Les loyers sont de plus en plus élevés

Fin août 2024, de nombreuses personnes ont été surprises par la nouvelle selon laquelle Starbucks a fermé son magasin le plus haut de gamme à Ho Chi Minh-Ville au 11-13 Han Thuyen, District 1, après 7 ans d'exploitation et toujours bondé de clients. Ce qui a encore plus choqué beaucoup de gens, c'est que Starbucks a restitué les locaux après l'expiration du contrat et que le propriétaire a augmenté le loyer de 700 millions à 750 millions de VND/mois, soit environ 9 milliards de VND/an.

Course pour payer les terrains de premier choix

Pour les hommes d'affaires et ceux qui travaillent dans le secteur de la location immobilière, le prix de location des locaux ci-dessus n'est pas trop élevé.

En fait, il existe d’autres locaux dans la même rue Han Thuyen ou dans les rues voisines avec des prix de location beaucoup plus élevés. Par exemple, les locaux de %Arabica Coffee, une célèbre chaîne de café japonaise qui vient d’ouvrir il y a quelques mois, coûtent pas moins de 700 millions de VND par mois.

Un emplacement privilégié au centre de Ho Chi Minh-Ville est vacant depuis de nombreuses années. Photo : PHAM DINH

Cependant, ces types de locaux très haut de gamme sont réservés aux unités commerciales ayant leurs propres stratégies. Quant aux entreprises qui souhaitent uniquement réaliser des bénéfices en vendant des produits et des services, il sera très difficile de survivre.

Quelques mois avant la fermeture de Starbucks Han Thuyen, une série de marques célèbres telles que Highlands Coffee ont réintégré les locaux situés au coin des rues Nguyen Du et Pasteur ; Le restaurant YEN Sushi a fermé sa succursale au 8 Dong Khoi. Il y a quelques mois, le magasin de valises et de sacs à main MIA a également repris ses locaux à l'intersection de Phu Dong. Cet espace a également un prix de location allant jusqu'à 700 millions de VND/mois et est passé entre les mains de 4 grandes marques en seulement 5 ans.

En fait, le fait que le prix des locaux soit élevé, que les entreprises ne puissent pas se le permettre dans un contexte de difficultés économiques et soient obligées de les rendre n'est pas une chose nouvelle, mais se produit depuis le début de la pandémie de COVID-19 en 2020 jusqu'à maintenant. Selon le journaliste du journal Nguoi Lao Dong, jusqu'à présent, il existe encore de nombreux locaux le long des rues animées du centre de Ho Chi Minh-Ville tels que Nguyen Hue, Le Loi (District 1), Vo Van Tan (District 3), Nguyen Trai (District 5), Nguyen Van Linh (District 7), Phan Xich Long (District de Phu Nhuan) ... qui sont dans un état de « portes fermées » sans locataires ou qui ont été loués mais continuent d'être fermés.

La rue Le Loi (District 1) mesure environ 550 m de long et est l'une des plus belles rues du centre de Ho Chi Minh-Ville, croisant des rues « dorées » telles que Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia, Nguyen Hue, mais compte actuellement environ 15 locaux vacants. Mme Nguyen Hanh, gérante d'une boutique de souvenirs dans cette rue, a déclaré que la raison pour laquelle de nombreux magasins environnants ont fermé était qu'ils ne pouvaient pas se permettre d'acheter de l'argent liquide, qui s'élevait à 25-30 millions de VND par jour, soit 800-900 millions de VND par mois ; Certains commerçants n'ont pas anticipé la situation de l'entreprise au départ, ils ont donc loué à un prix au-delà de leurs moyens, ce qui a conduit à des revenus insuffisants pour couvrir les dépenses, et ont dû fermer et louer un autre local même s'ils n'y étaient installés que pour quelques mois.

« Bijouteries, célèbre chaîne de thé au lait PL, agences de voyages … faute de pouvoir payer le loyer, ils ont reloué leurs locaux les uns après les autres. Jusqu'à présent, personne n'a osé relouer, car les prix sont trop élevés. Je demande également au propriétaire de baisser le loyer, car il y a beaucoup de touristes mais peu d'acheteurs. Je ne sais pas s'ils tiendront jusqu'à l'année prochaine », s'inquiète Mme Hanh.

M. Hoang Thanh - courtier de la maison au 48 Le Loi, avec une structure de 1 rez-de-chaussée et 1 étage supérieur - a déclaré que le propriétaire de cette maison offre le prix de 12 000 USD/mois (près de 300 millions de VND), avec la condition d'un dépôt de 4 mois, d'un paiement de 2 mois à l'avance et d'un bail d'au moins 2 ans. Il convient de mentionner que cette maison est vacante depuis plus d'un an depuis que le magasin de montres TT s'est « enfui » mais le propriétaire a refusé de réduire le loyer.

« Si les clients souhaitent louer un espace sur la rue Le Loi pour leurs activités ou pour promouvoir leur marque, ils doivent bien réfléchir, car le prix est très élevé, entre 10 000 et 12 000 USD par mois. Nombre d'entre eux ne peuvent pas se permettre ce loyer et doivent accepter de perdre leur dépôt de plusieurs centaines de millions de VND », a expliqué M. Thanh.

La rue Nguyen Trai (5e arrondissement) était autrefois connue comme la « rue de la mode » de Ho Chi Minh-Ville, avec des centaines de boutiques vendant des chaussures, des vêtements, des sacs à main, des chapeaux, des lunettes... Cependant, en raison d'une activité morose et de loyers exorbitants, de nombreuses personnes ont installé des pancartes pour liquider des marchandises et transférer des locaux.

Mme Pham Ngoc, représentante du magasin de vêtements de maternité de créateurs Mdl, a déclaré vouloir transférer un local de 14,5 m2, avec une surface utilisable de 35 m2 comprenant 1 étage, 1 rez-de-chaussée et 1 petit entrepôt, avec un prix de location de 60 millions de VND/mois, un prix de transfert de 259 millions de VND (incluant climatiseur, lumières, enseigne, caution...) pour passer à un autre secteur d'activité. « Les ventes de vêtements sont en baisse, tandis que les prix de location sont élevés et inadaptés au marché. Après de nombreuses négociations infructueuses, j'ai décidé de changer d'établissement », explique Mme Ngoc.

Mme Ha Phuong, propriétaire du magasin de mode NN voisin, a également déclaré qu'elle avait besoin de liquider tous ses biens et de louer le rez-de-chaussée de 80 mètres carrés en raison de sa « retraite ». Le prix de location actuel est de 45 millions de VND/mois et le locataire doit louer pendant au moins 1 an, caution de 2 mois. Le locataire économisera sur le coût des étagères, des comptoirs, etc. Cependant, selon les recherches, Mme Phuong a arrêté de vendre et a rendu les locaux parce que le propriétaire a refusé de réduire le prix pour soutenir l'entreprise, mais l'a quand même augmenté régulièrement chaque année.

Mieux vaut le laisser vide que de baisser le loyer !

En tant que locataire, Mme Le Thi Tu Uyen, spécialisée dans la vente de biens de consommation respectueux de l'environnement et d'aliments propres, a déclaré qu'elle avait un jour loué un espace pour 20 millions de VND/mois sur la rue Nguyen Hue, dans le district 1, mais qu'elle l'avait fermé après seulement 3 mois malgré le fait qu'elle ait dû renoncer à sa caution. Parce que cet itinéraire est bondé de monde, mais principalement de jeunes, de consommateurs avec une capacité de dépense modérée, les recettes ne suffisent donc pas à couvrir les dépenses.

Après cela, Mme Uyen s'est concentrée sur le développement de la chaîne en ligne et a réalisé qu'elle n'avait besoin de dépenser qu'environ 200 000 VND/jour, soit environ 6 millions de VND/mois en publicité, pour atteindre environ 40 000 personnes. Avec un « taux de clôture » de 0,5%, le magasin réalise 200 commandes/mois. Les magasins en ligne peuvent atteindre les clients partout et de manière ciblée grâce à l'intelligence artificielle (IA), donc la conversion en commandes est assez bonne. « Les prix actuels des espaces commerciaux sont excessivement élevés. Le développement des plateformes en ligne réduira considérablement les loyers et les ramènera progressivement à leur valeur réelle », prédit Mme Uyen.

Récemment, une chaîne de magasins d'alimentation haut de gamme de Hô-Chi-Minh-Ville a fermé son premier magasin en activité depuis plus de 10 ans, rue Nguyen Dinh Chieu, arrondissement 3, parce que le propriétaire « a demandé une augmentation de prix déraisonnable ». Le fondateur de cette marque a déclaré que les locaux ci-dessus ont une superficie de moins de 40 mètres carrés et sont très vieux, le climatiseur tombe souvent en panne et est mouillé lorsqu'il pleut, et est difficile à rénover car le mur est partagé avec le magasin d'à côté, mais le loyer peut atteindre 60 millions de VND/mois.

Après plus de 3 mois, le magasin d'alimentation ci-dessus a fermé, les locaux sont toujours à louer et n'ont pas trouvé de nouveaux clients. « Avec le prix de location ci-dessus et l'état des locaux, seuls les « grands » avec beaucoup d'argent à louer pour construire leur marque ou les hommes d'affaires « égoïstes » peuvent se permettre de louer, tandis que les entreprises normales ne peuvent pas se permettre le prix de location » - a commenté le représentant de cette chaîne de vente au détail.

Hoang Tung, expert du secteur des services de restauration et de boissons et président de F&B Investment & FoodEdu Academy, a déclaré que bien que le canal en ligne connaisse une croissance rapide, sa contribution aux revenus est encore insignifiante, les revenus provenant principalement des canaux hors ligne. Les locaux commerciaux occupent donc toujours une place importante dans le secteur de la restauration. « Non seulement les emplacements de choix voient leurs loyers augmenter en raison de la rareté et d'une offre inférieure à la demande, mais les emplacements commerciaux réguliers affichent également une tendance à la hausse des prix », a-t-il déclaré.

M. Tung a déclaré que selon la coutume, le propriétaire « a toujours le dessus » lorsqu'il demande toujours aux clients de déposer un acompte, de payer à l'avance et d'augmenter le prix annuellement ou périodiquement pour compenser l'inflation. La plupart des propriétaires des locaux ont de bonnes conditions financières, ce qui leur permet de laisser la maison vide pendant 6 mois à 1 an pour maintenir le prix, déterminés à ne pas baisser le prix du loyer. « Concernant les locaux, le maintien du loyer est satisfaisant, mais il y a peu d'espoir de le réduire. Les propriétaires de commerces de bouche doivent en tenir compte dans leurs coûts avant de démarrer leur activité », a conseillé M. Tung.

Pendant ce temps, M. Nguyen Hong Hai, président de VNO Investment and Development Joint Stock Company - spécialisée dans la location et la sous-location de maisons et de locaux - a déclaré que la raison pour laquelle les entreprises ferment et restituent les locaux n'est pas nécessairement à cause du prix de location, mais peut-être qu'elles n'en ont plus besoin ou se rendent compte que la situation commerciale n'est pas réalisable à l'avenir.

De beaux locaux toujours recherchés

Selon un expert du secteur de la restauration, les chaînes de café et de boissons qui investissent massivement dans des emplacements de choix incluent Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland... Cependant, parmi celles-ci, Katinat Coffee & Tea et Phe La appartiennent au même propriétaire. Peut-être que l'objectif de l'investisseur en développant fortement la chaîne à ce stade est de vendre des actions ou pour un autre but, donc elle ne peut pas être comparée aux marques qui font des affaires pour gagner des bénéfices normaux...

En fait, dans les zones où l’espace est rare, les loyers augmentent plutôt que de diminuer. Typiquement, les beaux locaux du centre du District 1 ou les locaux de la rue Han Thuyen que Starbucks vient de payer, les locaux du rond-point Ho Con Rua... sont toujours "à la recherche" de grandes marques et chaînes de F&B à louer.

Source : https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm