הציפיות גבוהות שהטיוטה לחוק אזורים עירוניים מיוחדים תסייע לפיתוח מכוון תחבורה ציבורית (TOD) להמריא.

VTV.vn - בבוקר ה-27 במאי, ארגנה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי סדנה לאיסוף משוב מעסקים ועמותות על טיוטת החוק לאזורים עירוניים מיוחדים.

אחת הסוגיות שעסקים רבים הביעו עניין בהן וסיפקו עליהן משוב היא פיתוח תשתיות לפי מודל TOD, כולל מנגנונים, שיטות לזיהוי פריטים, פרויקטים והשקעות.

להו צ'י מין סיטי יש כיום הזדמנות מצוינת להפוך את מודל הפיתוח המכוון-תחבורה (TOD) למנוע צמיחה חדש, שכן טיוטת החוק לערים מיוחדות פותחת לראשונה מסגרת משפטית שלמה יחסית לפיתוח מערכות מטרופולין הקשורות לניצול קרקעות.

בבוקר ה-27 במאי ארגנה העיר הו צ'י מין סדנת התייעצות עם עסקים ועמותות בנושא טיוטת החוק לאזורים עירוניים מיוחדים.

על פי סעיף 7 לחוק בנושא אזורים עירוניים מיוחדים, הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי מוסמכת להקים מיזם רכבת עירוני בבעלות המדינה עם 100% הון מדינה, שתפקידיו כוללים מחקר ותכנון, פיתוח TOD (פיתוח מכוון תחבורה), פעולה כמשקיעה בקווי מטרו, וניצול קרקעות, שטחים תת-קרקעיים ושטחים עיליים הקשורים לרכבות עירוניות.

סעיף 11 מרחיב עוד יותר את סמכות העיר בכך שהוא מאפשר לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי לקבוע, להעריך, לאשר ולהתאים תוכניות אזוריות לפיתוח מכוון תחבורה ציבורית (TOD) כדי לקבוע את המיקום, הגבולות ושטח הקרקע שיירכש. העיר מוסמכת גם להחליט על השקעה משולבת בדיור, מסחר ומתקנים ציבוריים בתחנות מטרו ובמחנות.

הטיוטה מאפשרת גם למועצת העם של הו צ'י מין סיטי להסדיר מדדי תכנון ספציפיים עבור אזורי TOD, כולל היבטים שטרם נכללו בתקנים הטכניים הלאומיים. העיר רשאית גם לתכנן זרמי הכנסה מעליית ערך הקרקע סביב תחנות המטרו להשקעה מחודשת בתשתיות תחבורה ציבורית.

מומחים רבים רואים בכך צעד מכריע, משום ש-TOD יכול לפעול ביעילות רק אם תינתן לרשויות המקומיות סמכות מספקת לנהל בו זמנית תנועה, תכנון, קרקע ומימון עירוני.

מר נגוין דה דוי, סגן יו"ר קבוצת בקמקס, הציע כי פיתוח מכוון תחבורה ציבורית (TOD) צריך להתפתח לא רק סביב תחנות מטרו במרכזי ערים, אלא גם להרחיבו לקווי רכבת ארציים ולמסדרונות לוגיסטיים בין-אזוריים.

נציגי עסקים ציינו כדוגמה את מסלול באו באנג - קאי מפ, שישמש כעמוד השדרה של הובלת מטענים בכל אזור הדרום-מזרח בעתיד. אם פיתוח מכוון תחבורה (TOD) יוגבל לרדיוס של 800-1,000 מטרים סביב תחנת מטרו, כמו במודל המסורתי, הו צ'י מין סיטי תחמיץ את ההזדמנות לנצל קרקעות תעשייתיות, לוגיסטיות ושירותים בקנה מידה גדול.

מיזם זה הציע גם סדרה של מנגנונים חדשים, כגון מתן אפשרות להתאמות מקומיות בתכנון סביב תחנות מטרו כדי להגדיל את גובה הבנייה וצפיפותה מבלי להמתין להתאמות בתוכנית האב העירונית; יישום מנגנון "זכויות שטח" למשקיעים לניצול שטחים מסחריים מעל מבני מטרו; והמרת אזורי תעשייה ישנים, שווקים מסורתיים וקרקעות עודפות למרכזי פיתוח מכוון תחבורה ציבורית חדשים.

הצעה נוספת של Becamex היא מנגנון גמיש של אוכלוסייה עבור אזורי TOD, כלומר גודל האוכלוסייה ייקבע על ידי קיבולת תשתית התחבורה הציבורית במקום להתבסס באופן נוקשה על שטח קרקע טבעי.

לדברי עסקים, אם מתוכנן היטב, פיתוח מכוון תחבורה ציבורית (TOD) לא רק פותר בעיות תנועה אלא גם יוצר שרשראות עירוניות-תעשייתיות-לוגיסטיות משולבות, מה שמפחית את עלויות הלוגיסטיקה ומגביר את התחרותיות של הכלכלה .

בסדנה, נציג מקבוצת סאן הצהיר כי תוכנית ה-TOD (פיתוח מכוון תחבורה ציבורית) כבר מפורטת בטיוטה, אך הציע כי יש צורך בהבהרה לגבי היקף התוכנית וקהלי היעד. גב' נגוין תאי הואי אן, סגנית המנכ"ל של הקבוצה, טענה כי ליבת ה-TOD אינה טמונה בבניית מבנים נוספים סביב תחנות המטרו, אלא ביצירת מנגנון מימון עירוני חדש.

על פי חברה זו, תשתית המטרו דורשת עלויות השקעה גבוהות ביותר, בעוד שההכנסות ממכירת כרטיסים לוקחות זמן רב לקזז את הוצאות התפעול. לכן, יש לאפשר לעיר לנצל את הערך המוסף מקרקעין, מסחר ושירותים סביב התחנות כדי להשקיע מחדש במערכת התחבורה הציבורית.

קבוצת סאן הציעה גם כי יש לתת להו צ'י מין סיטי יותר אוטונומיה בהתאמת התכנון המקומי, קיצור הליכים ובחירת משקיעים בעלי יכולת מספקת ליישום פרויקטים משולבים בקנה מידה גדול של TOD (פיתוח מכוון תחבורה ציבורית).

"אם עסקים ימשיכו לאמץ גישה בירוקרטית שנגררת לאורך זמן, הם יתקשו להתחרות", אמרה.

בינתיים, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA) מתמקד במתן משוב על מנגנוני השקעה בתחנות מטרו ובמתקני TOD.

האיגוד מציע לתקן את סעיף 11, סעיף 2, סעיף ה', כדי לאפשר לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי להחליט על בחירת משקיעים ליישום פרויקטים מעורבי שימושים בתחנות רכבת עירוניות ובתחנות רכבת. פרויקטים אלה כוללים תשתית טכנית, תשתית חברתית בשילוב דיור, שירותים מסחריים, עבודות ציבוריות ומתקני שירות ציבורי.

לפי HoREA, הגדרה ברורה של סוג "פרויקט TOD לשימוש מעורב" תיצור בסיס משפטי ליישום מודל פיתוח עירוני משולב ממש במרכזי המטרופולין, במקום רק להשקיע בתשתיות תחבורה.

האיגוד הציע גם מנגנון של "המרת שטח שימוש קרקע שווה ערך", המאפשר למשקיעים להשתתף בבניית תשתיות תחבורה ועבודות ציבוריות, ובמקביל לנצל את החלק המסחרי באותו פרויקט TOD. "גישה זו מסייעת למדינה להימנע מהצורך לשלם באמצעות קרקעות ממקומות אחרים, ועדיין לייצר הכנסות תקציביות נוספות ולהאיץ את פיתוח המטרופולין", לדברי מר לה הואנג צ'או, יו"ר HoREA.

עם זאת, נציג האיגוד ציין גם כי אין להפוך את תוכנית TOD למרוץ להגדלת צפיפות הבנייה סביב תחנות המטרו. פיתוח מתחמי TOD חייב להיות מלווה בקריטריונים הנוגעים לתשתיות חברתיות, מרחבים ציבוריים, שטחים ירוקים ויכולת נשיאה עירונית כדי להבטיח איכות חיים לטווח ארוך.

ציפיות ליצור דחיפה לאזור העירוני החדש.

מהו החוק על ערים מיוחדות?

טיוטת החוק לערים מיוחדות מפותחת כדי ליצור מסגרת משפטית נפרדת להו צ'י מין סיטי, שתמצב אותה כמגה-עיר וכמרכז כלכלי, פיננסי וחדשני של המדינה כולה.

הצעת החוק, המורכבת מ-7 פרקים ו-51 סעיפים, מציעה מנגנון ביזור חזק לערים בתחומי התכנון, ההשקעות, הכספים, הניהול העירוני והמבנה הארגוני, בהתאם לעיקרון "העצמה לצד אחריות"; היא מאפשרת לערים להפעיל מנגנונים שונים השונים מהחוקים הנוכחיים כדי לטפל בבעיות הספציפיות של מגה-עיר.

הצעת החוק משלבת גם מנגנונים חדשים רבים בנוגע לדיור ציבורי, יישוב מחדש, לוגיסטיקה, כלכלת לילה, טרנספורמציה ירוקה וממשל עירוני דיגיטלי. בהתאם להנחיותיה של הו צ'י מין סיטי, חוק האזורים העירוניים המיוחדים צפוי להפוך לבסיס המוסדי של העיר להאצת הפיתוח ולשיפור התחרותיות הבינלאומית שלה בעידן החדש.

בטיוטה, חוק התכנון העירוני שואף במיוחד להעניק להו צ'י מין סיטי מנגנון פורץ דרך לביזור, תכנון, השקעה וממשל עירוני. הצעת החוק גם מאפשרת לעיר להפעיל פיילוט של מנגנונים חדשים רבים השונים מהחוק הנוכחי על מנת ליצור מקום לפיתוח עבור מגה-עיר עם למעלה מ-14 מיליון תושבים.

בסדנה, יו"ר ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, נגוין ואן דואוק, הדגיש כי טיוטת החוק לערים מיוחדות צריכה ליצור מסגרת רחבה מספיק כדי ש"תעז לחשוב, תעז לפעול ותעז לקחת אחריות", תוך התייחסות גם לצווארי הבקבוק הגדולים ביותר העומדים כיום בפני התשתיות, התכנון וגיוס המשאבים החברתיים.

מר דון הדגיש כי התרומות של עסקים ועמותות צריכות להיות נועזות ובעלות ערך, וליצור תנאים להו צ'י מין סיטי לסיים במהירות את הטיוטה, שהיא תנאי הכרחי להשגת צמיחה דו-ספרתית וכן בסיס משפטי ופוליטי לפיתוח בר-קיימא של העיר, במיוחד לאחר החלטת הפוליטביורו 09 על בנייה ופיתוח של הו צ'י מין סיטי בעידן החדש, שפורסמה ב-19 במאי.

מקור: https://vtv.vn/ky-vong-du-thao-luat-do-thi-dac-biet-giup-tod-cat-canh-100260527123228404.htm