Résoudre le problème du plan au sol

En 2022, de nombreuses localités sortaient à peine de deux années de pandémie, ce qui avait entraîné une forte hausse de la demande des consommateurs et une baisse des loyers, incitant de nombreux particuliers et entreprises à développer leurs activités. Cependant, en 2023, les économies mondiale et nationale ont connu des difficultés, les ménages ont réduit leurs dépenses et les propriétaires ont recommencé à augmenter les loyers, ce qui a ralenti l'activité économique. La vague de restitution des locaux loués s'est propagée des rues huppées du centre d'Hô-Chi-Minh-Ville à de nombreuses autres rues animées.

Fermeture définitive faute de pouvoir payer le loyer.

D'après un sondage réalisé le 23 novembre par un journaliste du quotidien Nguoi Lao Dong , les commerces et les stands de nourriture de nombreuses rues animées d'Hô Chi Minh-Ville étaient quasiment déserts. De nombreuses vitrines de choix, notamment sur les rues Le Lai, Le Loi, Le Thanh Ton (1er arrondissement) et Cach Mang Thang Tam (3e arrondissement), étaient fermées, leurs façades délabrées et couvertes d'affiches « À louer ».

Plusieurs logements locatifs vacants sont situés rue Le Thanh Ton, dans le district 1 d'Hô Chi Minh-Ville. Photo : LE TINH

Mme Tra My, vendeuse dans une boutique de souvenirs de la rue Le Loi (1er arrondissement), a déclaré que depuis le début de l'année, bien que le nombre de touristes étrangers visitant Hô Chi Minh-Ville ait augmenté, le pourcentage d'achats est resté très faible.

« Les touristes ne dépensent plus autant qu'avant pour les souvenirs. La plupart n'achètent que des articles de faible valeur, environ 5 à 10 dollars américains, voire moins. Ils s'intéressent moins aux produits plus chers, même en promotion. Les commerçants ont envisagé la vente en ligne, mais cela n'a pas été concluant en raison de la nature spécifique des produits », a déclaré Mme Tra My.

Rue Le Thanh Ton (1er arrondissement), Mme Xuan Huong, propriétaire d'un restaurant de nouilles, se plaignait de ne bien vendre que pendant les heures de 7h30 à 9h00 et de 18h00 à 19h00, avec seulement quelques clients à d'autres moments.

Face à la faiblesse de son activité, elle a décidé de s'inscrire pour vendre en ligne sur des applications comme Grab et Baemin. Bien que la marge bénéficiaire soit faible, cela a permis d'augmenter le chiffre d'affaires de sa boutique. « Beaucoup de commerçants n'arrivent pas à payer leur loyer et sont donc contraints de fermer après seulement quelques mois d'ouverture », a expliqué Mme Huong.

Depuis le début de l'année, le nombre d'espaces locatifs vacants dans le centre de Hô Chi Minh-Ville a augmenté, proportionnellement au fait que de nombreuses marques, grandes et petites, des secteurs de l'alimentation et des boissons, de la mode , de la chaussure et de la beauté se retirent discrètement du marché.

Des cafés comme Mellower Coffee près de la cathédrale Notre-Dame, le Café Saigon La Poste à côté de la poste centrale, et PhinDeli, Saigon Case et Gió Bắc autour du rond-point du lac des Tortues sont fermés depuis des mois. La chaîne Chuk Tea & Coffee a également fermé certains établissements non rentables, se concentrant sur ceux qui génèrent un bon chiffre d'affaires et de bonnes ventes en ligne.

D'après une enquête menée par Vietnam Report en septembre 2023 auprès d'entreprises du secteur de l'alimentation et des boissons, 33,3 % d'entre elles ont enregistré une baisse de leur chiffre d'affaires et 41,7 % une diminution de leurs bénéfices entre 2022 et 2023. Par ailleurs, selon les données du cabinet d'études de marché Nielsen IQ, près de 84 % des entreprises de biens de consommation courante (FMCG) ont augmenté leurs prix au cours des huit premiers mois de l'année, entraînant une baisse continue de leurs revenus.

D'après Dzũng Nguyễn, directeur principal des mesures de marché chez Nielsen IQ, la plupart des catégories de produits ont enregistré une baisse de leurs volumes de vente au cours des huit premiers mois de l'année. Sur les 26 214 marques vietnamiennes suivies par cette société d'études de marché, 60 % sont en recul en raison des hausses de prix et de la diminution des volumes de vente.

L'expert en marques Vo Van Quang estime que la forte baisse du pouvoir d'achat, le développement rapide du commerce électronique qui conduit la grande majorité des consommateurs à privilégier les achats en ligne plutôt que de se rendre dans les magasins physiques, et la crise de surproduction dans certains secteurs ont rendu de nombreux magasins inefficaces, les forçant à fermer.

Nous devons encore baisser le prix.

Mme Le Thi Ngoc Thuy, présidente du conseil d'administration de Vina International JSC (propriétaire des chaînes Viva Star Coffee et Viva Reserve), a indiqué que les coûts de location représentent une part importante des charges d'exploitation totales des entreprises du secteur de la restauration. Pour les cafés, le loyer représente environ 20 à 25 % des coûts totaux.

Actuellement, de nombreux commerces ont baissé leurs prix d'environ 20 à 30 % par rapport à 2022, mais la conjoncture économique reste difficile et la consommation globale est faible. Par conséquent, les entreprises s'attachent à réduire leurs coûts, à garantir la rentabilité de chaque point de vente et se montrent très prudentes quant à la location de leurs locaux et à l'expansion de leurs activités.

Selon les analystes, en raison de la conjoncture économique difficile, les revenus des magasins ont diminué tandis que les entreprises doivent dépenser davantage en promotions, remises et autres incitations, ce qui entraîne une baisse des marges bénéficiaires des magasins par rapport à avant.

« Au lieu d'investir dans des emplacements de premier choix et de consacrer une grande partie de leurs bénéfices au loyer, les entreprises choisissent de se retirer, de se concentrer sur des zones plus éloignées du centre-ville ou d'investir dans la vente en ligne », a déclaré M. Tran Le Nguyen, PDG de Kido Group Joint Stock Company.

Le Dr Ho Minh Son, directeur de l'Institut international d'études de marché des médias, a souligné que les biens locatifs à Hô Chi Minh-Ville changent souvent de mains, ce qui entraîne des loyers très élevés pour le locataire final. Les coûts locatifs représentant une part importante des charges totales des entreprises, les biens à prix plus abordables sont toujours privilégiés. Selon cet expert, l'exode des habitants du centre-ville devrait s'accentuer dans les prochains mois.

M. Nguyen Tat Thinh, fondateur de Housezy JSC, a déclaré qu'il existe encore de nombreux biens locatifs dans les quartiers centraux d'Hô Chi Minh-Ville à des prix très élevés, car les locataires calculent les loyers en fonction de la marge bénéficiaire sur la valeur du bien ou sur le prix pratiqué dans le quartier.

« Ils préfèrent laisser les locaux vacants plutôt que de baisser le loyer, car de nouvelles réductions auraient un impact négatif sur le marché et les loyers futurs. Cependant, certains propriétaires sont disposés à baisser les prix si le locataire est coopératif et envisage une location à long terme », a déclaré M. Thinh.

Selon M. Ta Trung Kien, directeur général adjoint de la société par actions Wowhome Investment and Development, le prix est le facteur déterminant pour la location d'un espace. « Une simple réduction de loyer de 50 % pendant six mois à compter de la signature du bail, hors frais de rénovation, de décoration et autres charges, rassurera le locataire et l'incitera à louer immédiatement », a suggéré M. Kien.

(À suivre)

(*) Voir le journal Nguoi Lao Dong, numéro du 23 novembre.

M. Son, propriétaire de plusieurs immeubles locatifs à Thu Duc City, a déclaré que la plupart des logements vacants dans la région sont principalement dus au fait que les locataires négocient des loyers excessivement bas tout en exigeant des contrats à long terme.

« Je souhaitais également louer le bien, j'ai donc baissé le loyer de 10 à 15 % par rapport au début de l'année dernière, mais le locataire a tout de même demandé une réduction supplémentaire de 10 %. Je me suis associé à plusieurs agents immobiliers pour faciliter la location. Dès lors que je trouve un locataire sérieux, qui comprend les prix du marché et qui envisage une location à long terme, j'accepterai la réduction de loyer et je louerai le bien immédiatement », a expliqué M. Son.

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm