שוק הנדל"ן מקבל דחיפה מ"ארץ הזהב" של ת'ו ת'יאם.

העיר הו צ'י מין מאיצה את תוכניותיה למכירה פומבית של כמעט 3,800 דירות ליישוב מחדש ו-7 מגרשים איכותיים באזור העירוני החדש ת'ו ת'יאם, בתקווה לספק תנופה חדשה לשוק הנדל"ן ולהגדיל את ההכנסות לתקציב.

ניקוי אזור ההתיישבות

האזור העירוני ת'ו ת'יאם, המתגאה במיקום מעולה ומשתרע על פני 930 דונם (כולל 770 דונם עבור האזור העירוני החדש ו-160 דונם ליישוב מחדש), נחשב זה מכבר ל"מכרה זהב" של הו צ'י מין סיטי. עם זאת, במשך שנים רבות, כמות גדולה של נכסים ציבוריים כאן נותרה בלתי מנוצלת; זה כולל את אזור היישוב מחדש עם אלפי דירות ריקות ומגרשי קרקע שנמכרו בעבר במכירה פומבית אך מעולם לא פותחו בהצלחה.

אזור היישוב מחדש ברובע אן חאן, ובו 3,790 דירות ליישוב מחדש במגרשים R1-R5, יוצע למכירה פומבית במאי הקרוב.

על פי התוכנית, הו צ'י מין סיטי תקיים את המכירה הפומבית החמישית שלה של 3,790 דירות ליישוב מחדש במאי הקרוב. מאפיין חדש של מכירה פומבית זו הוא חלוקת הנכסים לשתי קבוצות כדי להגביר את האטרקטיביות ולהרחיב את מאגר המשתתפים.

באופן ספציפי, קבוצה 1 כוללת מגרשים R1, R2 ו-R3 עם כ-2,220 דירות; קבוצה 2 כוללת מגרשים R4 ו-R5 עם כ-1,570 דירות. קנה מידה קטן יותר זה צפוי להפחית את הלחץ הפיננסי הראשוני על משקיעים, ובכך למשוך יותר עסקים להשתתף.

לדברי מומחים, אופי המכירה הפומבית הזו אינו עוסק רק במכירת דירות שכבר בנויות, אלא בעיקרו בהעברת הזכות לפתח מחדש מגרש נדיר בלב ת'ו ת'יאם. זה פותח הזדמנויות משמעותיות למשקיעים לשפץ, או אפילו להרוס, מבנים קיימים כדי לבנות פרויקטים חדשים.

מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הצהיר: "התכנון באזור זה עבר התאמות משמעותיות, כולל עלייה פי 90 במקדם השימוש בקרקע והתאמות לגובה הבניינים, שיכול להגיע לכ-40-45 קומות. שינויים אלה צפויים ליצור תנאים נוחים יותר למשקיעים המשתתפים במכרז. בהתאם לכך, הזוכים יכולים לשקול הריסת כל מבני הדיור הזמניים הקיימים כדי ליישם פרויקטים חדשים בהתאם לתוכנית שאושרה."

ישנם מומחים המציעים לשקול יחס ניצול קרקע מקסימלי של כ-15 פעמים, שווה ערך לפרויקטים רבים של גורדי שחקים הקיימים באזור. הגדלת יחס ניצול הקרקע תגדיל את שטח הרצפה הבנוי הכולל, ובכך תשפר את ערך הפרויקט ואת האטרקטיביות שלו.

נכון לעכשיו, מחירי הנדל"ן בטו ת'יאם כבר גבוהים, ונעים בין 200 ל-300 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, ואף גבוהים יותר במקומות מסוימים. הרחבת מדדי התכנון נחשבת לגורם מפתח להבטחת היתכנות פיננסית.

החמרת תנאי המכירה הפומבית כדי למנוע חזרה על תרחישים מהעבר.

בנוסף לאזור היישוב מחדש ברובע אן חאן, התוכנית למכור במכירה פומבית 7 מגרשים "מומלצים" בטו ת'יאם גם חודשה. בהתאם לכך, בשנת 2026, הו צ'י מין סיטי מתכננת למכור במכירה פומבית את זכויות השימוש בקרקע עבור 7 מגרשים באזור העירוני החדש של טו ת'יאם.

הרשימה כוללת את מגרשים 3-8, 3-9, 3-12 (אזור פונקציונלי 3); מגרשים 7-1, 7-17 (אזור פונקציונלי 7); מגרשים 1-12 (אזור פונקציונלי 1) ומגרש 4-21 (אזור פונקציונלי 4). כל אלה הן מגרשים עם תשתית טכנית שהושלמה ועבודות פיצויים וסילוק קרקע שהושלמו למעשה, מוכנות למכירה.

מגרשים באזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם יועמדו למכירה פומבית כדי להגדיל את תקציב העיר.

המכירה הפומבית הקרובה לא רק תייצר הכנסות לתקציב, אלא גם עשויה לקבוע מחיר ייחוס חדש לכל האזור. בשוק הזקוק לנקודת מפנה משמעותית כדי להתאושש, הצבת מגרשים גדולים למכירה פומבית צפויה לסייע בשחרור משאבים.

עם זאת, הלקחים שנלמדו ממכירות פומביות 2021, שבהן ביטול הפיקדונות שיבש את השוק, נותרו רלוונטיים. לכן, מכירה פומבית זו צפויה לכלול גישה קפדנית ומהותית יותר ולהתמקד בערך בר-קיימא.

לדברי מומחים, הגורם המרכזי הוא הבטחת שקיפות בתהליך המכרז וקביעת מנגנון תמחור המשקף מקרוב את תנאי השוק. הקמת קבוצות עבודה המורכבות ממומחי הערכה עצמאיים נחשבת לפתרון הכרחי לקביעת מחירים סבירים.

קריטריוני הערכה צריכים להתבסס על מספר גורמים כגון היקף הפרויקט, סוג הפיתוח, מיקום ושיעור ספיגת השוק. בנוסף, ערך המותג שמשקיעים מקבלים מבעלות על נדל"ן יוקרתי הוא גם גורם מכריע. אחד הבולטים של מכרז זה הוא החמרת תנאי ההשתתפות כדי להגביל ספקולציות וחילוט פיקדונות.

מומחים מציעים לנטר את כל "מחזור החיים" של הפרויקט לאחר המכירה הפומבית, תוך התמקדות ביכולת הפיננסית ויכולות היישום של המשקיע. ההערכה צריכה לכלול את המבנה הפיננסי, יחס החוב והניסיון ביישום פרויקטים דומים בעבר.

בנוסף, תיאום הדוק בין גופים רגולטוריים כגון רשויות המס, הפיננסים והבנקאות נחוץ כדי לפקח על תהליך יישום הפרויקט. זה נחשב ל"מחסום טכני" חשוב להבטחת רצינות ויעילות תהליך המכרז.

מומחי נדל"ן מאמינים שאם מכרז הקרקעות יתנהל כראוי, הוא ייצור דחיפה משמעותית לשוק; לעומת זאת, אם ההנהלה תהיה רשלנית, הדבר עלול להוביל לסיכון של יצירת "בועות ספקולטיביות".

בשלושת החודשים הראשונים של 2026, ההכנסות מאגרות שימוש בקרקע בהו צ'י מין סיטי הגיעו לכמעט 8,900 מיליארד וונד, דבר המדגים את התפקיד ההולך וגדל של משאבי הקרקע במבנה התקציב.

על פי המכון לכלכלת משאבים וסביבה של הו צ'י מין סיטי, יש לתעדף את הניצול היעיל של קרקעות ציבוריות, במיוחד באזור העירוני ת'ו ת'יאם, במטרה להילחם בבזבוז ולמטב משאבים. חלקות קרקע אחרות נמכרות במכירה פומבית לצורך הסבת שימוש או משולמות על ידי משקיעים במסגרת מודל בנייה-העברה (BT). אלה נחשבים לפתרונות חשובים להקצאה מחדש של משאבי קרקע.

עם זאת, מומחים כלכליים מציינים גם כי הגורם המרכזי הקובע את האטרקטיביות של מגרשים המוצעים במכירה פומבית הוא יחס ניצול הקרקע וגובה הבנייה לאחר הזכייה במכירה הפומבית. בעבר, פרויקטים של יישוב מחדש התקשו לעתים קרובות למשוך משקיעים עקב ביקוש מוגבל בשוק. כעת, לאחר שהוסבו לדיור מסחרי, הפוטנציאל ברור יותר, אך עדיין יש להבהיר מדדי תכנון ספציפיים כמו יחס ניצול הקרקע וגובה הבנייה. "עסקים תמיד שואפים לרווח, כך שאם הפונקציונליות ממקסמת בהתאם לתוכנית, משקיעים יהיו בטוחים יותר להשתתף", הדגיש מומחה כלכלי.

אם המכירה הפומבית תצליח ותכלול מנגנון המאפשר ניצול מקסימלי של שטח וזמן, ערך הנדל"ן בטו ת'יאם יעלה בחדות; במקביל, היא תביא עשרות טריליוני וונד הכנסות לתקציב העיר.

"כאשר מערכת התשתית הטכנית, רשת התחבורה, ובמיוחד קווי המטרו, מושקעת במקביל, לאזור זה יש פוטנציאל גדול להפוך לאזור נדל"ן מוביל באזור", העיר נציג איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי.

מקור: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-tu-dat-vang-thu-thiem-20260430150608093.htm