מאבק בספקולציות בנדל"ן.

DNVN - מומחה משפטי לנדל"ן, פאם טאנה טואן, סבור כי ההצעה בטיוטת חוק מס הכנסה אישי (מתוקן) של משרד האוצר נועדה בעיקר למנוע ספקולציות בנדל"ן. ההצעה מחליפה את התקנה הנוכחית בשיעור מס אחיד של 2% על מחיר ההעברה.

לדברי מומחה המשפט לנדל"ן, פאם טאנה טואן, כמו כל שאר ההצעות הקשורות לנדל"ן, הכוונה למסות הכנסה אישית מהעברות נדל"ן על סמך משך הבעלות עוררה מיד מחלוקת.

המתנגדים חוששים שברגע שהמס יוטל, הוא ימצא איכשהו את דרכו למחירי השכירות והמכירה, ויפגע רק באלה שאין להם בית או שעדיין אין להם בית. התומכים מקווים שפתרון זה ירסן את הספקולציות, יחזיר את ההיצע לנזקקים, ובכך יוריד את מחירי הדיור.

הגישה הנוכחית למיסוי נדל"ן דורשת שיקול דעת מדוקדק, לאור הבעיות הספציפיות העומדות בפני שוק הדיור של וייטנאם.

מדינות בדרך כלל מיישמות מיסי נדל"ן בכמה צורות עיקריות: מיסים פרוגרסיביים ביחס למספר הנכסים; מיסים המוחלים על נכסים שאינם בשימוש; ומסים גבוהים יותר המוחלים על אלו המחזיקים בנכסים לתקופות קצרות.

מיסוי נדל"ן נותרה משימה מאתגרת.

בנוגע למיסוי פרוגרסיבי המבוסס על מספר הנכסים, מדינות המיישמות גישה זו מחייבות שיעור מס גבוה יותר עבור אלו המחזיקים ביותר נכסים מאשר אלו המחזיקים פחות. בריטניה מעלה את המס ב-3% עבור בתים שניים. סינגפור מיישמת מס של 20% על הנכס השני, 30% על השלישי, וכן הלאה.

בנוגע למסים החלים על אי שימוש בנכסי נדל"ן, קנדה מטילה מס של 1% על בתים ריקים, בעוד שבריטניה מטילה מס נוסף על בתים שעומדים ריקים לפחות שנה...

החלת מיסים גבוהים יותר על בעלי נדל"ן לטווח קצר היא נפוצה יחסית. לדוגמה, סינגפור גובה מס של 100% על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה של קרקע בשנה הראשונה, ו-50% לאחר שנתיים. טייוואן מיישמת שיעור מס של 45% על אלו המוכרים מחדש נדל"ן בתוך השנתיים הראשונות, 35% למשך 2-5 שנים, ו-20% למשך 5-10 שנים. דרום קוריאה מיישמת גם מס של 70% על אלו המוכרים בית בשנה הראשונה.

בווייטנאם, החלטה של ​​הוועד המרכזי מחייבת מחקר בנושא "ויסות מיסים גבוהים יותר עבור אלו המשתמשים בשטחי אדמה גדולים, בעלי בתים מרובים, מבצעים ספקולציות על קרקעות, מאחרים לנצל את הקרקע או משאירים את הקרקע בבתים". לפיכך, בעתיד, יוחלו מיסים גבוהים יותר על שלוש קבוצות: "שימוש בשטחי אדמה גדולים ובעלות על בתים מרובים" (בהתבסס על כמות), "ספקולציות על קרקעות" (בהתבסס על משך הבעלות), ו"איטי לנצל את הקרקע או להשאיר את הקרקע בבתים" (קביעה שהקרקע אינה מנוצלת) - בדומה לתקנות במדינות רבות כיום.

התיקונים המוצעים על ידי משרד האוצר לחוק מס הכנסה אישי נועדו בעיקר למנוע ספקולציות, ולהחליף את התקנה הנוכחית, אשר מיישמת שיעור מס אחיד של 2% על מחיר ההעברה, ללא קשר לתקופת ההחזקה. משרד האוצר צופה שאם ייכלל בסדר היום החקיקתי, האסיפה הלאומית תספק משוב עד סוף 2025 ותשקול אישור הטיוטה במהלך מושב אמצע 2026.

"למרות שעדיין לא פורסם, אני מאמין שפתרון זה סביר יותר מאשר החלת מס פרוגרסיבי על בעלי נכסים מרובים. שיעור מס גבוה יותר לבעלות לטווח קצר, תיאורטית, יכול לסייע בריסון הספקולציות ולהפחית את הנוהג של 'היפוך' של נדל"ן למטרות רווחים מהירים", שיתף מר טואן.

לדברי מר טואן, ספקולנטים משתמשים בדרך כלל במינוף פיננסי לתקופות קצרות. שמירה על בעלות על נדל"ן לתקופות ממושכות מפעילה עליהם לחץ פיננסי משמעותי. מיסים גבוהים מגדילים את העלויות ומפחיתים את האטרקטיביות של ספקולציות נדל"ן. לכן, הנזילות בעסקאות קנייה ומכירה מצטמצמת.

עם זאת, כדי שכלי מס זה יהיה יעיל, הוא צריך להיות מלווה לפחות בתנאים הבאים: מאגר נתונים לאומי מלא על מחירי קרקעות; ותשתית טכנולוגיית מידע מובטחת.

השלמת מסד הנתונים הלאומי על מחירי קרקעות היא גם דרישה שנקבעה בחוק המקרקעין משנת 2024. אם לא תיפתר סוגיית "שני המחירים" בעסקאות נדל"ן ותשלומי מזומן, המיסוי יישאר קשה ויהיה קשה להבטיח הוגנות.

יתר על כן, הבטחת תשתית טכנולוגיית מידע מלאה לרישום עסקאות מקרקעין ונדל"ן חיונית כדי שרשויות המס יוכלו לקבל מידע מדויק על משך הבעלות על נדל"ן.

"כאשר תנאים בסיסיים אלה מתקיימים, אזי כלי המס להגבלת ספקולציות בנדל"ן יהיה באמת 'נכון' ו'יעיל', ויכוון למטרות הרגולציה הנכונות של השוק ולספקולנטים הנכונים", הדגיש מר טואן.

הא אן

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120