Le segment des maisons de ville et des villas reste dominé par des nuances de gris.

En raison de prix élevés, bien au-delà des moyens de la plupart des gens, le marché des maisons de ville et des villas connaît ses plus faibles ventes de ces cinq dernières années.

Le dernier rapport de Savills sur le marché immobilier montre qu'à Hô Chi Minh-Ville, le segment des maisons de ville et des villas est celui qui affiche les performances les plus faibles depuis 2019, avec des volumes de transactions et des taux d'absorption en baisse continue.

Plus précisément, en 2023, l'offre primaire a diminué de 40 % par rapport à l'année précédente, pour atteindre 993 unités, son niveau le plus bas des cinq dernières années. Cette offre était principalement constituée de stocks à prix élevé plutôt que de nouveaux projets. De même, le volume des ventes et le taux d'absorption ont atteint leur niveau le plus bas des cinq dernières années, chutant à 29 % et ne s'établissant qu'à 286 unités, soit une baisse de 73 % par rapport à l'année précédente.

Pour expliquer cette situation, Mme Giang Huynh, directrice adjointe et responsable de la recherche chez S22M (Savills Vietnam), a indiqué que le processus de mobilisation des capitaux est perturbé par le contrôle des émissions d'obligations immobilières. Par ailleurs, la récession économique mondiale a engendré de nombreuses difficultés pour l'économie vietnamienne, provoquant un goulot d'étranglement dans les revenus et la trésorerie des entreprises et des particuliers.

Les prix des logements à Hô Chi Minh-Ville sont de plus en plus élevés, ce qui confère un avantage considérable aux provinces environnantes comme Dong Nai et Binh Duong, notamment grâce à la modernisation et au développement simultanés des infrastructures et à la réduction des temps de trajet.

En revanche, la rareté des terrains dans le centre-ville d'Hô Chi Minh-Ville a fait grimper les prix du logement, réduisant ainsi l'accessibilité financière et ralentissant considérablement le taux d'absorption.

« En réalité, ce déclin reflète l'évolution cyclique du segment des logements de faible hauteur, dont l'offre diminuera progressivement dans le centre-ville. Plus important encore, conformément au plan d'aménagement urbain à l'horizon 2030, Hô Chi Minh-Ville privilégiera le développement des immeubles de grande hauteur afin d'optimiser l'utilisation du sol et de répondre aux besoins en logement de la ville », a déclaré Mme Giang.

Le département de recherche de Savills Vietnam a également indiqué qu'en 2024, l'offre devrait atteindre 1 400 unités, dont environ 65 % seront vendues à un prix compris entre 20 et 30 milliards de VND. Le maintien de prix de vente élevés constitue un obstacle majeur au taux d'absorption.

Les prix à Hô Chi Minh-Ville ne cessent d'augmenter, ce qui confère un avantage considérable aux provinces voisines comme Dong Nai et Binh Duong , notamment grâce à la modernisation et au développement harmonisé des infrastructures et à la réduction des temps de trajet. L'abondance de terrains disponibles permet à ces zones périurbaines de proposer des biens immobiliers à des prix plus abordables et une offre plus diversifiée.

Au fil des ans, de nombreux promoteurs ont acquis des terrains en périphérie des villes pour y réaliser des projets d'envergure, contribuant ainsi à la synchronisation des infrastructures, à la diversification des produits (logements de différentes tailles) et à l'offre de prix jugés très compétitifs. Par exemple, dans le district de Nhon Trach (province de Dong Nai), les villas et maisons de ville d'un grand projet urbain en bord de rivière se sont vendues entre 50 et 60 millions de VND/m². Un autre projet urbain, situé dans le quartier de Huong Lo 2 (ville de Bien Hoa), propose des villas et maisons de ville à la vente entre 55 et 75 millions de VND/m².

Concernant la baisse des prix des villas et des maisons de ville, M. Vo Hong Thang, directeur de la recherche et du développement chez DKRA Group, estime que de nombreux investisseurs fortement endettés auprès des banques et ne pouvant plus attendre, ont accepté le fait que les prix de l'immobilier ont peu de chances de se redresser à court terme. Dans les cas où les ressources financières sont insuffisantes, proposer des remises importantes pour limiter les pertes est souvent la meilleure solution.

« Les investisseurs qui souhaitent profiter de la reprise du marché doivent se préparer à patienter plusieurs années. Plus la valeur du produit est élevée, plus il est difficile à vendre. Dans le meilleur des cas, la tendance baissière se poursuivra jusqu'au second semestre 2024, voire toute l'année », a commenté M. Thang.

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