שחררו פרויקטים של נדל"ן

מומחים רבים סבורים כי מנגנון הפיילוט המאפשר לעסקים לנהל משא ומתן על זכויות שימוש בקרקע מאנשים לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור ינתק את הפרויקטים, יגדיל את היצע הדיור ויתרום לפתרון המחסור בהיצע הדיור.

הממשלה הציעה גם שהאסיפה הלאומית תאפשר לעסקים לבצע פרויקטים של דיור מסחרי על שטח הקרקע של המתקן שנאלץ לעבור למקום אחר עקב זיהום סביבתי. בתמונה: הקרקע המובילה של מפעל הסבון של האנוי באשכול התעשייה קאו-סה-לה ברחוב נגוין טראי 233, 233B, 235 (מחוז ת'אן שואן, האנוי) לאחר שנים רבות של מעבר, עדיין לא גורם לבזבוז משאבי קרקע - צילום: דאנה קאנג

טיוטת ההחלטה בנושא מנגנון פיילוט זה קיבלה זה עתה הערות מהאסיפה הלאומית וצפויה להיות מאושרת במושב שיסתיים בסוף נובמבר.

אך בהתחשב במצב הנוכחי של היצע הדיור בשוק, המתמקד בדירות הבינוניות, היוקרתיות והיוקרה, ישנן דעות המצביעות גם על כך שלמנגנון הפיילוט צריך להיות כיוון ברור, תוך מתן עדיפות להסכם לקבלת זכויות שימוש בקרקע לפיתוח פלח דיור בר השגה ודירות בר השגה כדי לענות על צורכי הדיור האמיתיים של רוב האנשים.

מאות פרויקטים של נדל"ן ממתינים לפתרון

במרץ 2024, בישיבת קבוצת העבודה של ראש הממשלה לבחינה, עידוד והכוונה להסרת קשיים ומכשולים ביישום פרויקטים של נדל"ן, אמר משרד הבינוי כי בהו צ'י מין סיטי ישנם 143 פרויקטים של נדל"ן, בהאנוי 246 פרויקטים, בהאי פונג 4 פרויקטים, בבינה דין 16 פרויקטים, בקאן טו 34 פרויקטים... וממתינים להסרת המכשולים על ידי קבוצת העבודה, המשרדים, הסניפים והרשויות המקומיות.

ניתן לראות כי ברחבי הארץ עדיין קיימים מאות פרויקטים של נדל"ן ש"מוקפאים".

רבים מהפרויקטים הללו אינם ניתנים ליישום מכיוון שאין להם קרקע למגורים. משקיעים שמוציאים כסף על רכישת קרקע לפי התכנון אינם יכולים לבנות את הפרויקט מכיוון שחסר להם... ^מ"ר של קרקע למגורים.

בנוסף, בטיוטת החלטת הפיילוט המוגשת לאסיפה הלאומית לדיון ואישור, הציעה הממשלה גם כי האסיפה הלאומית תסכים לאפשר למפעלים לבצע פרויקטים של דיור מסחרי על שטחי קרקע של מפעלים שיש להעבירם עקב זיהום סביבתי, או מפעלים שיש להעבירם בהתאם לתכנון הבנייה והתכנון העירוני.

ממש בהאנוי, ישנם מפעלי ייצור רבים המזהמים את הסביבה באזור העיר הפנימית. לאחר העברת המפעלים שלהם לפרברים או למחוזות שכנים, נחשפו "ארצות זהב" רבות שננטשו במשך עשרות שנים.

בדרך כלל, אשכול שלושת המפעלים - מפעל הגומי סאו ואנג, מפעל הסבון האנוי ומפעל הטבק תאנג לונג - משתרע על פני שטח כולל של כ ^{-150,000 מ"ר} לאחר שהועברו לפרברים והושארו ללא תנועה במשך שנים רבות.

ביניהם, "אדמת הזהב" של מפעל הסבון של האנוי הועברה למקום אחר לפני שנים רבות, אך עד כה עדיין צומח דשא בשל היעדר מנגנון להמיר אותו לקרקע לבניית דיור מסחרי.

פרויקט ברחוב Mai Chi Tho, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - צילום: NGUYEN VAN TRUNG

עסקים ובעלי קרקעות מרוצים

בשיחה עם טואי טרה, אמר מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, כי מנגנון הפיילוט המאפשר לעסקים לנהל משא ומתן על הזכות להשתמש בקרקעות אחרות, לא קרקעות למגורים, מאנשים לצורך ביצוע פרויקטים מסחריים של דיור מוסיף שיטה נוספת לגישה לקרקעות עבור חברות השקעות נדל"ן.

מנגנון זה גם מבטיח את זכות המשא ומתן של משתמשי הקרקע, ובכך מפחית תלונות בנוגע להשבת קרקעות לצורך יישום פרויקטים.

"למרות שמנגנון השבת הקרקעות הנוכחי טוב בהרבה מבעבר (הפיצויים משביעי רצון יותר, מכוונים יותר לשוק), הוא אינו טוב כמו מנגנון הפיילוט המאפשר לעסקים ולאנשים בעלי זכויות שימוש בקרקע לנהל משא ומתן על העברת קרקע", הדגיש מר צ'או.

לדוגמה, ברובע 3, הו צ'י מין סיטי, בשנים האחרונות היו 48 בנייני דירות ישנים. עד כה, היו 5 בנייני דירות ישנים שבהם עסקים הסכימו לקנות בחזרה 100% מהדירות הישנות מהדיירים כדי לבצע את פרויקט בניית בנייני דירות מסחריים חדשים, אך לא היו תלונות מכיוון שמדובר במנגנון של קנייה ומכירה הדדית.

עדיין נותרו 43 בנייני דירות ישנים שטרם שופצו, משום שאין לנו מנגנון לעודד משקיעים לנהל משא ומתן לרכישת דירות ישנות בחזרה.

לדברי מר צ'או, פרויקטים רבים של דיור מסחרי תקועים כיום משום שלעסקים יש קרקע שאינה קרקע למגורים, ולכן לא ניתן לבצע את הבנייה.

בעוד ששוק הדיור סובל ממחסור במוצרי דיור (עקב מחסור בפרויקטים של דיור), אם האסיפה הלאומית תפעיל פיילוט המאפשר לעסקים לנהל משא ומתן על רכישת קרקעות שאינן למגורים עבור פרויקטים של דיור מסחרי, מספר פרויקטי הדיור המסחריים המורשים יגדל, ובכך יגדיל את היצע מוצרי הדיור בתקופה הקרובה.

מר נגוין הואו ​​קואנג, יו"ר מועדון הנדל"ן של האנוי, ציין כי מדיניות הפיילוט המאפשרת לעסקים לנהל משא ומתן על רכישת קרקעות שאינן למגורים מאנשים לבניית פרויקטים מסחריים של דיור היא כיוון פתוח לפיתוח שוק הדיור.

מנגנון זה מאפשר גם לעסקי נדל"ן לשתף פעולה עם משתמשי קרקע באמצעות העברת זכויות שימוש בקרקע ותרומת מניות בקרקע לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור.

זה יגדיל את קרן הקרקע לבניית דיור, ויענה על צורכי הדיור של האנשים. "מתן אפשרות לעסקים לנהל משא ומתן ישיר ולרכוש בחזרה זכויות שימוש בקרקע מאנשים יהיה בוודאי זול בהרבה מאשר ארגון הצעות מחיר ומכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע לבניית פרויקטים מסחריים של דיור. משא ומתן ישיר בין שני הצדדים ימנע 'מחירים וירטואליים' במכירות פומביות של קרקעות", העיר מר קואנג.

מומחי נדל"ן רבים הביעו גם את הדעה כי תוכנית הפיילוט המאפשרת לעסקים לנהל משא ומתן על רכישת קרקעות חקלאיות וקרקעות אחרות מאנשים לבניית דיור מסחרי תמנע גם את בזבוז הקרקעות הנוכחי באזורים עירוניים.

למעשה, ישנן מגרשים רבים שאינם למגורים בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי שננטשו במשך שנים רבות. ניסיון פיילוט של הסכמי רכישה חוזרת והמרה יסייע בניצול יעיל יותר של הקרקע, בעוד שהמדינה עדיין גובה דמי שימוש בקרקע ומסים, ולאנשים יהיו יותר אפשרויות לקנות בתים.

עידוד דיור מסחרי בעלות נמוכה

למרות תמיכה בפרויקט הפיילוט המאפשר לעסקים להסכים לקבל את הזכות להשתמש בקרקע שאינה למגורים לדיור מסחרי, מומחים רבים סבורים כי פרויקט הפיילוט המאפשר לעסקים להסכים לרכוש בחזרה קרקע שאינה למגורים לביצוע פרויקטים של דיור מסחרי צריך לתת עדיפות ליישום פרויקטים של דיור מסחרי בר השגה, המתאימים למצב המעשי של היישוב.

מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com, המליץ ​​להשתמש במנגנון הפיילוט הזה לפיתוח דיור בר השגה ודירות מסחריות בעלות נמוכה כדי להגדיל את היצע הדיור כדי לענות על צורכי הדיור האמיתיים של רוב האנשים.

מר טואן מאמין כי הגדלת היצע הדיור באמצעות מנגנון הפיילוט חייבת להיות עקבית עם הצרכים המעשיים. אם אין כיוון ברור, עסקים, לאחר שיסכימו לרכוש קרקעות מאנשים, יתמקדו רק בפיתוח דיור מסחרי יקר, כ-50 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר , כדי להרוויח רווחים גבוהים כמו בעבר, ואז לא תושג המטרה של איזון בין היצע וביקוש לדיור בשוק.

הערה נוספת, לדברי מר טואן, היא שתוכנית הפיילוט לעסקים לרכישת קרקעות שאינן למגורים מאנשים לבניית פרויקטים מסחריים של דיור צריכה להימנע ממצב שבו משקיעים בעלי פוטנציאל כלכלי מנצלים את התקנה הזו כדי לקנות קרקע ומחכים לעליית המחיר כדי להעבירה לעסקים אחרים.

יש צורך להוסיף תקנות לפיהן עסקים המתמקחים ורוכשים קרקעות מאנשים חייבים לבצע פרויקטים של דיור מסחרי תוך שנתיים-שלוש. אם לא, עליהם להעביר את הקרקע למשקיע אחר שיבצע את הפרויקט. אם הקרקע נותרת ללא שימוש, היא תושבת.

צמד ההחלטות יסיר מכשולים משוק הנדל"ן.

בנוסף להחלטה הפיילוטית המאפשרת לעסקים לנהל משא ומתן על העברת קרקעות שאינן למגורים מאנשים לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור, הממשלה מתכננת גם להגיש לאסיפה הלאומית לדיון ואישור החלטה ייעודית לטיפול בבעיות קרקע, העברת מפעלים מזוהמים, סידור מחדש של מטה סוכנויות המדינה, ופרויקטים העומדים בפני פיקוח, ביקורת, חקירה והחלטות בית משפט.

צמד ההחלטות הזה "יחיה" את הנכסים הנמצאים כיום במאות פרויקטים עירוניים ודיור מושעים ברחבי הארץ. בעזרת המנגנון מהחלטות האסיפה הלאומית, לעסקים יהיה בסיס להשלמת הליכי השקעה בפרויקטים, המשך יישום פרויקטים של דיור, הגדלת היצע הדיור ותרום לאיזון בין היצע וביקוש בשוק.

שר משאבי הטבע והסביבה דו דוק דוי:

"פרויקטים שבוצעו בצורה שגויה על ידי מנהיגים מקומיים ייחלצו"

בנוגע להחלטה התמטית, ההנחיה מהרשות המוסמכת היא שפרויקטים שנתקעו עקב עוולות מצד רשויות מקומיות ומנהיגים ייפתרו, כך שמפעלים יוכלו להמשיך ליישם את הפרויקט. בפרויקט מסוג זה, רוב המנהיגים המקומיים שהפרו את המדיניות נענשו.

באשר לפרויקטים שעסקים מבצעים טעויות במכוון, הם יבוטלו כדי למנוע בזבוז משאבי קרקע.

עדיין תוהה לגבי התנאים וההגבלות

פרויקט דירות ברחוב Le Van Luong, Nhon Duc Come, Nha Be District, Ho Chi Minh City - צילום: NGUYEN VAN TRUNG

משקיע בפרויקט נדל"ן בהו צ'י מין סיטי אמר כי לצד הגשת החלטת הפיילוט לאסיפה הלאומית על ידי הממשלה, הו צ'י מין סיטי בוחנת גם את מספר המפעלים עם חלקות אדמה שנתקעו בתקנות ולא הצליחו ליישם פרויקטים. על פי הסקירה, למפעל זה לבדו יש כמעט 20 חלקות אדמה בבין צ'אן, מחוז 8, ת'ו דוק... שנתקעו.

אדם זה אמר שרוב הקרקע היא קרקע חקלאית, קרקע לא חקלאית, לא קרקע למגורים, והמיזם השלים את ההעברה מהעם, אך מכיוון שהחוק אינו מתיר זאת, לא ניתן לבצע את הפרויקט.

שוק הנדל"ן היה קשה בתקופה האחרונה, אך עסקים אינם יכולים להשתמש במשאבי הקרקע הזמינים כדי לבצע פרויקטים נוספים, ויש להם מקור אספקה ​​למכור כדי להחזיר את הכסף, כך שזה קשה מאוד. בינתיים, עסקים עדיין צריכים לשלם ריבית על הלוואות בנקאיות, מה שמחמיר את הקשיים.

לאחר קריאת טיוטת ההחלטה שעומדת להיבחן לאישור, עסק זה מאמין שמדובר במדיניות הכרחית להסרת קשיים לעסקים ולשוק, ובקרוב תהיה לו הזדמנות להיבחן לאישור.

עם זאת, נקודה מדאיגה עבור עסקים היא טיוטת ההחלטה המסדירה את התנאים לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע.

בהתאם לכך, ארגוני עסקי נדל"ן המבצעים פרויקטים מסחריים לדיור באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע או בעלי זכויות שימוש בקרקע כפי שנקבע בהחלטה זו רשאים לשנות את ייעוד השימוש של סוג קרקע אחד או יותר לצורך יישום הפרויקט, לרבות קרקע חקלאית; קרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים; קרקע למגורים וקרקע אחרת באותו חלקת קרקע במקרה של הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע.

תקנה זו עשויה להיות מובנת כך שחברות שכבר יש להן קרקע יכולות לשנות את ייעודן של קרקע חקלאית או קרקע שאינה חקלאית שאינה קרקע למגורים כדי לבצע פרויקטים. עם זאת, כאשר מקבלים העברה מלכתחילה, עליהן להעביר מגרשים שיש בהם גם קרקע למגורים וגם קרקעות אחרות באותה חלקה.

לפיכך, אם ההחלטה תתקבל ותיושם כפי שהובנה על ידי הארגון, ההסרה לא תהיה יסודית.

אדם זה הסביר עוד כי כיום, בנוסף למפעלים עם כספי קרקע זמינים במסגרת זכויות השימוש העסקיות שלהם, ישנם מקרים בהם מפעלים אפשרו בעבר לאנשים בחברה לרכוש קרקע חקלאית אך טרם העבירו אותה לזכויות שימוש עסקי עקב בעיות משפטיות; או שישנם מפעלים עם מספיק משאבים שרוצים לקבל העברות קרקע מאנשים כדי לבצע פרויקטים.

אם מבינים זאת כנ"ל, עסקים יכולים לרכוש רק שטחים עם קרקע למגורים וקרקע אחרת, דבר שיגביל את הגישה של העסק למשאבי קרקע.

"שר משאבי הטבע והסביבה הצביע לאחרונה בפני האסיפה הלאומית על חוסר ההתאמה, כאשר במציאות רוב פרויקטי הנדל"ן מבוצעים על קרקע שאינה במקור קרקע למגורים, והתכנון המפורט של הפרויקט כולל גם סוגים רבים ושונים של קרקעות כגון קרקעות למגורים, קרקעות תנועה, קרקעות ירוקות... כך שלא ניתן ליישם בפועל את הוראות חוק הקרקעות. לכן, הגוף המנסח צריך לשקול זאת מחדש", הציע.

יש להסיר ביטוי.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, חולק את אותה דאגה ואמר כי יש להסיר את הביטוי "במקרים של הסכמה על קבלת זכויות שימוש בקרקע" בתקנה הנוגעת לקרקע למגורים ולקרקע אחרת באותו חלקת אדמה, על מנת למנוע אי הבנות בעת יישום ההחלטה.

משמעות הדבר היא שמפעלים שכבר יש להם קרקע או שקיבלו העברה מראשיתם יכולים להשתמש בשלושה סוגי קרקעות: קרקע חקלאית; קרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים; קרקע למגורים וקרקעות אחרות באותו חלקת אדמה לביצוע פרויקטים של דיור מסחרי, כל עוד הם עומדים בקריטריונים של התכנון, תוכנית השימוש בקרקע וקריטריונים אחרים בהחלטה.

"זוהי הדרך היחידה לנקות את צוואר הבקבוק ולשחרר משאבי קרקע", אמר מר צ'או.

מקור: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm