La ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a officiellement interdit aux promoteurs immobiliers de subdiviser et de vendre des parcelles de terrain au sein de leurs projets à des particuliers ou des organisations pour l'autoconstruction de maisons. Nombreux sont ceux qui estiment que la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a besoin d'un plan pour prévenir les abus potentiels liés à cette pratique.
La loi sur le commerce immobilier, applicable à compter du 1er août 2024, interdit le lotissement et la vente de parcelles de terrain en zone urbaine.
Récemment, pour mettre en œuvre la loi sur le commerce immobilier, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a publié la décision n° 83/2024 relative à la réglementation des zones où les investisseurs dans les projets immobiliers et les projets d'investissement dans la construction de logements sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec infrastructure technique à des organisations et des particuliers pour l'autoconstruction de logements dans la zone.
Par cette décision, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville interdit officiellement le lotissement et la vente de parcelles de terrain afin de remédier à ce problème persistant. Concrètement, les promoteurs immobiliers de la ville n'ont plus le droit de lotir ni de vendre des parcelles de terrain au sein de leurs projets à des particuliers ou des organisations pour l'autoconstruction de maisons. Conformément à cette réglementation, outre les arrondissements et les districts, les terrains situés dans cinq districts de banlieue, à savoir Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi et Nha Be, sont également soumis à cette interdiction de lotissement et de vente.
Par ailleurs, la ville stipule seulement que le lotissement est autorisé pour les ménages et les particuliers dont le terrain remplit les conditions requises pour être admissible au lotissement.
Prévenir le lotissement et la vente illégaux des terrains.
Concernant le contenu de la décision 83/2024 du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, l'avocat Nguyen Van Hau, membre du Comité central du Front de la patrie du Vietnam et vice-président du barreau de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la nouvelle décision de Hô Chi Minh-Ville… Cela aura un impact significatif sur le marché immobilier de la ville, affectant directement les activités commerciales des entités impliquées dans le commerce immobilier et le lotissement et la vente illégaux et généralisés de parcelles de terrain qui ont eu lieu ces derniers temps.
L'avocat Hau a également prédit qu'après la publication de la décision 83/2024, des opinions contradictoires émergeront inévitablement au sein du public, du monde des affaires et des sociétés immobilières.
Conformément à l'article 31, paragraphe 6, de la loi de 2023 relative aux transactions immobilières, l'une des conditions de transfert des droits d'utilisation des terrains dotés d'infrastructures techniques dans le cadre de projets immobiliers à des particuliers pour l'autoconstruction de leur logement est la suivante : « Le terrain ne doit pas être situé dans les quartiers, districts ou villes des zones urbaines spéciales, de type I, II ou III ; et ne doit pas faire l'objet d'une vente aux enchères de droits d'utilisation des terrains pour investissement dans des projets de construction de logements, conformément à la loi foncière. Pour les autres zones, le Comité populaire provincial détermine, en fonction des conditions locales, les zones où les promoteurs de projets sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terrains dotés d'infrastructures techniques à des particuliers pour l'autoconstruction de leur logement . »
Ainsi, selon l'avocat Nguyen Van Hau, la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville a concrétisé les dispositions de la loi sur le commerce immobilier. Plus précisément, les modalités d'application sont définies par l'article 2 de la décision n° 83/2024. Concrètement, cette décision s'applique aux investisseurs dans les projets immobiliers et les projets de construction de logements sur l'ensemble du territoire de la ville d'Hô-Chi-Minh-Ville. Le droit d'utiliser des terrains dotés d'infrastructures existantes dans le cadre d'un projet immobilier ou d'un projet d'investissement dans la construction de logements, à des fins d'autoconstruction de logements, n'est pas autorisé pour les organisations ou les particuliers.
Sauf dans les cas où l'investisseur d'un projet immobilier ou d'un projet de construction de logements destiné à la réinstallation avec des parcelles de terrain dans les communes, les villes ou les quartiers d'une ville remplit les conditions prescrites, il peut transférer le droit d'utiliser un terrain doté d'une infrastructure technique au sein du projet immobilier ou du projet de construction de logements destiné à la réinstallation avec des parcelles de terrain à des particuliers pour l'autoconstruction de maisons.
En comparant le contenu de la loi sur le commerce immobilier avec la décision n° 83/2024, l'avocat Nguyen Van Hau a déclaré : Cette décision du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a considérablement restreint la réglementation juridique concernant les zones où les promoteurs de projets sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terrains, avec l'infrastructure technique existante, à des particuliers pour l'autoconstruction de logements.
Cependant, cela n'est pas considéré comme illégal car « La loi sur le commerce immobilier a donné au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville le pouvoir de décider, en fonction des conditions locales, dans quelles zones les investisseurs de projets sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique existante à des particuliers pour l'autoconstruction de logements », a déclaré l'avocat Hau dans son évaluation .
Globalement, la dernière réglementation du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville aidera le système urbain du pays à remédier à de nombreuses lacunes liées au lotissement et à la vente effrénés des terrains, qui détruisent l'aménagement du territoire. Parallèlement, La réduction des constructions illégales par les résidents permet non seulement de limiter le problème, mais aussi de diminuer les risques juridiques pour les acquéreurs, incitant ainsi les promoteurs immobiliers de la région à améliorer constamment la qualité de leurs produits . Par ailleurs, la décision 83/2024 s'inscrit dans le cadre du « Plan d'investissement et de construction pour l'accession des districts au statut de ville (ou de ville rattachée à Hô-Chi-Minh-Ville) 2021-2030 » actuellement en cours d'élaboration par la ville. Concrètement, d'ici 2030, les districts concentreront leurs investissements sur le développement des infrastructures afin d'atteindre les normes urbaines requises pour devenir des villes rattachées directement à Hô-Chi-Minh-Ville.
Répondre aux « distorsions »
Immédiatement après la publication de la décision 83/2024 du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville a envoyé une pétition écrite au Comité populaire de la ville soulevant plusieurs préoccupations.
S'adressant à un journaliste du quotidien Dai Doan Ket le matin du 1er novembre, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que l'Association avait également envoyé un document au Comité de Hô Chi Minh-Ville du Front de la patrie du Vietnam concernant la proposition de préciser en détail les zones où les promoteurs immobiliers et de projets de logements sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terrains, avec les infrastructures techniques existantes, à des particuliers pour la construction de logements dans les communes, à l'exclusion des villes, dans 5 districts de Hô Chi Minh-Ville.
Selon M. Le Hoang Chau, en vertu de la loi de 2023 sur les transactions immobilières et de la loi de 2023 sur le logement, Hô Chi Minh-Ville est une zone urbaine spéciale. Par conséquent, seuls les terrains situés dans les quartiers, districts ou villes de ces zones urbaines spéciales (dont 16 districts et la ville de Thu Duc) interdisent aux investisseurs de transférer les droits d'utilisation des terrains dotés d'infrastructures techniques existantes à des particuliers pour l'autoconstruction de logements.
Auparavant, l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville avait adressé un document au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, au Département de la construction et au Comité du Front de la patrie de Hô-Chi-Minh-Ville, recommandant le maintien de l'autorisation du lotissement et de la vente de terrains dans les communes relevant de cinq arrondissements de la ville. En effet, interdire le lotissement et la vente de terrains dans ces cinq arrondissements serait contraire aux dispositions de la loi sur le commerce immobilier et de la loi sur le logement.
Par conséquent, l'Association a proposé que le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville précise en détail les zones où les promoteurs immobiliers et les constructeurs de projets de logements sont autorisés à transférer des droits d'utilisation des terrains, avec l'infrastructure technique existante, à des particuliers pour l'autoconstruction de maisons dans les communes, à l'exclusion des villes situées dans les cinq districts de la ville.
Concernant les conséquences de la décision 83/2024 du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, l'avocat Nguyen Van Hau, membre du Comité central du Front de la Patrie du Vietnam et vice-président du barreau de Hô Chi Minh-Ville, estime que son application risque d'aggraver la pénurie de terrains à Hô Chi Minh-Ville, ne permettant pas de satisfaire les besoins de la population. Il est donc probable que les prix des terrains déjà lotis augmentent fortement dans un avenir proche, limitant ainsi le nombre d'acquéreurs potentiels en raison de leurs ressources financières insuffisantes.
Partageant cet avis, l'ingénieur Tran Van Phuong, directeur d'une agence immobilière à Thu Duc, a déclaré : « Si la réglementation interdit le lotissement et la vente de terrains, Hô Chi Minh-Ville doit se préparer à ce que des promoteurs, des organisations et des particuliers contournent la loi pour lotir des parcelles. La nouvelle réglementation sur le lotissement devrait permettre aux ménages et aux particuliers propriétaires de terrains d'être éligibles au lotissement s'ils remplissent les conditions requises. Si on autorise des détournements, la pratique du lotissement et de la vente de terrains deviendra plus sophistiquée et néfaste, affectant ainsi le marché immobilier dans son ensemble. »
Concernant l'urbanisation, l'architecte Nguyen Van Bieu, directeur de Bhomes Co., Ltd., estime que la nouvelle réglementation stipule qu'outre les quartiers et les districts, le lotissement et la vente de terrains en parcelles sont également interdits dans cinq districts périurbains, à savoir Binh Chanh, Hoc Mon, Can Gio, Cu Chi et Nha Be. « Ces dernières années, nous savons tous que, malgré leur classification comme districts périurbains, le taux d'urbanisation de certaines zones, comme Binh Chanh (en particulier le quartier de Trung Son) et Nha Be (quartier de Phuoc Kien), a connu une croissance rapide. Les infrastructures urbaines y sont modernes et, dans de nombreux endroits, le rythme de construction d'infrastructures et la concentration de population sont même supérieurs à ceux de certains quartiers centraux », analyse l'architecte Nguyen Van Bieu.
Interrogés par des journalistes du quotidien Dai Doan Ket, des représentants de plusieurs entreprises et des habitants ont exprimé leur inquiétude : bien que les cas de petites sociétés immobilières achetant des terres agricoles à des particuliers pour y créer illégalement des « projets » à vendre aient disparu, la situation des lotissements abandonnés, sans infrastructures, et notamment des projets à l’arrêt, continuera de peser sur le marché immobilier de cette ville pourtant considérée comme un pôle d’attraction, faute de solutions. Ce manque de solutions empêchera de s’attaquer aux causes profondes du problème.
Source : https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html
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