לחץ על רוכשי דירות

עליית ריביות המשכנתאות גורמת ללווים פוטנציאליים רבים להתאים את תוכניותיהם או לדחות את נטילת ההלוואות.

ב-3-4 באפריל, כתב מעיתון נגואי לאו דונג, שהתחזה לאדם הזקוק להלוואה בנקאית לרכישת דירה בהו צ'י מין סיטי, יצר קשר עם מספר בנקים כדי לברר לגבי שיעורי הריבית. עובד בבנק החקלאי והפיתוח הכפרי ( אגריבנק ) הצהיר כי הריבית הנוכחית על הלוואות לדיור היא כ-14% לשנה וכי אין תוכניות קידום מכירות זמינות.

גם הריבית על ההלוואה הישנה עלתה.

בסניף של הבנק המסחרי לסחר חוץ של וייטנאם ( Vietcombank ), ציין קצין אשראי כי הבנק מציע חבילת הלוואה בריבית קבועה למשך 6 חודשים עם ריבית של 9.6% לשנה, או 10.5% לשנה אם היא קבועה ב-12 החודשים הראשונים. מספר בנקים מסחריים אחרים מציעים גם ריביות על משכנתאות של כ-10%-11.5% לשנה, קבועות ב-12-24 החודשים הראשונים, ולאחר מכן משתנות בהתאם לתנאי השוק. ריביות אלו נותרו גבוהות במשך מספר חודשים לאחרונה.

קוני דירות עדיין מתקשים, שכן שיעורי הריבית על ההלוואות אינם מראים סימני ירידה. צילום: LAM GIANG

עם עליית הריבית במהירות מתחילת 2026, אנשים רבים נאלצים להתאים את תוכניות רכישת הבית שלהם. מר הואנג נאם (התושב ברובע הייפ בין, הו צ'י מין סיטי) אמר שהוא הבעלים של מגרש אדמה בשטח של יותר מ-50 מ"ר ברובע לונג פואוק, עם שווי שוק של כ-3.5 מיליארד דונג וייטנאמי. הוא מתכנן למכור את הקרקע הזו כדי לקנות דירה ברובע בין טרונג, בעלות של כ-6-7 מיליארד דונג ושטח של 70-80 מ"ר.

עם זאת, הקרקע, אשר רשומה למכירה מאז סוף השנה שעברה, טרם מצאה קונה, בעוד ששיעורי הריבית על הלוואות בנקאיות ממשיכים לעלות. "כיום, בנקים רבים מציעים שיעורי ריבית מועדפים ראשוניים נמוכים של 10%-11%, וחלקם אף עד 14%. אם אצטרך ללוות כ-2.5-3 מיליארד דונג וייטנאמי, עלויות הריבית יהיו גבוהות מאוד, כך שאצטרך לדחות את תוכניותיי", שיתף מר נאם.

לא רק הלוואות חדשות, אלא גם שיעורי הריבית על הלוואות קיימות הותאמו כלפי מעלה. גב' מין טו (המתגוררת ברובע טאן פו, הו צ'י מין סיטי) אמרה כי הריבית על משכנתא שלה ב-Vietcombank הותאמה לאחרונה בפעם השנייה, מ-9% ל-9.9% בשנה. למרות שהעלייה אינה גבוהה מדי בהשוואה לשיעור השוק הנוכחי, שתי עליות רצופות בפרק זמן קצר עדיין יוצרות לחץ כלכלי משמעותי עליה ועל משפחתה.

על פי דיווחים, ריביות ההלוואות עלו משמעותית לאחרונה, במיוחד במגזר הנדל"ן. דו"ח של חברת ניירות הערךACB מראה כי ריביות גבוהות על משכנתאות לדיור משפיעות לרעה על הביקוש הצרכני, כמו גם על תוכניות המכירה והרווחים של חברות הנדל"ן.

באופן ספציפי, במרץ 2026, הריבית הקבועה המועדפת ל-12 החודשים הראשונים נעה בין 8.5% ל-10% לשנה, עלייה של כ-2-3 נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. לאחר תקופת המועדפות, הריבית המשתנה הייתה בדרך כלל 12%-14% לשנה, עלייה של כ-2-3 נקודות אחוז בהשוואה לתקופה המקבילה.

רק "נקודת מפנה" לטווח קצר (?!)

מנקודת מבט של השוק, גב' פאם תאי טאנה טרוק, מנהלת ניתוח מגזר הנדל"ן בחברת ACB Securities, ציינה כי שוק הפיננסים מתמודד כעת עם קשיים רבים, שכן המדיניות המפקחת על זרימת האשראי לנדל"ן הופכת לחומרה.

באופן ספציפי, מתחילת השנה, דרש הבנק הממלכתי של וייטנאם מהבנקים לשלוט בצמיחת האשראי בנדל"ן כך שלא תעלה על קצב צמיחת האשראי הכולל של הכלכלה, הצפוי להיות כ-15%.

בינתיים, בשנת 2025, צפוי כי אשראי הנדל"ן יגדל ב-32%, גבוה משמעותית מ-20.4% בשנה הקודמת ומ-19% בכלכלה בכללותה. "בהקשר זה, רק עסקי נדל"ן גדולים ובעלי מוניטין, בעלי מסגרות משפטיות שקופות, יקבלו עדיפות בגישה להון. לעומת זאת, עסקים קטנים יותר או פרויקטים עם תיעוד משפטי חלקי יתמודדו עם קשיים, שיאלצו אותם לחפש ערוצי גיוס אחרים כמו אג"ח", הצהירה גב' טרוק.

מנקודת מבטם של רוכשי דירות, במיוחד אלו הלווים לרכישת דירה לצורך אכלוס בפועל, ד"ר נגוין טואן אן, מרצה למימון באוניברסיטת RMIT בווייטנאם, סבור כי תנודות הריבית הנוכחיות הן רק "נקודת מפנה" לטווח קצר בתוכנית פיננסית ארוכת טווח.

לדבריו, משכנתאות לדיור נמשכות בדרך כלל 15-20 שנים, בעוד שמחזורי הידוק מוניטרי נמשכים בדרך כלל רק 12-18 חודשים. למרות ששיעורי הריבית על פיקדונות נוטים לעלות, נזילות מערכת הבנקאות נשארת נשמרת, מה שמאפשר יישום של חבילות הלוואות עם ריביות קבועות במשך 1-3 השנים הראשונות, ומשמשות כ"חיץ" עבור הלווים.

"עבור אלו שהכינו יחס הון עצמי בטוח (מעל 30% משווי הנכס) ובעלי הכנסה יציבה, החלטות לרכוש בית או לבצע השקעות לטווח ארוך לא צריכות להתעכב על ידי תנודות מחזוריות לטווח קצר", הדגיש מר טואן אנה.

השלכות לאחר תקופה של צמיחה מהירה.

הכלכלן ד"ר דין דה הואן מאמין כי העלייה בריביות על הלוואות נדל"ן אינה התפתחות יוצאת דופן, אלא תוצאה של התקופה הקודמת של צמיחת אשראי "חמה". באופן ספציפי, מסוף 2025, אשראי הנדל"ן גדל ביותר מ-20%, מה שאילץ את הרשויות הרגולטוריות להתערב. בהשוואה לשנת 2024, כאשר הריביות על משכנתאות היו רק 6%-8% לשנה וכ-9%-10% לאחר תמריצים, השיעור הנוכחי של 12%-14% לשנה נחשב לעלייה משמעותית.

לדברי מומחה זה, למרות שעדיין לא הגיעה לאותה רמת מתח כמו תקופות קודמות, העלאת הריבית הנוכחית עדיין משפיעה באופן משמעותי על השוק. "בתקופה שבין 2026 ל-2028, ריביות גבוהות צפויות להשפיע באופן מקיף על קוני בתים אמיתיים, משקיעים ויזמי פרויקטים. בהקשר זה, הזדמנויות ההשקעה לטווח קצר יצטמצמו, והשוק ייכנס לתקופה חזקה יותר של קונסולידציה, במיוחד עבור פעילויות ספקולטיביות", אמר ד"ר דין דה הואן.

מקור: https://nld.com.vn/ap-luc-cho-nguoi-mua-nha-196260403212310886.htm