הסרת מכשולים עבור אג"ח ונדל"ן.

בדו"ח שפורסם לאחרונה על שוק הנדל"ן והדיור, קבע משרד הבינוי כי עסקי נדל"ן מתמודדים עם קשיים רבים. בפרט, מספר עסקי הנדל"ן שהכריזו על פשיטת רגל או פירוק בשנת 2022 גדל ב-38.7% בהשוואה לשנת 2021.

קשיים נערמו על גבי קשיים.

סוכנות זו העריכה את שנת 2022 כשנה מאתגרת עבור עסקים הפועלים בתחום הנדל"ן, כאשר חלק מהתאגידים צמצמו את כוח האדם שלהם עד 50% כדי להתמודד עם הקשיים. הסיבות העיקריות היו קשיים בגישה לאשראי, הנפקת אג"ח וגיוס הון מלקוחות, מה שהוביל לכך שעסקים רבים חוו מחסור בהון ונאלצו לעכב או להשעות זמנית את יישום הפרויקטים.

יתר על כן, עליית ריביות ההלוואות, שערי החליפין, מחירי הדלק ומחירי חומרי הבניין הובילו לעלייה בעלויות העסק, דבר המשפיע על פעילות העסק. הקושי של לקוחות לגשת להלוואות בנקאיות לרכישות נדל"ן משפיע בעקיפין גם על הנזילות של מוצרים ופרויקטים של נדל"ן; עסקים אינם מסוגלים למכור את מוצריהם כדי להחזיר הון ולהשקיע מחדש.

יתר על כן, מסוף 2022 ועד היום, עסקים מסוימים התמודדו גם הם עם לחץ לפרוע אג"ח למשקיעים מוקדם מהצפוי מסיבות שונות, כולל שינויים במדיניות השולטת בהנפקת אג"ח קונצרניות.

על פי דו"ח על שוק האג"ח הוייטנאמי של איגוד שוק האג"ח הוייטנאמי (VBMA), היקף הנפקת האג"ח הקונצרניות הכולל הגיע בשנה שעברה ל-255,163 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה של 66% בהשוואה לשנה הקודמת. שווי ההנפקה של רוב המגזרים בשנת 2022 ירד בהשוואה לשנה הקודמת, ובמיוחד הנפקת האג"ח על ידי חברות נדל"ן ירדה בשיעור של עד 80.8% משנה לשנה על רקע מספר גורמים מקרו-כלכליים שליליים.

קשיים בגישה להון השפיעו באופן משמעותי על פעילויות קנייה ומכירה בשוק הנדל"ן. (צילום: טאן טאנה)

בינתיים, עסקים נאלצו לרכוש בחזרה אג"ח בשווי של עד 210,830 מיליארד דונג וייט לפני המועד המתוכנן, עלייה של 46% בהשוואה לשנת 2021. מתוך כך, מגזר הנדל"ן רכש בחזרה כ-35,400 מיליארד דונג וייט. משמעות הדבר היא שההון לנדל"ן לא רק מהודק אלא גם מצטמצם משמעותית בהשוואה לעבר, מה שגורם לעסקים רבים בענף להתמודד עם קשיים גדולים עוד יותר. סדרה של הודעות הפסד אחרונות של עסקים מדגימה קושי זה, כגון הפסדת Phat Dat Real Estate של כמעט 230 מיליארד דונג וייט ברבעון האחרון של 2022, גם Cen Land דיווחה על הפסד נקי של 58.6 מיליארד דונג וייט ברבעון הרביעי של 2022, וקבוצת Dat Xanh הפסידה למעלה מ-400 מיליארד דונג וייט..., עסקים גדולים רבים אחרים חוו גם ירידות חדות בהכנסות וברווחים.

יו"ר דירקטוריון חברת נדל"ן עם חוב אג"ח של מעל 200 מיליארד וונד הצהיר כי חברתו קיבלה על עצמה "הפסדים וכאב" כדי לארגן מחדש את תיק ההשקעות שלה ולמכור פרויקטים כדי להימלט ממעגל החוב ותשלומי הריבית. עם זאת, מציאת שותפים למכור להם בתקופה זו היא קשה ביותר, שכן רוב חברות הנדל"ן אוזלות מההון, וכל הנכסים קשים למכירה, לא רק נדל"ן.

"ההידוק של שוק האג"ח הקונצרניות, המהיר והפתאומי, תפסה אותנו לא מוכנים. מה שמעסיק אותנו כרגע הוא כיצד למצוא הון ליישום הפרויקטים שלנו, בעוד שמדיניות ונהלים רבים קשורים טרם נפתרו. לכן, מה שאנחנו צריכים הוא שהממשלה תמצא במהירות דרכים להסיר מכשולים מדיניות כדי לתמוך בעסקים ביישום הפרויקטים שלהם", שיתף אותו אדם.

פתרונות רבים להתגברות על הבעיה.

בשיחה עם כתב מעיתון נגואי לאו דונג, ד"ר נגוין הואו ​​הואן מאוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה ציין כי שוק הנדל"ן מתמודד עם קשיים הן בקלט והן בתפוקה, במיוחד לאור הפיקוח הדוק על ההון. לכן, כדי להקל על מגבלות ההון בשוק זה, על הבנק המרכזי של וייטנאם ליישם מדיניות המצביעה בבירור על תמיכה, כולל רמה מסוימת של תמיכה באשראי לטווח קצר, כדי להציל את הנזילות של עסקי הנדל"ן.

"מכיוון שהקשיים עם אג"ח קונצרניות לא ניתנים לפתרון בן לילה, בעוד שעסקי נדל"ן זקוקים בדחיפות להון חוזר כדי להמשיך ולבצע פרויקטים לא גמורים. עסקים יכולים לחפש מקורות הון אחרים כמו הלוואות זרות, אך הם יתמודדו עם סיכוני שער חליפין מכיוון שעליהם ללוות בדולר אמריקאי, ולא כל העסקים עומדים בתנאים לגיוס הון בינלאומי. לכן, בטווח הקצר, עדיין נדרש הון אשראי כדי 'לשאת בנטל' ולתרום להתאוששות עסקי הנדל"ן", אמר ד"ר נגוין הואו ​​הואן.

לדברי ד"ר נגוין הואו ​​הואן, לא רק שעסקי נדל"ן מתמודדים עם קשיים בגישה לאשראי, אלא שגם לקוחות פרטיים הלווים לרכישת בתים למגורים או להשקעה מוגבלים בגישתם להון או מתמודדים עם ריביות גבוהות של כ-15%-16% בשנה. לכן, יש צורך בפתרונות לייצוב או הפחתת ריביות ההלוואות בהקדם האפשרי.

בנוגע לפתרונות לבעיית אג"ח הקונצרניות, ד"ר לה דאט צ'י, סגן ראש המחלקה למימון תאגידי - אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה, סבור כי יש צורך להכיר בבעיית אג"ח הקונצרניות כערוץ חשוב לגיוס הון עבור עסקים, מלבד אשראי בנקאי. לכן, יש לנקוט צעדים לארגון וניהול שוק אג"ח הקונצרניות באותו אופן שבו בנקים חייבים לעמוד בתקנות ההלוואות כדי להגן על המפקידים.

בינתיים, מומחה פיננסי וניירות ערך לאם מין צ'אן סבור כי שוק האג"ח הקונצרניות גרם לאחרונה למשקיעים רבים לאבד את האמון ואין להם כוונה להשתתף שוב. כדי להשיב את תפקידן החשוב של האג"ח הקונצרניות, יש להבטיח את התנאים הבאים:

ראשית, וחשוב מכל, כל אגרות החוב הקונצרניות חייבות להיות מדורגות על ידי סוכנויות דירוג בעלות מוניטין. זה יאפשר למשקיעים להבין את רמת הסיכון של כל סוג של אגרת חוב קונצרנית. שנית, סוכנויות רגולטוריות צריכות לפקח בקפדנות על הפצת אגרות החוב. אין לנצל פרצות כלל כדי להפיץ אגרות חוב פרטיות לציבור. שלישית, רק בעלי רישיון תיווך ניירות ערך צריכים להיות מורשים לייעץ ולמכור אגרות חוב למשקיעים. יש להימנע מייעוץ על מכירות אגרות חוב על ידי אנשים לא מוסמכים, כגון עובדי בנק.

רביעית, אנשי מקצוע בתחום מכירות וייעוץ אג"ח חייבים לעקוב אחר תהליך ייעוץ מפורט וקפדני כדי להבטיח שהמשקיעים מבינים בבירור באילו אג"ח קונצרניות הם משקיעים ואת הסיכונים הפוטנציאליים הכרוכים בהן. "אם הדברים האלה ייעשו, אג"ח קונצרניות יתאוששו בהדרגה ויתפתחו חזק, ויהפכו לערוץ לאספקת הון לעסקים, במיוחד לעסקי נדל"ן", הדגיש המומחה לאם מין צ'אן.

מנקודת מבטה של ​​הרשות הרגולטורית, מר הואנג האי, מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן - משרד הבינוי, אמר כי משרד הבינוי הציע למשרד האוצר להגיש לממשלה תיקונים ותוספות לצו 65/2022/ND-CP המסדיר את ההנפקה והמסחר של אג"ח קונצרניות פרטיות בשוק המקומי ואת הנפקת אג"ח קונצרניות לשוק הבינלאומי; לחזק את ההנחיות וההכוונה בנוגע להנפקה והמסחר של אג"ח קונצרניות בשוק המקומי ואת הנפקת אג"ח קונצרניות לשוק הבינלאומי בהתאם לחוק; ולשלוט בפעילויות גיוס ההון של עסקי נדל"ן בשוק המניות, תוך הימנעות מספקולציות, מניפולציות ואינפלציה במחירים.

משרד הבינוי מציע כי הבנק הממלכתי של וייטנאם ישקול ויציע תוכנית מתאימה לניהול תקרת אשראי לתמיכה בכלכלה; יכוון וידריך מוסדות אשראי כדי להקל על הגישה לאשראי עבור עסקים, רוכשי בתים ומשקיעים. כמו כן, הוא מבקש הנחיות והכוונה ממוסדות אשראי להלוות ולחלק כספים במהירות לעסקים ולפרויקטים של נדל"ן בהתאם לחוק; תוך מתן עדיפות להלוואות לפרויקטים של דיור ציבורי, דיור לעובדים, דיור מסחרי בר השגה וסוגים אחרים של נדל"ן המשמשים למטרות ייצור ורווחה חברתית עם יעילות ויכולת החזר גבוהים.

עבור יישובים, יש צורך לבחון ולרכז רשימה של פרויקטים של דיור ונדל"ן באזורם; להעריך באופן ספציפי את הסיבות והגורמים לפרויקטים שקיבלו אישור השקעה אך לא יושמו או התעכבו. בהתבסס על כך, להתמקד בפתרון קשיים משפטיים ופרוצדורליים בהכנת השקעה לפרויקטים של דיור כדי להגדיל את ההיצע לשוק. להאיץ את הרפורמה המנהלית, תוך הימנעות מהתחמקות מאחריות או עיכובים בפתרון הליכים ליישום פרויקטים של נדל"ן באזור.

לימוד ניסיון בינלאומי

ד"ר קאן ואן לוק, חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, אמר כי בחן לעומק 16 פתרונות להצלת שוק הנדל"ן של סין ומצא כי וייטנאם יכולה לשקול יישום של 10 מהם.

"למעשה, כבר יישמנו כמה פתרונות, כגון דחיות/הפסקות מס, דחיות/הפסקות חובות... כמו כן, יעצנו למשרד הבינוי, למשרד האוצר ולממשלה לחקור ולמצוא גישות מתאימות בהתבסס על המצב בפועל במדינה."

"לדוגמה, עסקים צריכים לקבל הנחות כדי למכור נכסים מסוימים כדי לפרוע חובות בזמן; משא ומתן על הארכת חוב עם מחזיקי אג"ח בנסיבות קשות, דבר המותר על פי צו 65. החלפת כסף בסחורות, החלפת אג"ח בנדל"ן - פתרונות אלה זקוקים להנחיות מדינה כדי להימנע מבעיות משפטיות פוטנציאליות. עסקים רשאים לבצע ארגון מחדש של חובות, כלומר הם רשאים להנפיק אג"ח חדשות כדי לפרוע חובות ישנים..." - אמר מר לוק.

(*) ראו את עיתון נגואי לאו דונג מהגיליון מיום 30 בינואר.

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm