פתרון קשיים באג"ח ובנדל"ן

בדוח על שוק הנדל"ן והדיור שפורסם לאחרונה, קבע משרד הבינוי כי עסקי נדל"ן מתמודדים עם קשיים רבים. בפרט, מספר עסקי הנדל"ן שהכריזו על פשיטת רגל ופירוק בשנת 2022 גדל ב-38.7% בהשוואה לשנת 2021.

קושי על גבי קושי

סוכנות זו העריכה כי שנת 2022 היא שנה בה עסקים הפועלים בתחום הנדל"ן יתמודדו עם אתגרים רבים, כאשר חלק מהתאגידים יצמצמו את כוח האדם שלהם עד 50% כדי להתמודד עם הקשיים. הסיבות העיקריות הן קשיים בגישה להלוואות אשראי, הנפקת אג"ח וגיוס הון מלקוחות, מה שמוביל לכך שעסקים רבים חסרים הון, ונאלצים לעכב או להשעות זמנית את יישום הפרויקטים.

בנוסף, שיעורי הריבית על הלוואות, שערי חליפין, מחירי הדלק ומחירי חומרי הבניין עלו, מה שהוביל לעלייה בעלויות עבור עסקים, ומשפיע על פעילותם. העובדה שקוני נדל"ן מתקשים לקבל הלוואות בנקאיות משפיעה בעקיפין גם על הנזילות של מוצרי ופרויקטים של נדל"ן; עסקים אינם יכולים למכור מוצרים כדי להחזיר הון ולהשקיע מחדש.

בנוסף, מסוף 2022 ועד עכשיו, חלק מהארגונים עדיין נמצאים תחת לחץ לפרוע אג"ח מוקדם למשקיעים מסיבות רבות, כולל שינויים במדיניות לשליטה באג"ח שהונפקו על ידי ארגונים.

דו"ח שוק האג"ח של וייטנאם של איגוד שוק האג"ח של וייטנאם (VBMA) מראה כי היקף הנפקת האג"ח הקונצרניות הכולל בשנה שעברה הגיע ל-255,163 מיליארד דונג וייטנאמי, ירידה של 66% בהשוואה לשנה הקודמת. שווי ההנפקה של רוב קבוצות התעשייה בשנת 2022 ירד בהשוואה לשנה הקודמת, בעיקר הנפקת האג"ח על ידי חברות נדל"ן ירדה ב-80.8% בהשוואה לאותה תקופה בהקשר של גורמים מאקרו שליליים רבים.

קשיים במקורות הון משפיעים רבות על פעילות קנייה ומכירה בשוק הנדל"ן. צילום: טאן טאנה

בינתיים, חברות נאלצו לרכוש בחזרה אג"ח בשווי של עד 210,830 מיליארד דונג וייט מראש, עלייה של 46% בהשוואה לשנת 2021. מתוכם, קבוצת הנדל"ן רכשה בחזרה כ-35,400 מיליארד דונג וייט מראש. משמעות הדבר היא שמקורות ההון לנדל"ן לא רק הצטמצמו אלא גם הצטמצמו משמעותית בהשוואה לעבר, מה שגרם לחברות רבות בענף להיכנס לקשיים. סדרה של חברות שהודיעו לאחרונה על הפסדים מראה על קושי זה, כגון Phat Dat Real Estate הפסידה כמעט 230 מיליארד דונג וייט ברבעון האחרון של 2022, Cen Land דיווחה גם היא על הפסד לאחר מס ברבעון הרביעי של 2022 של עד 58.6 מיליארד דונג וייט או Dat Xanh Group רשמה הפסד נקי של יותר מ-400 מיליארד דונג וייט..., חברות גדולות רבות אחרות חוו גם ירידה חדה בהכנסות וברווחים.

יו"ר מועצת המנהלים של חברת נדל"ן עם חוב אג"ח של יותר מ-200 מיליארד וונד אמר כי החברה שלו קיבלה על עצמה "הפסד וכאב" כדי לארגן מחדש את תיק ההשקעות שלה ולמכור פרויקטים כדי להימלט ממצב של חוב וריבית... אך מציאת שותף למכור לו בתקופה זו היא קשה ביותר, מכיוון שרוב חברות הנדל"ן מיצו את מקורות ההון שלהן וכל נכס קשה למכירה, לא רק נדל"ן.

"ההידוק המהיר והפתאומי של שוק האג"ח הקונצרניות הותיר אותנו ללא יכולת להגיב בזמן. מה שמדאיג אותנו כעת הוא חוסר הידיעה כיצד למצוא הון ליישום פרויקטים, בעוד שמדיניות רבות הקשורות להליכים לא נפתרו. לכן, מה שאנחנו צריכים הוא שהממשלה תוכל בקרוב להסיר מדיניות לתמיכה בעסקים ביישום פרויקטים" - שיתף אדם זה.

פתרונות רבים

בשיחה עם כתבי עיתון לאו דונג, אמר ד"ר נגוין הואו ​​הואן, מאוניברסיטת הכלכלה בהו צ'י מין סיטי, כי שוק הנדל"ן מתמודד עם קשיים הן בקלט והן בתפוקה, ובמיוחד מקורות ההון הנמצאים תחת פיקוח הדוק. לכן, כדי לפתור את קשיי ההון בשוק זה, יש צורך שמדיניות הבנק הממלכתי תבוא לידי ביטוי באמצעות מסרים ספציפיים, תוך תמיכה במידה מסוימת בהון אשראי לטווח קצר כדי לחסוך נזילות עבור מיזמי נדל"ן.

"מכיוון שקשיי האג"ח הקונצרניות אינם ניתנים לפתרון בן לילה, בעוד שחברות נדל"ן זקוקות נואשות להון חוזר כדי להמשיך ולבצע פרויקטים לא גמורים. חברות יכולות לחפש מקורות הון אחרים כמו הלוואות זרות, אך יתמודדו עם סיכוני שער חליפין מכיוון שעליהן ללוות בדולר אמריקאי ולא כל החברות עומדות בתנאים לגיוס הון בינלאומי. לכן, הבעיה לטווח קצר עדיין זקוקה להון אשראי כדי "לתמוך", ולתרום לסיוע לחברות נדל"ן להתאושש" - אמר ד"ר נגוין הואו ​​הואן.

לדברי ד"ר נגוין הואו ​​הואן, לא רק הון אשראי עבור עסקי נדל"ן מתמודד עם קשיים, אלא שגם לקוחות פרטיים הלווים לרכישת בתים למגורים או להשקעה מוגבלים בגישה להון או שיש להם ריביות גבוהות של כ-15%-16% לשנה. לכן, יש צורך בפתרון לייצוב או להפחתת ריבית ההלוואות בקרוב.

בנוגע לפתרון לבעיית אג"ח הקונצרניות, אמר ד"ר לה דאט צ'י, סגן ראש הפקולטה למימון תאגידי - אוניברסיטת הו צ'י מין סיטי לכלכלה, כי יש צורך להכיר בבעיית אג"ח הקונצרניות כערוץ חשוב לגיוס הון עבור ארגונים בנוסף לאשראי בנקאי, על מנת שיהיו אמצעים לארגון וניהול שוק אג"ח הקונצרניות באותו אופן שבו בנקים חייבים לעמוד בתקנות ההלוואות כדי להגן על המפקידים.

בינתיים, מומחה פיננסי וניירות ערך, לאם מין צ'אן, אמר כי שוק האג"ח הקונצרניות גרם לאחרונה למשקיעים רבים לאבד את האמון ואין להם כוונה להשתתף שוב. כדי להשיב את התפקיד החשוב של אג"ח קונצרניות, יש להבטיח את התנאים הבאים:

ראשית, וחשוב מכל, כל אגרות החוב הקונצרניות חייבות להיות מדורגות על ידי סוכנויות דירוג בעלות מוניטין. לאחר מכן, המשקיעים יידעו את רמת הסיכון של כל סוג של אגרת חוב קונצרנית. שנית, סוכנויות ניהול צריכות לפקח בקפדנות על הפצת האג"ח. יש להימנע לחלוטין מעקיפת החוק והפצת אג"ח שהונפקו באופן פרטי לציבור. שלישית, רק בעלי תעודות תיווך ניירות ערך רשאים לייעץ ולמכור אג"ח למשקיעים. יש להימנע מייעוץ בנוגע למכירת אג"ח על ידי אנשים שאינם אנשי מקצוע, כגון עובדי בנק.

רביעית, יועצי ומוכרי אג"ח צריכים לעקוב אחר תהליך ייעוץ מפורט וקפדני כדי להבטיח שמשקיעים מבינים בבירור באילו אג"ח קונצרניות הם משקיעים ואת הסיכונים הפוטנציאליים של אג"ח קונצרניות אלה. "אם נוכל לעשות זאת, אג"ח קונצרניות יתאוששו בהדרגה ויתפתחו חזק, ויהפכו לערוץ אספקת הון לעסקים, במיוחד לעסקי נדל"ן", הדגיש המומחה לאם מין צ'אן.

מנקודת מבטה של ​​סוכנות הניהול, מר הואנג האי, מנהל מחלקת ניהול שוק הדיור והנדל"ן - משרד הבינוי, אמר כי משרד הבינוי הציע למשרד האוצר להגיש לממשלה תיקונים ותוספות לצו 65/2022/ND-CP המסדיר את ההנפקה והמסחר של אג"ח קונצרניות בודדות בשוק המקומי ואת הנפקת אג"ח קונצרניות לשוק הבינלאומי; לחזק את ההכוונה וההנחיות בנוגע להנפקה ומסחר של אג"ח קונצרניות בשוק המקומי ואת הנפקת אג"ח קונצרניות לשוק הבינלאומי בהתאם לתקנות החוק; לשלוט בפעילויות גיוס הון של עסקי נדל"ן בשוק המניות, תוך הימנעות מספקולציות, מניפולציות ואינפלציה במחירים.

בנוגע לבנק המדינה, משרד הבינוי הציע לשקול ולהציע תוכניות מתאימות לניהול תקרת אשראי לתמיכה בכלכלה; להורות ולהנחות מוסדות אשראי ליצור תנאים עבור מפעלים, רוכשי בתים ומשקיעים לגשת להון אשראי. להורות ולהנחות מוסדות אשראי להעניק הלוואות ולחלק כספים במהירות למפעלים ולפרויקטים של נדל"ן העומדים בתנאים בהתאם לחוק; לתת עדיפות להלוואות לפרויקטים של דיור ציבורי, דיור לעובדים, דיור מסחרי בעלות נמוכה וסוגים אחרים של נדל"ן המשמשים למטרות ייצור וביטוח לאומי עם יעילות גבוהה ויכולת החזר חובות.

עבור יישובים, יש צורך לבחון ולרשום רשימה של פרויקטים של דיור ונדל"ן באזור; להעריך באופן ספציפי את הסיבות והגורמים לפרויקטים שאושרו להשקעה אך לא יושמו או מתקשים ליישום. על בסיס זה, להתמקד בהסרת קשיים ומכשולים בעניינים משפטיים ובהליכים להכנת השקעה בפרויקטים של דיור כדי להגדיל את ההיצע לשוק. להאיץ את הרפורמה בהליכים המנהליים, להימנע מהתחמקות מאחריות או עיכוב בהסדר הליכים לביצוע פרויקטים של נדל"ן באזור.

ניסיון בינלאומי במחקר

ד"ר קאן ואן לוק, חבר במועצה המייעצת הלאומית למדיניות פיננסית ומוניטרית, אמר כי בחן בקפידה 16 פתרונות להצלת שוק הנדל"ן של סין ומצא כי וייטנאם יכולה ללמוד וליישם 10 מהם.

"למעשה, יישמנו כמה פתרונות, כמו דחיית מיסים, דחיית חובות... התייעצנו גם עם משרד הבינוי, משרד האוצר והממשלה כדי לבחון פתרונות אחרים ולמצוא כיוון המתאים למצב בפועל במדינה."

לדוגמה, חברות חייבות לקבל הנחות כדי למכור נכסים מסוימים כדי לשלם חובות בזמן; לנהל משא ומתן עם מחזיקי אג"ח כדי להאריך את החוב בנסיבות קשות, זה מותר על פי צו 65. החלפת כסף בסחורות, החלפת אג"ח בנדל"ן, פתרון זה צריך להיות מונחה על ידי המדינה כדי למנוע בעיות משפטיות שעלולות להתעורר. חברות רשאות לגלגל חובות, כלומר, הן רשאות להנפיק הנפקות חדשות כדי לשלם חובות ישנים..." - אמר מר לוק.

(*) ראה עיתון לאו דונג מגיליון 30 בינואר

מקור: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm