Les prix des loyers ne cessent d'augmenter.

Fin août 2024, la nouvelle de la fermeture par Starbucks de son établissement le plus prestigieux d'Hô-Chi-Minh-Ville, situé au 11-13 rue Han Thuyen, dans le 1er arrondissement, après sept années d'activité et une fréquentation toujours élevée, a surpris plus d'un. Plus choquant encore, Starbucks a quitté les lieux à l'expiration du bail, tandis que le propriétaire augmentait le loyer de 700 millions à 750 millions de dongs par mois, soit environ 9 milliards de dongs par an.

Ils se précipitent tous pour céder leurs meilleurs emplacements immobiliers.

Pour les hommes d'affaires et les professionnels du secteur de la location immobilière, le prix de location du bien susmentionné n'est pas considéré comme excessif.

En réalité, d'autres propriétés situées rue Han Thuyen ou dans les rues avoisinantes affichent des loyers bien plus élevés. Par exemple, les locaux de %Arabica Coffee, une célèbre chaîne de cafés japonaise qui a ouvert ses portes il y a quelques mois seulement, coûtent pas moins de 700 millions de VND par mois.

Un local commercial de premier choix, situé en plein cœur d'Hô-Chi-Minh-Ville, est resté vacant pendant de nombreuses années. (Photo : PHAM DINH)

Toutefois, ces espaces ultra-premium ne conviennent qu'aux entreprises ayant des objectifs stratégiques précis. Celles qui ne recherchent le profit que par la vente de produits ou de services auront beaucoup de mal à survivre.

Quelques mois avant la fermeture du Starbucks de Han Thuyen, plusieurs enseignes importantes, comme Highlands Coffee, ont quitté leurs locaux à l'angle des rues Nguyen Du et Pasteur ; le restaurant YEN Sushi a fermé sa succursale du 8, rue Dong Khoi. MIA, magasin de bagages et de sacs à main, a également quitté son emplacement au carrefour de Phu Dong il y a quelques mois. Ce local, dont le loyer mensuel atteignait 700 millions de VND, avait déjà été occupé par quatre grandes marques en seulement cinq ans.

En réalité, les loyers élevés, l'incapacité des entreprises à faire face à la conjoncture économique difficile actuelle et la restitution forcée des locaux loués qui en résulte ne sont pas nouveaux ; ils se produisent depuis le début de la pandémie de COVID-19 en 2020. Selon les observations des journalistes du quotidien Nguoi Lao Dong, de nombreux espaces commerciaux situés le long des rues animées du centre d'Hô Chi Minh-Ville, telles que Nguyen Hue, Le Loi (district 1), Vo Van Tan (district 3), Nguyen Trai (district 5), Nguyen Van Linh (district 7), Phan Xich Long (district de Phu Nhuan), etc., restent vacants ou sont fermés.

La rue Le Loi (1er arrondissement), longue d'environ 550 mètres, est l'une des plus belles rues du cœur d'Hô-Chi-Minh-Ville. Elle croise des rues prestigieuses comme Pasteur, Nam Ky Khoi Nghia et Nguyen Hue, mais compte actuellement une quinzaine de locaux vacants. Mme Nguyen Hanh, gérante d'une boutique de souvenirs sur cette rue, pense que la fermeture de nombreux commerces est due à l'incapacité des propriétaires à payer les loyers, qui s'élèvent à 25-30 millions de VND par jour, soit 800-900 millions de VND par mois, sans compter les charges de personnel, les taxes, l'investissement initial, etc. Certains commerçants n'avaient pas anticipé cette situation et avaient loué à des prix exorbitants, ce qui a entraîné des revenus insuffisants pour couvrir leurs dépenses et les a contraints à fermer et à louer ailleurs, même s'ils n'avaient emménagé que quelques mois auparavant.

« Les bijouteries, la célèbre chaîne de bubble tea PL, les agences de voyages … ont rendu leurs locaux les uns après les autres, incapables de payer le loyer. À ce jour, personne n’a osé relouer, car le prix est exorbitant. Je demande également au propriétaire de baisser le loyer, car malgré la présence de nombreux touristes, les ventes sont faibles, et je ne sais pas si je pourrai tenir jusqu’à l’année prochaine », s’inquiète Mme Hanh.

M. Hoang Thanh, l'agent immobilier chargé de la location de la maison située au 48 rue Le Loi, un immeuble de deux étages, a indiqué que le propriétaire demande 12 000 USD par mois (près de 300 millions de VND), moyennant le versement d'une caution de quatre mois, le paiement de deux mois de loyer d'avance et un bail d'une durée minimale de deux ans. Il est à noter que la maison est inoccupée depuis plus d'un an, suite à la fermeture de l'horlogerie TT, mais le propriétaire refuse de baisser le loyer.

« Si des clients souhaitent louer un espace rue Le Loi pour leur activité commerciale ou pour promouvoir leur marque, ils doivent bien réfléchir car les prix sont très élevés, allant de 10 000 à 12 000 USD par mois. Nombreux sont ceux qui n’ont pas pu assumer ces loyers et ont dû se résoudre à perdre leurs dépôts, qui se chiffrent en centaines de millions de VND », a indiqué M. Thanh.

La rue Nguyen Trai (5e arrondissement) était autrefois connue comme la « rue de la mode » d'Hô Chi Minh-Ville, avec des centaines de boutiques vendant chaussures, vêtements, sacs, chapeaux, lunettes de soleil, etc. Cependant, en raison du ralentissement de l'activité et des loyers exorbitants, de nombreux commerçants ont affiché des pancartes annonçant la liquidation de leurs marchandises et le déménagement de leurs locaux.

Mme Pham Ngoc, représentante de la boutique de robes de maternité Mdl, souhaite céder son local de 14,5 m² (surface utile de 35 m² comprenant un étage, un rez-de-chaussée et une petite réserve) pour un loyer mensuel de 60 millions de VND. Le prix de la cession s'élève à 259 millions de VND (incluant climatisation, éclairage, enseigne, caution, etc.) afin de se reconvertir. « Les ventes d'articles de mode sont en baisse tandis que les loyers restent élevés, ce qui n'est pas compétitif. Après de nombreuses négociations infructueuses, j'ai décidé de céder mon commerce », explique Mme Ngoc.

Mme Ha Phuong, propriétaire de la boutique de mode NN située à proximité, a également déclaré vouloir liquider tout son stock et sous-louer le local de 80 mètres carrés au rez-de-chaussée en raison de son départ à la retraite. Le loyer actuel s'élève à 45 millions de VND par mois, avec un bail minimum d'un an et un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer. La sous-location lui permettrait de réaliser des économies sur les frais d'étagères et de présentation. Cependant, d'après notre enquête, Mme Phuong a cessé toute activité commerciale et a restitué les locaux car le propriétaire a refusé de baisser le loyer pour soutenir les entreprises, l'augmentant au contraire systématiquement chaque année.

Mieux vaut laisser le logement vacant que de baisser le loyer !

Le Thi Tu Uyen, commerçante spécialisée dans les biens de consommation écologiques et l'alimentation saine, raconte avoir loué un local rue Nguyen Hue, dans le 1er arrondissement, pour 20 millions de dongs par mois, mais l'avoir fermé au bout de trois mois seulement, malgré la perte de sa caution. La raison ? Bien que la rue soit animée, la clientèle était principalement composée de jeunes au pouvoir d'achat modeste, et les revenus ne suffisaient pas à couvrir les charges.

Par la suite, Mme Uyen s'est concentrée sur le développement de sa boutique en ligne et a constaté qu'en investissant seulement 200 000 VND par jour, soit environ 6 millions de VND par mois en publicité, elle pouvait toucher près de 40 000 personnes. Avec un taux de conversion de 0,5 %, la boutique enregistrait 200 commandes par mois. Grâce à l'intelligence artificielle (IA), la boutique en ligne peut atteindre des clients du monde entier et cibler la bonne audience, ce qui explique son taux de conversion élevé. « Les loyers des espaces commerciaux sont actuellement exorbitants. Le développement du canal en ligne permettra de réduire considérablement ces coûts et de les ramener progressivement à leur juste valeur », a prédit Mme Uyen.

Récemment, une chaîne d'épiceries fines de Hô Chi Minh-Ville a fermé son premier magasin, situé rue Nguyen Dinh Chieu, dans le 3e arrondissement, après plus de dix ans d'activité. La fermeture est due à une augmentation de loyer jugée abusive par le propriétaire. Le fondateur de la marque a expliqué que le local, d'une superficie inférieure à 40 mètres carrés, était vétuste, souffrait de pannes fréquentes de la climatisation, présentait des infiltrations d'eau en cas de pluie et était difficile à rénover en raison d'un mur mitoyen avec le magasin voisin. Malgré cela, le loyer s'élevait à 60 millions de dongs par mois.

Plus de trois mois après la fermeture du magasin d'alimentation mentionné précédemment, le local arbore toujours une pancarte « À louer » et aucun nouveau locataire n'a été trouvé. « Compte tenu du prix du loyer et de l'état des lieux, seules les grandes entreprises disposant de capitaux importants pour développer leur marque ou celles qui misent sur un modèle économique à haut risque et axé sur l'autofinancement peuvent se le permettre. Les commerces de détail classiques ne peuvent tout simplement pas assumer un tel loyer », a commenté un représentant de la chaîne de magasins.

Selon Hoang Tung, président de F&B Investment & FoodEdu Academy et expert du secteur de l'alimentation et des boissons, malgré la croissance rapide des canaux en ligne, leur contribution au chiffre d'affaires reste marginale, la majeure partie des revenus provenant toujours des canaux physiques. Par conséquent, les locaux commerciaux conservent un rôle crucial dans le secteur de l'alimentation et des boissons. « Non seulement les emplacements de choix subissent des hausses de loyer dues à la rareté et à une offre supérieure à la demande, mais même les locaux commerciaux ordinaires voient leur prix augmenter », a-t-il souligné.

M. Tung estime que, traditionnellement, les propriétaires ont toujours l'avantage en exigeant des locataires le versement d'un dépôt de garantie ou d'un loyer d'avance, et en augmentant les prix annuellement ou périodiquement pour compenser l'inflation. La plupart des propriétaires sont financièrement aisés et peuvent donc laisser leurs biens vacants pendant six mois à un an pour maintenir les loyers, refusant de les baisser. « En ce qui concerne les locaux, le maintien du loyer est déjà une bonne chose ; il y a peu d'espoir d'une réduction. Les restaurateurs doivent prendre cela en compte dans leurs coûts avant de se lancer », a conseillé M. Tung.

Par ailleurs, M. Nguyen Hong Hai, président de la société par actions VNO Investment and Development, spécialisée dans les services de location et de sous-location de maisons et de locaux, estime que la fermeture ou la restitution de locaux par les entreprises n'est pas nécessairement due à des loyers élevés, mais peut s'expliquer par le fait qu'elles n'ont plus besoin de cet espace ou qu'elles perçoivent leur situation commerciale comme non viable à l'avenir.

Les emplacements de premier choix restent très recherchés.

D'après un expert du secteur de la restauration, les chaînes de cafés et de boissons qui investissent massivement dans des emplacements de choix incluent Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland, etc. Cependant, Katinat Coffee & Tea et Phe La appartiennent au même propriétaire. Il est possible que l'objectif de l'investisseur, en développant la chaîne de manière aussi agressive à ce stade, soit de vendre des parts ou pour une autre raison. Par conséquent, on ne peut pas comparer cette stratégie à celle de marques qui fonctionnent de manière classique dans un but lucratif.

En réalité, dans les zones où l'espace est rare, les prix des loyers ont tendance à augmenter plutôt qu'à diminuer. On peut citer en exemple les emplacements de choix dans le centre du District 1, le local de la rue Han Thuyen récemment libéré par Starbucks, et les abords du rond-point Ho Con Rua… Les grandes enseignes et chaînes de restauration se disputent constamment ces espaces.

Source : https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm