Giá đất bị thổi phồng, giấc mơ an cư xa dần

VTV.vn - Chỉ tính riêng 5 năm gần đây, Hà Nội đã dẫn đầu cả nước về tăng giá bất động sản với 112%; Hải Phòng tăng 71%, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh tăng gần gấp rưỡi.

Giá đất bị thổi phồng bất hợp lý

Giá đất, chủ đề luôn luôn là một trong những mối quan tâm của nhiều người, cả những nhà đầu tư và những người dân có nhu cầu mua đất để ở hay làm nhà. Chỉ có điều nhiều năm qua, giá đất bị thổi phồng bất hợp lý, tác động tiêu cực đến xã hội, làm méo mó trong phân bổ nguồn lực và gây nguy cơ bất ổn vĩ mô… Đó là một trong 4 hệ lụy khi nói đến việc đất đai áp giá theo thị trường.

Chỉ tính riêng 5 năm gần đây, Hà Nội đã dẫn đầu cả nước về tăng giá bất động sản với 112%; Hải Phòng tăng 71%, Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh tăng gần gấp rưỡi. Mặt bằng giá bị kéo lên bất thường không bởi nhu cầu ở thực, mà là do đầu cơ, găm hàng và đặc biệt là cách định giá đất dựa vào so sánh với các thương vụ đấu giá hoặc dự án "tăng nóng" xung quanh, khiến giá sau luôn ăn theo giá trước, tạo vòng xoáy tăng giá mất kiểm soát.

Tại xã Đông Anh, Hà Nội, người môi giới cho biết, khu vực này đang là nơi đáng đầu tư nhất ở thủ đô hiện nay… Bởi nếu như hai năm trước, giá mỗi m2 ở đây chưa tới 50 triệu đồng, thì nay do một loạt dự án nhà ở sang trọng lân cận đang triển khai đã khiến giá đất nay tăng gấp 4 lần. Cách đó hơn 3 km, dù ở xa các dự án nhà ở cao cấp, nhưng giá đất hiện cũng đồng loạt tăng theo khu vực trung tâm.

Trong nhiều năm qua, tại không ít địa phương, đặc biệt là Hà Nội, giá đất không phản ánh giá trị sử dụng thực, mà bị dẫn dắt bởi các chiêu thổi giá có tổ chức. Điển hình là việc lấy các thương vụ đấu giá đỉnh điểm làm mốc so sánh, rồi từ đó đồng loạt nâng bảng giá xung quanh. Đường đi chưa có, tuy nhiên giá đất ở đây hiện dao động từ khoảng 140 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là cách đây khoảng hai năm, giá đất ở đây chỉ khoảng 30 triệu đồng/m2. Giá đất lên hay xuống ngoài ảnh hưởng bởi thị trường, còn được định đoạt bởi một cộng đồng kinh doanh bất động sản tại địa phương.

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến giá đất bị đẩy lên bất hợp lý chính là cách xác định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của các địa phương. Bảng giá đất hiện hành do địa phương ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch trên thị trường. Nhưng khi tính tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, bồi thường giải phóng mặt bằng lại áp dụng hệ số điều chỉnh. Và hệ số này thường được xây dựng dựa trên các giao dịch tham chiếu đã bị thổi giá từ trước đó.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: "Các nước phát triển hàng đầu như Mỹ, Australia..., trong phần sổ đỏ bao gồm cả thông tin về giá bán, giá để họ xác định tính thuế, có lúc lên, có lúc xuống. Việt Nam muốn được công nhận là nền kinh tế thị trường, chúng ta không thể nào có luật bất thành văn chỉ có cao lên không xuống".

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam chia sẻ: "Phương pháp định giá đất của Luật Đất đai năm 2024 chúng ta sử dụng một đơn vị tư vấn. Đơn vị tư vấn là một tổ chức quyết định tất cả giá đất. Tôi cho rằng, đây là cách làm không chính xác".

Hiện nay, tại Thủ đô Hà Nội, giá chung cư 100 triệu/m² được coi là bình thường

Giấc mơ an cư đang xa dần

Hiện nay, tại Thủ đô Hà Nội, giá chung cư 100 triệu/m² được coi là bình thường. Có nơi còn lên đến 300 triệu đồng/m². Mức giá tưởng trên trời mà lại có thật. Nếu so với 10 năm trước thì gấp 5 đến 10 lần. Khi đó, giá chung cư tại Hà Nội trung bình khoảng 20 triệu đồng/m². Đến năm nay, mặt bằng giá đã tăng lên gần 80 triệu đồng/m², chưa kể các dự án cao cấp. Giới đầu cơ thường vin vào việc Luật Đất đai với cách định giá đất áp theo thị trường, từ đó thổi giá đất, tăng giá nhà, gây sốt ảo, khiến giấc mơ an cư lạc nghiệp của nhiều gia đình ngày càng xa vời.

Theo giới chuyên môn, giá đất thường chiếm tới 40% giá thành một sản phẩm bất động sản. Khi những yếu tố khác như: tiền sử dụng đất (đã đóng theo Luật đất đai cũ), vật liệu xây dựng, nhân công… không tăng nhiều. Nhưng để bao biện, giới đầu cơ thường vin vào việc Luật Đất đai với cách định giá đất áp theo thị trường, để từ đó thổi giá đất, tăng giá nhà, gây sốt ảo…

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nêu ý kiến: "Ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, giá nhà, giá bất động sản tăng rất mạnh. Nguyên nhân cơ bản ở đây là nguyên nhân cung cầu. Cầu rất lớn, ở các thể trạng: cầu nhà ở, cầu đầu tư, nhà ở cho nhiều lĩnh vực, đặc biệt nhà ở cho người lao động, công chức, công nhân sản xuất rất thiếu. Chính việc thiếu đó dẫn đến sự lộn xộn trên thị trường".

Năm nay, trong hơn 40.000 căn hộ mới mở bán tại hai thị trường lớn nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trên 95% căn hộ thuộc phân khúc cao cấp, có giá bán từ 76-80 triệu đồng/m2. Không còn căn hộ trung cấp mức giá 35-40 triệu đồng/m2 như cách đây vài ba năm. Giá đất cao sẽ làm tăng chi phí mua, thuê hoặc sử dụng đất, dẫn đến tổng chi phí đầu tư cho mỗi dự án sẽ cao hơn, kéo giảm lợi nhuận tiềm năng… Đây là yếu tố tác động mạnh tới các nhà đầu tư nước ngoài khi tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Michael Piro - Tổng Giám đốc Indochina Capital nhận định: "Khi thị trường có dấu hiệu đầu cơ mạnh, giá đất vượt xa giá trị kinh tế thật, chúng tôi thường chậm lại một chút, đứng ở phía sau để quan sát thay vì chạy theo "cơn sốt"".

Ông Koen Soenens - Giám đốc Khu công nghiệp Deep C Hải Phòng nêu ý kiến: "Đang có thực tế là trong cùng một dự án, giai đoạn 1 giá ở một mức khác, giai đoạn 2 của dự án giá đất đã áp mức cao hơn theo giá thị trường".

4,1 triệu tỷ đồng là dòng vốn đã được các tổ chức tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản

Giá đất cao gây bất cập phân bổ nguồn lực

4,1 triệu tỷ đồng là dòng vốn đã được các tổ chức tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản. Con số này cao gấp 4 lần so với nguồn vốn đầu tư công của cả nước trong năm nay và đạt mức tăng trưởng tín dụng lên tới gần 17% so với cuối năm ngoái. Tuy nhiên, hiệu quả từ dòng vốn này với nền kinh tế đến đâu và liệu tăng trưởng tín dụng cao vào bất động sản có gây lặp lại những rủi ro bong bóng địa ốc và nợ xấu cho hệ thống ngân hàng như đã từng xảy ra nhiều năm trước đây.

Ngày nào cũng vậy, vợ chồng ông bà Liễu lại đến chăm sóc các vườn rau của gia đình. Điều trớ trêu là đất trồng rau ở đây lại chính là khuôn viên của các biệt thự hàng chục tỷ đồng đang để không. Cả một nguồn lực lớn của xã hội đang bị chôn vào các dự án để hoang, không người ở.

Theo ước tính, hiện lĩnh vực bất động sản chỉ đóng góp trực tiếp khoảng 3,5% GDP, nhưng lại hút đến gần 1/4 tổng vốn của cả nền kinh tế. Điều này cho thấy năng suất vốn từ lĩnh vực bất động sản rất thấp.

Hàng trăm căn biệt thự nhưng giờ chỉ có lác đác vài hộ đến ở. Hàng trăm tỷ đồng đang nằm im với những bất động sản này. Càng ở khu trung tâm, thành phố lớn, những nơi giá trị đất đai đắt đỏ thì số nhà không người ở càng nhiều. Ước mơ làm giàu từ đầu cơ bất động sản giờ đã trở thành gánh nặng cho nhiều nhà đầu tư, ngân hàng và làm méo mó nguồn vốn tăng trưởng cho đất nước.

Thực tế đang cho thấy, vốn vào động sản đang quay vòng theo chu kỳ: Ngân hàng cho chủ đầu tư dự án bất động sản vay để xây nhà - Ngân hàng cũng cho nhà đầu tư bất động sản vay để mua nhà - Chủ đầu tư dự án bất động sản dùng chính tiền thu được từ nhà đầu tư bất động sản để đầu tư các dự án mới, xây thêm nhà. Theo các chuyên gia kinh tế, ở góc độ nào đó, điều này đang đi ngược lại quy luật kinh tế bình thường là tín dụng phải đổ vào các ngành sản xuất trong nền kinh tế.

Ông Mạc Quốc Anh - Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa TP. Hà Nội nhận định: "Tín dụng tăng cường vào bất động sản quá nhiều sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các ngành sản xuất, thương mại, dịch vụ. Bởi vì đây là các ngành tạo ra nhiều công ăn việc làm".

Theo ước tính, trong 10 năm qua, đất nền đã tăng 3,12 lần. Đây cũng là lý do vì sao bất động sản thu hút được rất nhiều nguồn vốn từ cá nhân đầu tư, các doanh nghiệp trong nước, doanh nghiệp FDI và cả các tổ chức tín dụng…

Ông Trân Đức Anh - Giám đốc Vĩ mô và Chiến lược thị trường, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam cho biết: "Lãi suất cho vay thường cao hơn lãi suất thông thường vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Quan trọng hơn, cho vay vào bất động sản có tài sản thế chấp".

TS. Phạm Thị Hoàng Anh - Phó Giám đốc Học viện Ngân hàng đưa ra nhận định: "Tài sản thế chấp chủ yếu đến từ thị trường bất động sản. Do đó, nếu như thị trường bất động sản qua giai đoạn bong bóng, đến giai đoạn rơi vào suy thoái, nó sẽ gây ra nguy cơ tiềm ẩn không tốt, có thể coi là nguy cơ cho hệ thống tài chính ngân hàng, đặc biệt liên quan đến vấn đề nợ xấu".

Trong kỳ họp Quốc hội lần này, Chính phủ đã xây dựng và trình một loạt đề xuất về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành luật đất đai... Đây được xem là tín hiệu tích cực để tháo gỡ và giúp làm lành mạnh thị trường cho cả người dân và doanh nghiệp. Chỉ khi giá đất được Nhà nước quản lý chặt chẽ, công khai, minh bạch, tình trạng đầu cơ, thao túng, thổi giá mới bị triệt tiêu, lợi ích của người dân, doanh nghiệp mới được đảm bảo hài hòa.

Nguồn: https://vtv.vn/gia-dat-bi-thoi-phong-giac-mo-an-cu-xa-dan-100251104210743634.htm