מימוש הפוטנציאל של פרויקטים בתחום הנדל"ן.

מומחים רבים סבורים כי מנגנון הפיילוט המאפשר לעסקים לנהל משא ומתן עצמאי עם אזרחים על זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקטים מסחריים של דיור ישחרר פרויקטים, יגדיל את היצע הדיור ויסייע להתמודד עם מחסור הדיור.

הממשלה הציעה גם שהאסיפה הלאומית תאשר לאפשר לעסקים ליישם פרויקטים של דיור מסחרי על קרקעות של מתקנים שיש להעביר עקב זיהום סביבתי. בתמונה: הקרקע העיקרית של מפעל הסבון של האנוי , הממוקם באשכול התעשייה קאו-סה-לה ברחובות 233, 233B ו-235 נגוין טריי (מחוז ת'אן שואן, האנוי), נותרת ללא שימוש במשך שנים רבות לאחר המעבר, מה שגורם לבזבוז משאבי קרקע. - צילום: דאנה קאנג

טיוטת ההחלטה בנושא מנגנון פיילוט זה נבדקה זה עתה על ידי האסיפה הלאומית וצפויה להיות מאושרת במושב שיסתיים בסוף נובמבר.

עם זאת, בהתחשב במצב הנוכחי שבו היצע הדיור בשוק התמקד בדירות בינוניות, יוקרתיות ויוקרה, יש דעות המצביעות על כך שלמנגנון הפיילוט צריך להיות כיוון ברור, תוך מתן עדיפות להסכמים על זכויות שימוש בקרקע לפיתוח דיור בר השגה ודירות ידידותיות לתקציב כדי לענות על צורכי הדיור האמיתיים של רוב האוכלוסייה.

מאות פרויקטים של נדל"ן ממתינים לפתרון המכשולים.

במרץ 2024, במהלך ישיבה של צוות המשימה של ראש הממשלה לבחינה, דחיפה והכוונה להסרת קשיים ומכשולים ביישום פרויקטים של נדל"ן, דיווח משרד הבינוי כי בהו צ'י מין סיטי היו 143 פרויקטים של נדל"ן, בהאנוי 246 פרויקטים, בהאי פונג 4 פרויקטים, בבינה דין 16 פרויקטים ובקאן טו 34 פרויקטים... הממתינים לצוות המשימה, למשרדים, למגזרים ולרשויות המקומיות כדי לפתור את הבעיות.

ברחבי הארץ, מאות פרויקטים של נדל"ן נותרו תקועים.

פרויקטים רבים אינם ניתנים ליישום עקב מחסור בקרקע למגורים. אפילו משקיעים הרוכשים קרקעות העומדות בתקנות התכנון אינם יכולים לבנות את הפרויקטים שלהם עקב מחסור של ^מטר רבוע אחד בלבד של קרקע למגורים.

בנוסף, בטיוטת ההחלטה הפיילוטית המוגשת כעת לאסיפה הלאומית לדיון, הממשלה מציעה גם שהאסיפה הלאומית תסכים לאפשר לעסקים לבצע פרויקטים של דיור מסחרי על קרקעות השייכות למתקנים שיש להעבירם עקב זיהום סביבתי, או מתקנים שיש להעבירם בהתאם לתכנון בנייה ועירוני.

כאן בהאנוי, מפעלים מזהמים רבים במרכז העיר, לאחר שעברו לפרברים או למחוזות שכנים, חשפו חלקות רבות של "אדמה איכותית" שנותרו נטושות במשך עשרות שנים.

דוגמה אופיינית היא אשכול של שלושה מפעלים: מפעל הגומי סאו ואנג, מפעל הסבון האנוי ומפעל הטבק תאנג לונג, בשטח כולל של כ-150,000 ^מ"ר, אשר נותרו ללא שימוש במשך שנים רבות לאחר שהועברו לפאתי העיר.

בפרט, מיקומו העיקרי של מפעל הסבון של האנוי, שהועבר לפני שנים רבות, נותר מכוסה עשבים שוטים בשל היעדר מנגנון להמיר אותו לקרקע לבניית דיור מסחרי.

פרויקט ברחוב Mai Chi Tho, An Phu Ward, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - צילום: Nguyen Van Trung

גם עסקים וגם בעלי קרקעות מרוצים.

בשיחה עם עיתון טואי טרה, אמר מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, כי מנגנון הפיילוט המאפשר לעסקים לנהל משא ומתן ולרכוש באופן עצמאי זכויות שימוש בקרקע עבור קרקעות שאינן למגורים מאזרחים עבור פרויקטים מסחריים של דיור מוסיף שיטה נוספת לגישה לקרקע להשקעות נדל"ן ועסקים.

מנגנון זה גם מבטיח את זכותם של משתמשי הקרקע לנהל משא ומתן, ובכך מצמצם סכסוכים ברכישת קרקע לביצוע פרויקטים.

"למרות שמנגנון רכישת הקרקעות הנוכחי טוב בהרבה מבעבר (פיצוי הולם יותר ומבוסס שוק), הוא אינו טוב כמו מנגנון הפיילוט המאפשר לעסקים ולאנשים בעלי זכויות שימוש בקרקע לנהל משא ומתן בעצמם על העברת הקרקע", הדגיש מר צ'או.

לדוגמה, ברובע 3, הו צ'י מין סיטי, היו בשנים האחרונות 48 מתחמי דירות ישנים. עד היום, ב-5 מהמתחמים הללו, עסקים הסכימו מרצונם לרכוש בחזרה 100% מהדירות הישנות מדיירים כדי לבצע פרויקטים לבניית בנייני דירות מסחריים חדשים ללא כל תלונות, משום שמדובר במנגנון עסקה מועיל הדדית.

עדיין נותרו 43 בנייני דירות ישנים שלא שופצו משום שחסר לנו מנגנון שיעודד משקיעים לנהל משא ומתן בעצמם על רכישת בנייני דירות ישנים.

לדברי מר צ'או, פרויקטים רבים של דיור מסחרי תקועים כעת משום שהקרקע שבבעלות העסקים אינה מיועדת למגורים, ובכך מונע בנייה.

בעוד ששוק הדיור חווה מחסור בהיצע דיור (עקב מחסור בפרויקטים של דיור), אם האסיפה הלאומית תפעיל תוכנית המאפשרת לעסקים לנהל משא ומתן עצמאי על רכישת קרקעות שאינן למגורים עבור פרויקטים של דיור מסחרי, הדבר יגדיל את מספר פרויקטי הדיור המסחריים המורשים, ובכך יגדיל את היצע מוצרי הדיור בעתיד.

מר נגוין הואו ​​קואנג, יו"ר מועדון הנדל"ן של האנוי, מאמין כי תוכנית הפיילוט המאפשרת לעסקים לנהל משא ומתן עצמאי על רכישת קרקעות שאינן למגורים מאזרחים עבור פרויקטים מסחריים של דיור היא כיוון מבטיח לפיתוח שוק הדיור.

מנגנון זה מאפשר גם לעסקי נדל"ן לשתף פעולה עם משתמשי קרקע באמצעות העברת זכויות שימוש בקרקע ותרומת קרקע כהון עצמי ליישום פרויקטים מסחריים של דיור.

זה יגדיל את הקרקע הזמינה לבניית דיור, ויענה על צורכי הדיור של האנשים. "מתן אפשרות לעסקים לנהל משא ומתן ישיר ולרכוש זכויות שימוש בקרקע מאנשים יהיה בוודאי זול בהרבה מאשר ארגון הצעות מחיר או מכרזים לזכויות שימוש בקרקע לבניית פרויקטים מסחריים של דיור. משא ומתן ישיר בין שני הצדדים ימנע 'מחירים מנופחים' במכרזי קרקע", העיר מר קואנג.

מומחי נדל"ן רבים סבורים גם כי פיילוט של תוכנית המאפשרת לעסקים לנהל משא ומתן עצמאי על רכישת קרקעות חקלאיות וסוגי קרקעות אחרים מתושבים לבניית דיור מסחרי ימנע את בזבוז הקרקעות העירוניות הנוכחי.

במציאות, חלקות אדמה רבות שלא מפותחות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי נותרו נטושות במשך שנים. ניסיון בביצוע הסכמי רכישה והסבה יסייע בניצול יעיל יותר של הקרקע, בעוד שהמדינה תמשיך לגבות אגרות ומסים לשימוש בקרקע, ולאנשים יהיו יותר אפשרויות לרכוש בתים.

לעודד בניית דיור מסחרי בעלות נמוכה.

בעודם תומכים בתוכנית הפיילוט המאפשרת לעסקים לנהל משא ומתן על הזכות להשתמש בקרקע שאינה למגורים עבור פרויקטים מסחריים של דיור, מומחים רבים סבורים כי תוכנית הפיילוט צריכה לתת עדיפות לפרויקטים של דיור בר השגה המתאימים להקשר המקומי.

מר דין מין טואן, מנהל האזור הדרומי של Batdongsan.com, המליץ ​​להשתמש במנגנון הפיילוט הזה לפיתוח דיור בר השגה ודירות מסחריות בעלות נמוכה כדי להגדיל את היצע הדיור כדי לענות על צורכי הדיור האמיתיים של רוב האוכלוסייה.

מר טואן טען כי הגדלת היצע הדיור באמצעות מנגנוני פיילוט חייבת להיות תואמת לצרכים מעשיים. ללא כיוון ברור, אם עסקים, לאחר שהסכימו לרכוש קרקעות מתושבים, יתמקדו רק בפיתוח דיור מסחרי יקר, בסביבות 50 מיליון דונג וייטנאמי ^למ"ר , כדי לקצור רווחים גבוהים כפי שעשו בעבר, אזי המטרה של איזון בין היצע וביקוש לדיור בשוק לא תושג.

נקודה נוספת שיש לציין, לדברי מר טואן, היא שתוכנית הפיילוט המאפשרת לעסקים לרכוש קרקעות שאינן למגורים מאנשים פרטיים עבור פרויקטים מסחריים של דיור צריכה להימנע ממצב שבו משקיעים חזקים כלכלית ינצלו את הרגולציה הזו כדי לקנות קרקע ולהחזיק בה, תוך כדי שהם ממתינים לעליית המחירים לפני שהם מוכרים אותה מחדש לעסקים אחרים.

יש להוסיף תקנות המחייבות עסקים המתמקחים ורוכשים קרקעות מתושבים לפתח פרויקטים מסחריים של דיור תוך שנתיים-שלוש. אחרת, יש להעביר את הקרקע למשקיע אחר לצורך פיתוח, ואם נותרת פנויה, היא תושבת.

שתי ההחלטות יסירו מכשולים משוק הנדל"ן.

בנוסף להחלטה הפיילוטית המאפשרת לעסקים לנהל משא ומתן באופן עצמאי על העברת קרקעות שאינן למגורים מאזרחים עבור פרויקטים מסחריים של דיור, הממשלה מתכננת גם להגיש לאסיפה הלאומית לדיון ואישור החלטה ייעודית העוסקת בנושאים הקשורים לקרקע, העברת מפעלים מזהמים, ארגון מחדש של מטה סוכנויות המדינה ופתרון פרויקטים העומדים בפני בדיקות, ביקורות, חקירות ופסיקות בית משפט.

שתי ההחלטות הללו "יחיו" את הנכסים הקשורים כיום במאות פרויקטים של דיור ופיתוח עירוני תקועים ברחבי הארץ. בעזרת המנגנונים שנקבעו בהחלטות האסיפה הלאומית, לעסקים יהיה בסיס להשלמת הליכי השקעה בפרויקטים, המשך יישום פרויקטים של בניית דיור, הגדלת היצע הדיור ותרום לאיזון בין היצע לביקוש בשוק.

שר משאבי הטבע והסביבה דו דוק דוי:

"פרויקטים שמנוהלים בצורה גרועה על ידי מנהיגים מקומיים יחולצו."

בנוגע להחלטה התמטית, העיקרון המנחה של הרשות המוסמכת הוא שפרויקטים שנתקעו עקב טעויות שנעשו על ידי רשויות מקומיות ומנהיגים ייפתרו כך שעסקים יוכלו להמשיך ביישום הפרויקטים. ברוב המקרים הכרוכים בפרויקטים מסוג זה, מנהיגים מקומיים שביצעו הפרות נענשו.

באשר לפרויקטים שבהם עסקים מפרים במכוון את התקנות, הקרקע תוחזר כדי למנוע בזבוז משאבי קרקע.

עדיין ישנן חששות לגבי התנאים וההגבלות.

פרויקט דירות ברחוב Le Van Luong, Nhon Duc Come, Nha Be District, Ho Chi Minh City - צילום: Nguyen Van Trung

יזם פרויקטים בתחום הנדל"ן בהו צ'י מין סיטי אמר כי לצד הגשת החלטה פיילוט לאסיפה הלאומית על ידי הממשלה, הו צ'י מין סיטי בוחנת גם את מספר העסקים בעלי מגרשים המתמודדים כיום עם מכשולים רגולטוריים המונעים את יישום הפרויקט. על פי סקירה של חברה זו, כמעט 20 מגרשים במחוז בין צ'אן, מחוז 8, מחוז ת'ו דוק וכו', מתמודדים עם מכשולים אלה.

אדם זה הצהיר שרוב חלקות הקרקע הן אדמות חקלאיות או אדמות שאינן חקלאיות (לא אדמות למגורים), אשר עסקים השלימו את העברת הבעלות עליהן מהאנשים, אך עקב מגבלות חוקיות, הם אינם יכולים להמשיך בפרויקטים.

שוק הנדל"ן מתקשה לאחרונה, אך עסקים אינם מסוגלים לנצל את משאבי הקרקע הקיימים שלהם לפיתוח פרויקטים נוספים ולמכור עודפי קרקע כדי להחזיר את השקעתם, מה שמקשה מאוד על המצב. בינתיים, עסקים עדיין צריכים לשלם ריבית על הלוואות בנקאיות, מה שמחמיר את הקשיים שלהם.

לאחר קריאת טיוטת ההחלטה שעומדת להיבחן לאישור, עסק זה מאמין שמדובר במדיניות הכרחית כדי להקל על הקשיים של עסקים ושל שוק, והוא עומד להיבחן לאישור.

עם זאת, נקודה אחת המדאיגה עסקים היא סעיף הצעת ההחלטה בנוגע לתנאים לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש קיימות בקרקע.

בהתאם לכך, עסקי נדל"ן המבצעים פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע או כאלה שכבר מחזיקים בזכויות שימוש בקרקע כפי שנקבע בהחלטה זו רשאים להמיר את ייעוד השימוש בקרקע של סוג קרקע אחד או יותר עבור הפרויקט, לרבות קרקע חקלאית; קרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים; וקרקע למגורים וקרקעות אחרות באותו חלקה, במקרים בהם הושג הסכם על זכויות שימוש בקרקע.

תקנות כאלה יכולות להתפרש כמשמעותן שעסקים שכבר מחזיקים בקרקע יכולים להמיר קרקע חקלאית או קרקע שאינה חקלאית (למעט קרקע למגורים) לפרויקטים, בעוד שאלו הרוכשים קרקע מאפס חייבים להעביר מגרשים המכילים גם קרקע למגורים וגם סוגי קרקע אחרים בתוך אותה חלקה.

לכן, אם ההחלטה תתקבל ותיושמה בדיוק כפי שעסקים מבינים אותה, הסרת הבעיה לא תהיה יסודית.

אדם זה הסביר עוד כי כיום, בנוסף לעסקים שכבר מחזיקים בקרקע בבעלותם, ישנם מקרים בהם עסקים אפשרו בעבר לאנשים פרטיים בתוך החברה לרכוש קרקע חקלאית אך טרם כללו אותה בבעלות החברה עקב מכשולים משפטיים; או שישנם עסקים בעלי משאבים מספיקים המעוניינים לרכוש קרקעות מאנשים כדי לפתח פרויקטים.

אם יובנו כך, עסקים יוכלו לרכוש רק שטחים עם קרקעות למגורים וסוגים אחרים, מה שיגביל את הזדמנויותיהם לגשת למשאבי קרקע.

"שר משאבי הטבע והסביבה הצביע לאחרונה בפני האסיפה הלאומית על חוסר ההתאמה שבעובדה שרוב פרויקטי הנדל"ן מבוצעים על קרקע שלא יועדה בתחילה כקרקע למגורים, והתכנון המפורט של הפרויקטים כולל סוגים שונים של קרקעות כגון קרקע למגורים, קרקעות לתחבורה, שטחים ירוקים וכו', כך שהתקנות בחוק הקרקעות אינן מעשיות ליישום. לכן, הגוף המנסח צריך לשקול זאת מחדש", הציע אותו גורם רשמי.

יש להסיר ביטוי.

מתוך דאגה זו, מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הציע להסיר את הביטוי "במקרים של הסכמה על קבלת זכויות שימוש בקרקע" מהתקנות בנוגע לקרקעות למגורים וקרקעות אחרות באותו חלקה, כדי למנוע פרשנויות מוטעות בעת יישום ההחלטה.

משמעות הדבר היא שעסקים שכבר מחזיקים בקרקע או רכשו אותה באמצעות העברה רשאים להשתמש בשלושה סוגי קרקעות - קרקע חקלאית; קרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים; וקרקע למגורים וקרקעות אחרות באותו חלקה - עבור פרויקטים של דיור מסחרי, בתנאי שהם עומדים בתוכנית ייעוד הקרקע, בתקנות יעוד הקרקע ובקריטריונים אחרים שנקבעו בהחלטה.

"רק בדרך זו נוכל להסיר צווארי בקבוק ולשחרר משאבי קרקע", אמר מר צ'או.

מקור: https://tuoitre.vn/coi-troi-cho-cac-du-an-bat-dong-san-20241125080112795.htm