Giá bất động sản có giảm khi các luật mới được thực thi?

Giá nhà vẫn sẽ tiếp tục tăng lên

“Giá bất động sản có thể sẽ tăng sau ngày 1/8/2024. Bởi Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất, từ đó khiến chi phí giải phóng đền bù, cũng như tiền sử dụng đất đi lên. Chính các yếu tố này sẽ góp phần đẩy giá đầu vào của dự án tăng cao”, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, phát biểu tại Hội thảo “Tìm cơ hội đầu tư nửa cuối năm” do Báo Đầu tư tổ chức. 

Phân tích sâu hơn, ông Thắng cho biết, khi xét cấu trúc vốn của một dự án đầu tư, tỷ lệ thông thường là 2:4:4. Theo đó, vốn chủ sở hữu chiếm khoảng 20%; đòn bẩy tài chính là 40%, từ ngân hàng và các quỹ đầu tư; 40% còn lại là huy động từ khách hàng thanh toán sớm.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư của DKRA Group, cho rằng, thị trường luôn xuất hiện cơ hội đầu tư ở bất cứ thời điểm nào. Ảnh: Chí Cường

Tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất động sản mới, khoản đặt cọc mua nhà sẽ không được quá 5% giá trị sản phẩm, thay vì 30% như luật hiện hành. Còn trước khi giao nhà, người mua chỉ cần thanh toán đến 50%, giảm 20% so với trước đây.

“Khi vốn huy động từ khách hàng giảm xuống thì vốn từ chủ sở hữu và vốn vay các tổ chức tài chính sẽ tăng lên. Lúc này, “quyền trượng” sẽ nằm trong tay các cơ quan quản lý Nhà nước, bởi chi phí tài chính sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ thời gian cấp phép dự án”, Giám đốc Đầu tư của DKRA Group bình luận.

Theo lý giải của ông Thắng, nếu các bộ luật mới đẩy nhanh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, chi phí tài chính sẽ giảm xuống, từ đó làm ‘hạ nhiệt’ chi phí đầu vào của dự án. Khi các dự án được tháo gỡ đồng loạt, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa, lượng tiền chắc chắn sẽ đổ nhiều hơn vào thị trường bất động sản.

Vị lãnh đạo của DKRA Group, nhận định, từ nay tới cuối năm, bộ ba luật bất động sản mới sẽ chưa tác động sâu tới các phân khúc, nhất là trong bối cảnh tình hình vĩ mô còn nhiều phức tạp. Thay vào đó, các bộ luật sẽ cần ít nhất 6 – 12 tháng để thực sự thẩm thấu vào thị trường.

Liệu đã đến lúc đầu tư bất động sản?

Các chuyên gia tại hội thảo của Báo Đầu tư đều thống nhất quan điểm rằng, thị trường luôn xuất hiện các cơ hội đầu tư trong bất cứ điều kiện nào. Ví dụ, trong giai đoạn qua, phân khúc chung cư cũ tại Hà Nội đã đặc biệt “sốt nóng”. Không ít nhà đầu tư biết chớp cơ hội và “lướt sóng” vào thời điểm đó đã đạt được tỷ suất lợi nhuận rất hấp dẫn.

“Thị trường đã đi ngang hơn 2 năm nay. Hiện lãi suất rất thấp, các nhà đầu tư nếu có lợi thế tiền mặt và am hiểu về phân khúc thì nên xuống tiền với những sản phẩm có mức giá hợp lý. Tuy nhiên, trong thời điểm nền kinh tế vĩ mô còn nhiều biến số, những người sử dụng đòn bẩy tài chính phải thực sự thận trọng”, ông Thắng gợi mở.

Theo báo cáo của DKRA, từ cuối năm 2023 tới nay, thị trường đã có những tín hiệu hồi phục nhưng chỉ tập trung ở phân khúc chung cư hạng B và C tại các thành phố lớn. Đây là phân khúc được dự đoán sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong nửa cuối năm nay.

Dẫu vậy, ông Thắng cũng thẳng thắn thừa nhận, sự phục hồi hiện nay vẫn chưa thực sự mạnh mẽ. Theo số liệu khảo sát trong 6 tháng đầu năm nay tại TP.HCM và vùng phụ cận, nguồn cung sơ cấp căn hộ chung cư lên tới 15.000 căn. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ dừng khoảng 3.300 căn, tăng 8% so với cùng kỳ.

“Kể cả khi tổng thể cung và cầu đã tăng nhưng số lượng đó vẫn chưa đáng kể, chỉ bằng 15-20% giai đoạn năm 2019. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần lưu ý, một số phân khúc khác cũng chưa ghi nhận tín hiệu phục hồi, chẳng hạn như bất động sản nghỉ dưỡng”, ông Thắng đánh giá.

Hiện tâm lý thị trường đang chia ra làm hai thái cực. Một là các nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính từ chu kỳ trước vẫn có tiếp tục có xu hướng gồng lãi chờ cơ hội. Hai là một số nhà đầu tư giữ lượng tiền mặt lớn đang có xu hướng tiếp tục nghe ngóng những diễn biến tiếp theo của thị trường.

“Số liệu NHNN công bố 6 tháng đầu năm nay cho thấy tổng lượng tiền gửi là trên 13,6 triệu tỷ đồng, bất chấp lãi suất ở mức rất thấp. Tâm lý phòng thủ này đã khiến cho thanh khoản của thị trường bất động sản dù có tăng nhưng còn hạn chế”, ông Thắng chia sẻ.