משקיעים מחכים שהמנגנון ישתנה?

"רוצים מסביב" כדי להשלים את הפרויקט לבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי

לאחרונה, הממשלה אישרה את הפרויקט לבניית לפחות מיליון דירות דיור ציבורי עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים בתקופה 2021-2030.

הפרויקט מחולק לשני שלבים, שלב 1, בין השנים 2021 ל-2025, ישלים כ-428,000 יחידות דיור. בינתיים, שלב 2, בין השנים 2025 ל-2030, שואף להשלים כ-634,200 יחידות דיור ציבורי.

עם זאת, דו"ח משרד הבינוי מראה כי משנת 2021 ועד אמצע מאי 2023, המדינה כולה השלימה 41 פרויקטים של דיור ציבורי באזורים עירוניים, עם מסירה משוערת של יותר מ-19,500 דירות. הצפי הוא שמעכשיו ועד 2025, סוף שלב 1 של הפרויקט, יושלמו כ-294 פרויקטים, עם כמעט 288,500 דירות שיסופקו.

אם פרויקטים אלה יושלמו בזמן, בשלב 1 של הפרויקט, סך ההיצע של דיור ציבורי יעמוד על כ-308,000 דירות, שהם 30.8%. מספר זה אינו עומד בהוצאות הממשלה בשלב 1.

לפיכך, בשלב 2, בין השנים 2015 ל-2030, יישובים יצטרכו "למהר" כדי ליישם את 69.2% הנותרים של הדירות, המקבילות ל-692,000 דירות. זה מבלי לדבר על מקרים של פרויקטים שפיגרו בלוח הזמנים, אי-יישום מכוון של הפרויקט בהתאם לתקנות, מה שהופך את יישום המשימות בפרויקט לקשה יותר ויותר.

בעיות רבות בבניית דיור ציבורי באזורים עירוניים

על פי הסבר משרד הבינוי, ישנם קשיים ואתגרים רבים ביישום פרויקט זה, כגון מקורות הון מוגבלים; קרן קרקע לא הוסדרה; מנגנונים ומדיניות לעידוד פיתוח דיור ציבורי אינם אטרקטיביים באמת,...

עם זאת, ישנן קשיים מסוימים בצו 49 של הממשלה, שיצא בשנת 2021, הקשור לסוגיית הדרישה ממשקיעים הבונים דיור מסחרי ואזורים עירוניים לשריין 20% מקרן הקרקע להשקעה בבניית דיור ציבורי.

באופן ספציפי, צו 49 קובע כי פרויקטים של דיור מסחרי באזורים עירוניים מיוחדים עם קרנות קרקע של 2 דונם או יותר חייבים להקצות 20% מקרנות הקרקע שלהם לבניית דיור ציבורי. עבור אזורים עירוניים קטנים יותר, רק פרויקטים של אזור עירוני עם קרנות קרקע של מעל 5 דונם חייבים להגיש בקשה.

על פי ועדת העם של האנוי , בעיר יש כיום פרויקטים רבים של דיור מסחרי בשטח של למעלה מ-2 דונם באזורים פרבריים, באזורים מרוחקים כמו בה וי, אונג הואה, מיי דוק,... לכן, פיתוח דיור ציבורי על למעלה מ-20% מקרן הקרקע בפרויקטים אלה אינו ראוי.

בנוסף, פרויקטים של דיור מסחרי בקנה מידה גדול מ-2 דונם אך עם שטח קרקע קטן לבנייה למגורים, על פי התקנות, עדיין חייבים להקצות 20% מכלל שטח הקרקע למגורים שהושקע בבניית תשתיות טכניות לבניית דיור ציבורי.

לכן, הסדרת מימון הקרקע לבניית דיור ציבורי בפרויקט אינה הולמת ומקוטעת. עם זאת, על פי התקנות, נדרש לדווח לראש הממשלה על אי-הסדרת מימון הקרקע לבניית דיור ציבורי בפרויקטים אלה.

בינתיים, על פי ועדת העם של מחוז דונג נאי, ישנו מקרה בו משקיע השלים פרויקט דיור מסחרי (פרויקט ברמה I), וכעת אותו משקיע מעוניין להמשיך להשקיע בדיור ציבורי על קרן הקרקע של 20% מאותו פרויקט דיור מסחרי (פרויקט ברמה II). עם זאת, המשקיע אינו רשאי להפריד את קרן הקרקע של 20% לפרויקט דיור ציבורי עצמאי, אלא עליו להתאים את מדיניות ההשקעה ולהאריך את ההתקדמות.

עם זאת, במקרים רבים, לא ניתן ליישם את האפשרות להאריך את התקדמותם של פרויקטים ברמה I מכיוון שחלק מהפרויקטים ברמה I פג תוקף ההשקעה שלהם, של יותר מ-24 חודשים.

יישום איטי של בניית דיור ציבורי על למעלה מ-20% מקרן הקרקע באזורים עירוניים

כיום, משקיעים רבים דוחים במכוון את בניית הדיור הציבורי על יותר מ-20% מקרן הקרקע העירונית, במטרה להמתין לשינוי המנגנון ו"להימנע " מהרגולציה. במיוחד באזורים עירוניים מיוחדים כמו האנוי או הו צ'י מין סיטי, שבהם מחירי הקרקע גבוהים מאוד, מעט משקיעים פועלים לפי הרגולציה הזו.

קודם לכן, בסוף 2022, הציע משרד הבינוי להסיר את התקנה המחייבת משקיעים הבונים דיור מסחרי ואזורים עירוניים לשריין 20% מקרנות הקרקע להשקעה בבניית דיור ציבורי. במקום זאת, ביקש משרד הבינוי להוסיף תקנה הקובעת כי הקצאת קרנות הקרקע לפיתוח דיור ציבורי היא באחריות הוועדה העממית המחוזית.

בשיחה עם כתבי עיתון Journalist & Public Opinion, אמר מר נגוין טרונג טואן - מומחה לנדל"ן: "בגלל הצעה זו, יש תופעה של משקיעים ש"מתעכבים" במכוון וממתינים לשינויים במדיניות."

"באזורים עירוניים מיוחדים, 20% מקרן הקרקע של 2 דונם הם בעלי ערך רב. לכן, עבור חלק מהמשקיעים, בניית דיור ציבורי על קרקע זו היא בזבוז. מכיוון שלפרויקטים של דיור ציבורי יש רווחים מוגבלים. בינתיים, כאשר המנגנון משתנה והרגולציה הזו מוסרת, הם יכולים לבנות פרויקטים אחרים של דיור מסחרי עם רווחים גבוהים יותר", אמר מר טואן.

גם הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, המחזיקה בדעה זו, הצהיר: בעיר ישנם פרויקטים רבים של דיור עירוני ומסחרי עם קרנות קרקע גדולות של מעל 2 דונם, אפילו פרויקטים של מעל 10 דונם. פרויקטים אלה זיהו 20% מקרנות הקרקע לבניית דיור ציבורי, אך משקיעי הפרויקט איטיים ביישום פיצוי ופינוי אתרים או שלא השקיעו בבניית תשתית טכנית, ולכן הם עדיין לא השקיעו בבניית דיור ציבורי.

לנוכח מצב זה, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי תבחן ותטפל בקפדנות בתקנה המחייבת הקצאת 20% מקרן הקרקע למגורים המושקעת בתשתיות טכניות בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים להשקעה בפיתוח דיור ציבורי בהתאם לחוק הדיור.

ועדת העם של הו צ'י מין סיטי תחזק את הפיקוח, הבדיקה, הפיקוח והטיפול בהפרות חוק בפיתוח דיור ציבורי ודיור לעובדים באזור, כולל הסדרת קרנות קרקע לדיור ציבורי בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים.

במקביל, יש לדרוש משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי ואזורים עירוניים להשקיע בבניית דיור ציבורי על 20% מקרן הקרקע של פרויקטים אלה בהתאם ללוח הזמנים שאושר.

"במקרה שהמשקיע לא יבצע את הפעולות, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי תשקול לתבוע בחזרה 20% מקרן הקרקע לבחירה ולהעברה למשקיעים אחרים", הדגיש מנהיג העיר.

מר נגוין טהאן נגי - שר הבינוי, דיבר לאחרונה וביקש מעסקי ותאגידים גדולים בתחום הנדל"ן, בנוסף לפיתוח פרויקטים עירוניים ודיור, להקדיש תשומת לב רבה יותר להשקעה בפיתוח דיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדי פארקים תעשייתיים ביישובים, על מנת להבטיח את הביטחון הסוציאלי ולהשיג את המטרות שנקבעו בפרויקט.

בנוסף, משרד הבינוי ביקש מהחברות ליישם בקפדנות את אחריותן להשקיע בדיור ציבורי על 20% מקרן הקרקע בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים המושקעים על ידי חברות.

בתקופה הקרובה, משרד הבינוי והרשויות המקומיות יחזקו את הפיקוח, הבדיקה, הפיקוח והטיפול בהפרות חוק בפיתוח דיור ציבורי ודיור עובדים באזור.

בפרט, התקנה על הקצאת 20% מקרן הקרקע למגורים המושקעת בתשתיות טכניות בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים תיבחן ותיושם בקפדנות על מנת להשקיע בפיתוח דיור ציבורי בהתאם לחוק הדיור.

"בקשה ממשקיעים של פרויקטים של דיור מסחרי להשקיע בבניית דיור ציבורי על קרן קרקע זו בהתאם ללוח הזמנים שאושר", הדגיש שר הבינוי.

דין טראן

מָקוֹר