דירות החל מ-5

אתגרים רבים בטווח הקצר.

דו"ח שוק הנדל"ן של סאבילס לרבעון הרביעי של 2023 שפורסם לאחרונה בהו צ'י מין סיטי מראה כי מגזר הדירות עומד בפני מספר אתגרים לטווח קצר.

בהתאם לכך, ההיצע הראשוני עבור שנת 2023 כולה הגיע ל-10,700 יחידות בלבד, הנתון הנמוך ביותר ב-10 השנים האחרונות. ברבעון הרביעי של 2023 בלבד, ההיצע הראשוני עמד על 7,600 יחידות, ללא שינוי רבעוני אך ירידה של 5% משנה לשנה. היצע חדש היווה 37% מההיצע הראשוני. מתוכם, שני פרויקטים בולטים, The Privia והשלב הבא שלו, The Glory Heights, הובילו ל-88% מההיצע החדש. בינתיים, הדו"ח לא רשם היצע חדש של דיור ברמה A ברבעון.

יתר על כן, היקף עסקאות הדירות ב-10 השנים האחרונות ירד בהתמדה ב-7% מדי שנה. על רקע מחסור בהיצע ומחירי מכירה גבוהים בשנת 2023, השוק רשם רק 6,200 עסקאות. עם זאת, ברבעון הרביעי לבדו, מצב העסקאות השתפר עם 3,000 יחידות, עלייה של 52% רבעון לעומת רבעון ועלייה של 120% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.

ההיצע הראשוני שנרשם בשנת 2023 היה הנמוך ביותר ב-10 השנים האחרונות.

טרוי גריפית'ס, סגן מנכ"ל Savills Vietnam, הגיב: "האתגר לטווח קצר עבור פלח הדירות עדיין נובע ממחסור בהיצע חדש וממחירי מכירה גבוהים. ככל שהרגש בקרב קוני הדירות ישתפר ולא יהיו יותר מדי אפשרויות השקעה חלופיות, שוק הדיור יתאושש."

שיעור הקליטה השתפר ב-14 נקודות האחוז לעומת הרבעון המקביל וב-23 נקודות האחוז לעומת השנה המקבילה אשתקד, ל-40%. היצע חדש היווה 78% מנפח העסקאות ונספג ב-84%; פרויקטים אלה נמכרו היטב הודות למעמד משפטי ברור לפני ההשקה, תנאי תשלום ארוכים, תמיכה בהלוואות בנקאיות ומחירים נגישים הנעים בין 2 ל-5 מיליארד דונג וייט ליחידה. לא כולל היצע חדש, עסקאות השוק נותרו חלשות עם 670 יחידות בלבד שנמכרו, המקבילות לשיעור קליטה של ​​14%.

דוח על עסקאות דירות המבוסס על נתונים מ-Savills.

נקודה חיובית אחת בנתוני Savills היא שבשנת 2024, ההיצע החדש צפוי לגדול פי ארבעה בהשוואה לשנת 2023. Class B יהווה 44% מנתח השוק, Class A 37%, בעוד Class C יהווה רק 19%. עד שנת 2026, צפויים להיות מושקים כ-40,800 יחידות מ-116 פרויקטים.

דירות במחירים נוחים ניתן למצוא רק במחוזות הסובבים את הו צ'י מין סיטי.

על פי דו"ח סאבילס, מחירי המכירות הראשוניים ברבעון הרביעי של 2023 חזרו לרמות של 2020, ועמדו על 69 מיליון דונג וייט למ"ר (שטח שימושי נטו), ירידה של 36% לעומת הרבעון המקביל ו-45% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לאחר שפרויקטים יוקרתיים רבים נאלצו לסגור זמנית חלק מהמלאי שלהם. במקביל, נכסים במחיר של פחות מ-2 מיליארד דונג וייט נעלמו לחלוטין מהשוק בשנה שעברה. היצע הנכסים במחיר של בין 2 ל-5 מיליארד דונג וייט שלט בשוק, והיווה כמעט 90%.

בין השנים 2024 ו-2026, היצע הדירות במחירים שבין 2 ל-5 מיליארד וונד יקטן משמעותית, בעוד שמוצרים בטווח המחירים של 5 ל-10 מיליארד וונד יופיעו וישלטו בשוק. קונים בהו צ'י מין סיטי עשויים לבחור לחקור מחוזות שכנים כדי למצוא אפשרויות דיור במחירים נוחים יותר. עד 2024, בין דואנג, דונג נאי ולונג אן צפויים להוות 96% מהיצע הדירות במחירים מתחת ל-5 מיליארד וונד.

על פי סקר של Savills משנת 2023, שנערך בקרב 30 פרויקטים בדירוג A ו-B, תשואות השכירות נותרו יציבות משנה לשנה ועמדו על 4.8%, אך צמיחת ערך הנכסים ירדה ב-1.9 נקודות האחוז משנה לשנה ל-2.9%. לכן, התשואה הכוללת על השקעות בדירות בשנת 2023 ירדה ב-1.7 נקודות האחוז בהשוואה לשנה הקודמת, לכ-7.7% משנה לשנה.

גב' ג'יאנג הויניה, סגנית מנהלת וראש מחלקת מחקר ו-S22M בסאבילס הו צ'י מין סיטי, ניתחה: "תשואות ההשקעה מדירות בהו צ'י מין סיטי נטו לרדת מעט במהלך התקופה 2019-2023. על פי הנתונים שלנו, אזורים כמו רובע 2 לשעבר, רובע 3 ורובע 10 הניבו את תשואות ההשקעה הגבוהות ביותר באותה תקופה."

גב' ג'יאנג הויניה, סגנית מנהלת, ראש מחלקת המחקר ומחלקת S22M, סאבילס הו צ'י מין סיטי

במהלך העשור האחרון, היצע הדירות החדשות ב-22 המחוזות של הו צ'י מין סיטי ירד ב-253,000 יחידות. ראוי לציין כי ההיצע באזור מחוז 9 לשעבר ירד ב-21%, מלווה בעלייה שנתית של 15% במחירים. ההיצע במחוז 1 ירד גם הוא ב-2% אך רשם עלייה שנתית משמעותית במחירים של 39%.

המומחה ציין גם כי למרות שהתשואות הכוללות ירדו בחמש השנים האחרונות, הן עדיין גבוהות מריביות הפיקדונות. דבר זה מצביע על כך שדירות נותרות אפיק השקעה רווחי. בטווח הקצר, תשואות השכירות צפויות לעלות עקב ירידה במספר הדירות הנמסרות וריביות הפיקדונות הנותרות נמוכות.

מָקוֹר: https://www.congluan.vn/can-ho-chung-cu-gia-tu-5--10-ty-dong-se-chiem-linh-thi-truong-giai-doan-2024-den-2026-post281674.html