מחירי השכירות הולכים ועולים.

בסוף אוגוסט 2024, רבים הופתעו מהידיעה שסטארבקס סוגרת את הסניף היוקרתי ביותר שלה בהו צ'י מין סיטי, הממוקם ברחוב האן תויין 11-13, רובע 1, לאחר 7 שנות פעילות ותנועת לקוחות גבוהה באופן עקבי. מזעזע עוד יותר היה שסטארבקס פינתה את המקום לאחר תום חוזה השכירות, ובעל הבית העלה את שכר הדירה מ-700 מיליון ל-750 מיליון וונד לחודש, או כ-9 מיליארד וונד לשנה.

כולם ממהרים לוותר על נדל"ן יוקרתי.

עבור אנשי עסקים ועובדים בענף השכרות הנדל"ן, מחיר השכירות של הנכס הנ"ל אינו נחשב גבוה מדי.

למעשה, ישנם נכסים אחרים באותו רחוב האן תוין או ברחובות סמוכים עם מחירי שכירות גבוהים בהרבה. לדוגמה, הנכס של %Arabica Coffee, רשת קפה יפנית מפורסמת שנפתחה רק לפני מספר חודשים, עלה לא פחות מ-700 מיליון דונג וייטנאמי לחודש.

חלל מסחרי יוקרתי בלב הו צ'י מין סיטי נותר ריק במשך שנים רבות. (צילום: פאם דין)

עם זאת, חללים אולטרה-פרימיום אלה מתאימים רק לעסקים בעלי מטרות אסטרטגיות ספציפיות. עסקים המחפשים רק רווח ממכירת מוצרים או שירותים יתקשו מאוד לשרוד.

מספר חודשים לפני שסטארבקס האן תוין נסגר, סדרה של מותגים בולטים כמו Highlands Coffee פינתה את מתחם המסעדה בפינת הרחובות נגוין דו ופסטר; מסעדת YEN Sushi סגרה את הסניף שלה ברחוב דונג קוי 8. MIA, חנות מזוודות ותיקים, פינתה גם היא את מתחמה בצומת פו דונג לפני מספר חודשים. גם למיקום זה היו דמי שכירות של עד 700 מיליון וונד לחודש והוא החליף ידיים בין ארבעה מותגים גדולים תוך חמש שנים בלבד.

במציאות, מחירי השכירות הגבוהים, חוסר היכולת של עסקים להתמודד עם האקלים הכלכלי הקשה הנוכחי, והחזרה הכפויה של שטחים מושכרים כתוצאה מכך אינם דבר חדש; הם קורים מאז פרוץ מגפת הקורונה בשנת 2020. על פי תצפיות של כתבים מהעיתון נגואי לאו דונג, שטחי מסחר רבים לאורך רחובות סואנים בלב הו צ'י מין סיטי, כגון נגוין הואה, לה לוי (רובע 1), וו ואן טאן (רובע 3), נגוין טראי (רובע 5), נגוין ואן לין (רובע 7), פאן שיץ' לונג (רובע פו נואן) וכו', נותרים ריקים או סגורים.

רחוב לה לוי (רובע 1), שאורכו כ-550 מטרים, הוא אחד הרחובות היפים ביותר בלב הו צ'י מין סיטי, המצטלב עם רחובות "זהובים" כמו פסטר, נאם קי קוי נגיה ונגוין הואה, אך כיום יש בו כ-15 שטחים ריקים. גב' נגוין האן, מנהלת חנות מזכרות ברחוב זה, מאמינה שהסיבה לכך שחנויות רבות מסביב נסגרות היא משום שהן אינן יכולות להרשות לעצמן את שכר הדירה, שמסתכם ב-25-30 מיליון וונד ליום, או 800-900 מיליון וונד לחודש; לא כולל עלויות כוח אדם, מיסים, הון וכו'. חלק מבעלי החנויות לא צפו בתחילה את מצב העסקים ושכרו במחירים מעבר ליכולתם, מה שהוביל להכנסות לא מספיקות כדי לכסות את ההוצאות, ואילץ אותם לסגור ולשכור במקום אחר למרות שעברו רק כמה חודשים קודם לכן.

"חנויות תכשיטים, רשת תה הבועה המפורסמת PL, סוכנויות נסיעות ... החזירו את הנכסים שלהן בזה אחר זה כי לא יכלו לשאת את שכר הדירה. עד היום, איש לא העז לשכור שוב כי המחיר גבוה מדי. אני גם מבקשת מהמשכיר להפחית את שכר הדירה כי יש הרבה תיירים אבל מעט רכישות, ואני לא יודעת אם אוכל לשרוד עד השנה הבאה", דאגה גב' האן.

מר הואנג טאן, סוכן הנדל"ן של הבית ברחוב לה לוי 48, בניין בן שתי קומות, אמר כי הבעלים דורש 12,000 דולר לחודש (כמעט 300 מיליון דונג וייטנאמי), בתנאי של מקדמה של ארבעה חודשים, תשלום מראש של חודשי שכירות וחוזה שכירות לשנתיים לפחות. ראוי לציין כי הבית עומד ריק למעלה משנה מאז שחנות השעונים TT נסגרה, אך הבעלים מסרב להוריד את שכר הדירה.

"אם לקוחות רוצים לשכור חלל ברחוב לה לוי לעסקים או למיתוג, עליהם לשקול זאת היטב מכיוון שהמחירים גבוהים מאוד, ונעים בין 10,000 ל-12,000 דולר לחודש. לקוחות רבים לא יכלו להרשות לעצמם את דמי השכירות הללו ונאלצו לקבל את אובדן הפיקדונות שלהם, בסכום של מאות מיליוני דונג וייטנאמי", הודיע ​​מר טאנה.

רחוב נגוין טראי (רובע 5) היה ידוע בעבר כ"רחוב האופנה " של הו צ'י מין סיטי, עם מאות חנויות שמוכרות נעליים, בגדים, תיקים, כובעים, משקפי שמש וכו'. עם זאת, עקב עסקים איטיים ושכר דירה מופרז, אנשים רבים הציבו שלטים המוכרים את סחורותיהם ומעבירים את רכושם.

גב' פאם נגוק, נציגת חנות בגדי ההריון של מעצבים Mdl, אמרה שהיא רוצה להעביר את שטחה, בגודל 14.5 מ"ר, עם שטח שימושי של 35 מ"ר הכולל קומה אחת, קומת קרקע אחת ומחסן קטן, תמורת שכירות של 60 מיליון דונג וייט לחודש. מחיר ההעברה הוא 259 מיליון דונג וייט (כולל מזגן, תאורה, שילוט, פיקדון וכו') כדי לעבור לעסק אחר. "מכירות פריטי האופנה יורדות בעוד ששכר הדירה נותר גבוה, דבר שאינו מתאים לשוק. לאחר משא ומתן רב שלא צלח, החלטתי להעביר את העסק", הסבירה גב' נגוק.

גב' הא פואנג, בעלת חנות האופנה הסמוכה NN, הצהירה גם היא כי היא מעוניינת לממש את כל המלאי שלה ולהשכיר בתת-שכירות את שטח קומת הקרקע בגודל 80 מ"ר עקב "פרישה". שכר הדירה הנוכחי הוא 45 מיליון דונג וייטנאמי לחודש, עם תקופת שכירות מינימלית של שנה ופיקדון של חודשיים. השכרת משנה תחסוך בעלויות מדפים ותצוגה. עם זאת, לפי החקירה שלנו, גב' פואנג הפסיקה למכור והחזירה את הנכס מכיוון שהמשכיר סירב להפחית את שכר הדירה כדי לתמוך בעסקים, ובמקום זאת העלתה אותו באופן עקבי מדי שנה.

עדיף להשאיר את המקום ריק מאשר להוריד את שכר הדירה!

לה טי טו אויאן, דיירת המתמחה במוצרי צריכה ידידותיים לסביבה ומזון נקי, אמרה ששכרה פעם חלל ברחוב נגוין הואה, רובע 1, תמורת 20 מיליון וונד לחודש, אך סגרה אותו לאחר 3 חודשים בלבד, למרות שאיבדה את המקדמה שלה. הסיבה לכך הייתה שלמרות שהרחוב היה עמוס, קהל הלקוחות היה בעיקר צעירים בעלי כוח קנייה מתון, כך שההכנסות לא הספיקו לכיסוי ההוצאות.

בהמשך, גב' אויאן התמקדה בפיתוח הערוץ המקוון שלה והבינה שעל ידי הוצאה של כ-200,000 דונג וייטנאמי בלבד ליום, או כ-6 מיליון דונג וייטנאמי לחודש על פרסום, היא תוכל להגיע לכ-40,000 איש. עם שיעור המרה של 0.5%, החנות קיבלה 200 הזמנות בחודש. החנות המקוונת יכולה להגיע ללקוחות בכל מקום ולפנות לקהל הנכון הודות לבינה מלאכותית (AI), וכתוצאה מכך שיעור המרה גבוה. "מחירי השכירות הנוכחיים של שטחי קמעונאות גבוהים באופן בלתי סביר. פיתוח הערוץ המקוון יפחית משמעותית את עלויות השכירות ויקרב אותן בהדרגה לערכן האמיתי", ניבאה גב' אויאן.

לאחרונה, רשת חנויות מזון יוקרתיות בהו צ'י מין סיטי סגרה את החנות הראשונה שלה, שפעלה למעלה מ-10 שנים ברחוב נגוין דין צ'יו, רובע 3, עקב "העלאת שכר הדירה הבלתי סבירה" מצד בעל הבית. מייסד המותג הצהיר כי הנכס, ששטחו פחות מ-40 מטרים רבועים, היה ישן מאוד, היו בו מזגנים שתוקפים לעתים קרובות, דלפו מים כשירדו גשמים, וקשה היה לשפץ אותו מכיוון שהם חלקו קיר עם החנות השכנה, אך שכר הדירה הגיע ל-60 מיליון וונד לחודש.

יותר משלושה חודשים לאחר סגירת חנות המזון הנזכרת לעיל, עדיין יש שלט "להשכרה" במקום, ולא נמצאו שוכרים חדשים. "עם מחיר השכירות ומצב החלל, רק תאגידים גדולים עם הון משמעותי לבניית המותג שלהם או כאלה הרודפים במודל עסקי 'עצמאי' בעל סיכון גבוה יכולים להרשות זאת לעצמם. עסקים רגילים פשוט לא יכולים להתמודד עם שכר הדירה", העיר נציג רשת הקמעונאות.

לדברי הואנג טונג, יו"ר F&B Investment & FoodEdu Academy, מומחה בתעשיית המזון והמשקאות (F&B), למרות הצמיחה המהירה של ערוצים מקוונים, תרומתם להכנסות נותרה זניחה, כאשר רוב ההכנסות עדיין מגיעות מערוצים לא מקוונים. לכן, למתחמי עסקים עדיין יש תפקיד מכריע בתעשיית המזון והמשקאות. "לא רק שמיקומים יוקרתיים חווים עליות שכר דירה עקב מחסור והיצע העולה על הביקוש, אלא שגם מתחמי עסקים רגילים נמצאים במגמת עלייה במחירים", ציין.

מר טונג מאמין שבדרך כלל, למשכירים תמיד יש יתרון בכך שהם דורשים מהשוכרים לשלם מקדמה או שכר דירה מראש, ומעלים את המחירים מדי שנה או מעת לעת כדי לפצות על האינפלציה. רוב המשכירים הם בעלי אמצעים כלכליים, ולכן הם יכולים להשאיר נכסים ריקים במשך 6 חודשים עד שנה כדי לשמור על המחיר, תוך שהם מסרבים להוריד את שכר הדירה. "באשר לנכסים, שמירה על שכר הדירה היא כבר טובה; יש מעט תקווה להפחתה. בעלי עסקי מזון ומשקאות חייבים לקחת זאת בחשבון בעלויות שלהם לפני שהם מתחילים את העסק שלהם", יעץ מר טונג.

בינתיים, מר נגוין הונג האי, יו"ר חברת המניות המשותפת VNO Investment and Development - המתמחה בשירותי השכרת בתים ושטחים והשכרת משנה - סבור שסגירת עסקים או החזרת נכסים אינם בהכרח נובעים ממחירי שכירות גבוהים, אלא עשויים להיות משום שאין להם עוד צורך בשטח או שהם תופסים את מצב העסק כלא בר-קיימא בעתיד.

מיקומים מובחרים עדיין מבוקשים מאוד.

לדברי מומחה בתעשיית המזון והמשקאות, רשתות קפה ומשקאות שמשקיעות רבות במיקומים מובילים כוללות את Katinat Coffee & Tea, Phe La, Phuc Long, Highland וכו'. עם זאת, בין אלה, Katinat Coffee & Tea ו-Phe La חולקים את אותו הבעלים. ייתכן שמטרת המשקיע בהרחבה אגרסיבית של הרשת בשלב זה היא למכור מניות או מסיבה אחרת, ולכן לא ניתן להשוות אותה למותגים הפועלים למטרות רווח בדרך כלל...

במציאות, באזורים שבהם יש מחסור בשטח, מחירי השכירות נוטים לעלות ולא לרדת. דוגמאות אופייניות כוללות מיקומים מרכזיים ברובע 1, החלל ברחוב האן תוין שסטארבקס פינה לאחרונה, וההחלל סביב כיכר הו קון רואה... מותגי ורשתות גדולות של מזון ומשקאות תמיד מתחרים על שכירת החללים הללו.

מקור: https://nld.com.vn/gia-thue-mat-bang-ngay-cang-cao-196240902193102544.htm