האם משקיעים מחכים לשינוי הרגולציה?

Công Luận•25/05/2023

"רצים במהירות מסחררת" להשלמת פרויקט בניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבוריות.

לאחרונה אישרה הממשלה תוכנית לבניית לפחות מיליון יחידות דיור ציבוריות עבור בעלי הכנסה נמוכה ועובדי אזורי תעשייה בין השנים 2021-2030.

הפרויקט מחולק לשני שלבים. שלב 1, בין השנים 2021 ל-2025, שואף להשלים כ-428,000 יחידות דיור. שלב 2, בין השנים 2025 ל-2030, שואף להשלים כ-634,200 יחידות דיור ציבורי.

משקיעים ממתינים לשינוי המנגנון (איור 1).

עם זאת, דו"ח של משרד הבינוי מראה כי משנת 2021 ועד אמצע מאי 2023, המדינה כולה השלימה 41 פרויקטים של דיור ציבורי באזורים עירוניים, עם הערכה כי למעלה מ-19,500 דירות נמסרו. הצפי הוא שמעכשיו ועד 2025, סוף שלב 1 של הפרויקט, יושלמו כ-294 פרויקטים, עם כמעט 288,500 דירות שנמסרו.

אם פרויקטים אלה יושלמו בזמן, בשלב 1 של התוכנית, סך כל ההיצע של דיור ציבורי יהיה כ-308,000 יחידות, השווה ערך ל-30.8%. נתון זה אינו עומד בהוצאות שהוקצו לממשלה לשלב 1.

לפיכך, בשלב 2, בין השנים 2015 ל-2030, יישובים יצטרכו לעבוד במרץ כדי להשלים את 69.2% הנותרים של הדירות, המקבילות ל-692,000 יחידות. זה לא כולל מקרים של פרויקטים שעוכבו או שלא יושמו במכוון בהתאם לתקנות, מה שמקשה יותר ויותר על יישום המשימות בתוכנית.

קיימים מכשולים רבים בבניית דיור ציבורי באזורים עירוניים.

על פי משרד הבינוי, ישנם קשיים ואתגרים רבים ביישום פרויקט זה, כגון הון מוגבל; מחסור בקרקעות שהוקצו; ומנגנונים ומדיניות לעידוד פיתוח דיור ציבורי שאינם באמת אטרקטיביים,...

עם זאת, ישנן קשיים מסוימים עם צו ממשלתי 49, שיצא בשנת 2021, בנוגע לדרישה שיזמי דיור מסחרי ואזורים עירוניים חייבים להקצות 20% מאדמותיהם לבניית דיור ציבורי.

באופן ספציפי, צו 49 קובע כי פרויקטים של דיור מסחרי באזורים עירוניים מיוחדים עם חלקות אדמה של 2 דונם או יותר חייבים להקצות 20% מהקרקע לבניית דיור ציבורי. עבור אזורים עירוניים קטנים יותר, רק פרויקטים של פיתוח עירוני עם חלקות אדמה העולות על 5 דונם נדרשים לעמוד בדרישות.

על פי ועדת העם של האנוי , בעיר יש כיום פרויקטים רבים של דיור מסחרי בשטח של יותר מ-2 דונם באזורים פרבריים, באזורים מרוחקים כמו בה וי, אונג הואה, מיי דוק וכו'. לכן, פיתוח דיור ציבורי על יותר מ-20% מהקרקע בפרויקטים אלה אינו ראוי.

בנוסף, פרויקטים של דיור מסחרי הגדולים מ-2 דונם אך עם שטח אדמה קטן לבניית דיור עדיין נדרשים להקצות 20% מכלל שטח הקרקע שבו פותחה תשתית טכנית לבניית דיור ציבורי.

לכן, הקצאת קרקעות לדיור ציבורי בפרויקטים אלה אינה ראויה ומקוטעת; עם זאת, על פי התקנות, יש לדווח לראש הממשלה על ההחלטה שלא להקצות קרקעות לדיור ציבורי בפרויקטים אלה.

בינתיים, על פי ועדת העם של מחוז דונג נאי, ישנם מקרים בהם משקיעים השלימו פרויקטים של דיור מסחרי (פרויקטים ברמה I), וכעת מעוניינים להמשיך להשקיע בדיור ציבורי על הקצאת 20% מהקרקע של אותו פרויקט דיור מסחרי (פרויקטים ברמה II). עם זאת, המשקיע אינו רשאי להפריד את הקצאת 20% מהקרקע לפרויקט דיור ציבורי עצמאי; במקום זאת, עליו להתאים את תוכנית ההשקעה ולהאריך את לוח הזמנים של הפרויקט.

עם זאת, במקרים רבים, שיקול של הארכת המועד האחרון עבור פרויקטים מהדרג הראשון אינו בר ביצוע משום שחלק מהפרויקטים מהדרג הראשון חרגו מתקופת ההשקעה שלהם ביותר מ-24 חודשים.

התקדמות איטית בבניית דיור ציבורי על למעלה מ-20% מהקרקע העירונית.

כיום, יזמים רבים דוחים במכוון את בניית הדיור הציבורי על יותר מ-20% מהקרקע העירונית, במטרה להמתין לשינויים בתקנות ולעקוף את הכללים. זה נכון במיוחד בערים גדולות כמו האנוי או הו צ'י מין סיטי, שבהן מחירי הקרקע גבוהים מאוד, ומעט יזמים עומדים בתקנה זו.

קודם לכן, בסוף 2022, הציע משרד הבינוי לבטל את הדרישה המחייבת מיזמי דיור מסחרי ואזורים עירוניים להקצות 20% מאדמותיהם לבניית דיור ציבורי. במקום זאת, ביקש משרד הבינוי להוסיף תקנה הקובעת כי הקצאת קרקעות לפיתוח דיור ציבורי היא באחריות ועדות העם המחוזיות.

בשיחה עם כתב מהעיתון "עיתון ודעת ציבור", אמר מר נגוין טרונג טואן, מומחה לנדל"ן: "בגלל הצעה זו, יש תופעה שבה יזמים "מתעכבים" במכוון וממתינים לשינויים במדיניות."

"באזורים עירוניים מיוחדים, 20% משטח אדמה של 2 דונם הוא בעל ערך רב. לכן, עבור חלק מהיזמים, בניית דיור ציבורי על קרקע זו היא בזבזנית. הסיבה לכך היא שפרויקטים של דיור ציבורי כפופים למגבלות רווח. בינתיים, כאשר המנגנון משתנה והרגולציה הזו מוסרת, הם יכולים לבנות פרויקטים אחרים של דיור מסחרי עם שולי רווח גבוהים יותר", אמר מר טואן.

באופן דומה, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי קבעה: בתוך העיר ישנם פרויקטים רבים של פיתוח עירוני ודיור מסחרי עם שטחי קרקע גדולים העולים על 2 דונם, וחלקם אף עולים על 10 דונם. פרויקטים אלה הקצו 20% מאדמותיהם לבניית דיור ציבורי, אך יזמי הפרויקטים התמהמהו ביישום פיצוי קרקע ופינוי או שעדיין לא השקיעו בבניית תשתית טכנית, ובכך מנעו את תחילת בניית דיור ציבורי.

בתגובה למצב זה, ועדת העם של הו צ'י מין סיטי תבחן ותאכוף בקפדנות את התקנה המחייבת הקצאת 20% מקרן הקרקע עם תשתית שהושלמה בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים לפיתוח דיור ציבורי, בהתאם לחוק הדיור.

ועדת העם של הו צ'י מין סיטי תחזק את הפיקוח, הפיקוח והטיפול בהפרות חוק בפיתוח דיור ציבורי ודיור לעובדים בעיר, כולל הקצאת קרקעות לדיור ציבורי בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים.

במקביל, יש לדרוש משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי ואזורים עירוניים ליישם את בניית הדיור הציבורי על הקצאת 20% מהקרקע של פרויקטים אלה, בהתאם ללוח הזמנים שאושר.

"במקרה שהמשקיע לא יצליח ליישם את הפרויקט, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי תשקול לבטל את הקצאת הקרקע של 20% כדי לבחור ולהקצות אותה למשקיעים אחרים", הדגיש מנהיג העיר.

מר נגוין טהאן נגי, שר הבינוי, קרא לאחרונה לעסקי ותאגידים גדולים בתחום הנדל"ן, בנוסף לפיתוח פרויקטים עירוניים ודיור, להקדיש תשומת לב רבה יותר להשקעה בדיור ציבורי עבור אנשים בעלי הכנסה נמוכה ועובדים באזורי תעשייה ביישובים, על מנת להבטיח את הרווחה החברתית ולהשיג את יעדי הפרויקט.

יתר על כן, משרד הבינוי מבקש מהעסקים למלא ברצינות את אחריותם להשקיע בדיור ציבורי על הקצאת 20% מהקרקע במסגרת פרויקטים של דיור מסחרי ואזורים עירוניים שבהם העסקים הם המשקיעים.

בתקופה הקרובה, משרד הבינוי והרשויות המקומיות יחזקו את הפיקוח, הפיקוח והטיפול בהפרות חוק בפיתוח דיור ציבורי ודיור עובדים באזוריהם.

באופן ספציפי, התקנות המחייבות הקצאה של 20% מקרן הקרקע עם תשתית שהושלמה בפרויקטים של דיור מסחרי ובאזורים עירוניים לפיתוח דיור ציבורי, בהתאם לחוקי הדיור, ייבחנו ויאכפו בקפדנות.

"שר הבינוי הדגיש כי משקיעים בפרויקטים של דיור מסחרי נדרשים להשקיע ולבנות דיור ציבורי על קרקע זו בהתאם ללוח הזמנים שאושר."

דין טראן

מָקוֹר