mais l'ampleur et la rapidité de cette tendance ces derniers temps témoignent du rôle prépondérant de plus en plus évident des infrastructures de transport sur le marché du logement urbain. L'augmentation du nombre de projets s'accompagne de l'émergence de vastes zones urbaines, souvent situées aux carrefours stratégiques des rocades et des axes radiaux.
Immeubles d'appartements « suivant » le périphérique.
Les observations à Hô Chi Minh-Ville révèlent une forte concentration du développement dans l'est de la ville et ses villes satellites. De grands projets tels que Vinhomes Grand Park, The Global City et Van Phuc City sont tous situés dans la zone d'influence directe des rocades 2 et 3, ainsi que des axes routiers interrégionaux.
M. Truong Dac Nguyen, directeur des investissements de Blue Horizon Asset Management Company, a également confirmé qu'à Hanoï , des projets tels que Vinhomes Ocean Park, Ecopark et Vinhomes Smart City sont étroitement liés à la rocade 3 et aux principaux axes routiers, formant de nouveaux pôles de croissance à l'est et à l'ouest.
Les experts immobiliers estiment que la formation de « mégapoles » autour des rocades est de plus en plus évidente, indiquant un passage d'un modèle urbain « monocentrique » à un modèle « multipolaire », où le vieux centre n'est plus la seule destination en matière de logement et d'habitation.
Selon M. Nguyen, le phénomène de « déplacement des habitations vers la périphérie » s’explique par deux facteurs concomitants. Premièrement, le foncier se raréfie dans le centre-ville, et la hausse des coûts liés au foncier, au déblaiement des terrains et à la construction a entraîné une offre de logements neufs extrêmement limitée et des prix de vente bien supérieurs aux moyens de la majorité des ménages.
Deuxièmement, les rocades 3 et 4 à Hanoï et 2 et 3 à Hô Chi Minh-Ville, ainsi que le métro et les ponts fluviaux, ont considérablement réduit les temps de trajet, transformant des zones autrefois considérées comme « éloignées » en lieux de résidence attractifs. Hô Chi Minh-Ville modernise également activement les infrastructures régionales afin de créer des villes satellites et de désengorger le centre-ville.
M. Dinh Minh Tuan, directeur de la région Sud de Batdongsan.com.vn, a constaté que l'expansion urbaine a entraîné des changements significatifs au niveau des prix et de la demande. À Hanoï, alors que les prix des appartements dans les quartiers centraux comme Dong Da et Hai Ba Trung ont augmenté d'environ 70 à 90 % en trois ans, les zones situées le long du périphérique 3, telles que Nam Tu Liem, Gia Lam et Hoai Duc, ont enregistré des hausses de 100 à 150 %.
La demande immobilière est également très concentrée dans ces zones, notamment à Nam Tu Liem et à Ha Dong (anciennement). À Hô Chi Minh-Ville, les prix dans le centre-ville augmentent plus lentement, tandis que les zones d'expansion du centre et l'ancienne ville de Thu Duc ont enregistré des hausses de 23 à 30 % en trois ans. La demande s'est fortement étendue aux zones limitrophes telles que Di An et Thuan An (anciennement Binh Duong).
« Cela montre que les attentes en matière d'infrastructures deviennent un facteur crucial qui influence les prix des logements, surpassant même dans de nombreux cas des facteurs traditionnels tels que la situation centrale ou la densité des commodités existantes », a déclaré M. Tuan.
Planification intégrée pour éviter les « villes endormies »
Le Dr Ngo Viet Nam Son, président de NgoViet Architects & Planners, estime que le développement de logements le long des grands axes de transport, tels que les rocades et les lignes de métro, est une tendance inévitable du processus d'urbanisation. Cependant, selon lui, des risques apparaissent lorsque des investissements dans les infrastructures de transport sont réalisés sans planification intégrée dès le départ.
« Si les zones urbaines ne développent de logements que le long des axes de transport, sans tenir compte simultanément des espaces de travail, des services publics et des infrastructures sociales, de nombreux nouveaux quartiers pourraient se transformer en zones résidentielles monofonctionnelles. Dans ce cas, même avec un espace urbain agrandi, les habitants devront toujours parcourir de longues distances pour se rendre au centre-ville, ce qui exercera une pression inverse sur la circulation et dégradera la qualité de vie », a averti M. Nam Son.
Pour éviter ce scénario, M. Nam Son a suggéré que le développement urbain soit abordé de manière intégrée, englobant les transports, les espaces de vie et l' économie urbaine, un concept souvent mentionné dans le modèle de développement axé sur les transports (TOD).
Par conséquent, les zones entourant le périphérique et le métro doivent être planifiées de manière globale, non seulement comme des zones résidentielles, mais aussi comme des pôles urbains multifonctionnels liés à la vision de développement régional, afin de réduire la pression sur le centre-ville et d'améliorer la durabilité du processus d'urbanisation.
Lors d'une conversation avec nous, un expert immobilier a également averti que de nombreuses zones en périphérie de la ville risquent de reproduire les problèmes du vieux centre-ville : une forte densité de population, tandis que les écoles, les hôpitaux, les espaces publics et les infrastructures sociales n'ont pas bénéficié d'investissements à la hauteur.
« Si elles ne sont pas correctement contrôlées, les nouvelles zones urbaines pourraient devenir des "villes endormies" – où les gens ne reviennent que pour se reposer la nuit, tandis que pendant la journée ils continuent d'affluer vers le centre-ville pour travailler, exerçant ainsi une pression inverse sur la circulation et les infrastructures », a averti cette personne.
Selon cet expert, les grandes villes situées le long du périphérique offrent de nombreuses options, mais elles ne sont pas accessibles à tous. « Sans logements abordables et sociaux, le processus de redistribution de la population risque de ne profiter qu'aux classes moyennes et supérieures, tandis que les personnes à faibles revenus continuent d'être marginalisées », a-t-il déclaré.
Un autre expert immobilier soutient que le développement le long du périphérique est une tendance inévitable de l'urbanisation. Des infrastructures de transport bien conçues peuvent créer de nouveaux espaces de vie, désengorger le centre-ville et améliorer la qualité de vie. Toutefois, le périphérique ne saurait se réduire à un simple outil de stimulation du marché immobilier.
« Plus important encore, cela doit devenir le principe directeur d'une stratégie de développement urbain durable, où le logement, l'emploi, les services publics et les infrastructures sociales sont considérés de manière coordonnée », a-t-il déclaré.
Voici ce qu'il a dit.
Le marché immobilier est en plein essor dans la zone située le long du périphérique 4 (route provinciale 830), bien desservie par le périphérique 3 et l'autoroute Ben Luc - Long Thanh, à l'ouest de Hô Chi Minh-Ville. - Photo : CONG TRIEU
Le logement, l'emploi et les infrastructures sociales doivent être synchronisés.
Le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif du Premier ministre, estime que l'investissement dans les infrastructures, en particulier l'investissement public, restera l'un des principaux moteurs de la croissance économique au cours de la période 2025-2026, compte tenu des incertitudes qui pèsent sur les exportations et la consommation.
Cela explique pourquoi le marché immobilier ne se redresse pas de manière uniforme, mais de façon très différenciée selon le niveau de connectivité des infrastructures. Les centres-villes, où le foncier est rare et les coûts élevés, connaissent une croissance plus lente, tandis que les zones périurbaines en expansion, le long des rocades, des lignes de métro et des axes interrégionaux, attirent rapidement l'offre et les investissements.
Cependant, de nombreux experts mettent en garde contre le risque de décalage, car les prix des logements et le coût de la vie ont tendance à augmenter plus rapidement que les revenus, ce qui représente un défi important pour la capacité des résidents urbains à véritablement se loger si les infrastructures sociales et les politiques de logement ne suivent pas le même rythme.
D'après un expert immobilier, les rocades, les lignes de métro et les infrastructures interrégionales ne se limitent pas aux transports ; elles restructurent aussi directement l'espace urbain. Le développement des villes satellites et l'expansion des zones habitables ne sont durables que s'ils s'accompagnent d'une planification intégrée du logement, de l'emploi et des infrastructures sociales.
Toutefois, si le marché immobilier évolue plus vite que la gouvernance urbaine, le risque de formation de « zones urbaines dormantes », d’aggravation des problèmes de circulation et de creusement des inégalités d’accès au logement est inévitable. « Par conséquent, le périphérique ne se résume pas à la construction de routes, mais vise à concilier croissance économique, besoins en logement et qualité de vie urbaine », a-t-il déclaré.
Les rocades éloignent les immeubles d'habitation du centre-ville.
Les données de Batdongsan.com.vn montrent qu'à Hanoï, le nombre de projets immobiliers d'appartements a été multiplié par environ 2,6, passant de près de 270 projets en 2015 à environ 700 en 2025. De plus, les projets ne sont plus concentrés dans le centre-ville comme auparavant, car le périphérique 3 et d'autres axes routiers et ponts importants enjambant les rivières sont devenus l'épine dorsale du nouveau développement, repoussant les complexes d'appartements plus à l'est et à l'ouest de Hanoï.
Hô-Chi-Minh-Ville a enregistré une augmentation encore plus impressionnante, d'environ 3,2 fois, passant de plus de 320 projets (en 2015) à plus de 1 000 projets (en 2025). L'espace dédié au développement d'immeubles d'appartements s'est considérablement déplacé le long du périphérique 2 et s'est fortement étendu au périphérique 3. Ce déplacement est encore plus marqué à l'est, vers la région de Thu Duc et les villes limitrophes de Binh Duong (anciennement), et à l'ouest, vers Hô-Chi-Minh-Ville, limitrophe de Tay Ninh (anciennement Long An).
Source : https://tuoitre.vn/gia-chung-cu-an-theo-duong-vanh-dai-20251218222845613.htm
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