À compter du 1er janvier 2026, la réglementation relative aux limites de superficie pour la délivrance des certificats de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens immobiliers (titres fonciers) fera l'objet de modifications importantes. Cette disposition majeure, issue des nouveaux articles de la loi foncière de 2024, exige que les utilisateurs de terres la comprennent parfaitement afin de protéger leurs droits et de s'acquitter de leurs obligations financières.
Le concept de limites des terrains résidentiels et son impact financier.
La limite de superficie résidentielle désigne la surface de terrain à usage d'habitation que l'État prend en compte pour la reconnaissance des droits d'utilisation du sol des ménages ou des particuliers. Le fait de déterminer si la superficie du terrain se situe dans cette limite ou la dépasse est un facteur déterminant pour le calcul du montant des redevances d'utilisation du sol à payer.
Pour la superficie située dans les limites autorisées, les utilisateurs peuvent être exemptés de redevances foncières ou s'acquitter de celles-ci conformément au barème foncier établi par le Comité populaire provincial. En revanche, pour la superficie excédant les limites autorisées, les obligations financières seront calculées sur la base d'un prix spécifique du terrain, généralement bien supérieur au prix de référence.
Le Comité populaire provincial est habilité à décider du quota.
Conformément aux articles 195 et 196 de la loi foncière de 2024, les limites d'attribution des terrains à usage résidentiel et les critères de reconnaissance des droits d'usage de ces terrains seront fixés par le Comité populaire provincial. Cette décision sera prise en fonction de la superficie foncière disponible et des spécificités socio -économiques de chaque localité.
Ce règlement offre une certaine flexibilité, mais engendre également des disparités dans les quotas d'attribution de terres entre les provinces et les villes. Les habitants des grandes agglomérations comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville peuvent se voir attribuer des quotas plus restreints que ceux des zones rurales ou montagneuses, en fonction des plans d'urbanisme et de la densité de population.
Déterminer la superficie des terrains résidentiels selon différentes périodes.
La loi foncière de 2024 précise également la méthode de détermination de la superficie des terrains résidentiels dans les cas où les documents d'utilisation des sols ont été légalement obtenus sur différentes périodes :
- Pour l'utilisation des terres antérieure au 15 octobre 1993 : Pour les terres utilisées de manière stable et sans litige avant le 18 décembre 1980, ou du 18 décembre 1980 au 15 octobre 1993, la superficie reconnue comme terrain résidentiel dans les limites autorisées est exemptée de frais d'utilisation des terres s'il existe des documents valides.
- Pour les parcelles constituées entre le 15 octobre 1993 et avant le 1er août 2024 : la surface habitable sera déterminée d’après les informations figurant dans les documents. La surface restante sera prise en compte et reconnue par les autorités compétentes en fonction de son usage actuel (par exemple, la construction de maisons ou d’autres bâtiments d’utilité publique).
Droits relatifs aux terrains avec jardins et étangs
Il est à noter que pour les terrains comportant des jardins et des étangs ayant obtenu un certificat d'utilisation des sols avant le 1er juillet 2004, les occupants ont le droit de demander à l'organisme d'État de redéfinir la superficie résidentielle. Cette redéfinition est généralement effectuée lorsque les occupants souhaitent modifier la destination du terrain, le subdiviser ou encore lorsque l'État procède à une expropriation à titre de compensation.
Note à l'attention des utilisateurs de terres
Avec la mise à jour prévue du nouveau barème foncier afin de refléter fidèlement les prix du marché à partir de 2026, il est plus important que jamais de déterminer avec précision les limites des terrains résidentiels. Les résidents sont invités à consulter leurs documents relatifs aux droits d'utilisation des sols et à contacter les agences locales de protection de l'environnement et des ressources naturelles pour obtenir des informations détaillées sur les limites applicables à leur secteur.
*Les informations relatives aux limites des terrains résidentiels peuvent changer en fonction des ajustements de planification et des listes de prix des terrains de chaque localité au moment du dépôt de la demande.
Source : https://baolamdong.vn/thay-doi-han-muc-dat-o-khi-cap-so-do-tu-ngay-112026-413384.html
