מה ממליצים מומחים?

לדברי מומחים, המרת דירות לדירות תלויה בתכנון מקומי וגם מהווה דרך לפתור קשיים עבור מגזר זה. עם זאת, ההתאמה צריכה להיות פומבית ושקופה, ולא כל דירות הקונדו ניתן להמיר לדירות, שכן הדבר יהווה תקדים רע לשיבוש תוכנית הפיתוח הכוללת של היישוב.

פרופסור חבר ד"ר דין טרונג תין ניתח כי המרת דירות נופש למגורים כדי להציל פרויקטים קשים במהלך מיתון בשוק, אמנם מהווה פתרון טוב שמרגיע משקיעים, אך היא זמנית בלבד ולא כל פרויקט יזכה להשיג זאת.

הבעיה המרכזית נותרה הצורך לסיים את המסגרת המשפטית לדירות נופש, כך שסוג זה של נכס יוכל לפעול בהתאם לאופיו האמיתי כנדל"ן רב-תכליתי, תוך מינוף נקודות החוזק של הכלכלה השיתופית ושיפור איכות מקומות הלינה התיירותיים, במקום להפוך לכלי פיננסי בלבד.

פרויקט הדירות בכיכר טיימס סקוור דא נאנג הוסב זה עתה לבניין דירות. (צילום: צ'או ת'ו)

מר ת'ין ציין גם כי בעת המרת יחידות דיור קונדוטל למגורים, יש לטפל בנושא הבא: האם ניתן להמשיך ולהשכיר את הדירות שהוסבו למטרות עסקיות כמו דירות קונדוטל? הסיבה לכך היא שרוב המשקיעים רוכשים אותן למטרות רווח ולא לשימוש אישי. כאשר ישנם דיירים קבועים, גם שיטות הניהול והתפעול יצטרכו להשתנות.

" אם מותר להמיר אזורי מגורים לדירות קונדוטל ולהיפך, חייבות להיות תקנות ברורות. אפילו הטיפול בעניינים אזרחיים, הקשורים לחוזים והתחייבויות בין היזם למשקיע, צריך להיות ספציפי ומותאם בהתאם ", אמר מר ת'ין.

המומחה הוסיף ואמר כי אופיו של מלון קונדוטל הוא טוב מאוד; זהו גם טרנד וגם ביקוש אמיתי בשוק, "היברידי" עם פוטנציאל גדול, המפתח הזדמנויות תיירות ואתרי נופש, ומועיל לכלכלה, ליישוב, ליזם ולמשקיעים.

לכן, לאחר אישור קפדני ועם בסיס איתן, בעתיד, ערכם של מוצרי נדל"ן "שניים באחד" כמו דירות נופש ייקבע לחלוטין על ידי השוק. בנוסף, עם היתרונות הטבועים בהם ופוטנציאל הרווח המעולה שלהם, דירות נופש בוודאי יעלו לרמה חדשה, לא רק לרמה הנוכחית.

בינתיים, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), הצהיר כי כל אזור חייב להתפתח בהתאם לתכנון שאושר על ידי הרשות המוסמכת. בהתבסס על הצרכים בפועל, רשויות מקומיות יכולות להתאים את התכנון. התאמת ייעוד הקרקע חייבת להיעשות על ידי הרשות המוסמכת בהתאם להליכים הנכונים ובהתאם לחוק.

בנוגע להמרת דירות נופש לדירות, ציין מר צ'או כי מתן אפשרות להמרתן יגביר את הלחץ על התשתיות העירוניות. שינוי התפקוד מאתר נופש למגורים יגדיל את צפיפות האוכלוסייה, מה שיוביל לעומס יתר על התשתיות העירוניות, התחבורה, אספקת המים והניקוז והתשתיות החברתיות הנלוות.

יתר על כן, דירות נופש הן מוצרים הממוקמים בתוך אזורי נופש, כלומר הם ממוקמים על קרקע המיועדת לעסקים ולשירותים, ולא למגורים. המרת דירות נופש ליחידות דירות (דיור למגורים) תפחית משמעותית את ערך הפרויקט, תפחית מערך האזור שכבר מתוכנן לתיירות נופש, וכתוצאה מכך תפחית מערכו של אזורי נופש סמוכים.

" יש לנהל דירות מגורים באופן מתואם מבחינת שירותים, אבטחה ומתקנים, ויש להשקיע גם באלה בצורה נכונה ועקבית. אם הקונים נותרים להפעיל ולנהל אותם בעצמם, הדבר עלול להוביל לכאוס", אמר מר צ'או.

לדברי האדריכל דו וייט צ'יאן, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם, הסבת דירות מגורים לבנייני דירות פירושה מעבר ממטרה ציבורית למטרה פרטית, בעלות פרטית, מחכירת קרקע בלבד לקבלת אישורי בעלות קבועים על הקרקע. זה יוביל להקמת קהילת מגורים. לאחר הקמת קהילה, יש צורך בתשתיות חברתיות נלוות, גורם שהיה מוגבל בתחילה בתכנון פרויקט הדירות. לכן, הצעד המכריע הראשון בהסבה זו הוא טיפול בנושא התשתיות החברתיות, פתרון צרכים הקשורים לבריאות, תרבות, חינוך, ספורט וכו'.

לאחרונה, סגן יו"ר הוועדה העממית של העיר דא נאנג, לה קוואנג נאם, חתם על שתי החלטות המאפשרות לחברת המניות המשותפת קים לונג נאם לשנות את ייעוד הקרקע עבור ארבע מגרשים של דירות קונדוטל (CT1, CT2, CT3, CT7) בפרויקט כיכר הטיימס דא נאנג.

על פי ההחלטה, ועדת העם של העיר דא נאנג מאפשרת למשקיע לשנות את ייעוד הקרקע של כמעט 4,000 מ"ר של קרקע מסחרית ושירותית בארבע חלקות הקרקע לקרקע למגורים עירוניים לבניית בנייני דירות.

בעבר, בשנת 2019, גם דא נאנג הסבה אלפי יחידות דיור במתחם קוקוביי לדירות. באופן ספציפי, 1,016 יחידות דיור מתוך סך של 1,856 יחידות בבנייה בבנייני קוקוביי 1, 2 ו-3 הוסבו לדירות, ו-544 יחידות דיור מתוך סך של 1,657 יחידות במגדל קוקוביי הלא גמור הוסבו גם הן לדירות.

נגוק וי

מוֹעִיל
רֶגֶשׁ
יְצִירָתִי
ייחודי

מָקוֹר: https://vtc.vn/chuyen-doi-condotel-thanh-nha-o-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-ar784674.html