La circulation de l'argent n'est plus « facile ».
Entre 2020 et 2022, les flux de capitaux vers l'immobilier ont fortement progressé grâce à des taux d'intérêt bas et à des perspectives de rentabilité élevées. Cependant, après plusieurs corrections, à l'aube de 2026, le marché n'évolue plus sur une trajectoire de reprise pure, mais entre dans une phase de sélection rigoureuse. Les capitaux sont désormais alloués de manière plus sélective, privilégiant les projets qui répondent pleinement aux exigences légales, dont la mise en œuvre est en cours et qui présentent un potentiel d'exploitation concret.
Il convient de noter que les banques commerciales ont également modifié leur approche en matière de prêts immobiliers. Au lieu de généraliser leurs activités de prêt, elles concentrent désormais leurs investissements sur des projets répondant pleinement aux exigences légales, présentant un fort potentiel de vente et répondant à des besoins réels en matière de logement. Cette approche contribue à minimiser les risques pour le système financier, tout en incitant les acteurs du secteur immobilier à améliorer leur gouvernance et leur transparence.
Selon M. Tran Van Binh, vice-président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le marché est influencé par des facteurs macroéconomiques tout en s'autorégulant grâce à un processus de sélection interne. Il en résulte un environnement propice à un développement plus durable, où les capitaux sont investis uniquement dans des produits à forte valeur ajoutée.
Il a fait valoir que le comportement des acheteurs a considérablement évolué ; alors qu’auparavant les décisions d’investissement reposaient principalement sur les anticipations d’appréciation du prix, les facteurs les plus importants sont désormais le potentiel d’exploitation, la liquidité et la sécurité de l’actif. Ceci explique pourquoi les segments répondant aux besoins immobiliers, l’immobilier industriel, la logistique ou les projets liés aux infrastructures de transport essentielles attirent davantage d’investissements que les terrains spéculatifs.
« Parallèlement, les investisseurs particuliers se tournent progressivement vers des stratégies d'investissement à long terme. Au lieu de spéculer à court terme, ils s'intéressent davantage à la valeur d'usage, au potentiel locatif et au potentiel d'appréciation à moyen et long terme. Cette tendance devrait contribuer à freiner la flambée spéculative des prix et à améliorer la qualité globale du développement du marché », a analysé M. Binh.
S'adapter au changement
Les experts estiment que la restructuration des flux de capitaux place également les entreprises immobilières au-delà du besoin d'innovation. Face à un accès au crédit et à l'émission d'obligations de plus en plus difficile, nombre d'entre elles ont restructuré proactivement leurs portefeuilles d'investissement, concentrant leurs ressources sur des projets immédiatement opérationnels et réduisant ainsi leur dépendance à l'égard des emprunts.
Parallèlement, la diversification des sources de financement est essentielle pour les entreprises immobilières. Outre les crédits bancaires, elles doivent développer des canaux de financement à long terme tels que le marché boursier, les fonds d'investissement, les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC), les partenariats d'investissement et la levée de capitaux internationaux.
« Un marché immobilier durable ne peut dépendre excessivement du crédit bancaire. La diversification des sources de financement incitera les entreprises à investir de manière plus proactive, tout en réduisant la pression sur le système financier. Parallèlement, l’amélioration des institutions, la suppression des obstacles juridiques et l’accélération des procédures d’approbation des projets contribueront à renforcer la capacité d’absorption des capitaux du marché », a observé le Dr Can Van Luc, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire.
Le Dr Le Xuan Nghia, ancien vice-président du Comité national de supervision financière, estime que l'offre immobilière s'améliore grâce à une série de mécanismes mis en œuvre par le gouvernement et l'Assemblée nationale pour lever les obstacles. Par conséquent, le marché ne connaîtra pas de hausse des prix aussi rapide qu'auparavant.
L'un des principaux moteurs de la restructuration des flux de capitaux est le développement soutenu des infrastructures de transport. De grands projets, tels que les rocades, les autoroutes, les réseaux de transport urbain, les aéroports et les ports maritimes, offrent de nouvelles perspectives de développement à de nombreuses localités.
À Hanoï , des projets tels que le périphérique n° 4, les axes routiers radiaux et le métro attirent d'importants capitaux d'investissement. Cependant, contrairement aux cycles précédents, les flux d'investissement actuels se concentrent principalement sur les zones bénéficiant d'une planification claire et d'infrastructures concrètement développées, plutôt que sur la spéculation. La combinaison d'infrastructures synchronisées, d'un cadre juridique transparent et d'une réelle demande de logements restera le trio gagnant pour attirer les investissements dans les prochains mois.
« Le marché immobilier poursuivra sa reprise, mais de manière très différenciée, sans croissance simultanée dans tous les segments. Les flux de capitaux seront plus sélectifs, privilégiant les projets aux fondements solides et capables de créer de la valeur à long terme. C’est également un signe positif pour l’économie : les capitaux sont alloués efficacement, les ressources sociales sont utilisées à bon escient, la spéculation est limitée, ce qui contribue à la stabilité du marché financier et favorise un développement économique durable », a déclaré le Dr Le Xuan Nghia.
Les experts estiment que cette évolution des flux de capitaux reflète non seulement une plus grande prudence dans les investissements, mais aussi une transition progressive du marché d'un développement extensif à un développement intensif. Ce changement constituera un fondement essentiel pour bâtir un marché transparent, sûr et durable, contribuant ainsi positivement aux objectifs de développement socio-économique dans les années à venir.
Pour garantir l’efficacité du processus de restructuration des flux de capitaux, il est nécessaire de poursuivre l’amélioration du système juridique relatif au foncier, à l’investissement, au logement et à l’immobilier, tout en développant simultanément des canaux de mobilisation de capitaux à moyen et long terme, en renforçant la transparence du marché et en accélérant les investissements dans les infrastructures.
Source : https://hanoimoi.vn/tai-dinh-hinh-dong-von-thi-truong-bat-dong-san-buoc-vao-chu-ky-moi-1209995.html
