Ce fut le principal sujet abordé par de nombreux experts, scientifiques et représentants d'organismes de gestion lors de la conférence scientifique nationale « Loi foncière 2024 et nécessité d'amendements et de compléments dans le nouveau contexte », organisée par le Centre d'arbitrage international du Vietnam et l'Université de droit de Hô Chi Minh-Ville le matin du 17 juin.
De nombreux espaces vides
S'exprimant lors de la conférence, le professeur agrégé, Dr Tran Viet Dung, vice-recteur de l'Université de droit de Hô Chi Minh-Ville, a souligné que la terre est une ressource stratégique, un moyen de production particulier et un fondement important pour le développement socio-économique , la défense nationale et la sécurité.
La loi foncière de 2024 a introduit de nombreuses innovations en matière de gestion et d'utilisation des terres, contribuant à une plus grande transparence et à une meilleure protection des droits et intérêts légitimes des usagers. Cependant, sa mise en œuvre a également soulevé de nombreuses questions nouvelles relatives à la planification et aux plans d'aménagement du territoire ; à l'attribution et à la location des terres ; à l'acquisition, à l'indemnisation, au soutien et à la réinstallation des populations ; à l'évaluation foncière ; à l'accès des entreprises aux terres ; ainsi qu'à la constitution de bases de données et à la transformation numérique du secteur foncier.
« Fort de son expérience, le gouvernement a proposé d’inscrire au programme législatif 2026 un projet de loi modifiant et complétant plusieurs articles de la loi foncière. Cela témoigne de l’importance particulière que revêt le développement et l’amélioration du droit foncier, d’autant plus que le Vietnam entre dans une nouvelle phase de développement qui exige d’innover en matière de modèle de croissance, d’améliorer les institutions et de renforcer la compétitivité nationale », a déclaré le professeur agrégé Tran Viet Dung.
S’attaquant à la question de l’acquisition foncière – un domaine toujours semé d’embûches et de litiges –, le professeur agrégé, le Dr Phan Trung Hien de l’Université de Can Tho, soutient que la mise en œuvre de la loi foncière de 2024 est confrontée à de nombreux défis, car elle implique simultanément la restructuration du modèle de gouvernement local à deux niveaux et l’ajustement du système de planification et d’aménagement du territoire.
En analysant la réglementation de la loi foncière de 2024 et ses directives d'application, le professeur agrégé, Dr Phan Trung Hien, a souligné trois groupes de problèmes qui nécessitent des améliorations : les bases de l'acquisition foncière en l'absence de plans annuels d'utilisation des sols au niveau du district ; la définition claire de la finalité de l'acquisition foncière afin de distinguer les projets d'intérêt public des projets commerciaux ; et les procédures d'acquisition foncière, notamment la validité des avis d'acquisition foncière.
Parallèlement, de nombreuses nouvelles questions se posent concernant les lacunes juridiques en matière de gestion foncière lors de la modification des modèles d'aménagement, le droit des populations à participer au processus d'ajustement de la planification et la nécessité d'améliorer le mécanisme de protection des droits des personnes expropriées de manière plus transparente, équitable et durable.
Selon le professeur agrégé Phan Trung Hien, il ne s'agit pas seulement d'ajouter des réglementations, mais surtout de mettre en place un mécanisme de mise en œuvre « clair, facile à comprendre et à appliquer, qui garantisse les droits légitimes des citoyens ». « Un mécanisme d'acquisition foncière transparent, fondé sur des bases claires, des objectifs appropriés et des procédures rigoureuses, contribuera à réduire les plaintes, à renforcer le consensus social et à assurer un développement socio-économique équitable et durable », a-t-il souligné.
Fondé sur les principes du marché et garantissant les droits du peuple.
Un point sur lequel s'accordent de nombreux experts est la nécessité de poursuivre l'amélioration des lois foncières de manière à respecter les principes du marché tout en renforçant l'efficacité de la gestion étatique.
Le professeur agrégé Luu Quoc Thai (Université de droit de Hô Chi Minh-Ville) soutient que, dans une économie de marché, la terre n'est pas seulement une ressource, mais aussi un actif et un moyen de production essentiels. Par conséquent, la relation entre l'État et les usagers du foncier doit reposer sur le principe d'égalité et le respect de la valeur marchande des droits d'usage des terres.
S’appuyant sur les facteurs de marché dans les relations foncières entre l’État et les utilisateurs de terres – orientation de la réforme de la loi foncière –, le professeur agrégé, Dr Luu Quoc Thai, a proposé de renforcer le mécanisme de négociation dans les transactions foncières, considérant l’expropriation des terres par l’État au moyen de décisions administratives comme un dernier recours, formant ainsi progressivement un marché transparent, concurrentiel et efficace pour les droits d’utilisation des terres.
Du point de vue de la planification, Ngo Gia Hoang, titulaire d'une maîtrise, soutient que la mise en œuvre d'un modèle de gouvernement local à deux niveaux nécessite d'adapter le système de planification et de gestion de l'utilisation des terres aux nouvelles pratiques de gestion.
Afin de modifier et de compléter certaines dispositions pour adapter la loi au nouveau contexte, Ngo Gia Hoang, titulaire d'une maîtrise, a proposé la nécessité de rationaliser davantage le système de planification, d'améliorer la transparence des ajustements de planification et de mieux garantir le droit d'accès à l'information et le droit des citoyens de participer aux décisions directement liées aux droits d'utilisation des terres.
En outre, il est nécessaire de renforcer le contrôle du pouvoir dans les ajustements de planification, de surmonter la situation de « planification suspendue » et, en même temps, de rechercher et de développer un mécanisme de plan d'utilisation des sols quinquennal au niveau communal qui soit adapté au nouveau modèle d'organisation des collectivités locales.
Forte de son expérience en matière de notariat et de gestion foncière, le Dr Ninh Thi Hien, directrice du bureau notarial de Bay Hien (Hô Chi Minh-Ville), estime qu'il est nécessaire de continuer à promouvoir la décentralisation et la délégation de pouvoirs dans l'octroi des droits d'utilisation des terres aux entités participant au marché immobilier.
Selon Mme Hien, de nombreuses relations foncières civiles restent soumises à un contrôle administratif, ce qui limite la flexibilité du marché. Il est donc nécessaire de faire évoluer progressivement l'octroi des droits d'utilisation des terres d'un mécanisme administratif vers un mécanisme de marché, afin de garantir l'égalité, la transparence et la concurrence entre les parties prenantes.
Concernant le mécanisme de détermination des prix fonciers, de nombreux avis exprimés lors de l'atelier suggéraient que les tableaux de prix fonciers et les prix spécifiques des terrains devraient refléter fidèlement la valeur réelle de chaque parcelle, à chaque instant et pour chaque usage prévu, au lieu de simplement servir de référence.
Les experts ont également souligné que les politiques de réinstallation ne devraient pas se limiter à la fourniture de nouveaux logements, mais aussi garantir des conditions de vie, un emploi et des moyens de subsistance durables pour les populations après l'acquisition des terres.
Sur la base d'une analyse du mécanisme d'application des barèmes de prix fonciers combinés à des coefficients d'ajustement conformément à la réglementation en vigueur, les délégués ont proposé de nouvelles améliorations à la loi afin de la rapprocher des prix du marché, d'améliorer l'efficacité de l'utilisation des ressources foncières et d'harmoniser les intérêts de l'État, du peuple et des entreprises.
Selon les experts, les futurs amendements et ajouts à la loi foncière devraient viser à construire un système juridique stable, transparent et facilement applicable qui à la fois résolve les obstacles pratiques et crée un environnement d'investissement favorable, exploitant efficacement les ressources foncières au service d'un développement socio-économique durable.
Source : https://baotintuc.vn/kinh-te/nhan-dien-diem-nghen-trong-thuc-thi-luat-dat-dai-20260617140129418.htm
