הפעלת מרחבים חדשים לנדל"ן

כיתוב לתמונה — בנייני דירות לאורך קו המטרו מספר 1 ושדרת וו נגוין גיאפ, ט'ו דוק סיטי. צילום: הונג דאט/VNA

זה לא רק רפורמה של גבולות, אלא גם פותח הזדמנויות אסטרטגיות ליצירת אזורי כלכלה בקנה מידה גדול, ויוצר "דחיפה" חזקה הן לנדל"ן למגורים והן לנדל"ן תעשייתי.

על פי חברת ניירות הערך Vietcombank Limited (VCBS), מיזוג המחוזות והערים יביא להשפעות חיוביות ברורות בטווח הארוך. באופן ספציפי, הרחבת היקף הכלכלי יחד עם מנגנון ניהול יעיל ותקציב מרכזי יותר יסייעו למחוזות הממוזגים להיות פרואקטיביים יותר בתכנון, פיתוח תשתיות והכוונת מגזרים כלכליים מרכזיים.

מחוזות וערים רבות לאחר המיזוג יחזיקו בו זמנית בים, מישורים והרים - וייצרו תנאים אידיאליים לפיתוח מקיף, החל ממסחר, תעשייה ועד תיירות .

בדרך כלל, מיזוג של הו צ'י מין סיטי עם בין דואנג ובה ריה-וונג טאו ייצור אזור כלכלי דינמי בדרום, עם כוח משולב של עירוני-תעשייה-לוגיסטיקה-תיירות.

בצפון, המיזוג של הא נאם - נאם דין - נין בין יהפוך למוקד פיתוח חדש בעל שלושה עמודי תווך: תעשייה - תיירות - עירוני. בינתיים, דא נאנג - קוואנג נאם ירחיב את מרחב הפיתוח של האזור העירוני המרכזי של דא נאנג, תוך ניצול מנגנונים מיוחדים ויכולת ליצור אזור סחר חופשי.

מיד לאחר פרסום המידע על תוכנית המיזוג, שוק הנדל"ן באזורים רבים רשם התרגשות, במיוחד בתחום הקרקעות, סוג הרגיש לציפיות להשקעה וספקולציות.

עם זאת, על פי VCBS, גל זה התקרר במהירות בכמה יישובים, דבר המצביע על כך שמשקיעים הפכו זהירים יותר ואינם עוקבים עוד אחר ציפיות לטווח קצר מבחינה רגשית.

בטווח הארוך, ערכי הנדל"ן ישתפרו באמת רק כאשר תשתיות, שירותים, צורכי מגורים ופעילויות כלכליות יתפתחו באופן סינכרוני. VCBS מציינת כי בידול הוא בלתי נמנע: לא כל המחוזות לאחר המיזוג ייהנו באופן שווה, אך הדבר תלוי גם בפוטנציאל הטמון בהם, ביכולת תיאום התקציב ובמהירות פריסת התשתיות.

ראוי לציין כי מחוזות עם יסודות חלשים יותר ייהנו לעתים קרובות יותר ממגמת הקונסולידציה, הודות לגישה למקורות תקציב גדולים יותר, תזרימי הון להשקעה וניסיון ניהולי מפרובינציות חזקות יותר.

בינתיים, כאשר לפרובינציות יש פוטנציאל שווה, האזור שנבחר כמרכז מנהלי יהיה בראש סדר העדיפויות להשקעה - מה שייצור יתרון ברור בנדל"ן.

לא רק שוק הדיור, אלא גם נדל"ן תעשייתי הוא מגזר שנהנה בבירור ממדיניות זו. על פי VCBS, לאחר המיזוג, מדד פארקי התעשייה יחושב עבור כל האזור, מה שיסייע ליצור מרחב גמיש להרחבה או ארגון מחדש של פארקי תעשייה בהתאם לצרכים בפועל. זה משמעותי במיוחד עבור יישובים המושכים השקעות זרות ישירות (FDI) חזקות כמו הו צ'י מין סיטי או בין דואונג - שם משקיעים בינלאומיים תמיד דורשים עקביות, שקיפות ותשתיות טובות.

אחת הנקודות המרכזיות היא האפשרות להקים ערי ענק ואזורי תעשייה. ראשית, כאשר לא תהיה עוד תחרות על משיכת השקעות זרות ישירות בין מחוזות שכנים, תכנון הפיתוח התעשייתי יסונכרן וימנע חפיפה. שנית, איחוד מדינות מסייע בשיפור תיאום התשתיות, במיוחד חיבור תנועה, לוגיסטיקה ונמלי ים - גורמים מרכזיים בשרשראות אספקה מודרניות.

מר תומאס רוני, סגן מנהל מחלקת הייעוץ התעשייתי של סאבילס האנוי, העריך כי המיזוג, אם ילווה בהשקעה סינכרונית במערכות תשתית בין-אזוריות כגון כבישי חגורה, נמלי ים, שדות תעופה ותשתיות דיגיטליות, יסייע לפארקי תעשייה להיחלץ מגבולות הגבולות המנהליים.

לדברי מר תומאס רוני, הדבר יאפשר לעסקים גישה לכוח עבודה רחב יותר, ייעול עלויות התפעול ויקדם את המגמה של התרחקות משווקים תעשייתיים מסורתיים המוגבלים על ידי קרנות קרקע ועלויות השקעה גבוהות.

לדברי מר תומאס רוני, יישובים חדשים עם קרקעות בשפע וזול ותשתיות משופרות יקבלו הזדמנות להפוך למרכזי תעשייה חדשים של המדינה. עם זאת, מר תומאס רוני הדגיש כי תקופת המעבר - הצפויה להימשך בין שנתיים לשלוש - תהיה חשובה מאוד. חברות צריכות לגשת למידע באופן יזום, לבנות קשרים עם הממשלה החדשה ולהתאים את תוכניות השימוש בקרקע בצורה גמישה.

עבור רגולטורים, המפתח הוא תקשורת שקופה, דיאלוג פתוח והקמת מנגנוני תמיכה מתאימים, במיוחד עבור עסקים קטנים ובינוניים.

מנקודת מבט של השוק, מר נגוין קווק אן, סגן המנהל הכללי של Batdongsan.com.vn, אמר כי תוכנית הסדר הגבולות המנהליים השפיעה באופן ברור על סנטימנט המשקיעים מתחילת 2025. לדברי מר נגוין קווק אן, הציפיות לפיתוח תשתיות, אופטימיזציה של עלויות ניהול ומדיניות קישוריות אזורית ייצרו מומנטום חדש לשוק הנדל"ן ביישובים קשורים.

"משקיעים צריכים להימנע מגישה של "גלישה" לטווח קצר, אלא להסתמך על ניתוח נתונים, הערכת יכולת הפיתוח החברתי-כלכלי והתשתיות בפועל כדי למזער סיכונים", המליץ מר קווק אן.

על פי איגוד סוכני הנדל"ן של וייטנאם (VARS), מידע על הסידור המוצע של מחוזות וערים יכול להגביר את הנזילות ביישובים מסוימים, במיוחד באזורים עם תכנון תשתיות ברור. עם זאת, VARS הצביע גם על תופעת "תפיסת גל השוק" רגשית על ידי משקיעים רבים, בהתבסס על פסיכולוגיית FOMO (פחד מהחמצה) ולא על ניתוח מעשי.

בפרט, התאמת מחירי הקרקעות, יחד עם הציפייה לעליות מחירים "ברורות", גרמה לעליות מחירים באזורים מסוימים בהשוואה לערכם האמיתי. בינתיים, מומחים מדגישים כי רק אזורים עם בסיס של פיתוח סינכרוני בתשתיות, תכנון וחברה-כלכלית הם בעלי פוטנציאל לעליות מחירים בנות קיימא.

הסדרת הגבולות המנהליים, אם תיושם באופן שיטתי ויקושר לפיתוח תשתיות, תפתח מרחב פיתוח חדש לנדל"ן וייטנאמי - הן תעשייתי והן למגורים. עם זאת, הזדמנויות תמיד הולכות יד ביד עם סיכונים. כאשר השוק "מופעל" על ידי ציפיות, זהירות, ניתוח נתונים וראייה ארוכת טווח הם ה"מפתחות" עבור משקיעים לא רק לצפות מגמות, אלא גם לשמור על צמיחה בת קיימא.

מקור: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/kich-hoat-khong-gian-moi-cho-bat-dong-san/20250623091217878

תגובה (0)