פתרון בעיות היצע נדל"ן

יש צורך להרחיב את התנאים לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע לביצוע פרויקטים מסחריים של דיור.

במושב השמיני של האסיפה הלאומית ה-15, הגישה הממשלה ל-NA טיוטת החלטה בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי (NƠTM) באמצעות הסכמים על קבלת זכויות שימוש בקרקע (QSDD) או קיום QSDD עם היקף יישום ארצי כדי להסיר קשיים משפטיים עבור פרויקטים של NƠTM בקנה מידה של אזורים עירוניים (מתחת ל-20 דונם). אם תאושר על ידי NA, היא תיושם תוך 5 שנים, החל מה-1 בינואר 2025.

פירוק פרויקטים רבים

לדברי שר משאבי הטבע והסביבה דו דוק דוי, החל מ-1 ביולי 2015, חוק הדיור משנת 2014 כולל תקנות שונות מחוק הקרקעות. לפיכך, התנאי לשימוש בקרקע ליישום פרויקט פיתוח כפרי חדש הוא זכות שימוש בקרקע למגורים או בקרקע למגורים ובקרקע אחרת; במקרה של קבלת זכות השימוש בקרקע, עליה להיות קרקע למגורים.

תקנה זו ממשיכה להיות מורשת בסעיף 127, סעיף 127, סעיף 6, בנקודה ב' לחוק הקרקעות משנת 2024, אשר צמצם את המקרים של יישום פרויקטים של NƠTM בקנה מידה של אזורים עירוניים, במיוחד באזורים חדשים ובאזורים ללא קרקע למגורים.

"במציאות, מגבלת הקצאת הקרקע המקסימלית למשקי בית וליחידים לאורך זמן היא 400 מ"ר, השאר היא אדמה חקלאית באותה חלקת אדמה, כך שגם אם משקיעים מקבלים העברת זכויות שימוש בקרקע באזורי מגורים, הם לא יכולים לעשות זאת", אמר שר משאבי הטבע והסביבה.

בנוסף, רוב פרויקטי הנדל"ן מבוצעים על קרקע שאינה במקור קרקע למגורים והתכנון המפורט של הפרויקט כולל גם סוגים רבים ושונים של קרקעות כגון: קרקע למגורים, קרקע לתנועה, קרקע ירוקה... לכן, על פי הוראות סעיף 127 בסעיף 127 לחוק המקרקעין משנת 2024, פרויקטים רבים אינם ניתנים ליישום בפועל.

טיוטת ההחלטה גובשה כדי לפתור קשיים באספקת פרויקטים של נדל"ן בהקשר של עליית מחירי הנדל"ן, בין היתר עקב הקושי בגישה לקרקעות עבור משקיעים. "יש צורך להרחיב את התנאים לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע כדי ליישם פרויקטים כפריים חדשים, לתרום להגבלת תלונות מצד אנשים; להבטיח הוגנות בגישה לקרקעות בין משקיעים ויישובים, ולשמור על אספקה ​​יציבה של פרויקטים כפריים חדשים" - אמר השר דו דוק דוי.

אזור מגורים מסחרי ברובע 7, הו צ'י מין סיטי. צילום: HOANG TRIEU

על פי הגשת הממשלה, החלטה זו מיושמת ברחבי הארץ על פרויקטים של ארגוני עסקי נדל"ן ב-4 מקרים: קבלת זכויות שימוש בקרקע; החזקת זכויות שימוש בקרקע; החזקת זכויות שימוש בקרקע וקבלת זכויות שימוש בקרקע; יישום פרויקטים של NƠTM על שטחי קרקע של מפעלים שיש להעבירם עקב זיהום סביבתי, מפעלים שיש להעבירם בהתאם לתכנון הבנייה והתכנון העירוני.

בנוגע לתנאים ליישום פרויקט פיתוח כפרי חדש באמצעות הסכם קבלת זכויות שימוש בקרקע או החזקת זכויות שימוש בקרקע, המשקיע מבצע פרויקט פיתוח כפרי חדש עבור סוג אחד או יותר: קרקע חקלאית; קרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים; קרקע למגורים וקרקע אחרת באותו חלקת אדמה, כמו במקרה של הסכם קבלת זכויות שימוש בקרקע; יחד עם זאת, עליו לעמוד בקריטריונים ספציפיים.

יש לבצע פיילוט בקנה מידה קטן

בדיון בנושא זה, חברי האסיפה הלאומית רבים הסכימו באופן עקרוני על הצורך לפרסם החלטה להסרת קשיים ומכשולים ביישום פרויקטים של השקעה ועשיית עסקים באזורים כפריים חדשים. חבר האסיפה טראן הואנג נגן (משלחת הולנד) הודה כי יישום מדיניות זו ישפיע רבות על תמיכה בפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה, ובמיוחד על הסרת קשיים בבניית אזורים כפריים חדשים, יצירת תנאים נוחים למשתמשי קרקע ומשקיעים כדי שיפעלו באופן יזום ביישום אזורים כפריים חדשים ופרויקטים של פיתוח עירוני, ותרומה לפתרון הצורך בקרקעות למגורים ובדיור לאנשים.

אבל יש גם חששות רבים. הנציג דו ואן ין (משלחת בה ריה-וונג טאו) אמר כי הצעת טיוטת ההחלטה למגוון רחב מאוד של קרקעות לפיילוט אינה תואמת את חוק הקרקעות. בנוסף, אם רוצים ליישם פיילוט, יש ליישמו בקנה מידה מצומצם יותר, תוך התמקדות במחוזות ובערים עם צרכים דחופים לדיור, ולא בהתרחבות ארצית.

הנציג ין גם הציע כי הממשלה צריכה להעריך את ההשפעה, להימנע ממצב של "ניצול מדיניות כדי לגייס אדמות חקלאיות" או "לגליזציה של הפרות", על מנת לגבש תקנות מחמירות, סבירות ויעילות יותר.

חבר המשנה נגוין טי טו הא (משלחת קוואנג נין) הביע את דעתו כי יש צורך להעריך מחדש את המצב הנוכחי של NTM בכל היישובים, ואישר כי עדיין ישנם פרויקטים, עבודות ו-NTM רבים שלא מולאו, נותרו ריקים, נטושים או שלא הושלמו הליכים משפטיים. ההיצע והביקוש בשוק ה-NTM עדיין תלויים בכל יישוב ו"לא לכל יישוב יש את הצורך".

הנציג הא הציע כי יש לבצע הערכה של המצב הנוכחי של האזור הכפרי החדש כדי להבין את ההיצע והביקוש של השוק ביישובים לפני אישור הטיוטה. על הממשלה והסוכנויות הרלוונטיות לבצע הערכה יסודית; לשקול האם על הפיילוט לבחור אזור או יישוב או אזור מתאים וחייב להיות כתובת ספציפית.

"פרויקט הפיילוט כפי שמוצע בטיוטה עשוי להוביל להקמתם של ארגונים, יחידים וארגוני עסקי נדל"ן אשר ינצלו קנייה, מכירה, העברה, איסוף ומיזוג קרקעות, מבלי להשתמש בקרקע בצורה יעילה, ולאחר מכן מרוויחים והופכים חומרי ייצור לתשומות כדי להמתין ליישום פרויקט הפיתוח הכפרי החדש", הזהירה גב' הא.

בדוח הסקירה, יו"ר ועדת הכלכלה, וו הונג טאן, אמר גם כי היו דעות בוועדה שחששו מכך שאישור הסכמים לקבלת זכויות שימוש בקרקע שאינן קרקע למגורים לצורך יישום פרויקטים חדשים לפיתוח כפרי יוביל לקדחת מחירים של קרקעות חקלאיות וסוגי קרקעות אחרים. דבר זה עלול לגרום לקשיים רבים לאנשים ולעסקים, כמו גם למדינה כאשר היא צריכה להשיב ולפצות על קרקעות.

יו"ר ועדת הכלכלה הציע כי הממשלה תבחן ותבהיר את יישום מנגנון הפיילוט באמצעות הסכמים על קבלת זכות שימוש או זכות שימוש בקרקע חקלאית ולא חקלאית (מסחרית ושירותית) כדי למנוע ניצול לרעה של מדיניות.

הימנעו מהמרה נרחבת

סגן יו"ר ועדת המדע, הטכנולוגיה והסביבה של האסיפה הלאומית, נגוין פואנג טואן, הסכים כי יש ליישם את ההחלטה ברמה הארצית כדי להבטיח הוגנות בין היישובים, למנוע סיבוכים בקריטריונים ובתנאים הרגולטוריים, ולמנוע את הופעתו של מנגנון "בקשה-אישור". עם זאת, הוא הציע כי לסוכנות המנסחת יהיו תקנות ספציפיות כדי למנוע מצב שבו, לאחר כניסת התקנות לתוקף, המרה נרחבת של ייעודי קרקע תשפיע לא רק על הביטחון הסוציאלי אלא גם על הביטחון התזונתי.

סקירת תוכניות ייעוד הקרקע של כל יישוב

חבר הפרלמנט נגוין טרוק סון (משלחת בן טרה) אמר כי בטיוטת ההחלטה יש כמה נקודות השונות מחוק ההשקעות (מתוקן), חוק הקרקעות (מתוקן) וחוק הדיור (מתוקן) שאושרו לאחרונה על ידי האסיפה הלאומית. בעת ביצוע פיילוט של הפרויקט, יש צורך לבחון את תכנון השימוש בקרקע הארצי, תוכניות שימוש בקרקע, ובמיוחד תוכניות שימוש בקרקע מקומיות. אם פרויקטים שאינם כלולים בתכנון קרקע למגורים ותכנון קרקע עירוני יבוצעו בפיילוט, האם הם יהיו ברי ביצוע?

מר לה הואנג צ'או , יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA):

תקנות מפורטות לקביעת אזורי השקעה

HoREA המליצה לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי ולמחלקות הרלוונטיות להגיב על החלטה 83/2024/QD-DT של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי. לפיכך, יש צורך לשקול ולתקן את ההוראות בסעיף 1, סעיף 2, בכיוון של פירוט קביעת האזורים שבהם משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ודיור רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבניית בתים משלהם בקומונה, למעט עיירות בחמשת המחוזות של בין צ'אן, נה בה, הוק מון, קו צ'י וקאן ג'יו, ואינן כפופות למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע להשקעה בפרויקטים של בניית דיור בהתאם לתקנות.

מכיוון שלפי סעיף 31 בחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבנייה למגורים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית עבור קרקע שאינה ממוקמת במחוזות, מחוזות, ערים באזורים עירוניים מסוג מיוחד, סוג I, סוג II וסוג III; אינם כפופים למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקטים של השקעה בבנייה למגורים בהתאם להוראות חוק הקרקעות. עבור האזורים הנותרים, הוועדה העממית המחוזית תקבע, בהתבסס על התנאים המקומיים, את האזורים שבהם משקיעים בפרויקטים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית עבור אנשים פרטיים לבניית בתים משלהם.

מר NGO DUC SON , מנכ"ל חברת DRH Holdings Joint Stock Company:

יצירת הזדמנויות עבור קוני דירות

עד כה, כדי ליישם פרויקטים, יישום ה-NƠTM חייב לעמוד בתנאים הבאים: עמידה בדרישות תכנון קרקע ברמת המחוז; עמידה בדרישות תכנון הבנייה והתכנון העירוני; עמידה בתוכניות ותוכניות פיתוח דיור מקומיות שאושרו. התרגול מראה כי החפיפה והסתירה בין חוק המקרקעין לחוק הדיור הולכות וגדלות, שוקי ההון והנדל"ן מעוותים, והסיכונים הן לעסקים והן למשקיעים, והן לאנשים עם צרכים לדיור הולכים וגדלים. הצעת הממשלה לפיילוט תפתח את שוק ההון, תסייע בייצוב ובהפחתת הנטל הכספי בשלב ניצול ההון עבור עסקים, תקצר את הזמן והעלות של ההכנה להשקעה בפרויקט; תהפוך את השוק לשקוף ותיצור הזדמנויות לרוכשי בתים לגשת להיצע הדיור במחירים סבירים. אם צוואר הבקבוק הזה ייפתר, הדבר יוכל לסייע "להציל" מיליוני עסקים שחיכו שנים רבות.

ס. נונג הקליט

מקור: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm