החל מ-1 ביולי 2025, ייכנס לתוקף רשמית מודל השלטון המקומי הדו-שכבתי, מה שיהפוך את רמת הקומונה לקרובה ביותר והקשובה ביותר לצורכי הציבור, ובמקביל יעניק לה יותר אחריות בתחום ניהול הקרקעות. במסגרת זו, הממשל ברמת הקומונה הופך ל"נקודת מגע" מכרעת למדידת יעילות יישום חוק הקרקעות בפועל. החל מהנפקת אישורי קרקע ואימות ראשוני של מקור הקרקע ועד לפינוי קרקעות וטיפול בסכסוכים ותלונות, כל שלב משקף בבירור את היישום החלק של המדיניות בחיי היומיום.
הסדרה "ניהול קרקעות ברמת הקהילה" מתעדת את נקודות המבט, ההערכות וההמלצות של פקידי ניהול קרקעות מהשורש בקומונות וברובעים של האנוי - אלו המיישמים את החוק ישירות ומקיימים אינטראקציה יומיומית עם אזרחים ועסקים. דבר זה תורם לשיפור נוסף של מדיניות הקרקעות, הסרת צווארי בקבוק ושיפור יעילות ניהול הקרקעות בשלב החדש, במיוחד כאשר חוק הקרקעות נמצא בהכנה לתיקון.
בשנים האחרונות, לצד השיפורים המוסדיים הנובעים מחוק הקרקעות משנת 2024, ניהול וניצול הקרקעות ברמה המקומית חוו שינויים חיוביים רבים. עם זאת, יישום מעשי בכמה יישובים מגלה כי עדיין קיימים מכשולים רבים, במיוחד באזורים עם גורמים היסטוריים מורכבים או תכנון חופף. קומונת פו קאט (האנוי) היא אזור אחד כזה.
רשויות בקהילת פו קאט בודקות ומטפלות במקרה של השלכת ויישור אדמה על אדמה חקלאית . צילום: ST.
בעיות ארוכות שנים הנובעות מאדמות חקלאיות וייעור.
האתגר הגדול ביותר שעומד כיום בפני קהילת פו קאט קשור לאדמות שמקורן בחוות חקלאיות וייעור. קרקע מסוג זה הוקצתה על ידי המדינה ליחידות שונות לניהול לאורך תקופות שונות, עם מנגנונים ומדיניות לא עקביים, מה שמוביל לתוצאות ארוכות טווח.
מר דאם קונג לוי, מזכיר קהילת פו קאט, אמר שבתוך הקומונה פועלת חברת התה לונג פו, שהייתה בעבר חווה בבעלות המדינה, אשר קיבלה קרקע ותעודת שימוש בקרקע. במהלך פעילותה, חברה זו השאילה אדמות לעובדיה לבניית בתים לטיפוח וטיפוח צמחי התה.
ראוי לציין כי משקי בית רבים חיים ביציבות על שטחי קרקע אלה במשך עשרות שנים, במקרים מסוימים אף מאז 1962. עם זאת, בשל האופי המשפטי הראשוני של הקרקע כ"הלוואה" בלבד, משקי בית אלה אינם מוכרים כבעלי זכויות שימוש בקרקע על פי התקנות הנוכחיות.
בינתיים, חוקי הקרקעות לאורך השנים נטו להיות פתוחים יותר, ומאפשרים הכרה בזכויות שימוש בקרקע במקרים של שימוש יציב לטווח ארוך. עם זאת, עבור אדמות חקלאיות וייעור, היישום מחמיר יותר, וכתוצאה מכך במקרים רבים אינם עומדים בדרישות לקבלת תעודת שימוש בקרקע.
כתוצאה מכך, כאשר המדינה תובעת קרקעות לצורך יישום פרויקטים של פיתוח חברתי -כלכלי, משקי בית אלה אינם מקבלים זכויות מלאות בנוגע לפיצויים, תמיכה ויישוב מחדש. זוהי הסיבה לתלונות ועתירות רבות ארוכות שנים.
כדי לפתור בעיה זו, הגישה ועדת העם של פו קאט מסמך המבקש מהרשויות המוסמכות לשקול ולאפשר יישום של מנגנון דומה לזה המשמש במקרים "שעומדים בתנאים אך טרם הוענקה להם תעודה". עם זאת, הצעה זו לא אושרה עקב סתירות עם המסגרת המשפטית הנוכחית.
קונפליקט בין סוגי תכנון שונים
בנוסף לבעיות ההיסטוריות סביב אדמות חקלאיות וייעור, ניהול הקרקעות בפו קאט מתמודד גם עם קשיים עקב חוסר עקביות בין סוגי תכנון שונים.
הרשויות בקהילת פו קאט בודקות ומטפלות בבנייה בלתי חוקית על אדמות ציבוריות. צילום: ST.
לאחרונה, קיבלה ועדת העם של הקומונה בקשות רבות לשינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. עם זאת, תהליך ההערכה והפתרון נתקל במכשולים משמעותיים עקב פערים בין תוכנית ייעוד הקרקע ברמת המחוז לבין תוכנית יעוד הקרקע העירונית.
באופן ספציפי, על פי תוכנית השימוש בקרקע ברמת המחוז לתקופה 2021-2030, חלקות קרקע מסוימות מיועדות כאדמות למגורים. זה מספק בסיס לאנשים לצפות לשינוי ייעוד הקרקע שלהם, ובכך להכשיר את צורכי הדיור שלהם.
עם זאת, על פי תוכנית התכנון העירונית של הואה לאק (HL6) בקנה מידה של 1/2,000, שאושרה בשנת 2024, שטחי קרקע אלה מיועדים לפונקציות אחרות כגון בריאות, תרבות, שטחים ירוקים וכו', ולא למטרות מגורים.
פער זה הציב את הרשויות המקומיות במצב קשה. בהתבסס על תוכנית ייעוד הקרקע ברמת המחוז, מתן היתר להמרת ייעוד קרקע אפשרי. עם זאת, בהשוואה לתוכנית יעוד הקרקע המפורטת והמחייבת יותר לניהול בנייה, הבקשות אינן עומדות בדרישות.
סעיף 5 לסעיף 116 לחוק המקרקעין משנת 2024 קובע כי הבסיס להתרת המרת ייעוד קרקע יכול להתבסס על אחד מסוגי התכנון שאושרו. עם זאת, בפועל, יש צורך להבטיח עקביות בין סוגי תכנון שונים, תוך הימנעות מעימותים והפרעות באוריינטציה של פיתוח מרחבי עירוני.
על פי ועדת העם של קהילת פו קאט, בהתחשב בכך שתוכנית התכנון העירונית של הואה לאק אושרה מאוחר יותר, היא מפורטת יותר וקשורה ישירות לניהול הבנייה, הרשויות המקומיות קבעו כי אין בסיס משפטי מספיק לטיפול בבקשות להמרת ייעוד קרקע שלא תאמו את התוכנית הזו. לכן, בקשות רבות נדחו משום שלא עמדו בתנאי תוכנית התכנון.
דחיית הבקשות גרמה לחילוקי דעות בקרב משקי בית רבים. על פי דיווחים, רבים הגישו בקשות בתקווה שהן יתאימו לתוכנית ייעוד הקרקע ברמת המחוז, אך נדחו משום שלא תאמו את תוכנית התכנון והבנייה.
דבר זה הוביל לתלונות ולגינויים רבים הטוענים כי הטיפול של הממשל המקומי בבקשות אינו בהתאם לחוק, דבר הפוגע בזכויותיהם הלגיטימיות של האזרחים.
מר דאם קונג לוי הצהיר כי במהלך סקירת המסמכים והערכתם, ועדת העם של הקומונה הסתמכה באופן מלא על התקנות הנוכחיות והשוותה אותן לתוכנית התכנון העירונית של הואה לאק. בהתבסס על כך, החזרת המסמכים הייתה הכרחית כדי להבטיח עמידה בחוק ובכיוון הפיתוח הכללי. עם זאת, בתגובה לתגובת הציבור, רשויות הקומונה הכירו גם בצורך בהנחיות ספציפיות יותר מרמות גבוהות יותר כדי להבטיח הבנה ויישום אחידים של התקנות.
לנוכח הקשיים הנ"ל, הגישה ועדת העם של קומונת פו קאט מסמך המבקש מוועדת העם של העיר האנוי לספק הנחיות ספציפיות בנוגע ליישום סוגים שונים של תכנון כבסיס לפתרון בקשות לשינוי ייעוד קרקע. פו קאט ביקשה הבהרות במספר נושאים חשובים, כגון: במקרה של פערים בין תכנון ייעוד קרקע לתכנון יעוד קרקע, איזה סוג תכנון יש לתת עדיפות; הקריטריונים לקביעת "קרקע למגורים" בכל סוג תכנון; והתנאים הספציפיים להיתר לשינוי ייעוד קרקע.
מקור: https://nongngghiepmoitruong.vn/cap-xa-quan-ly-dat-dai-bai-3-xung-dot-quy-hoach-d815321.html
