האם תם עידן הספקולציות בנדל"ן?

VTV.vn - העלייה בריביות המשכנתאות לאחר ראש השנה הירחי מפעילה לחץ על קונים ועסקי נדל"ן, וגורמת לבידול חזק בשוק.

לעלייה בריביות המשכנתאות מיד לאחר ראש השנה הירחי יש השפעה ברורה על שוק הנדל"ן, ומשפיעה על רוכשי דירות, עסקי נדל"ן ומערכת הבנקאות. מומחים סבורים שזו אינה התפתחות בלתי צפויה, אך היא תדחוף את השוק לתקופה אינטנסיבית יותר של קונסולידציה.

ריביות על משכנתאות משפיעות על שוק הנדל"ן.

מיד לאחר ראש השנה הירחי, בנקים ממשלתיים ופרטיים כאחד הודיעו על התאמות בריבית, כאשר שיעורי המשכנתאות הראו עלייה משמעותית. סקר שנערך בסניף Vietcombank בהו צ'י מין סיטי גילה כי הריבית הנמוכה ביותר להלוואות לרכישת דירות או בתים דו-משפחתיים עם תעודה או חוזה מכירה היא 9.5%. זוהי עלייה משמעותית בהשוואה לשיעור של 6% שהוחל במשך 12 חודשים מאמצע השנה שעברה.

בנקים בבעלות המדינה הודיעו על ריביות הלוואות הנעות בין שפל של 9% ליותר מ-13% עבור הלוואות לטווח קבוע של 6, 12 ו-18 חודשים.

בנקים שאינם בבעלות המדינה רשמו ריביות קבועות דומות, אך ריביות משתנות עלו, בטווח של 11-15%.

לדברי גב' מאי טאן טאו, סגנית מנהלת מחלקת הבנקאות והשירותים התאגידיים בסאבילס וייטנאם, העלייה בריביות על משכנתאות לאחר טט משקפת תהליך התאמה מחזורית בתוך מערכת הבנקאות.

בעקבות תקופת השיא בתשלום בסוף השנה והביקוש המוגבר להלוואות בתחילת השנה, בנקים בדרך כלל בוחנים את מבנה האשראי שלהם, מאזנים את עלויות ההון ומתאימים את שיעורי הריבית בהתאם לתיאבון הסיכון. במקביל, מגבלות צמיחת האשראי (מרחב אשראי) הופכות את הבנקים גם לסלקטיביים יותר בנוגע להלוואות חדשות, במיוחד בתחום הנדל"ן, בעל מקדם סיכון גבוה.

יתר על כן, נוף המדיניות המוניטרית העולמית, שעדיין מושפע ממגמת ההידוק הקודמת, הוביל את מערכת הבנקאות המקומית לשמור על מידה מסוימת של זהירות. "התאמת הריבית הזו משקפת איזון בין מטרת צמיחת האשראי לבין בקרת סיכונים, ולא מהלך הידוק פתאומי בשוק הנדל"ן", אמרה גב' ת'או.

רוכשי דירות ועסקים נמצאים תחת הלחץ הגדול ביותר.

עבור רוכשי דירות, העלות המוגברת של החזר החוב משפיעה ישירות על יכולתם החודשית. לדברי מר וו הונג טו, מנהל משרד עורכי הדין מין טו, הלוואה של כ-900 מיליון וונד שבעבר הייתה ניתנת להחזר ב-7-8 מיליון וונד לחודש יכולה כעת לעלות לכמעט 15 מיליון וונד עם יישום ריבית משתנה. זה מאלץ משקי בית רבים לדחות את תוכניות רכישת הבית שלהם כדי להבטיח איזון כלכלי.

סאבילס גם מציעה שהקבוצה המושפעת ביותר היא קונים בעלי מינוף פיננסי גבוה. ככל שעלויות ההלוואה עולות, קונים נוטים להיות זהירים יותר, ולשקול מוצרים המתאימים ליכולותיהם הפיננסיות במקום לסגת לחלוטין מהשוק. הביקוש לנדל"ן נותר, אך החלטות רכישה יישקלו בקפידה רבה יותר.

בינתיים, עבור עסקי נדל"ן, הלחץ העיקרי נובע מעלויות הון ותזרים מזומנים. עסקים המשתמשים במינוף גבוה או מסתמכים על מכירות מהירות כדי לייצר תזרים מזומנים יתמודדו עם קשיים רבים יותר. לעומת זאת, עסקים עם בסיס פיננסי חזק, עתודות קרקע נקיות ומעמד משפטי ברור עדיין מסוגלים לשמור על פעילות יציבה.

עבור משקיעים המשתמשים במינוף פיננסי, תקופה זו מאתגרת במיוחד. אסטרטגיות לטווח קצר או "מסחר יומי" המשתמשות בהון שאול הופכות למסוכנות יותר, מה שמאלץ משקיעים רבים לארגן מחדש את תיקי ההשקעות שלהם, או אפילו לקבל מכירה בהפסד כדי להפחית את לחץ החזר החוב.

לדברי מומחים, סביבה של ריביות גבוהות מביאה גם סיכונים רבים ללווים, במיוחד אלו עם הלוואות המסתמכות על ריביות מועדפות לטווח קצר.

חבילות הלוואות עם ריביות נמוכות עשויות בתחילה לחוות עלייה חדה כאשר הן עוברות לריביות משתנות, מה שיפגע בתוכניות הפיננסיות הראשוניות. יתר על כן, בנקים נוטים כיום להעריך נכסים בזהירות רבה יותר, מה שמוביל ליחסי הלוואה לשווי נמוכים יותר ולאלץ קונים להכין סכומי כסף גדולים יותר משלהם.

בנוסף, עלויות נלוות כגון עמלות פירעון מוקדם, עמלות התחייבות או דרישות ביטוח גם הן מגדילות את העלות הכוללת בפועל של ההלוואה.

מנקודת מבט מערכתית, עליית ריביות חושפת גם בנקים לסיכון גבוה יותר לחובות אבודים אם לווים חווים קשיי תזרים מזומנים. לכן, מוסדות אשראי מחמירים את קריטריוני האישור שלהם ומעריכים בקפידה את היכולת הפיננסית של לקוחותיהם.

עדיין קיימות הזדמנויות עבור קוני דירות אמיתיים.

למרות שעליית ריביות יוצרת לחץ לטווח קצר, סאבילס מאמינה שזה לא זמן לא טוב עבור כל הקונים. בשוק זהיר יותר, לרוכשי דירות עשויות להיות הזדמנויות רבות יותר לנהל משא ומתן על מחירים טובים יותר, במיוחד אם יש להם בסיס פיננסי יציב ויחס הלוואה לשווי סביר.

מומחים ממליצים לקונים לשלוט ביחסי ההלוואה שלהם, לוודא שהתשלומים לא יעלו על יכולתם לשלם ושאינם מסתמכים לחלוטין על ריביות ראשוניות מועדפות. מתן עדיפות לנכסים בעלי מעמד משפטי ברור, שימושיות מעשית ונזילות טובה חיוני גם הוא למזעור סיכונים.

במקביל, על הלווים לשמור על רזרבה פיננסית השווה ל-6-12 חודשי החזר כדי להתמודד עם תנודות בריביות או בהכנסה.

בהקשר הנוכחי, שוק הנדל"ן נכנס לשלב של בידול ברור יותר, שבו קונים ועסקים בעלי יסודות פיננסיים חזקים יזכו ליתרון, בעוד שמשקיעים התלויים במידה רבה בהון שאול יתמודדו עם לחץ משמעותי. דבר זה נתפס כהתאמת שוק לכיוון קיימות רבה יותר, תוך התמקדות בצרכים אמיתיים וביכולת פיננסית בפועל.

מקור: https://vtv.vn/het-thoi-luot-song-bat-dong-san-100260301105522287.htm