האם בעלות על קרקע כבר אינה "אווזת הזהב"?

(עיתון דן טרי) - מגרשים שבעבר היו צפויים מאוד חווים כעת נזילות נמוכה ועליות מחירים איטיות. מומחים ממליצים למשקיעים לתעדף תכנון, צפיפות אוכלוסין ופוטנציאל פיתוח במקום לרדוף אחר ציפיות לעליות מחירים.

תקוע עם חלקת האדמה.

לאחר שבמשך שנתיים החזיק במגרש פינתי באזור מגורים ליד אזור תעשייה בבינה דואונג (כיום הו צ'י מין סיטי), מר טהאן (מחוז קאט לאי, הו צ'י מין סיטי) לא הצליח למכור אותו למרות ניסיונות רבים למכור אותו. בשנת 2024 הוא הוציא למעלה מ-7 מיליארד וונד לרכישת הקרקע, בתקווה שברגע שאזור התעשייה יפוץ, מחירי הקרקע יעלו בחדות, בדומה לעליות מחירים קודמות בשוק.

עם זאת, המחירים נותרו כמעט ללא שינוי, והנזילות נמוכה מאוד. מה שהוא מצר עליו יותר מכל הוא שבאותה תקופה, פרויקטים רבים של דירות עלו במחירם בלפחות 30-40%, בעוד שגם ערוצי השקעה אחרים כמו מניות חוו עליות מחירים משמעותיות.

מצב דומה התרחש עם מר הונג (מחוז בין טרונג, הו צ'י מין סיטי). בשנת 2024 הוא משך את כל הכסף מחשבון ניירות הערך שלו כדי לקנות שתי מגרשים בשווי כמעט 2 מיליארד וונד באזור דאו טיאנג (לשעבר מחוז בין דואנג), אשר היה צפוי ליהנות מתכנון אזורי התעשייה והמגורים.

עם זאת, לאחר שנתיים, מחירי הקרקעות נותרו כמעט ללא שינוי, וההעברות הפכו לקשות. במבט לאחור, הוא סבור שאם היה ממשיך להחזיק במניות או עובר לדירות, תשואות ההשקעה היו יכולות להיות טובות הרבה יותר.

שוק הקרקעות איטי (צילום: KC).

הסיפורים לעיל משקפים חלקית את ההתפתחויות הנוכחיות בשוק הקרקעות. נתונים מאתר Batdongsan.com.vn בחודש מאי מראים כי העניין במגרשים ברחבי המדינה ירד ב-40% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד - הירידה החדה ביותר מבין כל סוגי הנדל"ן. בהאנוי לבדה, העניין ירד בעד 55%, בעוד שבאזור הו צ'י מין סיטי לשעבר הוא ירד ב-16%.

יחידה זו ציינה כי בהאנוי, הביקוש למגרשי קרקע מפוזר על פני אזורים רבים, בעוד שבהו צ'י מין סיטי הוא מרוכז בעיקר במספר מצומצם של אזורים כמו מחוז 9, ת'ו דוק סיטי, קו צ'י ומחוז 2 לשעבר. מחירי המכירה עדיין מראים מגמת עלייה באזורים מסוימים, אך מרוכזים בעיקר באזור המרכז.

אולי יעניין אותך גם

מחוז ג'יה לאי מפתח תוכניות לסדרה של פרויקטים חדשים של פארקי תעשייה המשתרעים על פני מאות דונם.פארק התעשייה דאק דואה, המשתרע על פני יותר מ-200 דונם, קיבל לאחרונה אישור לתכנית התכנון שלו על ידי מחוז ג'יה לאי. מספר פארקי תעשייה נוספים נמצאים כעת בתכנון, כגון פארק התעשייה קאן וין (מעל 900 דונם) ופארק התעשייה צ'ו סה...

VSIP משקיעה כמעט 6,000 מיליארד וונד בפארק היי-טק בנינה בינה.פרויקט פארק ההיי-טק הא נאם, המשתרע על פני 628 דונם בנין בין, קיבל זה עתה תעודת השקעה מטעם VSIP, מה שמבטיח להיות גורם מפתח במשיכת הון זרי עולמי איכותי.

מחירי הקרקעות בדרום נותרו נמוכים יותר מאשר בתקופה המקבילה של 2023.

המומחה נגו טאן הואן ציטט נתוני סקר המראים כי אזורים רבים שהיו בעבר "נקודות חמות" להשקעות בקרקעות ובקרקעות חקלאיות , כגון בין פואוק, באו לוק, הואה בין ותאי נגוין, טרם התאוששו למחירי השיא שנקבעו בשנת 2022. בינתיים, כמה יישובים אחרים רשמו עליות מחירים משמעותיות, המשקפות את ההבדל הברור יותר ויותר בזרימות ההון בשוק.

לדברי מר הואן, בתקופות של צמיחה מהירה בשוק, משקיעים רבים מבססים את השקעותיהם בעיקר על ציפיות בנוגע לתכנון עירוני או פרויקטים של תשתית, במקום להתחשב בגורמים בסיסיים כמו גודל אוכלוסייה, פוטנציאל יצירת מקומות עבודה או הערך בפועל של הנדל"ן.

עצם הופעת מידע על תכנון עירוני יכולה לגרום לעלייה חדה במחירי הקרקע באזורים רבים תוך זמן קצר. פו מיי (בה ריה ​​- וונג טאו), דוק טרונג, באו לוק, פאן טיאט, בין פואוק, ויישובים צפוניים כמו הואה בין, בק גיאנג ובק נין חוו כולם עליות מחירים כאלה.

שינויים בתזרים המזומנים

עם זאת, המומחה נגו טאן הואן סבור כי מאז שהשוק נכנס לשפל בסוף 2022, התמונה השתנתה באופן משמעותי. נזילותן של מגרשים באזורים מרוחקים ממרכז העיר ובעלי צפיפות אוכלוסין נמוכה ירדה ביותר מ-80%, בעוד שדירות ומוצרים אחרים בעלי פוטנציאל תזרים מזומנים אמיתי התאוששו הרבה יותר מהר הן בעסקאות והן במחירי המכירה תוך כשנה. נכון להיום, אזורים רבים שבהם מחירי הקרקעות עלו בעבר בעיקר עקב ציפיות ספקולטיביות טרם חזרו לרמות המחירים הקודמות שלהם.

לדברי מר הואן, זהו הסימן הבולט ביותר בשוק הנדל"ן הנוכחי והוא יעצב מגמות עתידיות. הכסף אינו נעלם; במקום זאת, הוא עובר לכיוון נכסים איכותיים המייצרים תזרים מזומנים, בעלי תשתית, מסגרות משפטיות שקופות וערך תועלת אמיתי.

המומחה טראן קוואנג טרונג, החולק את אותה נקודת מבט, מאמין כי התקופה מעכשיו ועד סוף השנה, ובמיוחד בשנה הקרובה, תהיה תקופה שבה משקיעים יצטרכו לבצע ארגון מחדש יזום של תיקי הנדל"ן שלהם, במקום להמשיך להשקיע על סמך מנטליות עדר או רגשות כמו במחזורים קודמים.

לדבריו, הדבר הראשון שיש לעשות הוא לבחון את כל תיק ההשקעות כדי להעריך אילו נכסים יש לשמור, אילו נכסים יש לתת עדיפות להוספה, ומהי תהיה ההשקעה העיקרית באסטרטגיה ל-5-10 השנים הבאות.

מר טרונג הדגיש כי בהקשר הנוכחי, נזילות חשובה לא פחות, אם לא משמעותית יותר, מהתשואות הצפויות. לכן, משקיעים צריכים לצפות את מגמות השוק ואת השינויים בביקוש הקונים כדי לקבוע איזה פלח יוביל את המחזור הבא.

ארצות הברית - וייטנאם: אל תפספסו

וייטנאם מעודדת עסקים אמריקאים להרחיב את השקעותיהם בטכנולוגיה עילית.בבוקר ה-26 ביוני, במטה הממשלה, קיבל סגן ראש הממשלה הו קוק דונג את פניו של מר ג'ף פלייס, מנהל שרשרת האספקה ​​של קבוצת קוהרנט (ארה"ב). במהלך הפגישה, אישר סגן ראש הממשלה כי וייטנאם מעודדת עסקים אמריקאים להרחיב את ההשקעות, במיוחד בתעשיות ההיי-טק, החדשנות והמוליכים למחצה.

לעודד עסקים אמריקאים להרחיב את השקעותיהם במגזרי היי-טק.סגן ראש הממשלה הו קוק דונג אמר כי וייטנאם מברכת עסקים אמריקאים להמשיך ולהרחיב את פעילותם בווייטנאם, במיוחד בתעשיות היי-טק ובמגזרים בעלי ערך מוסף גבוה.

וייטנאם וארצות הברית מחזקות את שיתוף הפעולה בהתמודדות עם תוצאות המלחמה.VTV.vn - ב-22 ביוני, המזכיר הכללי והנשיא טו לאם קיבל את פניו של מזכיר הצי האמריקאי בפועל, הונג צ'או.

לדברי המומחה, בניגוד לתקופות קודמות, כיוון התכנון, פיתוח התשתיות וההתרחבות העירונית ברורים כעת, וגם מידע תכנוני זמין לציבור ולשקיפות. לכן, במקום לרדוף אחר עליות מחירי הקרקע, על משקיעים לבסס את בחירות ההשקעה ארוכות הטווח שלהם על התכנון.

הוא טען שאסטרטגיות שבעבר הניבו רווחים גבוהים, כמו חלוקת קרקעות למכירה או השקעה המבוססת על מגמות מקומיות, לא יתאימו עוד בהקשר החדש.

כדי לבחור נדל"ן בעל ערך מתמשך, משקיעים צריכים לתעדף גורמים בסיסיים כגון גודל אוכלוסייה, מהירות פיתוח תשתיות, פוטנציאל יצירת מקומות עבודה ומתקנים. אזורים עם קווי מטרו, בתי ספר, בתי חולים, מרכזי קניות ופרויקטים מרכזיים אחרים של תשתית יהיו בעלי פוטנציאל גבוה יותר לעליית מחירים לטווח ארוך בהשוואה לאזורים הנתמכים רק על ידי ציפיות ממידע תכנוני.

מקור: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dat-nen-het-thoi-la-ga-de-trung-vang-20260630104615828.htm