Résoudre le problème du sol

En 2022, de nombreuses localités sortent à peine de deux ans de pandémie. La demande des consommateurs est en plein essor et les bas prix des loyers ont encouragé de nombreux particuliers et entreprises à se lancer. Cependant, en 2023, les économies mondiale et nationale sont confrontées à des difficultés : les ménages réduisent leurs dépenses, tandis que les propriétaires de locaux locatifs se préparent à une nouvelle hausse des prix, ce qui freine les achats et les ventes. La vague de retour des locaux s'est propagée des rues huppées du centre de Hô-Chi-Minh-Ville à de nombreuses autres artères animées.

Fermé en raison de locaux inabordables

Selon une enquête réalisée par un journaliste du journal Nguoi Lao Dong le 23 novembre, les commerces et restaurants de nombreuses rues animées de Hô-Chi-Minh-Ville sont quasiment déserts. Plusieurs boutiques idéalement situées sur Le Lai, Le Loi, Le Thanh Ton (1er arrondissement) et Cach Mang Thang Tam (3e arrondissement) sont fermées, l'extérieur est délabré et regorge d'informations sur les locations de locaux.

Une série de locaux locatifs vacants, rue Le Thanh Ton, 1er arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : LE TINH

Mme Tra My, vendeuse dans une boutique de souvenirs de la rue Le Loi (1er arrondissement), a déclaré que depuis le début de l'année, bien qu'il y ait eu davantage de touristes étrangers visitant Hô-Chi-Minh-Ville, le taux d'achats est très faible.

« Les touristes ne sont plus aussi généreux qu'avant avec leurs achats de souvenirs. La plupart n'achètent que de petits articles d'une valeur d'environ 5 à 10 dollars américains et sont moins intéressés par les produits plus chers, même en cas de promotions. Les commerçants ont également envisagé de vendre en ligne, mais cela n'a pas été efficace en raison de la spécificité des produits », a déclaré Mme Tra My.

Dans la rue Le Thanh Ton (1er arrondissement), Mme Xuan Huong, propriétaire d'un magasin de nouilles, s'est plainte de ne pouvoir vendre que de 7h30 à 9h00 et de 6h00 à 7h00 toute la journée, avec seulement quelques clients restants.

En raison de la situation difficile, elle a décidé de s'inscrire pour vendre en ligne sur des applications comme Grab, Baemin… Bien que les bénéfices soient modestes, cela contribue également à augmenter les revenus du restaurant. « Beaucoup de commerçants n'ont pas assez d'argent pour payer les locaux, ils doivent donc fermer après seulement quelques mois d'ouverture », a déclaré Mme Huong.

Il a été constaté que depuis le début de l'année, de plus en plus d'espaces locatifs vacants dans la zone centrale de Ho Chi Minh-Ville sont restés vacants, proportionnellement au fait que de nombreuses grandes et petites marques dans les domaines de l'alimentation et des boissons (F&B), de la mode , des chaussures, de la beauté... se sont également retirées discrètement du marché.

Mellower Coffee, situé dans le quartier de la cathédrale Notre-Dame, Saigon La Poste Cafe, près du bureau de poste de la ville, PhinDeli, Saigon Case et Gio Bac, autour du rond-point du Lac de la Tortue, sont fermés depuis des mois. La chaîne Chuk Tea & Coffee a également fermé certains magasins inefficaces, se concentrant sur les magasins générant un bon chiffre d'affaires et les ventes en ligne.

Selon les résultats de l'enquête menée par Vietnam Report auprès des entreprises du secteur de l'alimentation et des boissons en septembre 2023, entre 2022 et 2023, jusqu'à 33,3 % des entreprises du secteur verront leurs revenus diminuer et 41,7 % leurs bénéfices diminuer. Selon les données du cabinet d'études de marché Nielsen IQ, environ 84 % des entreprises du secteur des biens de grande consommation (FMCG) ont augmenté leurs prix au cours des huit premiers mois de l'année, entraînant une baisse continue de leurs revenus.

M. Dzung Nguyen, directeur principal des mesures de la vente au détail chez Nielsen IQ, a indiqué que la plupart des produits ont connu une baisse de consommation au cours des huit premiers mois de l'année. Sur les 26 214 marques vietnamiennes suivies par ce cabinet d'études de marché, jusqu'à 60 % sont en déclin en raison de la hausse des prix et de la baisse de la production.

L'expert en marques Vo Van Quang a déclaré que la forte baisse du pouvoir d'achat, le développement « à chaud » du commerce électronique ont amené la majorité des consommateurs à choisir de faire leurs achats en ligne au lieu de se rendre directement dans les magasins, et la crise de suroffre dans certaines régions a fait que de nombreux magasins ne sont plus efficaces et les ont forcés à fermer.

Besoin de plus de réduction

Mme Le Thi Ngoc Thuy, présidente du conseil d'administration de Vina International Joint Stock Company (propriétaire des chaînes Viva Star Coffee et Viva Reserve), a déclaré que les coûts de location représentent une part importante des coûts d'exploitation totaux des entreprises de restauration. Pour les cafés, les coûts de location représentent environ 20 à 25 % des coûts totaux.

Actuellement, de nombreux locaux ont réduit leurs prix d'environ 20 à 30 % par rapport à 2022, mais l'économie est toujours difficile, la consommation globale de l'ensemble du marché est lente, les entreprises visent donc à réduire les coûts, à assurer des bénéfices à chaque point de vente et à réfléchir soigneusement à la location de locaux et à l'expansion des opérations.

Selon les analystes, en raison des difficultés économiques, les revenus des magasins ont diminué tandis que les entreprises doivent dépenser davantage en promotions, remises et autres incitations, ce qui entraîne une diminution des marges bénéficiaires des magasins par rapport à avant.

« Au lieu d'investir dans des emplacements de choix et de dépenser la majeure partie des bénéfices pour payer les locaux, les entreprises choisissent de se retirer, de se déplacer vers des zones éloignées du centre ou d'investir dans les ventes en ligne », a déclaré M. Tran Le Nguyen, PDG de Kido Group Corporation.

Le Dr Ho Minh Son, directeur de l'Institut international d'études de marché des médias, a souligné qu'en réalité, les locaux locatifs à Hô-Chi-Minh-Ville sont souvent cédés par de nombreux propriétaires, ce qui entraîne un loyer très élevé pour le client final. Le coût des locaux représente une part importante du coût total de l'entreprise, c'est pourquoi les locaux à bas prix sont toujours privilégiés. Selon cet expert, la vague de délocalisation du centre-ville va continuer à s'intensifier dans les années à venir.

M. Nguyen Tat Thinh, fondateur de Housezy Joint Stock Company, a déclaré qu'il existe encore de nombreux locaux locatifs dans les quartiers centraux de Ho Chi Minh-Ville avec des prix très élevés parce que les locataires calculent les prix de location à partir du ratio de profit sur la valeur d'un local ou du prix de la zone.

« Ils acceptent de laisser le bien vacant plutôt que de baisser le prix, car une nouvelle baisse affecterait le niveau général et les futurs loyers. Cependant, certains propriétaires acceptent encore de baisser le prix si le locataire fait preuve de bonne volonté et envisage de rester dans l'entreprise à long terme », a déclaré M. Thinh.

Selon M. Ta Trung Kien, directeur général adjoint de Wowhome Investment and Development Joint Stock Company, le prix est le facteur le plus important dans la décision de louer un local. « Il suffit de réduire le loyer de 50 % dans les six mois suivant la signature du contrat, hors travaux de rénovation, de décoration et autres, pour que les clients se sentent rassurés et décident de louer immédiatement », a suggéré M. Kien.

(À suivre)

(*) Voir le journal Lao Dong du numéro du 23 novembre

M. Son, qui possède plusieurs propriétés locatives dans la ville de Thu Duc, a déclaré que la plupart des locaux sont vacants dans la région, principalement parce que les locataires négocient des prix trop bas, tout en exigeant des contrats à long terme.

« Je souhaite également louer, j'ai donc baissé le prix de 10 à 15 % par rapport au début de l'année dernière, mais les clients réclament toujours une réduction supplémentaire de 10 %. J'ai contacté des courtiers pour louer. Tant qu'il y aura des clients intéressés, connaissant le prix du marché et souhaitant une relation à long terme, j'accepterai la réduction et louerai immédiatement », a expliqué M. Son.

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/keo-suc-mua-dip-cuoi-nam-giai-bai-toan-mat-bang-20231123204436932.htm