Les biens locatifs nécessitent leur propre cadre juridique.

Le marché locatif devient une composante importante du marché immobilier, notamment dans les grandes villes. Face à ce constat, l'Institut vietnamien d'études du marché immobilier recommande d'étudier et d'élaborer une loi sur le logement locatif, définissant clairement les droits et obligations de toutes les parties concernées.

Le marché locatif actuel est largement spontané, fragmenté et manque de planification globale. Photo : VARS IRE

Il existe une grave pénurie de logements locatifs de qualité.

Après plus de deux décennies d'urbanisation rapide, le taux d'urbanisation est passé de 24 % (en 2000) à près de 44 % (en 2025). De vastes zones urbaines ont émergé, transformant rapidement le visage des villes et améliorant progressivement les infrastructures et la qualité du logement. Ce développement a contribué de manière significative à la croissance économique , stimulé les investissements et donné un nouvel élan à de nombreux secteurs d'activité connexes.

Cependant, la structure du marché du logement présente des lacunes : alors que le marché de la vente est en plein essor, un système de location de logements professionnel et pérenne, encadré par l’État, reste à mettre en place. Le marché locatif actuel est largement spontané, fragmenté, manque de planification globale et ne garantit pas une qualité de vie stable aux résidents.

Selon l'Institut vietnamien d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), la restructuration du segment du logement locatif ne vise pas à restreindre les besoins légitimes d'investissement ou de propriété, mais plutôt à construire une structure de marché plus harmonieuse entre les besoins réels en matière de logement, la propriété, l'investissement et l'exploitation locative.

Selon la Confédération générale du travail du Vietnam, on compte actuellement entre 4,5 et 5 millions de travailleurs dans les zones industrielles, la plupart logeant dans des conditions de promiscuité. À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, la proportion de ménages locataires augmente, notamment parmi les jeunes et les travailleurs migrants, mais le logement décent fait cruellement défaut. La plupart des travailleurs vivent dans des zones d'habitat informel, caractérisées par des logements exigus, des infrastructures vétustes et des risques d'incendie. Accéder à la propriété dans les grands centres urbains devient de plus en plus difficile.

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Dans ce contexte, les logements situés en périphérie et dans les villes satellites, offrant une réelle utilité, un statut juridique transparent, une bonne connectivité et des prix raisonnables, joueront un rôle de plus en plus crucial. Il s'agit non seulement d'une solution alternative pour les consommateurs qui n'ont pas encore accès au logement en centre-ville, mais aussi d'un élément clé pour parvenir à un équilibre durable entre les besoins en logement et l'investissement à long terme.

Il est nécessaire de mettre en place des mécanismes d'incitation et une réglementation juridique concernant les locations de logements.

Le problème fondamental réside toutefois dans la nécessité pour chacun d'avoir accès à un logement de qualité à un coût abordable. C'est pourquoi, dans de nombreux pays développés, le logement locatif est considéré comme un pilier essentiel du système de protection sociale et de la stabilité urbaine.

Selon VARS IRE, l'expérience internationale démontre que le rôle de l'État est déterminant pour le développement durable du logement locatif. En Allemagne, malgré un taux d'accession à la propriété d'environ 46 %, la qualité de vie y demeure parmi les meilleures au monde grâce à un système de protection des locataires performant et à un mécanisme de contrôle des loyers de référence (Mietspiegel). Singapour, quant à elle, a opté pour un modèle étatique, en maintenant un système de logements sociaux géré par le Conseil du logement (HDB) et en accordant d'importantes subventions aux ménages à faibles revenus. En Corée du Sud, la Société foncière et du logement (LH) investit directement dans l'acquisition d'appartements destinés à la location à long terme (20 à 30 ans) grâce à un financement du Fonds national urbain.

Contrairement au modèle de l'immobilier locatif, qui permet un retour sur investissement rapide, le logement locatif exige une période d'amortissement très longue, souvent de 15 à 25 ans, et les marges bénéficiaires sont faibles. Si l'on s'en tient uniquement aux mécanismes de marché conventionnels, le secteur privé aura du mal à participer. C'est pourquoi VARS IRE soutient que, parallèlement à la promotion de la mise en œuvre du Fonds national pour le logement locatif, le Vietnam doit changer de perspective en matière de développement du logement et considérer le logement locatif comme une infrastructure sociale essentielle, au même titre que l'éducation, la santé ou les transports publics. Lors de la planification de grandes zones urbaines, l'État devrait instaurer des mécanismes d'incitation, notamment fiscalement et foncièrement, afin d'encourager les entreprises à intégrer de manière proactive des logements locatifs de longue durée ou des logements sociaux de qualité.

Par ailleurs, il est nécessaire de concevoir un système financier pérenne pour ce segment, notamment par le biais de fonds d'épargne logement, de crédits à taux préférentiels et d'allégements fiscaux pour les entreprises de construction de logements locatifs. Sans un dispositif institutionnel spécifique, il sera difficile pour le secteur privé de s'investir massivement dans ce segment.

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Un autre point important est la nécessité d'établir un cadre juridique spécifique pour le marché locatif afin de protéger les droits des locataires. Plus précisément, il est nécessaire d'élaborer progressivement une loi sur la location comportant des réglementations précises sur les contrats de location, les marges d'augmentation de loyer, les normes de qualité des logements locatifs et les responsabilités des propriétaires.

Outre le rôle prépondérant de l'État, il convient d'encourager les entreprises à participer au développement du logement de leurs employés. Les entreprises employant un grand nombre de personnes ont besoin d'un soutien en matière de fiscalité, d'infrastructures et de mécanismes financiers lorsqu'elles investissent dans la construction de logements locatifs pour leurs salariés.

Source : https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html