מחירי הדירות בהאנוי עדיין לא צפויים לרדת.

ב-10 בדצמבר, מגזין הנדל"ן האלקטרוני של וייטנאם (Reatimes) ומכון וייטנאם לחקר נדל"ן (VIRES) ארגנו במשותף את הסמינר "שוק הדירות בהאנוי : מהן אפשרויות החיים וההשקעה בני-קיימא?"

ב-10 בדצמבר, מגזין הנדל"ן האלקטרוני של וייטנאם (Reatimes) ומכון וייטנאם לחקר נדל"ן (VIRES) ארגנו במשותף את הסמינר "שוק הדירות בהאנוי: מהן אפשרויות המגורים וההשקעה בני-קיימא?"

הביקוש עולה, והמחירים עולים ללא סימן לעצירת העלייה.

על פי דו"ח של איגוד הנדל"ן של וייטנאם, מבחינת היצע, שוק הנדל"ן בהאנוי רשם מעל 13,000 מוצרים חדשים בתשעת החודשים הראשונים של 2024, עלייה של כ-25% בהשוואה להיצע הכולל עבור שנת 2023 כולה, דבר המצביע על כך שמוצרים מפרויקטים "הוזרמו" לשוק. מתוכם, 87% מההיצע הוא בנייה לגובה, בעיקר מפרויקטים יוקרתיים ויוקרתיים של משקיעים גדולים, המרוכזים במזרח ובמערב העיר.

ראוי לציין כי פלח הדירות במחירים נוחים נעדר לחלוטין מהשוק, בעוד שדירות בטווח הביניים הופכות נדירות יותר ויותר. פרויקטים חדשים של דירות שהושקו בסוף הרבעון השלישי מציעים כולם מחירים התחלתיים של 60 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר ומעלה, מה שמקשה על רכישת דיור עבור לקוחות בעלי הכנסה בינונית.

סמינר "שוק הדירות בהאנוי: מהן אפשרויות החיים וההשקעה בני-קיימא?"

בצד הביקוש, שוק הנדל"ן בהאנוי בתשעת החודשים הראשונים של 2024 המשיך במגמת עלייה, וכלל ביקוש למגורים ולהשקעה כאחד. למרות שההיצע של נכסים חדשים השתפר בהשוואה לשנה הקודמת, הוא עדיין לא הצליח לעמוד בביקוש הגבוה בשוק. יתר על כן, מחירי השוק הראשוני נותרו גבוהים ולא היו צפויים לרדת משמעותית, מה שגרם לאנשים לקבל החלטות מוקדמות לגבי רכישת בית, במיוחד על רקע חששות מעליות מחירים מתמשכות בעתיד.

מבחינת עסקאות, בתשעת החודשים הראשונים של 2024, שוק הנדל"ן רשם כ-11,100 עסקאות מוצלחות, מה שהביא את שיעור הספיגה של היצע חדש ל-83% מרשים. תחום הדירות המשיך להיות מוקד העסקאות, כאשר 95% מכלל העסקאות שייכות לסוג זה. ראוי לציין כי פרויקטים חדשים שהושקו על ידי יזמים גדולים רשמו שיעור ספיגה של 90% ממש בזמן ההשקה הרשמית.

למרות שהנכסים בשוק אינם נפוצים כמו דירות, נכסים בבנייה נמוכה עדיין רשמו שיעורי ספיגה חיוביים עם השקתם, דבר המשקף עניין רב בקרב קונים. עם זאת, ההיצע בפלח זה מוגבל, מה שמוביל לתחרות עזה בקרב משקיעים.

נכון לרבעון השלישי של 2024, מדד מחירי הדירות בהאנוי עלה ב-64% בהשוואה לרבעון השני של 2019, כפול מהעלייה בהו צ'י מין סיטי. מחיר המכירה הראשוני הממוצע מתקרב ל-60 מיליון וונד רנד למטר רבוע.

"מחירי השוק הראשוני ממשיכים לעלות ואינם מראים סימני עצירה, משום שלמרות שההיצע השתפר, עדיין קשה מאוד לעמוד בביקוש, שכן רוב ההיצע החדש ממשיך להיות מושלם בסטנדרטים גבוהים עם עלויות השקעה מוגברות, במיוחד עלויות הקשורות לקרקע."

בנוסף, מחירי השוק הראשוני הגבוהים, יחד עם מחסור מתמשך בהיצע בהשוואה לביקוש, גורמים למחירי הדירות בשוק המשני להישאר גבוהים למרות שהנזילות התייצבה בהדרגה לאחר תקופה של צמיחה מהירה, לדברי ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם ונשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם.

המחירים ימשיכו לעלות אך יתייצבו.

בסמינר, מומחים רבים ניבאו כי מחירי הדירות בהאנוי ימשיכו לעלות. על פי מחקר של איגוד הנדל"ן של וייטנאם , בין השנים 2000 ל-2010, מחירי הדירות בהאנוי נעו בין 10 ל-20 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר; בין השנים 2010 ל-2020, המחירים נעו בין 20 ל-50 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר; ומאז 2020 ועד היום, מחירי הדירות עלו משמעותית לכ-50 עד מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר, תלוי באזור.

לדברי מר נגו הואו ​​טרונג, סגן המנכ"ל של קבוצת הונג תין, בהאנוי, מחירן של דירות בעלות ערך שימוש ריאלי (למגורים או להשכרה) ראה עלייה חדה בשנים האחרונות. אזורים כמו דונג אן והואי דוק, למרות היותם בפרברים, רשמו עליות מ-30-40 מיליון וונד/מ"ר ל-70-80 מיליון וונד/מ"ר.

הגורמים העיקריים המניעים את עליית מחירי הנדל"ן כוללים: רשימות מחירי קרקעות חדשות שמעלות את המחירים; עלייה בעלויות חומרי בנייה; ויזמים שדרוג מתקנים כדי לענות על דרישת הקונים.

"לדעתי, מחירי הנדל"ן בווייטנאם צפויים להמשיך לעלות, אך קצב העלייה עשוי להאט עקב סימנים של כוח קנייה עומד. הסיבות כוללות: היצע מוגבל של נכסים חדשים עקב הצורך בזמן נוסף לפתרון מכשולים משפטיים, ומחירים גבוהים של נכסים חדשים המגדילים את עלויות העסקה וההשקעה", העיר מר טרונג.

על פי הניתוח של מר טרונג, ישנן שלוש סיבות עיקריות לעלייה במחירי הנדל"ן. ראשית, זמן ההשלמה המשפטי הארוך; תהליך אישור הפרויקט בווייטנאם אורך לעתים קרובות זמן רב, החל מפינוי הקרקע ועד להשלמת ההליכים המשפטיים. דבר זה מגדיל את עלויות ההשקעה, ובכך מעלה את מחירי הנדל"ן.

שנית, על פי התקנות הנוכחיות, מכירות פומביות של קרקעות חייבות לדבוק במחירי השוק. כתוצאה מכך, עלויות תשומות גבוהות יותר עבור פרויקטים, מה שמוביל לעליית מחירי הנדל"ן.

שלישית, ישנה השפעת האינפלציה ושערי החליפין. למרות שהאינפלציה בווייטנאם נשלטת היטב, עליית ערך הזהב והדולר האמריקאי מול הדולר הוויאטנאמי הפעילה לחץ כלפי מעלה על מחירי הנדל"ן, שכן משקיעים רבים משתמשים בנכסים אלה כבסיס לצבירת ערך.

"לכן, אני מאמין שיהיה קשה מאוד להוריד את מחירי הנדל"ן בתקופה הקרובה", הצהיר מר טרונג.

פרופסור חבר ד"ר דין טרונג תין מאמין כי 2024 תהיה שנה של עליות מחירים מהירות ומשמעותיות בשוק הדירות בהאנוי. על פי דוחות שוק מיחידות מחקר שונות, המחיר הממוצע של דירות עלה מ-40 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר בשנת 2022 ליותר מ-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר עד סוף הרבעון השלישי של 2024. אין עוד פרויקטים במחיר נמוך מ-60 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ופרויקטים רבים בטווח הביניים אף מציעים מחירים מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. מחירי הדירות עלו הן בשוק הראשוני והן בשוק המשני, כולל פרויקטים ישנים יותר. בתקופות של ביקוש גבוה, המחירים אף עלו מדי יום או שבוע. ראוי לציין שלמרות המחירים הגבוהים, הנזילות נותרה חזקה, כאשר עדיין קיימים קונים.

מנקודת מבט חיובית, הדבר מצביע על סנטימנט שוק חיובי באופן מפתיע בהאנוי. הביקוש הגובר לנכסי מגורים והשקעה כאחד התפרץ סוף סוף, בהתבסס על אמון מחודש בקרב קונים ומשקיעים. עלייה זו בביקוש, יחד עם מחסור מתמשך בהיצע, גרמה לעלייה במחירים.

" בעתיד הקרוב, לפי הערכתנו, לא סביר שמחירי הדירות ירדו. עם זאת, מגמת העלייה הואטה מעט, היא הפכה יציבה יותר ואינה חווה עוד את עליית המחירים המטורפת שנראתה בחודשים קודמים", העיר מר ת'ין.

לדברי מר תין, ההיצע הראשוני גדל, והמחסור הוקלה במידה מסוימת, בעיקר בפלחי יוקרה ודירות יוקרה במחירים מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר. עם זאת, התבוננות בשוק וסיכום דוחות, ניתן לראות כי גם היצע חדש נספג במהירות. המחירים המשתלמים ביותר כיום עומדים על 60-70 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, ומגיעים מפרויקטים חדשים שהחלו מחדש באזורים שבעבר זכו לתשומת לב פחותה.

בהתאם לכך, כספי הקונים יטו לעבור מאזורים עם רמות מחירים גבוהות לאזורים ופרויקטים עם מחירים תחרותיים יותר ויותר מקום לצמיחה.

מקור: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html