מהי הסיבה שקובעת את מחיר פרויקטים של קרקעות?

[מודעה_1]

מיקום הוא זהב

שוק הנדל"ן נמצא בקשיים כבר יותר משנה, אך קרקעות הן יוצאות דופן. דו"ח של משרד הבינוי מראה כי ברבעון השני של 2023, שוק הקרקעות צמח בצורה חזקה מבחינת מספר הפרויקטים שהורשו לאחרונה, פרויקטים בתהליך ופרויקטים שהושלמו. בפרט, עסקאות קרקע היוו 70% מכלל העסקאות בשוק כולו, והגיעו ליותר מ-67,500 עסקאות.

מהי הסיבה לקביעת מחיר פרויקטים של קרקעות באיור 1? — תוכנית אתר הפרויקט של אזור המגורים טונג דונג ין, קהילת דונג פונג, מחוז ין פונג

הדו"ח של איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS) ברבעון השלישי של 2023 ממשיך לתעד כי מגרשים הם הפלח העיקרי כאשר יחד עם בניינים נמוכים, הם מהווים 54% מכלל ההיצע בשוק הנדל"ן. עסקאות מגרשים גם הותירו את חותמן כאשר מחוזות וערים רבות הודיעו על מכירת מאות מגרשים במכירה פומבית עם מחירי עסקה גבוהים ממחירי המכירה הפומבית המוצעים.

הסטטיסטיקה לעיל מראה כי קרקע היא יעד של קונים ומשקיעי נדל"ן כיום. זו הסיבה שמחירי הקרקעות בצפון שמרו על מגמת עלייה מתמשכת השנה, עד הרבעון השלישי של 2023 הם עלו בכ-5% בהשוואה לסוף השנה שעברה.

למעשה, השוק חווה ירידה במחירי הקרקעות במקומות מסוימים. עם זאת, הירידה מופיעה רק באזורים מרוחקים, חסרי תשתית, ללא תמיכה כלכלית אמיתית ו"נדחפים" גבוה מדי על ידי גלי ספקולציה בתקופת הכסף הזול. בינתיים, קרקעות באזורים עם תנאים כלכליים טובים, תשתית תחבורה נוחות, מיקומים מובילים, סמוכים לאזורי מגורים, במיוחד ליד פארקי תעשייה, תמיד שומרות על האטרקטיביות שלהן, יציבותן וצמיחה הן בנזילות והן בערכן. זה גם מסביר מדוע אזורים צפופי אוכלוסין ופיתוח פארקי תעשייה מבוקשים לעתים קרובות על ידי משקיעים עבור מוצרי קרקע. בדרך כלל, בבק נין, אחד ממרכזי התעשייה הגדולים בצפון, בסוף הרבעון השלישי של 2023, היו 12 פרויקטים של קרקעות בביצוע עם סך של 1,875 מוצרים, שמשכו מספר רב של משקיעים, ויצרו את אחת ה"סצנות" התוססות ביותר בשוק הנדל"ן הצפוני הנוכחי.

פרויקט משיכה להשקעה ברובע ין פונג - בירת התעשייה

מחוז יין פונג, המופיע כ"כתובת אדומה" על מפת הנדל"ן של בק נין , הוא יעד למשקיעים. יין פונג ממוקם במערב מחוז בק נין, במרחק 10 ק"מ בלבד מהעיר בק נין, הוא "בירת התעשייה" של המחוז ומוצעת להפוך לעיר על פי פרויקט מחוז בק נין.

כאן, קומונת דונג פונג נחשבת לאזור בעל אטרקציה מיוחדת להשקעה, עם שני צירי תנועה מרכזיים, כולל הכביש המהיר נוי באי-הא לונג וכביש מחוזי 286. שני צירים אלה מצטלבים בכפר דונג ין, ויוצרים מיקום נדיר ומיוחד לפרויקטים להשקעה כאן, שהבולט שבהם הוא פרויקט הדיור של כפר דונג ין, שהושקע על ידי חברת REQ Limited.

מה הסיבה לקביעת מחיר פרויקטי הקרקע בתמונה 2? — הפרויקט מחזיק ב-548 מוצרים וחנויות סמוכים המושכים משקיעים.

פרויקט אזור המגורים דונג ין וילג', המשתרע על פני 10.8 דונם, מציע 548 בתי מסחר ובתים עירוניים לשוק. פרויקט זה נחשב לאחד מפרויקטי הדיור והקרקע הבולטים, במיקום מעולה, כאשר כל שורת בתי המסחר מחוברים ישירות לכביש המחוזי 286. בהתאם לכך, מזרח ודרום הפרויקט צמודים לאזור המגורים והשירותים לעובדים ולעובדים של פארק התעשייה במחוז דונג פונג; מערב צמוד לאזור המגורים הקיים והצפון צמוד לאזור המגורים הקיים ולכביש המחוזי 286.

מוקף מכל ארבעת הצדדים באזורי מגורים צפופי אוכלוסין, דבר המביא יתרונות יוצאי דופן לתושבי הפרויקט כאשר הם יורשים חיבורי תחבורה אזוריים ושירותים ציבוריים מעולים כגון בתי ספר, בתי תרבות ואזורי ספורט. בנוסף, עם הקהילה הגדולה הקיימת, פתיחת עסק הופכת גם היא לקלה כאשר יש קהילה של לקוחות פוטנציאליים זמינה.

וחשוב מכך, הנקודה המושכת משקיעים היא מיקומו של הפרויקט בסמוך לפארקי התעשייה המרכזיים של המחוז, כולל: Yen Phong 1, הרחבת Yen Phong 1, Yen Phong 2 (כולל Yen Phong 2C ו-VSIP Bac Ninh 2). כאן מרוכזים המותגים המובילים במדינה, עם השקעות של עד מיליארדי דולרים כמו סמסונג, פנסוניק, אוריון, הנסול, דאוול... עם כוח אדם של עד עשרות אלפי אנשים, עם מספר רב של פקידים, מומחים ומנהלים בכירים.

החיבור מהפרויקט לפארקי תעשייה נוח ביותר, רק 3 דקות לפארק התעשייה ין פונג 1, 10-15 דקות לפארק התעשייה ין פונג 2, כמו גם לעיר בק נין או לעיירה צ'ו. זה הופך את הפרויקט לתחנת תחבורה, מקום חיבור לנסיעות לא רק של מחוז ין פונג אלא גם של מחוז בק נין. תרומה להגברת יעילות העסקים, מינוף הערך ממגורים למסחר לרמה חדשה בעתיד עקב הצורך במגורים וגידול בר-קיימא לאורך זמן. על פי הערכות ותחזיות המחוז, ין פונג צפוי להגיע ל-255,000 איש עד 2025, דבר המבטיח פוטנציאל גדול לפיתוח שירותי מגורים ומסחר.

בהתחשב במאפייני הנדל"ן, מומחים מאמינים שמיקום הוא תמיד הגורם הראשון והחשוב שיוצר את ערך הפרויקט. ועם המיקום המעולה של פרויקט אזור המגורים דונג ין וילג', במחיר של 25-35 מיליון דולר למ"ר, הפרויקט מושך תזרים מזומנים ממשקיעים לבעלות על מוצרי קרקע הסמוכים לפארק התעשייה. זה אפילו יותר בולט ואטרקטיבי כאשר לכל חלקות הקרקע יש מסמכים משפטיים מלאים עם ספרי בעלות אדומים לטווח ארוך, מה שהופך את הפרויקט למושך את תשומת ליבם של משקיעים במחוז בק נין כמו גם מהאנוי והמחוזות הסמוכים.

[מודעה_2]
מָקוֹר