מניעת שימוש לרעה בחלוקת קרקעות ומכירתן.

על פי ההחלטה האחרונה של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, החל מ-21 באוקטובר 2024, משקיעים בפרויקטים חדשים של נדל"ן ופרויקטים חדשים של בניית דיור בעיר אינם רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע במסגרת פרויקטים של נדל"ן שכבר יש בהם תשתית טכנית ופרויקטים של השקעה בבניית דיור לארגונים או יחידים לבנייה עצמית של דיור.

על פי ההחלטה האחרונה של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, החל מ-21 באוקטובר 2024, משקיעים בפרויקטים חדשים של נדל"ן ופרויקטים חדשים של בניית דיור בעיר אינם רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע במסגרת פרויקטים של נדל"ן שכבר יש בהם תשתית טכנית ופרויקטים של השקעה בבניית דיור לארגונים או יחידים לבנייה עצמית של דיור.

לפיכך, למרות שחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 אוסר רק על פרויקטים של חלוקת קרקעות באזורים עירוניים, ההחלטה הנ"ל אוסרת רשמית על פרויקטים של חלוקת קרקעות בהו צ'י מין סיטי. עם זאת, לעיר יש גם תקנות המאפשרות למשקי בית וליחידים בעלי שטח קרקע מספיק - אם הם עומדים בתנאים - עדיין לחלק את אדמתם.

למעשה, חוק המקרקעין משנת 2003 אסר לחלוטין על חלוקת קרקעות ומכירתן באזורים עירוניים ובאזורים תחת תכנון עירוני, אך התיר זאת בערים ובאזורים כפריים. בשנת 2008, כאשר שוק הנדל"ן התמודד עם קשיים, הוקל תקנה זו כאשר חוק המקרקעין משנת 2013 התיר חלוקת קרקעות ומכירתן גם באזורים מרכזיים.

זה עזר להקל על הקשיים בשוק הנדל"ן בתקופה שבין 2008 ל-2013.

עם זאת, תקנות מקלות יצרו גם הזדמנויות להתפשטות חלוקת קרקעות ומכירתן הבלתי חוקית מפאתי העיר למחוזות שכנים. מצב זה הוביל להיווצרותן של אזורי מגורים ספונטניים רבים, חסרי מערכות ניקוז, מרחבים משותפים וחיבורי תשתית עם אזורים הסובבים.

פעילויות הבנייה הנרחבות והבלתי מורשות והבלתי חוקיות נובעות גם הן מכך. ההשלכות כוללות שיבוש תכנון הפיתוח העירוני, בזבוז משאבי קרקע ועלייה בספקולציות בנדל"ן.

על פי דו"ח של מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, מיוני 2019 עד יוני 2024, העיר רשמה 3,085 הפרות בנייה (ממוצע של 1.7 מקרים ביום). הסיבה העיקרית למצב זה, על פי הסוכנות, היא שולי הרווח הגבוהים מקנייה ומכירה של קרקעות חקלאיות וחלוקתן לחלקות למכירה. בהקשר זה, כמה ספקולנטים בקרקעות ניצלו את צורכי הדיור של הציבור, תוך המרת שימוש בקרקע באופן בלתי חוקי ובניית בתים על קרקעות חקלאיות למטרות עסקיות או חילקו בית בודד למספר דירות קטנות יותר. לאחר מכן, אנשים אלה מבצעים עסקאות באמצעות הסכמים בלתי פורמליים, מה שמוביל לפעילויות בנייה מורכבות בכמה מחוזות פרבריים ואזורים מרוחקים של הו צ'י מין סיטי.

כמו כן יש להוסיף כי בעוד שלחלוקת קרקעות ומכירתן יש היבטים חיוביים, הן מנוצלות לעתים קרובות על ידי ארגונים ויחידים למטרות ספקולטיביות. אנשים רבים ללא צורך אמיתי בדיור ניצלו את חלוקת הקרקעות ומכירתן כדי להרוויח רווחים מהירים, מה שהוביל לכך ששטחי אדמה גדולים הושארו נטושים ומבוזבזים.

החמרת התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן עשויה להוביל לירידה בטווח הקצר בעסקאות קרקעות ואולי להעלות את מחירי הקרקעות, אך היא תמתן השלכות שליליות אחרות. האיסור של הו צ'י מין סיטי על חלוקת קרקעות ומכירתן נועד גם לאחד את ניהול הדיור המדיני ולחזק את האחריות של יזמי הפרויקטים, להבטיח פיתוח מסונכרן של תשתיות טכניות וחברתיות; למנוע בנייה לא מורשית או בלתי חוקית על ידי תושבים. השאלה היא, האם הו צ'י מין סיטי יכולה למנוע מספקולנטים להשתמש בשיטות שלהם כדי לעקוף את החוק כאשר היא אוסרת לחלוטין על פרויקטים של חלוקת קרקעות ומכירתן? מדוע הו צ'י מין סיטי אוסרת על פרויקטים של חלוקת קרקעות ומכירתן, אך עדיין שוקלת לאפשר למשקי בית וליחידים לחלק קרקעות אם שטח הקרקע עומד בתנאים? ייתכן מאוד שפעילויות חלוקת קרקעות ומכירתן יעוותו על ידי מדיניות זו המאפשרת חלוקת קרקעות.

במציאות, היו מקרים בהם יחידים וארגונים ניצלו את מדיניות חלוקת הקרקעות כדי ליצור מגרשים מחולקים למכירה חוזרת. מגרשים רבים מחולקים למכירה הוסוו כ"פרויקטים" כדי למשוך קונים. זה לא כל שכן המצב שבו יחידים וארגונים בונים באופן שרירותי בתים על אדמות חקלאיות ולא חקלאיות, ואז קונים ומוכרים אותם, ויוצרים מתחמי דיור עם בעלות משותפת, היתרי בנייה ומספרי בתים. זוהי גם אחת הסיבות המובילות לאינפלציה במחירים, ספקולציות בקרקעות וסיכונים פוטנציאליים לשוק בתקופה האחרונה.

לכן, משימתה של סוכנות הניהול היא לזהות ולטפל במהירות בבעיה זו בצורה הרמונית. אחרת, פעילויות חלוקת קרקעות ומכירתן יהפכו למתוחכמות יותר או מעוותות בכיוון שלילי, דבר שישפיע באופן בלתי נמנע לרעה על התפתחות שוק הנדל"ן וכן על תכנון עירוני בעתיד.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html