פתיחת אפשרויות חדשות בתחום הנדל"ן

בהקשר של מאמציה של וייטנאם לייעל את המנגנון המנהלי שלה ולמטב את משאבי הפיתוח, מדיניות מיזוג היחידות המנהליות ברמת המחוז מושכת תשומת לב מצד משקיעים, במיוחד בתחום הנדל"ן.

בנייני דירות לאורך קו 1 של המטרו ושדרות וו נגוין גיאפ, עיריית ת'ו דוק. צילום: הונג דאט/TTXVN

זוהי לא רק רפורמה בגבולות, אלא גם פותחת הזדמנויות אסטרטגיות ליצירת אזורי כלכלה בקנה מידה גדול, ויוצרת דחיפה חזקה הן לנדל"ן למגורים והן לנדל"ן תעשייתי.

על פי חברת ניירות הערך של בנק הסחר החוץ של וייטנאם (VCBS), איחוד המחוזות והערים מביא השפעות חיוביות ברורות לטווח ארוך. באופן ספציפי, הקנה המידה הכלכלי המורחב, יחד עם מנגנון אדמיניסטרטיבי יעיל ותקציב ריכוזי יותר, יסייעו למחוזות הממוזגים להיות פרואקטיביים יותר בתכנון, פיתוח תשתיות והכוונת מגזרים כלכליים מרכזיים.

מחוזות וערים רבות לאחר המיזוג יחזיקו בו זמנית באזורי חוף, מישורים ואזורים הרריים – מה שייצור תנאים אידיאליים לפיתוח מקיף במסחר, בתעשייה ובתיירות .

לדוגמה, מיזוג של הו צ'י מין סיטי עם בין דואנג ובה ריה-וונג טאו ייצור אזור כלכלי דינמי בדרום, עם חוזקות המשלבות פיתוח עירוני, תעשייה, לוגיסטיקה ותיירות.

בצפון, מיזוג הא נאם, נאם דין ונין בין ייצור מרכז פיתוח חדש בעל שלושה עמודי תווך: תעשייה, תיירות ופיתוח עירוני. במקביל, דא נאנג וקואנג נאם ירחיבו את מרחב הפיתוח של האזור העירוני המרכזי של דא נאנג, תוך ניצול המנגנונים הייחודיים שלו והפוטנציאל ליצור אזור סחר חופשי.

מיד לאחר ההכרזה על תוכנית המיזוג, שוק הנדל"ן באזורים רבים חווה עלייה בפעילות, במיוחד בתחום מגרשים, סוג של נכס הרגיש לציפיות השקעה וספקולציות.

עם זאת, על פי VCBS, גל זה התקרר במהירות בכמה יישובים, דבר המצביע על כך שמשקיעים הפכו זהירים יותר ואינם רודפים עוד אחר ציפיות לטווח קצר מבחינה רגשית.

בטווח הארוך, ערכי הנדל"ן ישתפרו באמת רק כאשר התשתיות, השירותים, ביקוש האוכלוסייה והפעילויות הכלכליות יתפתחו באופן סינכרוני. VCBS מציין כי בידול הוא בלתי נמנע: לא כל המחוזות ייהנו באותה מידה לאחר המיזוג; זה תלוי גם במשאבי ההון הקיימים שלהם, ביכולות הקצאת התקציב ובמהירות פיתוח התשתיות.

ראוי לציין כי מחוזות עם יסודות חלשים יותר נוטים להפיק תועלת רבה יותר ממגמות קונסולידציה, הודות לגישה לתקציבים גדולים יותר, תזרימי השקעות ומומחיות ניהולית מפרובינציות חזקות יותר.

בינתיים, עם פוטנציאל דומה למחוזות, האזור שנבחר כמרכז מנהלי יקבל עדיפות להשקעה – מה שייצור יתרון ברור בתחום הנדל"ן.

פארק התעשייה וין לוק 2 (מחוז בן לוק, מחוז לונג אן) גובל במחוז בין צ'אן, הו צ'י מין סיטי. לונג אן הוא המחוז המושך אליו את ההשקעות התעשייתיות הרבות ביותר באזור דלתת המקונג. צילום: הונג דאט/TTXVN

לא רק שוק הדיור, אלא גם נדל"ן תעשייתי הוא מגזר שנהנה בבירור ממדיניות זו. על פי VCBS, לאחר המיזוג, מכסת פארקי התעשייה תחושב באופן קולקטיבי על פני כל האזור, מה שייצור גמישות להרחבה או ארגון מחדש של פארקי תעשייה בהתאם לצרכים בפועל. זה משמעותי במיוחד עבור יישובים המושכים השקעות זרות ישירות (FDI) חזקות כמו הו צ'י מין סיטי או בין דואונג - שם משקיעים בינלאומיים תמיד דורשים עקביות, שקיפות ותשתיות טובות.

היבט מרכזי אחד הוא הפוטנציאל להיווצרותן של ערי ענק ואזורי תעשייה. ראשית, ביטול התחרות על השקעות זרות ישירות בין מחוזות שכנים יוביל לתכנון פיתוח תעשייתי מסונכרן יותר וללא חפיפה. שנית, איחוד משפר את תיאום התשתיות, במיוחד בקישוריות תחבורה, לוגיסטיקה ונמלי ים - אלמנטים חיוניים בשרשראות אספקה ​​מודרניות.

לדברי תומאס רוני, סגן מנהל מחלקת הייעוץ התעשייתי של סאבילס האנוי, איחוד, בשילוב עם השקעה מסונכרנת בתשתיות בין-אזוריות כגון כבישי טבעת, נמלי ים, שדות תעופה ותשתיות דיגיטליות, יסייעו לאזורי תעשייה לחרוג מגבולות מנהליים.

לדברי תומאס רוני, זה יאפשר לעסקים גישה לכוח עבודה גדול יותר, לייעל את עלויות התפעול ולהאיץ את המעבר משווקים תעשייתיים מסורתיים המוגבלים על ידי זמינות קרקע מוגבלת ועלויות השקעה עולות.

לדברי תומאס רוני, יישובים חדשים עם קרקעות בשפע ובמחיר זול ותשתיות משופרות יקבלו הזדמנות להפוך למרכזי תעשייה חדשים במדינה. עם זאת, מר רוני הדגיש כי תקופת המעבר - שצפויה להימשך שנתיים-שלוש - תהיה קריטית. עסקים צריכים לגשת למידע באופן יזום, לבנות קשרים עם הרשויות החדשות ולהתאים את תוכניות השימוש בקרקע שלהם בצורה גמישה.

עבור גופים רגולטוריים, התנאי המוקדם הוא תקשורת שקופה, דיאלוג פתוח והקמת מנגנוני תמיכה מתאימים, במיוחד עבור עסקים קטנים ובינוניים.

אזור המגורים דונג אוי ברובע נין מיי, בעיר הואה לו (מחוז נין בין), שזכויות השימוש בקרקע שלו נמכרו במכירה פומבית בסוף 2024, עובר כעת עסקאות קרקע רבות. צילום: דוק פואנג/TTXVN

מנקודת מבט של השוק, מר נגוין קווק אן, סגן המנכ"ל של Batdongsan.com.vn, מאמין כי תוכנית ארגון מחדש של הגבולות המנהליים השפיעה באופן ברור על סנטימנט המשקיעים מתחילת 2025 ועד היום. לדברי מר נגוין קווק אן, הציפיות לפיתוח תשתיות, אופטימיזציה של עלויות ניהול ומדיניות קישוריות אזורית ייצרו מומנטום חדש לשוק הנדל"ן ביישובים הרלוונטיים.

"משקיעים צריכים להימנע ממסחר ספקולטיבי לטווח קצר ולהסתמך במקום זאת על ניתוח נתונים והערכות של יכולת פיתוח חברתי-כלכלי ותשתיות כדי למזער סיכונים", יעץ מר קוק אן.

על פי איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם (VARS), מידע בנוגע לארגון מחדש המוצע של מחוזות וערים עשוי להגביר את הנזילות ביישובים מסוימים, במיוחד באזורים עם תכנון תשתיות ברור. עם זאת, VARS מצביע גם על התופעה של משקיעים רבים "שקופצים על מגמות שוק" על סמך רגש, המונע על ידי FOMO (פחד מהחמצה) ולא על ידי ניתוח ריאלי.

בפרט, התאמת טבלאות מחירי הקרקעות, יחד עם הציפייה לעליות מחירים "ברורות", הובילה לכך שכמה אזורים חוו מחירים גבוהים מדי בהשוואה לערכם האמיתי. בינתיים, מומחים מדגישים שרק אזורים עם בסיס מקיף של תשתיות, תכנון ופיתוח חברתי-כלכלי הם בעלי פוטנציאל לעליות מחירים בנות קיימא.

ארגון מחדש של גבולות אדמיניסטרטיביים, אם ייושם באופן שיטתי ויקושר לפיתוח תשתיות, יפתח הזדמנויות פיתוח חדשות לשוק הנדל"ן של וייטנאם - הן תעשייתי והן למגורים. עם זאת, הזדמנויות תמיד מגיעות עם סיכונים. מכיוון שהשוק "מופעל" על ידי ציפיות, זהירות, ניתוח נתונים וחזון ארוך טווח הם המפתח למשקיעים לא רק כדי לצפות מגמות אלא גם לשמור על צמיחה בת קיימא.

לפי VNA

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878