טיפול בצוואר הבקבוק באספקת הנדל"ן.

יש להרחיב את התנאים לקבלת העברת זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקטים מסחריים של דיור.

במושב השמיני של האסיפה הלאומית ה-15, הגישה הממשלה לאסיפה הלאומית טיוטת החלטה בנושא פיילוט ליישום פרויקטים של דיור מסחרי באמצעות הסכמים על זכויות שימוש בקרקע (או זכויות שימוש קיימות בקרקע), עם יישום ארצי, במטרה להסיר קשיים משפטיים עבור פרויקטים של דיור מסחרי בקנה מידה של אזורים עירוניים (מתחת ל-20 דונם). אם תאושר על ידי האסיפה הלאומית, היא תיושם לתקופה של 5 שנים, החל מה-1 בינואר 2025.

פתרון קשרים בפרויקטים מרובים

לדברי שר משאבי הטבע והסביבה דו דוק דוי, החל מ-1 ביולי 2015, חוק הדיור משנת 2014 קובע אחרת מחוק הקרקעות. לפיכך, התנאים לשימוש בקרקע לצורך יישום פרויקטים של דיור ציבורי הם שעל הקרקע להיות כבר בעלת זכות שימוש בקרקע למגורים או קרקע למגורים וקרקע אחרת; במקרה של קבלת העברת זכות שימוש בקרקע, עליה להיות קרקע למגורים.

תקנה זו, הנמשכת בסעיף 1 ב' וסעיף 6 בסעיף 127 לחוק המקרקעין משנת 2024, צמצמה את המקרים ליישום פרויקטים של דיור ציבורי בקנה מידה עירוני, במיוחד באזורים חדשים או באזורים ללא קרקעות מגורים קיימות.

"למעשה, מגבלת הקצאת הקרקע המקסימלית לקרקע למגורים עבור משקי בית ויחידים לאורך השנים הייתה 400 מ"ר, כאשר היתרה היא אדמה חקלאית באותו חלקה. לכן, אם משקיעים רוכשים זכויות שימוש בקרקע באזורי מגורים, הם לא יכולים לעשות זאת", אמר שר משאבי הטבע והסביבה.

יתר על כן, רוב פרויקטי הנדל"ן מפותחים על קרקע שלא יועדה בתחילה כקרקע למגורים, ותוכניות הפרויקט המפורטות כוללות סוגי קרקע שונים כגון קרקע למגורים, קרקע לתחבורה, שטחים ירוקים וכו'. לכן, בהתאם להוראות סעיף 127, סעיף 1 ב', לחוק המקרקעין משנת 2024, פרויקטים רבים אינם ניתנים ליישום בפועל.

טיוטת ההחלטה גובשה כדי לטפל בקשיי האספקה ​​של פרויקטים של נדל"ן על רקע עליית מחירי הנדל"ן, בין היתר עקב גישה מוגבלת של משקיעים לקרקע. "יש צורך להרחיב את התנאים לקבלת העברות זכויות שימוש בקרקע לצורך יישום פרויקטים של דיור מסחרי, לתרום להפחתת תלונות האזרחים; להבטיח הוגנות בגישה לקרקע בין משקיעים ויישובים, ולשמור על היצע יציב של דיור מסחרי", הצהיר השר דו דוק דוי.

אזור מגורים מסחרי ברובע 7, הו צ'י מין סיטי. צילום: HOANG TRIEU

על פי הגשת הממשלה, החלטה זו תיושם ברחבי הארץ על פרויקטים עסקיים בתחום הנדל"ן בארבעה מקרים: קבלת זכויות שימוש בקרקע; זכויות שימוש קיימות בקרקע; זכויות שימוש קיימות בקרקע וקבלת זכויות שימוש בקרקע; וביצוע פרויקטים של דיור מסחרי על קרקעות בבעלות מתקנים שיש להעבירם עקב זיהום סביבתי, או מתקנים שיש להעבירם בהתאם לתכנון בנייה או עירוני.

בנוגע לתנאים ליישום פרויקט דיור ציבורי באמצעות הסכם זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש קיימות בקרקע, משקיעים המיישמים פרויקטים של דיור ציבורי חייבים להשתמש באחד או יותר מסוגי הקרקעות הבאים: קרקע חקלאית; קרקע לא חקלאית שאינה קרקע למגורים; קרקע למגורים וקרקע אחרת באותו חלקה, במקרה של הסכם זכויות שימוש בקרקע; ועליהם לעמוד בקריטריונים ספציפיים.

יש לבצע פיילוט לכך בקנה מידה קטן.

בדיון בנושא זה, חברי האסיפה הלאומית רבים הסכימו באופן עקרוני על הצורך בפרסום החלטה להסרת קשיים ומכשולים ביישום פרויקטים של השקעה ועסקים בבניית דיור חדש. חבר האסיפה טראן הואנג נגן (ממשלחת הו צ'י מין סיטי) הודה כי יישום מדיניות זו ישפיע רבות על תמיכה בפיתוח החברתי-כלכלי של המדינה, במיוחד בהסרת קשיים בבניית דיור חדש, יצירת תנאים נוחים למשתמשי קרקע ומשקיעים ליישם באופן יזום פרויקטים חדשים של דיור ופרויקטים של פיתוח עירוני, ותרומה לפתרון צורכי הדיור של האוכלוסייה.

עם זאת, הועלו גם לא מעט חששות. חבר הקונגרס דו ואן ין (ממחוז בה ריה ​​- וונג טאו) טען כי הצעת טיוטת ההחלטה לכלול מגוון רחב מאוד של קרקעות לפרויקט פיילוט אינה עולה בקנה אחד עם חוק הקרקעות. יתר על כן, הוא הציע שאם תוכנית פיילוט תיושם, היא צריכה להיות בקנה מידה קטן יותר, תוך התמקדות במחוזות ובערים עם צרכים דחופים לדיור, ולא להתרחב ברחבי המדינה.

הנציג ין הציע גם כי הממשלה צריכה לערוך הערכת השפעה כדי למנוע מצבים של "ניצול לרעה של מדיניות לצבירת קרקעות חקלאיות" או "לגליזציה של הפרות", על מנת להנהיג תקנות מחמירות, סבירות ויעילות יותר.

חבר האסיפה הלאומית נגוין טי טו הא (משלחת קואנג נין) הביע את דעתו כי יש להעריך מחדש את מצב הדיור הציבורי הנוכחי בכל היישובים, ואישר כי פרויקטים ומבנים רבים של דיור חברתי נותרו ריקים, ריקים או שנותרו עבורם הליכים משפטיים לא שלמים. ההיצע והביקוש בשוק הדיור הציבורי משתנים ממקום למקום, ו"לא לכל יישוב יש את אותו הביקוש".

הנציג הא הציע כי יש צורך בהערכת המצב הנוכחי של הדיור הציבורי כדי להבין את ההיצע והביקוש של השוק ביישובים לפני אישור הטיוטה. על הממשלה והסוכנויות הרלוונטיות לערוך הערכה יסודית; לשקול האם יש לבחור את תוכנית הפיילוט על סמך אזורים או יישובים ואזורים מתאימים, ולפרט את המיקומים.

"תוכנית הפיילוט כפי שהוצעה בטיוטה עלולה להוביל להקמתם של ארגונים, יחידים ועסקי נדל"ן המנצלים את קניית, מכירה והעברת קרקעות, צוברים ומאחדים קרקעות מבלי להשתמש בהן ביעילות, ולאחר מכן מרוויחים והופכים את אמצעי הייצור לתשומות לקראת יישום פרויקטים של דיור ציבורי", הזהירה גב' הא.

בדוח האימות, יו"ר הוועדה הכלכלית, וו הונג טהאן, ציין גם כי חלק מחברי הוועדה מודאגים מכך שהיתר על הסכמים לרכישת זכויות שימוש בקרקע עבור קרקעות שאינן למגורים עבור פרויקטים של דיור ציבורי יוביל לעלייה במחירי קרקעות חקלאיות וסוגי קרקעות אחרים. הדבר עלול לגרום לקשיים רבים לאנשים ולעסקים, כמו גם למדינה בכל הנוגע לרכישת קרקעות ופיצוי.

יו"ר ועדת הכלכלה ביקש מהממשלה לבחון ולהבהיר את יישום מנגנון הפיילוט באמצעות הסכמים על רכישת זכויות שימוש בקרקע או זכויות שימוש קיימות בקרקע עבור קרקעות חקלאיות ולא חקלאיות (מסחריות, שירותים) כדי למנוע ניצול לרעה של המדיניות.

הימנעו מהמרה נרחבת.

סגן יו"ר ועדת המדע, הטכנולוגיה והסביבה של האסיפה הלאומית, נגוין פואנג טואן, הסכים כי יש ליישם את ההחלטה ברמה הארצית כדי להבטיח הוגנות בין היישובים, למנוע מורכבות בקריטריונים ובתנאים הרגולטוריים, ולמנוע את הופעתו של מנגנון "בקשה ומענק". עם זאת, הוא הציע כי הרשות המנסחת תכלול תקנות ספציפיות כדי למנוע המרה נרחבת של שימושי קרקע לאחר כניסת התקנה לתוקף, דבר שעלול להשפיע לא רק על הרווחה החברתית אלא גם על ביטחון המזון.

סקירת תוכניות ייעוד הקרקע של כל יישוב.

הנציג נגוין טרוק סון (משלחת בן טרה) הצהיר כי טיוטת ההחלטה מכילה מספר הבדלים מחוק ההשקעות (מתוקן), חוק הקרקעות (מתוקן) וחוק הדיור (מתוקן) שאושרו לאחרונה על ידי האסיפה הלאומית. בעת ביצוע פרויקטים ניסיוניים, יש לבחון את תוכנית השימוש הארצית בקרקע, תכנון השימוש בקרקע, ובמיוחד תוכניות שימוש בקרקע מקומיות. הוא תהה האם פרויקטים שאינם כלולים בתכנון קרקע למגורים או עירוני יהיו ברי ביצוע אם יבוצעו במסגרת הפיילוט.

מר לה הואנג צ'או , יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA):

תקנות המפרטות את קביעת אזורי ההשקעה.

HoREA הגישה הצעה לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי ולמחלקות הרלוונטיות לקבלת הערות על החלטה 83/2024/QD-DT של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי. בהתאם לכך, מוצע לבחון מחדש ולתקן את התקנה בסעיף 1, סעיף 2 כדי לפרט בפירוט את האזורים שבהם משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ודיור רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבנייה עצמית של בתים בקומונות, למעט עיירות בחמשת המחוזות בין צ'אן, נה בה, הוק מון, קו צ'י וקאן ג'יו, ואינן כפופות למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקטים של בניית דיור כפי שנקבע.

מכיוון שלפי סעיף 6, סעיף 31 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, משקיע בפרויקט נדל"ן או פרויקט בניית דיור רשאי להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית עבור קרקע שאינה ממוקמת במחוזות, מחוזות או ערים של אזורים עירוניים מיוחדים, מסוג I, סוג II וסוג III; ואינו כפוף למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע עבור פרויקטים של בניית דיור כפי שנקבע בחוק הקרקעות. עבור אזורים אחרים, הוועדה העממית המחוזית תקבע, בהתבסס על תנאים מקומיים, את האזורים שבהם משקיע הפרויקט רשאי להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבנייה עצמית של בתים.

מר NGO DUC SON , מנכ"ל DRH Holdings JSC:

יצירת הזדמנויות לרוכשי דירות.

מבחינה היסטורית, כדי ליישם פרויקטים של דיור, יישום פרויקטים של דיור ציבורי דרש עמידה בתנאים כגון: התאמה לתכנון קרקע ברמת המחוז; התאמה לתכנון הבנייה והעיר; ותאימות לתוכניות ותוכניות פיתוח דיור מקומיות שאושרו. בפועל, החפיפה והסותרות של חוק המקרקעין וחוק הדיור גברו, מה שעיוות את שוקי ההון והנדל"ן, והגדיל את הסיכונים הן עבור עסקים, משקיעים והן עבור אלו הזקוקים לדיור. תוכנית הפיילוט המוצעת על ידי הממשלה תחייה את שוק ההון, תתייצב ותפחית את הנטל הפיננסי על עסקים, תקצר את הזמן והעלות של הכנת השקעות בפרויקטים, תגביר את שקיפות השוק ותספק לרוכשי דירות גישה לדיור בר השגה. הסרת צוואר בקבוק זה עשויה "להציל" מיליוני עסקים שחיכו במשך שנים.

ס. נונג כתב

מקור: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm