פרויקט לנקסטר מורשת בכתובת 230 נגוין טריי (מחוז 1, הו צ'י מין סיטי) טרם השלים את תהליך הערכת השווי, למרות שהחברה רוצה לשלם את דמי השימוש בקרקע - צילום: קוואנג דין
בשיחה עם עיתון Tuoi Tre , טען מר נגוין קווק הייפ - יו"ר GP.Invest ויו"ר איגוד קבלני הבנייה של וייטנאם - כי דמי הקרקע הנוספים הללו הם למעשה "ריבית" על תשלומים באיחור, וכי החלת שיעור ריבית זה אינה סבירה, גורמת לקשיים לעסקים, ואף דוחפת עסקים מסוימים לסף פשיטת רגל משום שהסכום שעליהם לשלם מגיע לאלפי מיליארדי דונג, למרות שאינם אשמים.
האם תוספת תשלום הקרקע אינה סבירה?
מר נגוין קווק היפ
* בטיוטת התיקון לצו 103 המסדיר את דמי השימוש בקרקע ודמי החכירה, משרד האוצר מבקש לשמור על שיעור הגבייה הנוסף של 5.4% לשנה על דמי קרקע שלא שולמו. מדוע אתם מתנגדים לכך?
- בפגישה שנערכה לאחרונה עם ראשי ממשלה וכמה עסקי נדל"ן, הייתי הראשון שהעלה את הסוגיה שדרישת עסקים לשלם אגרת קרקע נוספת של 5.4% לשנה היא בלתי סבירה לחלוטין.
יש להחיל חיוב נוסף זה רק כאשר העסק אשם בעיכוב התשלום לאחר שהמדינה כבר חישבה את אגרת הקרקע, או כאשר העסק מעכב את התשלום במכוון ומרוויח מעיכוב זה.
עם זאת, לאחר סקירת טיוטת התיקון לצו 103, שעליה מבקש משרד האוצר כעת משוב, הם עדיין לא שילבו את חוות דעתם של העסקים וממשיכים להציע לשמור על תוספת אגרת הקרקע של 5.4% לשנה. הם עדיין שומרים על העמדה שמדובר בכספי תקציב, כך שגם אם התשלומים מתעכבים, עדיין יש לשלם את הסכום הנוסף.
אני חולק לחלוטין. אם מדיניות זו תישאר ללא שינוי ותמשיך להיות מיושמת, היא תיצור לחץ משמעותי על עסקים. עבור עסקים שלא שילמו דמי קרקע במשך שנים, דמי הקרקע הנוספים שעליהם לשלם עלולים להגיע למאות, ואף אלפי מיליארדי דונג. זה מטיל נטל כבד על עסקים, וחלקם אף עלולים להתקשות לאזן את מצבם הכלכלי ולעמוד בפני פשיטת רגל.
למה אתה רואה בזה חיוב לא סביר?
- זוהי עמלה נוספת, שהיא למעשה ריבית הנגבית על הסכום שלא שולם בתקופה שבה המדינה טרם השלימה את חישוב ההתחייבויות הכספיות. בהנחה שהמדינה השלימה את חישוב אגרות השימוש בקרקע, והמיזם אשם באי תשלום, או אם המיזם מרוויח בצורה כלשהי מעיכוב זה, אזי יש לגבות את העמלה הנוספת הזו מכיוון שהיא מייצרת רווח מהתשלום המאוחר.
עם זאת, על פי החוק החדש, עד שדמי הקרקע ישולמו במלואם, עסקים אינם זכאים להשיק פרויקטים למכירה ללקוחות, והם אינם יכולים לגייס הון, ובכך לא יזכו להטבה.
יש שהציעו שיעור מס של 4%, אבל הרשו לי לומר בכנות: זה גם מאוד לא סביר, כי באופן עקרוני, עסקים לא מרוויחים מזה, אז בין אם זה 4% או 5.4%, זה עדיין לא הגיוני. אני מקווה שסוכנות הניסוח תראה את הבעיה האמיתית ותגלה אמפתיה לעסקים.
נאלצים לשלם בעל כורחו עשרות מיליארדי דונג וייטנאמי בעמלות נוספות.
פרויקט לייקוויו סיטי של נובלנד (הו צ'י מין סיטי) טרם סוכם סופית לגבי אגרת השימוש בקרקע לאחר שנים רבות, מה שמונע מהתושבים לקבל את אישורי הבעלות שלהם על הקרקע - צילום: NGOC HIEN
האם גם החברה שלך עצמה צריכה לשלם את העמלה הנוספת הזו?
- נכון. הפרויקט שלנו בפו טו קיבל החלטה על הקצאת קרקע במאי 2024, אך הערכת השווי הרשמית לא הושלמה עד שנה לאחר מכן, למרות הפניות חוזרות ונשנות שלנו. על פי התקנות, החברה נדרשת לשלם דמי קרקע נוספים בסך 5.4% לשנה בנוסף לדמי הקרקע הכוללים שיש לשלם, כלומר 27 מיליארד וונד נוספים על כמעט 500 מיליארד וונד שכבר שולמו.
למרות שמצאנו זאת בלתי סביר ביותר, היינו חייבים לציית, אחרת לא היינו רשאים למכור את הנכסים או לקבל אישורי בעלות על הקרקע. במקרה שלנו, דחקנו בהם שוב ושוב לשלם, ואף היינו מוכנים לשלם את דמי הקרקע, אך הממשלה וחברת הייעוץ עדיין לא קבעו סופית את מחיר הקרקע, לא בגלל שהחברה סירבה לשלם. אפילו סבלנו מהפסדים מכיוון שתהליך המכירה של הפרויקט התעכב במשך שנה שלמה.
במהלך הדיונים, הרשויות המקומיות מצאו גם את גביית דמי הקרקע הנוספים כבלתי סבירה, אך הן לא יכלו להביע דעות בניגוד לתקנות משפטיות כגון צו 103.
"שיעור הריבית" של 5.4% חסר בסיס. אנחנו מאוד נסערים אבל עדיין צריכים לשלם את הסכום. אני מקווה שכאשר צו 103 יתוקן, דרישת התשלום הנוספת הזו תבוטל. אנחנו מקווים שהכסף שכבר שילמנו ינוכה או יוחזר לחברה.
מר נגוין קווק היפ
עסקים עומדים בפני קיפאון בתמחור.
* משרד האוצר טוען כי האגרה הנוספת של 5.4% לשנה התחשבה בגורם "חלוקת האחריות", וכי אגרה זו שקולה ל-50% מקנס פיגורים בתשלום אגרות שימוש בקרקע?
- החברה הודחה לחלוטין מתהליך הערכת השווי. אם לחברה הייתה אחריות להשתתף בדיונים או לספק מסמכים באיחור, אזי שיתוף האחריות יהיה סביר, והחברה תסכים בקלות. עם זאת, במקרה זה, החברה אינה אשמה.
מועצת ההערכה והייעוץ מוקמת על ידי סוכנות ממשלתית וקובעת את המחיר, אותו הקונה חייב לקבל ללא משא ומתן. הצענו לתקן את צו 71 כדי לאפשר למשקיע להשתתף, להציג את טיעוניו ולהגיש טיעונים נגדיים.
אנחנו נואשים לשלם את דמי הקרקע במהירות כדי שיהיו לנו מוצרים למכור ותזרים מזומנים יחזור, אבל אנחנו לא יכולים. מצב זה גורם לצווארי בקבוק הן להכנסות הממשלה והן לעסקים, מה שמוביל לבזבוז של נכסי קרקע.
החלטה 68 קראה לשינוי חשיבה מ"ניהול עסקים" ל"שירות עסקים". גישה חדשה ומתאימה זו חיונית לפתרון קשיים ולקידום פיתוח המגזר הפרטי. כדי להשיג זאת, על קובעי המדיניות לשים את עצמם בנעליהם של עסקים וליצור תקנות ונהלים מתאימים ויעילים.
סגן נשיא של קבוצת נדל"ן עם פרויקטים בהו צ'י מין סיטי:
זה עלול להתיש את העסק.
אני לא מסכים עם החלטת הממשלה להוסיף ריבית שנתית של 5.4% על סך מחיר הקרקע שלא שולם, משום שהממשלה עדיין לא אישרה את המחיר, אז מאיפה יגיע הכסף? קנס ריבית כה גדול יפגע בעסקים, במיוחד כאלה עם פרויקטים גדולים ואלה עם תקופות המתנה ארוכות לפני קביעת מחיר הקרקע הסופית.
לדוגמה, הפרויקט שלנו במחוז 1, הו צ'י מין סיטי, הושלם, אך חישוב אגרת השימוש בקרקע עדיין תלויה ועומדת. בפברואר 2020, יחידת ההערכה שמונתה על ידי מחלקת משאבי הטבע והסביבה חישבה את אגרת הקרקע שיש לשלם בסך 1,519 מיליארד דונג וייטנאמי, אך העירייה לא אישרה מחיר זה. בניסיון הרביעי, חברה אחרת העריכה את הסכום ב-3,200 מיליארד דונג וייטנאמי, וחישבה את המחיר על סמך תאריך ההערכה, למרות שהחלטת הקצאת הקרקע התקבלה בשנת 2018, והוסיפה גורמי אינפלציה. אגרת הקרקע הייתה צריכה להיות מחושבת על סמך שנת הקצאת הקרקע, ולא שנת ההערכה.
בהנחה ששווי הקרקע בשנת 2025 הוא 3,400 מיליארד דונג וייטנאמי ותאושר, נחויב ב-5.4% נוספים בשנה, כלומר הסכום כבר גדל ב-40%, שווה ערך לכ-1,360 מיליארד דונג וייטנאמי. סכום דמי הקרקע הכולל שיש לשלם יהיה 4,760 מיליארד דונג וייטנאמי. זהו סכום מדהים שעלול לדחוף את העסק לסף פשיטת רגל.
רוב העסקים השתמשו בהערכה הראשונית כדי לגייס הון חוזר, אך כעת מחירי הקרקעות זינקו. יחידת ההערכה עצמה כבר התחשבה באינפלציה, וכעת הממשלה מוסיפה ריבית של 5.4%, מה שמתחשב למעשה באינפלציה פעמיים.
עיכובים מוצדקים משום שפקידים חוששים לקחת אחריות.
הקצב האיטי הנוכחי של הערכת שווי קרקעות נובע ממספר מוגבל של חברות הערכת שווי קרקעות, בעוד שעמלות הערכת השווי נמוכות, רק כמה מאות מיליוני וונד, אך דורשות רמת אחריות גבוהה. רשויות מקומיות צריכות לערוך מכרזים לבחירת חברות ייעוץ להערכת שווי בעלות עלויות נמוכות.
לאחרונה, מספר חברות הערכת שווי ספגו קנסות. עובדה זו גרמה הן לחברות הערכת שווי והן לגופים ממשלתיים לפחד לקחת אחריות.
בעבר, מועצות הערכה קיבלו החלטות וסיפקו ייעוץ שהיה בעל אופי מייעץ בלבד. אך כעת, סוכנויות ממשלתיות מהססות מאוד לשנות את הנתונים המסופקים על ידי היועצים, במיוחד כדי להפחית אותם.
בינתיים, מכיוון שהן אחראיות לתוצאות הערכת השווי, חברות ייעוץ מספקות לעיתים קרובות נתונים מנופחים כדי להבטיח בטיחות, וכתוצאה מכך הערכות שווי לא מדויקות. כל הגורמים הללו מאריכים את תהליך הערכת השווי, ובמקרים רבים לוקח 2-3 שנים, או אפילו יותר.
NGOC HIEN
מקור: https://tuoitre.vn/lo-pha-san-vi-tien-dat-bo-sung-khung-20250609095456213.htm
תגובה (0)