Résolution des difficultés liées aux obligations et à l'immobilier

Dans un rapport sur le marché immobilier et du logement récemment publié, le ministère de la Construction indique que les entreprises du secteur sont confrontées à de nombreuses difficultés. En particulier, le nombre d'entreprises immobilières ayant déposé le bilan ou fait faillite a augmenté de 38,7 % en 2022 par rapport à 2021.

Difficulté supplémentaire

Cette agence a estimé que 2022 sera une année particulièrement difficile pour les entreprises du secteur immobilier, certaines réduisant leurs effectifs jusqu'à 50 % pour y faire face. Les principales difficultés d'accès au crédit, à l'émission d'obligations et à la mobilisation de capitaux auprès des clients expliquent ce constat. De nombreuses entreprises se retrouvent ainsi en manque de fonds et sont contraintes de reporter ou de suspendre temporairement la mise en œuvre de leurs projets.

Par ailleurs, la hausse des taux d'intérêt des prêts, des taux de change, des prix de l'essence et des matériaux de construction a entraîné une augmentation des coûts pour les entreprises et a affecté leur fonctionnement. Les difficultés d'accès aux prêts bancaires rencontrées par les acquéreurs immobiliers ont également un impact indirect sur la liquidité des produits et projets immobiliers ; les entreprises ne peuvent ainsi pas vendre leurs biens pour recouvrer leur capital et le réinvestir.

De plus, depuis fin 2022 jusqu'à aujourd'hui, certaines entreprises subissent encore des pressions pour rembourser leurs obligations par anticipation aux investisseurs pour de nombreuses raisons, notamment des changements dans les politiques de contrôle des obligations émises par les entreprises.

Le rapport de l'Association vietnamienne du marché obligataire (VBMA) sur le marché obligataire indique que le volume total des émissions d'obligations d'entreprises a atteint 255 163 milliards de VND l'an dernier, soit une baisse de 66 % par rapport à l'année précédente. La valeur des émissions de la plupart des secteurs d'activité a diminué en 2022 par rapport à l'année précédente, notamment les émissions obligataires des entreprises immobilières, qui ont chuté de 80,8 % sur la même période, dans un contexte de nombreux facteurs macroéconomiques défavorables.

Les difficultés d'accès aux capitaux affectent considérablement les activités d'achat et de vente sur le marché immobilier. Photo : TAN THANH

Parallèlement, les entreprises ont dû racheter des obligations pour un montant allant jusqu'à 210 830 milliards de VND par anticipation, soit une hausse de 46 % par rapport à 2021. Le groupe immobilier a, quant à lui, racheté environ 35 400 milliards de VND de ce montant. De ce fait, les sources de financement pour l'immobilier sont non seulement plus rares, mais aussi considérablement réduites, ce qui met de nombreuses entreprises du secteur en difficulté. Plusieurs entreprises ayant récemment annoncé des pertes témoignent de cette situation : Phat Dat Real Estate a ainsi perdu près de 230 milliards de VND au dernier trimestre 2022, Cen Land a également enregistré une perte après impôts de 58,6 milliards de VND au quatrième trimestre 2022, et le groupe Dat Xanh a accusé une perte nette de plus de 400 milliards de VND. De nombreuses autres grandes entreprises ont également subi une forte baisse de leur chiffre d'affaires et de leurs bénéfices.

Le président du conseil d'administration d'une société immobilière dont la dette obligataire dépasse 200 milliards de VND a déclaré que sa société avait accepté des « pertes et des difficultés » pour restructurer son portefeuille d'investissements et vendre des projets afin d'échapper à la situation d'endettement et d'intérêts... mais trouver un partenaire à qui vendre en ce moment est extrêmement difficile, car la plupart des sociétés immobilières ont épuisé leurs sources de capitaux et tout actif est difficile à vendre, pas seulement l'immobilier.

« Le resserrement trop rapide et trop soudain du marché des obligations d'entreprises nous a empêchés de réagir à temps. Notre principale préoccupation est désormais de savoir comment trouver des capitaux pour mener à bien nos projets, alors que de nombreuses politiques et procédures restent en suspens. Par conséquent, il est essentiel que le gouvernement mette rapidement en place des mesures pour soutenir les entreprises dans la réalisation de leurs projets », a déclaré cette personne.

De nombreuses solutions

S'adressant aux journalistes du quotidien Lao Dong, le Dr Nguyen Huu Huan, de l'Université d'économie de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le marché immobilier est confronté à des difficultés tant au niveau de l'offre que de la demande, notamment en raison du contrôle strict des sources de financement. Par conséquent, pour remédier à ces difficultés d'accès au capital, il est nécessaire que la Banque d'État exprime clairement sa politique en communiquant des messages précis et en soutenant, dans une certaine mesure, l'octroi de crédits à court terme afin de préserver la liquidité des entreprises immobilières.

« Les difficultés liées aux obligations d'entreprises ne peuvent être résolues du jour au lendemain, tandis que les entreprises immobilières ont un besoin urgent de fonds de roulement pour poursuivre la réalisation des projets inachevés. Elles peuvent certes se tourner vers d'autres sources de financement, comme les prêts étrangers, mais elles s'exposent alors à des risques de change, car elles doivent emprunter en dollars américains et toutes ne remplissent pas les conditions requises pour mobiliser des capitaux internationaux. Par conséquent, un soutien en capital de crédit reste nécessaire pour résoudre ce problème à court terme et contribuer à la reprise des entreprises immobilières », a déclaré le Dr Nguyen Huu Huan.

Selon le Dr Nguyen Huu Huan, les difficultés d'accès au crédit ne concernent pas seulement les entreprises immobilières ; les particuliers souhaitant acquérir un logement, que ce soit pour y vivre ou pour investir, rencontrent également des difficultés d'accès au capital ou sont confrontés à des taux d'intérêt élevés, de l'ordre de 15 à 16 % par an. Il est donc impératif de trouver rapidement une solution pour stabiliser, voire réduire, les taux d'intérêt des prêts.

Concernant la solution au problème des obligations d'entreprises, le Dr Le Dat Chi, directeur adjoint de la faculté de finance d'entreprise de l'université d'économie de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré qu'il est nécessaire de les reconnaître comme un important canal de mobilisation de capitaux pour les entreprises, en plus du crédit bancaire, afin de mettre en place des mesures pour organiser et gérer le marché des obligations d'entreprises de la même manière que les banques doivent se conformer à la réglementation des prêts pour protéger les déposants.

Par ailleurs, l'expert financier et boursier Lam Minh Chanh a déclaré que le marché des obligations d'entreprises a récemment entraîné une perte de confiance chez de nombreux investisseurs, qui n'ont plus l'intention d'y participer. Pour que les obligations d'entreprises retrouvent leur rôle prépondérant, les conditions suivantes doivent être réunies :

Premièrement, et c'est primordial, toutes les obligations d'entreprises doivent être notées par des agences de notation reconnues. Ainsi, les investisseurs connaîtront le niveau de risque de chaque type d'obligation. Deuxièmement, les sociétés de gestion doivent contrôler rigoureusement la distribution des obligations. Il est absolument interdit de contourner la loi et de distribuer au public des obligations émises à titre privé. Troisièmement, seuls les courtiers en valeurs mobilières agréés sont autorisés à conseiller et à vendre des obligations aux investisseurs. Il est fortement déconseillé de faire appel à des non-professionnels, tels que des employés de banque, pour des conseils en matière d'obligations.

Quatrièmement, les conseillers et vendeurs d'obligations doivent suivre un processus de conseil rigoureux et détaillé afin de garantir que les investisseurs comprennent parfaitement les obligations d'entreprises dans lesquelles ils investissent et les risques potentiels associés. « Si nous y parvenons, les obligations d'entreprises se redresseront progressivement et connaîtront une forte croissance, devenant ainsi un canal de financement pour les entreprises, notamment celles du secteur immobilier », a souligné l'expert Lam Minh Chanh.

Du point de vue de l'agence de gestion, M. Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier du ministère de la Construction, a déclaré que le ministère de la Construction avait proposé au ministère des Finances de soumettre au gouvernement des amendements et des compléments au décret 65/2022/ND-CP régissant l'offre et la négociation d'obligations d'entreprises individuelles sur le marché intérieur et l'offre d'obligations d'entreprises sur le marché international ; de renforcer l'orientation et les directives relatives à l'offre et à la négociation d'obligations d'entreprises sur le marché intérieur et à l'offre d'obligations d'entreprises sur le marché international conformément à la réglementation en vigueur ; et de contrôler les activités de mobilisation de capitaux des entreprises immobilières sur le marché boursier, en évitant la spéculation, la manipulation et l'inflation des prix.

Concernant la Banque d'État, le ministère de la Construction a proposé d'étudier et de proposer des plans de gestion des plafonds de crédit adaptés afin de soutenir l'économie ; d'orienter et d'encadrer les établissements de crédit pour qu'ils créent les conditions permettant aux entreprises, aux acquéreurs de logements et aux investisseurs d'accéder au crédit ; d'inciter ces établissements à octroyer et à décaisser rapidement les fonds aux entreprises et aux projets immobiliers qui remplissent les conditions légales ; et de privilégier les prêts aux projets de logements sociaux, de logements pour travailleurs, de logements commerciaux à loyer modéré et autres types de biens immobiliers à vocation productive et de protection sociale, présentant une forte capacité de remboursement.

Pour les collectivités territoriales, il est nécessaire d'examiner et de recenser les projets de logement et immobiliers de la zone ; il convient d'évaluer précisément les raisons et les causes des projets approuvés pour l'investissement mais non mis en œuvre ou dont la mise en œuvre est trop lente. Sur cette base, il faut s'attacher à lever les difficultés et les obstacles juridiques et procéduraux liés à la préparation des investissements dans les projets de logement afin d'accroître l'offre sur le marché. Il est également essentiel d'accélérer la réforme des procédures administratives, d'éviter tout déni de responsabilité et tout retard dans le règlement des procédures de mise en œuvre des projets immobiliers dans la zone.

Expérience internationale de recherche

Le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré avoir étudié attentivement 16 solutions pour sauver le marché immobilier chinois et avoir constaté que le Vietnam pouvait en étudier et en appliquer 10.

« En effet, nous avons mis en œuvre certaines solutions, telles que le report des impôts, le report des dettes… Nous avons également consulté le ministère de la Construction, le ministère des Finances et le gouvernement afin d’étudier d’autres solutions et de trouver une orientation adaptée à la situation actuelle du pays. »

Par exemple, les entreprises doivent accepter des décotes pour vendre certains actifs afin de rembourser leurs dettes à échéance ; négocier avec les obligataires pour prolonger les échéances de leurs emprunts en cas de difficultés financières est autorisé par le décret n° 65. L’échange d’argent contre des biens, ou d’obligations contre des biens immobiliers, nécessite un encadrement de l’État pour éviter tout problème juridique. Les entreprises sont autorisées à refinancer leurs dettes, c’est-à-dire à émettre de nouvelles obligations pour rembourser les dettes existantes… », a déclaré M. Luc.

(*) Voir le journal Lao Dong, numéro du 30 janvier

Source : https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm