לדחוף את ספקולציות הנדל"ן

DNVN - מומחה משפטי לנדל"ן, פאם טאנה טואן, אמר כי ההצעה בטיוטת חוק מס הכנסה אישי (מתוקן) של משרד האוצר נועדה בעיקר למנוע ספקולציות בנדל"ן. ההצעה להחליף את התקנה הנוכחית היא להחיל שיעור מס כללי של 2% על מחיר ההעברה.

לדברי מומחה עורכי הדין לנדל"ן, פאם טאנה טואן, כמו כל הצעה אחרת הקשורה לנדל"ן, התוכנית למסות הכנסה אישית מהעברות נדל"ן על סמך זמן החזקה עוררה מיד מחלוקת.

המתנגדים חוששים שברגע שהמס יוטל, הוא יזחל איכשהו לשכר הדירה ולמחירי המכירה, ויקשה על אלו שאין להם בית או שאין להם בית. התומכים מקווים שפתרון זה יגביל את הספקולציות, יחזיר את "ההיצע" לנזקקים, ובכך יוריד את מחירי הדיור.

כיצד למסות נדל"ן כיום הוא דבר הדורש שיקול דעת, הקשור לסוגיות הספציפיות של שוק הנדל"ן הווייטנאמי.

מדינות בדרך כלל מיישמות מיסי רכוש בצורה של מיסים פרוגרסיביים ביחס לכמות הנכס המוחזקת; מיסים המוטלים על אי שימוש בנכס ומסים גבוהים יותר עבור מחזיקי נכסים לטווח קצר.

מיסוי נדל"ן עדיין קשה.

עבור מיסוי פרוגרסיבי ביחס למספר הנכסים, הגישה של מדינות המיישמות צורה זו היא שאלו שבבעלותם יותר נכסים משלמים שיעור מס גבוה יותר מאלו שבבעלותם פחות. בריטניה מעלה את המס ב-3% אם הם קונים בית שני. סינגפור מיישמת מס של 20% על בית שני, 30% על בית שלישי...

בנוגע למסים החלים על אי-הכנסת נכסי נדל"ן לשימוש, קנדה מטילה מס של 1% על בתים ריקים, בריטניה מטילה מס נוסף על בתים שעומדים ריקים לפחות שנה...

החלת שיעורי מס גבוהים יותר על בעלי נדל"ן לטווח קצר היא די נפוצה. בדרך כלל, סינגפור מיישמת מס של 100% על ההפרש בערך של רכישה ומכירת קרקע בשנה הראשונה, ו-50% לאחר שנתיים. טייוואן מיישמת שיעור מס של 45% על אלו המוכרים מחדש נדל"ן בשנתיים הראשונות, 35% בשנתיים-חמש שנים, ו-20% בחמש-עשר שנים. קוריאה מיישמת גם שיעור מס של 70% על אלו המוכרים את ביתם בשנה הראשונה.

בווייטנאם, ההחלטה המרכזית דורשת מחקר בנושא "קביעת שיעורי מס גבוהים יותר לאנשים המשתמשים בשטחי אדמה גדולים, בתים רבים, ספקולציות בקרקע, שימוש איטי בקרקע ונטישה". לפיכך, בעתיד, שיעורי מס גבוהים יותר יוחלו על שלוש קבוצות: "שימוש בשטחי אדמה גדולים, בתים רבים" (בהתבסס על כמות), "ספקולציות בקרקע" (בהתבסס על זמן בעלות) ו"שימוש איטי בקרקע, נטישת קרקע" (קביעה שהקרקע אינה מיושמת) - בדומה לתקנות הנוכחיות של מדינות רבות.

ההצעה בטיוטת חוק מס הכנסה אישי המתוקן של משרד האוצר נועדה בעיקר למנוע התנהגות ספקולטיבית, ולהחליף את התקנה הנוכחית, המחילה שיעור מס כללי של 2% על מחיר ההעברה, ללא קשר לתקופת ההחזקה. משרד האוצר צופה כי אם ייכלל בתוכנית החקיקה, האסיפה הלאומית תגיש את דעתה עד סוף 2025 ותשקול אישור הטיוטה במושב אמצע 2026.

"למרות שעדיין לא פורסם בפירוט, אני חושב שהפתרון הזה סביר יותר מאשר החלת מס פרוגרסיבי על אנשים שבבעלותם נכסי נדל"ן רבים. שיעורי מס גבוהים בעת החזקה לתקופה קצרה, תיאורטית, יכולים לסייע בהגבלת ספקולציות ולהפחית את הטריקים של מכירת נדל"ן במחיר גבוה יותר", שיתף מר טואן.

לדברי מר טואן, ספקולנטים בדרך כלל משתמשים במינוף פיננסי בטווח הקצר. הצורך להחזיק נדל"ן לאורך זמן יוביל ללחץ פיננסי עבורם. שיעורי מס גבוהים מגדילים את העלויות ומפחיתים את האטרקטיביות של ספקולציות נדל"ן. לכן, הנזילות במקרים של קנייה ומכירה תפחת.

אבל אם כלי המס הזה רוצה להיות יעיל, הוא צריך להיות מלווה לפחות בתנאים הבאים: השלמת מסד הנתונים הלאומי של מחירי קרקעות; הבטחת תשתית טכנולוגיית מידע.

השלמת מסד הנתונים הלאומי על מחירי קרקעות היא גם דרישה שנקבעה בחוק המקרקעין משנת 2024. אם לא ייפתר מצב "המחירים הכפולים" בעסקאות נדל"ן ותשלומי מזומן, המיסוי עדיין לא יהיה קל ויהיה קשה להבטיח הוגנות.

במקביל, הבטחת תשתית טכנולוגיית מידע מלאה לרישום עסקאות מקרקעין ונדל"ן היא הבסיס המסייע לרשויות המס להשיג מידע על זמן החזקה בנכסים כדי להגיש בקשה מדויקת.

"כאשר תנאים בסיסיים אלה מתקיימים, כלי המס להגבלת ספקולציות בנדל"ן יהיה באמת 'נכון' ו'בכוונה', יעמוד ביעד הרגולציה של השוק ויכוון לספקולנטים", הדגיש מר טואן.

הא אן

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/day-lui-dau-co-bat-dong-san/20241202070342120