Identifier les lacunes

À Hoi An, le marché foncier est toujours volatil et dynamique. Même une brève interruption peut avoir des conséquences importantes. (Image d'illustration : QT)

Questions clés

Lors du récent séminaire intitulé « Loi foncière 2024 et problèmes pratiques dans la ville de Hoi An », les délégués ont soulevé plusieurs questions importantes qui ont causé des difficultés aux résidents locaux dans l'exercice de leurs droits légitimes liés à la terre.

Par exemple, le délai d’enregistrement des modifications des droits d’utilisation des sols ; le statut de la reconnaissance des terrains à usage résidentiel ; le levé topographique, la délivrance des extraits et des mesures des parcelles ; et la mise à jour des inscriptions hypothécaires…

L'avocate Le Thi Thanh Van, du cabinet notarial Le Van, a déclaré que, pour diverses raisons objectives et subjectives, la procédure d'arpentage et d'obtention des certificats de droit d'utilisation du sol ne peut être achevée dans les délais impartis. Cette procédure peut s'avérer excessivement longue et, dans certains cas, le certificat ne peut même pas être arpenté ni obtenu, empêchant ainsi le renouvellement ou l'exercice des droits du propriétaire et de l'utilisateur.

Scène au séminaire. Photo : Q.T. — Un séminaire sur la loi foncière de 2024 et ses implications pratiques s'est récemment tenu à Hoi An. Photo : QT

Par exemple, en ce qui concerne l'enregistrement des terrains résidentiels en vertu de la directive n° 299 du Premier ministre de 1980, il existe actuellement de nombreux cas où un terrain n'est pas reconnu comme terrain résidentiel même si des personnes l'utilisaient de manière stable avant 1980 et qu'il est enregistré dans le registre foncier.

Le registre foncier n'étant pas considéré comme un registre cadastral ou un livre d'enregistrement foncier, il est dépourvu de fondement juridique, ce qui engendre beaucoup de frustration et de nombreuses plaintes auprès des organismes d'État…

De plus, la délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres par le Comité populaire de la ville de Hoi An dans les cas de changement d'affectation des sols est retardée car l'agence provinciale n'a pas encore délivré les formulaires de certificat.

M. Nguyen Minh Ly, vice-président du Comité populaire de la ville de Hoi An, a déclaré qu'en raison de facteurs historiques liés à la propriété foncière, les méthodes de mesure utilisées dans le passé étaient différentes du système de coordonnées actuel, de sorte que la superficie, les limites et d'autres facteurs de la parcelle de terrain changeront inévitablement.

Le Comité populaire de la ville de Hoi An a demandé à la province de considérer les registres fonciers et les cartes établis après le 18 décembre 1980 comme des documents valides concernant les droits d'utilisation des terres dans le projet de règlement sur l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres dans la province de Quang Nam .

Si elle est jugée valable, cette mesure permettrait d'atteindre deux objectifs : rectifier les cas antérieurs où des certificats de droits d'utilisation des terres ont été délivrés avec des informations incorrectes, et garantir que ceux qui n'ont pas encore reçu de certificat puissent en obtenir un.

Préoccupations concernant le coefficient K

Le document n° 6612 du Comité populaire provincial prévoit la suspension temporaire du traitement des demandes relatives aux obligations financières foncières pour les cas situés dans des zones où le coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient K) est supérieur à 1, du 1er août 2024 au 31 décembre 2024 (ou jusqu'à nouvel ordre du Comité populaire provincial). Cette mesure suscite des inquiétudes parmi les parties concernées, notamment en milieu urbain.

Le Comité populaire provincial vient de publier un règlement suspendant temporairement le traitement des demandes relatives aux obligations financières liées au foncier pour les cas situés dans des zones où le coefficient d'ajustement du prix du foncier (coefficient K) est supérieur à 1. (Photo d'illustration : QT)

M. Nguyen Minh Ly a déclaré que dans une zone comme la ville de Hoi An, les transactions foncières sont toujours volatiles et dynamiques. Même une brève interruption de ces transactions peut avoir un impact significatif.

Récemment, des cas de transferts de propriété foncière d'une personne à une autre n'ont pas été approuvés et ont dû être suspendus conformément à la politique générale de la province, en attendant l'ajustement de la nouvelle liste des prix fonciers.

M. Nguyen Van Hai, chef du bureau des notaires de Hoi An et vice-président de l'Association des notaires de la province de Quang Nam, a déclaré que, bien que le document ait été délivré, les bureaux des notaires n'en avaient pas connaissance. De ce fait, le dépôt de certains dossiers notariés auprès des autorités compétentes pour enregistrement et transfert de propriété a été bloqué, les calculs fiscaux interrompus et les dossiers retournés, portant gravement atteinte aux droits des citoyens.

M. Hai a ajouté que dans des zones clés comme la ville de Hoi An ou la ville de Tam Ky, plus de 50 % des routes ont vu leurs coefficients ajustés à une valeur supérieure à 1.

Parallèlement, ces axes routiers présentent une forte liquidité, ce qui entraîne une diminution du nombre de transactions immobilières, affectant non seulement les transactions civiles, mais aussi les recettes budgétaires de l'État.

Selon l'avocate Le Thi Thanh Van, en cas de contrats de dépôt préalablement signés pour l'achat et la vente de biens immobiliers, si le transfert et la propriété ne peuvent être notariés pendant la période de suspension, il existe un risque de litiges et de poursuites judiciaires entre les personnes concernées, ce qui complique les relations civiles.

Par conséquent, les autorités compétentes doivent publier sans délai une liste des prix fonciers reflétant la réalité afin de servir de base au bon déroulement des transactions civiles et de garantir les droits et intérêts légitimes de la population.

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