Le paradoxe du pouvoir d'achat sur le marché des appartements.

Outre les facteurs financiers, l'emplacement influe également de manière significative sur le potentiel de vente d'un appartement.

Alors que la question du logement abordable est constamment soulevée comme une préoccupation pour les travailleurs à revenus moyens et faibles, le marché immobilier présente un paradoxe notable : de nombreux appartements abordables et propriétés secondaires dans les zones suburbaines peinent à trouver des acheteurs, tandis que les propriétés de moyenne et haute gamme dans le centre-ville conservent un attrait considérable.

Les maisons à bas prix restent difficiles à vendre.

Depuis plus de deux ans, Mme Hoang Nhi (Hô-Chi-Minh-Ville) tente de vendre son appartement de 62,2 m² situé dans le complexe Teco Homes An Phu (quartier d'An Phu, Hô-Chi-Minh-Ville) pour 1,89 milliard de VND, sans succès. Elle explique avoir acheté l'appartement il y a quatre ans à crédit. Le prix d'achat initial s'élevait à plus de 1,7 milliard de VND, hors intérêts. Au prix demandé actuel, le prix au mètre carré est d'environ 30 millions de VND, nettement inférieur à celui de nombreux projets immobiliers commerciaux sur le marché. Pourtant, elle n'a toujours pas trouvé d'acquéreur.

Les projets d'appartements de luxe dans le nouveau quartier urbain de Thu Thiem, ainsi que dans le centre de Hô Chi Minh-Ville, restent attractifs malgré leurs prix élevés, tandis que les projets d'appartements abordables dans les zones suburbaines connaissent des ventes relativement lentes.

De même, M. Hoang avait acheté un appartement d'une chambre de 46 m² dans le complexe Legacy à Thuan An (arrondissement de Thuan Giao, Hô Chi Minh-Ville). Après y avoir vécu quelque temps, il a trouvé les trajets vers le centre-ville peu pratiques et a donc décidé de le vendre. Bien qu'il ait accepté un prix supérieur à 1,3 milliard de dongs, meubles compris, il lui a fallu plusieurs mois pour trouver un acheteur.

Selon des agents immobiliers du Sud, de nombreux appartements commerciaux, dont le prix oscille entre 28 et 30 millions de VND/m², sont régulièrement mis en vente, mais le volume des transactions reste modeste. M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a indiqué que de nombreux programmes immobiliers achevés dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville continuent de trouver preneur, malgré une hausse des prix peu marquée. Parallèlement, les projets situés en périphérie ou en zone périurbaine sont confrontés à une pénurie de liquidités. Nombre de propriétaires acceptent des baisses de prix, voire vendent à perte, mais peinent toujours à trouver des acquéreurs.

D'après les experts, le paradoxe majeur réside dans le fait que ce produit est conçu pour les personnes à revenus moyens, alors même que ce groupe se heurte à de nombreux obstacles pour y accéder. M. Dat Minh, agent immobilier de longue date à Hô Chi Minh-Ville, a indiqué que la plupart des clients de ce segment n'ont accumulé qu'environ un milliard de dongs, le reste dépendant de prêts bancaires. Or, les exigences telles que les justificatifs de revenus, les contrats de travail et l'historique financier rendent difficile l'obtention d'un crédit pour de nombreux travailleurs indépendants, ouvriers ou petits entrepreneurs.

M. Nguyen Le Hai Dang, directeur adjoint de la stratégie et des relations extérieures de la société Smartland, a souligné que de nombreux travailleurs non qualifiés n'ont guère l'habitude d'effectuer des transactions financières avec les banques, hormis le versement de leur salaire ou les retraits d'argent. Par conséquent, constituer un dossier de prêt complexe représente un obstacle majeur. Faute d'accès au crédit, ils sont contraints de rester locataires au lieu d'accéder à la propriété.

Outre les considérations financières, l'emplacement influe considérablement sur le potentiel de vente des logements abordables. Le foncier en centre-ville se raréfie et devient de plus en plus cher, contraignant la plupart des projets à bas prix à se développer dans les villes satellites ou en périphérie, à 20-30 km du centre d'Hô-Chi-Minh-Ville. Si le prix y est plus raisonnable, le temps de trajet, les embouteillages et le manque d'infrastructures et de services freinent de nombreuses personnes.

Alors que le secteur du logement abordable est confronté à d'importantes difficultés de trésorerie, le marché de l'immobilier de luxe obéit à des règles totalement différentes. Ici, l'enjeu ne se limite pas aux prix de vente ; il englobe également le besoin d'accumulation et de préservation du patrimoine, ainsi que la volonté d'affirmer son statut social, chez une clientèle aisée.

Que nous révèle la réalité ?

Nombreux sont ceux qui s'interrogent sur les raisons pour lesquelles les promoteurs immobiliers ne privilégient pas le logement social, un segment pourtant en forte demande, au détriment de la construction d'immeubles d'appartements dont le prix atteint des centaines de millions de dongs le mètre carré. En réalité, la demande des classes moyennes et supérieures demeure stable, assurant ainsi le développement de produits haut de gamme.

Pour cette clientèle, un logement n'est pas un simple lieu d'habitation. Ils recherchent un cadre de vie complet, avec des espaces verts, une faible densité de population, des prestations haut de gamme, une gestion professionnelle et une communauté de résidents aux modes de vie similaires. Ces facteurs les incitent à payer un prix plus élevé pour leur intimité, leur sécurité et la valorisation de leur bien à long terme.

Selon Savills Vietnam, de nombreux projets de catégorie A récemment lancés ont enregistré des taux d'absorption positifs. La plupart de ces projets sont situés dans des emplacements de choix, contribuant à faire grimper les prix de vente sur le marché du neuf au-dessus de 100 millions de VND/m². De fait, le prix de vente moyen dans certains segments étudiés du marché du neuf devrait atteindre environ 224 millions de VND/m² d'ici fin 2025. Malgré ces prix élevés, la demande pour les biens immobiliers de ce segment reste soutenue.

L'attrait de l'immobilier de luxe se manifeste une fois de plus par l'intérêt suscité par les nouveaux projets dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville et le nouveau quartier urbain de Thu Thiem. À titre d'exemple, le projet de Son Kim Land, conçu selon le modèle 5.0 à proximité de la gare de Thu Thiem, a déjà attiré l'attention des investisseurs, bien que son prix de vente n'ait pas encore été communiqué. Auparavant, des projets tels que The Metropole et The Berkley, dont les prix oscillaient entre 280 et 430 millions de VND/m², avaient également enregistré des taux d'absorption favorables. De même, de nombreux autres projets, comme The Prive, Eaton Park et Masterise Cosmo Central, ont suscité un vif intérêt chez les clients dès leur lancement.

M. Nguyen Le Hai Dang estime que la valeur d'un bien immobilier haut de gamme ne se mesure pas uniquement à sa superficie ou à son coût de construction, mais aussi à des facteurs tels que sa rareté, son emplacement et sa capacité à conserver sa valeur à long terme. Pour les personnes disposant de ressources financières importantes, la décision d'acquérir une maison repose souvent sur la valeur unique du bien, la réputation du promoteur et le potentiel d'appréciation future du capital, plutôt que sur son prix d'achat.

En réalité, l'offre de logements haut de gamme dans le centre d'Hô-Chi-Minh-Ville est limitée en raison de la raréfaction croissante du foncier. De ce fait, les biens immobiliers bénéficiant d'un emplacement privilégié deviennent de plus en plus rares.

D'après M. Vo Hong Thang, les projets situés à proximité du quartier central des affaires et financier d'Hô-Chi-Minh-Ville, notamment autour de la zone de Thu Thiem, bénéficient d'un atout unique en termes d'emplacement. Cette rareté leur permet d'attirer une clientèle fortunée désireuse d'accumuler des actifs et anticipant une plus-value à long terme. « Globalement, la hausse des prix sur le segment haut de gamme reflète principalement la loi de l'offre et de la demande, la flambée des prix du foncier et le durcissement des normes de construction. Quant au segment du logement social, il se heurte à des difficultés d'accès pour les acquéreurs, qu'il s'agisse des procédures juridiques, des conditions d'emprunt ou de l'emplacement des projets », a déclaré M. Thang.

Il nous faut démêler les nœuds.

D'après les experts, la solution fondamentale ne consiste pas à baisser le prix des logements de luxe en dessous de leur valeur marchande, mais plutôt à supprimer les obstacles juridiques, à faciliter l'accès au crédit et à investir dans les infrastructures reliant les zones périurbaines. Une fois ces obstacles levés, le logement abordable pourra bénéficier aux personnes qui en ont besoin, contribuant ainsi à réduire le déséquilibre entre l'offre et la demande qui persiste depuis de nombreuses années sur le marché immobilier.

Source : https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm