חסימת חלוקה ומכירת מגרשים

על פי ההחלטה האחרונה של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, החל מ-21 באוקטובר 2024, משקיעים בפרויקטים חדשים של נדל"ן ובפרויקטים חדשים של בניית דיור בעיר אינם רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע בפרויקטים של נדל"ן עם תשתית טכנית ופרויקטים של השקעה בבניית דיור לארגונים וליחידים שבונים בתים בעצמם.

על פי ההחלטה האחרונה של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, החל מ-21 באוקטובר 2024, משקיעים בפרויקטים חדשים של נדל"ן ובפרויקטים חדשים של בניית דיור בעיר אינם רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע בפרויקטים של נדל"ן עם תשתית טכנית ופרויקטים של השקעה בבניית דיור לארגונים וליחידים שבונים בתים בעצמם.

לפיכך, למרות שחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 אוסר רק על פרויקטים של חלוקת מגרשים למכירה באזורים עירוניים, עם ההחלטה הנ"ל, הו צ'י מין סיטי אסרה רשמית על פרויקטים של חלוקת מגרשים למכירה בעיר. עם זאת, לעיר יש גם תקנות המאפשרות למשקי בית וליחידים בעלי שטח קרקע - אם הם עומדים בתנאים מספיקים - עדיין להיות מסוגלים לחלק את המגרש.

למעשה, חוק המקרקעין משנת 2003 אסר לחלוטין על חלוקת קרקעות ומכירתן באזורים עירוניים ובאזורי פיתוח עירוניים, אך התיר חלוקת קרקעות ומכירתן באזורים עירוניים ובאזורים כפריים. בשנת 2008, כאשר שוק הנדל"ן התמודד עם קשיים, הוקל תקנה זו כאשר חוק המקרקעין משנת 2013 התיר חלוקת קרקעות ומכירתן באזור המרכז.

זה סייע להקל על הקשיים של שוק הנדל"ן בתקופה שבין 2008 ל-2013.

אבל התקנות הרופפות גם יוצרות הזדמנויות להתפשטות חלוקת קרקעות ומכירתן מפאתי העיר למחוזות שכנים. משם נוצרו אזורי מגורים ספונטניים רבים, ללא מערכות ניקוז, ללא מרחבים משותפים וללא קשרי תשתית עם אזורים שכנים.

גם כאן פעילויות בנייה בלתי חוקיות משתוללות. ההשלכות הן תכנון פיתוח עירוני לקוי, משאבי קרקע מבוזבזים וספקולציות נדל"ן גוברות.

על פי דו"ח מחלקת הבנייה של הו צ'י מין סיטי, מיוני 2019 עד יוני 2024, היו בעיר 3,085 עבודות בנייה שהפרו את צו הבנייה (ממוצע של 1.7 מקרים ליום). הסיבה העיקרית למצב הנ"ל הוסברה על ידי סוכנות זו כרווחים עצומים מקנייה ומכירה של קרקעות חקלאיות וחלוקת מגרשים למכירה בעיר. בהקשר זה, חלק מהסוכנים ניצלו את צורכי הדיור של אנשים, המירו את ייעוד הקרקע ובנו בתים על קרקעות חקלאיות לעסקים או חילקו בית לדירות קטנות רבות. לאחר מכן, סוכנים אלה ביצעו עסקאות בצורת מסמכים פרטיים, מה שגרם לסיבוך בפעילויות הבנייה בכמה שכונות פרבריות ורבעים מרוחקים של הו צ'י מין סיטי.

כמו כן יש להוסיף כי לחלוקת קרקעות ומכירתן יש גם היבטים חיוביים, אך הן מנוצלות על ידי ארגונים ויחידים מסוימים למטרות ספקולטיביות. אנשים רבים שאין להם צורך אמיתי בדיור ניצלו את חלוקת הקרקעות ומכירתן כדי להרוויח, מה שהוביל לנטישה ובזבוז של שטחי קרקע רבים.

החמרה של חלוקת ומכירת קרקעות עשויה לגרום לירידה בטווח הקצר בעסקאות קרקע, מחירי הקרקעות עשויים לעלות, אך תמנע השלכות שליליות אחרות. התקנה האוסרת על חלוקת ומכירת קרקעות בהו צ'י מין סיטי שואפת גם לאחד את ניהול הדיור המדיני ולהגביר את האחריות של משקיעי הפרויקטים, להבטיח השקעה בבנייה סינכרונית של תשתיות טכניות עם תשתיות חברתיות; להימנע מהמצב שבו אנשים בונים ללא אישור או ללא אישור. השאלה היא, האם הו צ'י מין סיטי יכולה למנוע מספקולנטים להשתמש בשיטות שלהם כדי לעקוף את החוק כאשר הם אוסרים לחלוטין על פרויקטים של חלוקת ומכירת קרקעות? מדוע הו צ'י מין סיטי אוסרת על פרויקטים של חלוקת ומכירת קרקעות, אך עדיין שוקלת לאפשר למשקי בית וליחידים להפריד מגרשים אם יש להם שטח אדמה העומד בתנאים? סביר מאוד שפעילויות חלוקת ומכירת קרקעות ישתנו ממדיניות זו של מתן אפשרות לחלוקת קרקעות.

במציאות, היו מקרים בהם יחידים וארגונים ניצלו את מדיניות חלוקת הקרקעות כדי לחלק את המגרשים ולאחר מכן למכור אותם מחדש. היו מגרשים רבים שחולקו למגרשים, אך הם הוסוו כ"פרויקטים" כדי למשוך קונים. שלא לדבר על המצב שבו ארגונים ויחידים בונים באופן שרירותי בתים על אדמות חקלאיות ולא חקלאיות, ואז קונים ומוכרים אותם, ויוצרים 3 אזורי דיור משותפים ( בעלות משותפת, היתר בנייה משותף ומספר בית משותף). זוהי גם אחת הסיבות המובילות לאינפלציה במחירים, קדחת קרקעות וסיכונים פוטנציאליים לשוק בתקופה האחרונה.

לכן, משימתה של סוכנות הניהול היא לזהות במהירות ולטפל בהרמוניה בבעיה הנ"ל. אחרת, חלוקת הקרקע ומכירתה יהפכו למתוחזות או מעוותות לכיוון שלילי ותהיה להן השפעה שלילית בהכרח על התפתחות שוק הנדל"ן וכן על התכנון העירוני בעתיד.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-bien-tuong-phan-lo-ban-nen-d229239.html