Résoudre les difficultés liées aux obligations et à l'immobilier

Dans un rapport sur le marché immobilier et du logement récemment publié, le ministère de la Construction a indiqué que les entreprises immobilières étaient confrontées à de nombreuses difficultés. En particulier, le nombre d'entreprises immobilières ayant déclaré faillite ou dissolution en 2022 a augmenté de 38,7 % par rapport à 2021.

Difficulté après difficulté

Cette agence estime que 2022 sera une année où les entreprises du secteur immobilier seront confrontées à de nombreux défis, certaines réduisant leurs effectifs jusqu'à 50 % pour faire face aux difficultés. Les principales raisons sont les difficultés d'accès au crédit, d'émission d'obligations et de mobilisation de capitaux auprès des clients, ce qui contraint de nombreuses entreprises à manquer de capitaux et à retarder ou à suspendre temporairement la mise en œuvre de leurs projets.

De plus, les taux d'intérêt des prêts, les taux de change, les prix de l'essence et des matériaux de construction ont augmenté, entraînant une hausse des coûts pour les entreprises et affectant leurs activités. La difficulté d'accès au crédit bancaire pour les acquéreurs immobiliers affecte également indirectement la liquidité des produits et projets immobiliers ; les entreprises ne peuvent pas vendre leurs produits pour récupérer leur capital et le réinvestir.

En outre, depuis fin 2022 jusqu’à aujourd’hui, certaines entreprises sont toujours sous pression pour rembourser par anticipation les obligations aux investisseurs pour de nombreuses raisons, notamment les changements de politique de contrôle des obligations émises par les entreprises.

Le rapport sur le marché obligataire vietnamien de l'Association vietnamienne du marché obligataire (VBMA) indique que le volume total des émissions d'obligations d'entreprises a atteint 255 163 milliards de VND l'an dernier, soit une baisse de 66 % par rapport à l'année précédente. La valeur des émissions de la plupart des secteurs d'activité a diminué en 2022 par rapport à l'année précédente, notamment celle des obligations des sociétés immobilières, qui a diminué de 80,8 % par rapport à la même période, en raison de nombreux facteurs macroéconomiques défavorables.

Les difficultés de financement impactent fortement les achats et les ventes sur le marché immobilier. Photo : Tan Thanh

Français Dans le même temps, les entreprises ont dû racheter des obligations d'une valeur maximale de 210 830 milliards de VND par anticipation, soit une augmentation de 46 % par rapport à 2021. Le groupe immobilier en a racheté environ 35 400 milliards de VND par anticipation. Cela signifie que les sources de capital pour l'immobilier sont non seulement restreintes, mais aussi considérablement réduites par rapport à auparavant, ce qui met de nombreuses entreprises du secteur en difficulté. Une série d'entreprises récemment annoncées témoignent de cette difficulté, comme Phat Dat Real Estate qui a perdu près de 230 milliards de VND au dernier trimestre 2022, Cen Land a également déclaré une perte après impôts au quatrième trimestre 2022 allant jusqu'à 58,6 milliards de VND ou Dat Xanh Group a enregistré une perte nette de plus de 400 milliards de VND..., de nombreuses autres grandes entreprises ont également connu une forte baisse de leurs revenus et de leurs bénéfices.

Le président du conseil d'administration d'une société immobilière avec une dette obligataire de plus de 200 milliards de VND a déclaré que sa société a accepté « la perte et la douleur » pour réorganiser son portefeuille d'investissement et vendre des projets pour échapper à la situation d'endettement et d'intérêts... mais trouver un partenaire à qui vendre pendant cette période est extrêmement difficile, car la plupart des sociétés immobilières ont épuisé leurs sources de capital et tout actif est difficile à vendre, pas seulement l'immobilier.

« Le resserrement trop rapide et brutal du marché des obligations d'entreprises nous a empêchés de réagir à temps. Ce qui nous préoccupe actuellement, c'est de ne pas savoir comment trouver les capitaux nécessaires à la mise en œuvre des projets, alors que de nombreuses politiques liées aux procédures n'ont pas été résolues. Il est donc essentiel que le gouvernement trouve rapidement un moyen de supprimer les politiques de soutien aux entreprises pour la mise en œuvre de leurs projets », a déclaré cette personne.

De nombreuses solutions

S'adressant aux journalistes du journal Lao Dong, le Dr Nguyen Huu Huan, de l'Université d'Économie de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que le marché immobilier est confronté à des difficultés, tant au niveau des entrées que des sorties, et que les sources de capitaux sont particulièrement contrôlées. Par conséquent, pour résoudre ces difficultés, la Banque d'État doit exprimer sa politique par des messages concrets, en soutenant dans une certaine mesure le crédit à court terme afin de préserver les liquidités des entreprises immobilières.

« Les difficultés liées aux obligations d'entreprises ne peuvent être résolues du jour au lendemain, tandis que les entreprises immobilières ont un besoin urgent de fonds de roulement pour poursuivre la mise en œuvre des projets inachevés. Elles peuvent rechercher d'autres sources de financement, comme les prêts étrangers, mais elles seront confrontées à des risques de change, car elles doivent emprunter en dollars américains et toutes les entreprises ne remplissent pas les conditions pour mobiliser des capitaux internationaux. Par conséquent, le problème à court terme nécessite toujours un financement par le crédit pour soutenir la reprise des entreprises immobilières », a déclaré le Dr Nguyen Huu Huan.

Selon le Dr Nguyen Huu Huan, non seulement les entreprises immobilières rencontrent des difficultés en matière de financement, mais les particuliers qui empruntent pour acheter un logement ou investir ont également un accès limité au capital ou sont confrontés à des taux d'intérêt élevés, de l'ordre de 15 à 16 % par an. Il est donc nécessaire de trouver rapidement une solution pour stabiliser, voire réduire, les taux d'intérêt des prêts.

Concernant la solution au problème des obligations d'entreprises, le Dr Le Dat Chi, directeur adjoint de la Faculté de Finance d'Entreprise de l'Université d'Economie de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré qu'il est nécessaire de le reconnaître comme un canal important de mobilisation de capitaux pour les entreprises en plus du crédit bancaire, afin de disposer de mesures pour organiser et gérer le marché des obligations d'entreprises de la même manière que les banques doivent se conformer aux réglementations de prêt pour protéger les déposants.

Parallèlement, Lam Minh Chanh, expert financier et boursier, a déclaré que le marché des obligations d'entreprises avait récemment entraîné une perte de confiance chez de nombreux investisseurs, qui n'avaient plus l'intention d'y participer. Pour restaurer le rôle important des obligations d'entreprises, les conditions suivantes doivent être réunies :

Premièrement, et c'est le plus important, toutes les obligations d'entreprise doivent être notées par des agences de notation réputées. Ainsi, les investisseurs connaîtront le niveau de risque de chaque type d'obligation. Deuxièmement, les agences de gestion doivent contrôler strictement la distribution des obligations. Il est impératif d'éviter de contourner la loi et de distribuer au public des obligations émises par des investisseurs privés. Troisièmement, seules les personnes titulaires d'un certificat de courtage en valeurs mobilières sont autorisées à conseiller et à vendre des obligations aux investisseurs. Évitez de faire appel à des non-professionnels, comme les employés de banque, pour des conseils sur la vente d'obligations.

Quatrièmement, les conseillers et vendeurs en obligations doivent suivre un processus de consultation détaillé et rigoureux afin de garantir que les investisseurs comprennent clairement dans quelles obligations d'entreprise ils investissent et quels sont les risques potentiels de ces obligations. « Si nous y parvenons, les obligations d'entreprise se redresseront progressivement et se développeront fortement, devenant un canal d'approvisionnement en capitaux pour les entreprises, notamment les acteurs de l'immobilier », a souligné l'expert Lam Minh Chanh.

Du point de vue de l'agence de gestion, M. Hoang Hai, directeur du département de gestion du marché du logement et de l'immobilier - ministère de la Construction, a déclaré que le ministère de la Construction a proposé au ministère des Finances de soumettre au gouvernement des amendements et des suppléments au décret 65/2022/ND-CP réglementant l'offre et la négociation d'obligations d'entreprises individuelles sur le marché intérieur et l'offre d'obligations d'entreprises sur le marché international ; renforcer l'orientation et les conseils sur l'offre et la négociation d'obligations d'entreprises sur le marché intérieur et l'offre d'obligations d'entreprises sur le marché international conformément aux réglementations légales ; contrôler les activités de mobilisation de capitaux des entreprises immobilières sur le marché boursier, en évitant la spéculation, la manipulation et l'inflation des prix.

Concernant la Banque d'État, le ministère de la Construction a proposé d'étudier et de proposer des plans de gestion du plafond de crédit adaptés pour soutenir l'économie ; d'orienter et de guider les établissements de crédit afin de créer les conditions permettant aux entreprises, aux acquéreurs de logements et aux investisseurs d'accéder au crédit. Il a également proposé d'orienter et de guider les établissements de crédit afin qu'ils accordent rapidement des prêts et des décaissements aux entreprises et aux projets immobiliers qui remplissent les conditions prévues par la loi ; et de privilégier les prêts aux projets de logements sociaux, aux logements sociaux, aux logements commerciaux à loyer modéré et aux autres types de biens immobiliers destinés à la production et à la sécurité sociale, présentant une grande efficacité et une grande capacité de remboursement.

Pour les localités, il est nécessaire d'examiner et de recenser les projets immobiliers et de logement dans la zone ; d'évaluer précisément les raisons pour lesquelles les projets approuvés pour investissement ne sont pas encore réalisés ou tardent à l'être. Sur cette base, il convient de s'attacher à lever les difficultés et les obstacles juridiques et procéduraux liés à la préparation des investissements dans les projets immobiliers afin d'accroître l'offre sur le marché. Il convient également d'accélérer la réforme des procédures administratives et d'éviter les esquives et les retards dans la mise en œuvre des projets immobiliers dans la zone.

Rechercher une expérience internationale

Le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré avoir soigneusement étudié 16 solutions pour sauver le marché immobilier chinois et a constaté que le Vietnam pourrait étudier et appliquer 10 d'entre elles.

« En fait, nous avons mis en œuvre certaines solutions, comme le report d'impôts, le report de dettes... Nous avons également consulté le ministère de la Construction, le ministère des Finances et le gouvernement pour étudier d'autres solutions et trouver une direction adaptée à la situation actuelle du pays.

Par exemple, les entreprises doivent accepter des remises sur la vente de certains actifs afin de rembourser leurs dettes à temps ; négocier avec les obligataires pour prolonger leur dette en cas de difficultés, ce que le Décret 65 autorise. Échanger de l'argent contre des biens, ou des obligations contre des biens immobiliers, doit être encadré par l'État afin d'éviter tout problème juridique. Les entreprises sont autorisées à refinancer leurs dettes, c'est-à-dire à émettre de nouvelles émissions pour rembourser leurs anciennes dettes… », a déclaré M. Luc.

(*) Voir le journal Lao Dong du 30 janvier

Source: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm