החשש נקרא "מחירי קרקעות ספציפיים".

על פי התקנות הנוכחיות, קביעת מחירי קרקע ספציפיים כרוכה בשני סוגים של נושאים. ראשית, היא משמשת כבסיס לפיצויים, כלומר הממשלה משלמת לאזרחים. שנית, היא משמשת עסקים עבור פרויקטים כדי לבסס את תשלומיהם לתקציב המדינה. שני הסוגים מתמודדים עם מכשולים שונים, המונעים מחברות ייעוץ להשתתף ויוצרים חששות נוספים עבור סוכנויות ממשלתיות מעבר לחשש הטמון בקביעת מחירי קרקע ספציפיים עבור פרויקטים שאינם תקציביים. חששות אלה כוללים את חוסר היכולת להאיץ את ההשקעות הציבוריות ואת אי עמידה ביעדי ההכנסות.

הגשר מעל נהר דין נמצא בבנייה.

לאחר מספר רב של נסיעות ותיקונים, חברת הייעוץ מצאה זאת כבלתי כדאי והחליטה לא להמשיך, למרות שמציאת מחיר קרקע ספציפי כפיצוי הייתה יכולה להיות פשוטה יותר, פשוט להכפיל את מחיר הקרקע במקדם K.

הפיצוי מגיע לאחר הקצאת הקרקע.

ב-27 באוקטובר, יחידת הייעוץ הגישה תעודה המפרטת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב פיצוי כאשר המדינה תרכוש קרקע עבור הפרויקט: כביש עוקף DT 719 והגשר מעל נהר דין ברובע לה גי. על פי התוכנית, המועצה שהוקמה בעבר על ידי הרובע תספק משוב ותבצע תיקונים לפני הגשתו למועצת פיתוח קרן הקרקעות האם טאן לצורך צעדים נוספים לפני פרסום פומבי ברובע למשך 30 יום. מחירי הקרקע צפויים להיות מאושרים בסביבות ה-10 בדצמבר כדי להתחיל בתשלומי פיצויים לתושבים. מסגרת זמן זו מתאימה, לא רחוקה מדי מהתאריך בו 29 מתוך 88 משקי בית הסכימו למסור את אדמתם עבור 2,300/6,820.4 מטרים של הכביש העובר דרך הרובע, לפני ואחרי יולי 2025, למרות שסכום הפיצויים עדיין אינו ידוע. הדבר עזר להבטיח קרקע עבור יחידת הבנייה. הרובע ממשיך לשכנע את משקי הבית הנותרים ובמקביל עובד על מחירי הקרקע לצורך פיצויים. כדי להשיג תוצאה זו, ועדת העם של רובע לה גי יישמה בעבר סדרה של נהלים בצורה חלקה ומסודרת.

צילום: נגוק לאן

באופן ספציפי, בתחילת יולי 2025, התקבלה החלטה להקים את מועצת הערכת הקרקע עבור רובע לה גי. בעקבות זאת, פרסמה המועצה החלטה להקים קבוצת עבודה שתסייע למועצת הערכת הקרקע עבור רובע לה גי. בספטמבר 2025 הוקמה מועצת הפיצויים, התמיכה וההתיישבות מחדש עבור פרויקט מעקף DT 719 וגשר נהר דין ברובע לה גי. בתחילת אוקטובר 2025 התקבלה החלטה לאשר את העלות המשוערת לקביעת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב הפיצוי כאשר המדינה תרכוש קרקע עבור הפרויקט. במקביל, פורסמה תוכנית לבחירת קבלן לפרויקט לקביעת מחירי קרקע ספציפיים לחישוב הפיצוי כאשר המדינה תרכוש קרקע עבור הפרויקט... לאחר מכן, ב-10 באוקטובר 2025, חתמה המחוז על חוזה ייעוץ להערכת קרקע עם חברת הייעוץ המשותפת לבנייה ומשאבים סביבתיים של וייטנאם.

בינתיים, רובע פואוק הוי השכן, בו עוברים גם פרויקט כביש עוקף DT 719 וגשר מעל נהר דין (באורך 0.72 ק"מ), חתם על חוזה עם אותה יחידת ייעוץ כמו רובע לה גי. בשלב זה, לרובע פואוק הוי יש את התוצאות הספציפיות של תהליך הערכת הקרקע, במקביל ללוח הזמנים של רובע לה גי. כמו כן, ב-27 באוקטובר, יחידת הייעוץ הגישה את האישור והנהלים, החל מהקמת מועצת הערכת קרקע ספציפית; ועדת הפיצויים, התמיכה וההתיישבות מחדש; תוכנית בחירת קבלן הפרויקט; וחתימה על החוזה עם יחידת הייעוץ, בוצעו כולם על ידי רובע פואוק הוי בהתאם לתקנות. ההבדל היחיד הוא שברובע פואוק הוי, שטח הקרקע הכולל שיירכש עבור הפרויקט הוא 14,517.4 ^מ"ר , מתוכם 4,317.9 ^מ"ר הוא קרקע המנוהלת על ידי הרובע, ו-10,199.5 ^מ"ר שייך ל-11 משקי בית ויחידים. הוועדה העממית של רובע פואוק הוי קוראת למשקי בית וליחידים למסור את הקרקע ליחידת הבנייה מראש, ובמקביל ליישם פיצוי לתושבים ביום אישור מחיר הקרקע.

הכביש המחבר את כביש לאומי 1A לקהילת האם תואן. צילום: נגוק לאן

לא קשה כמו שאתם אולי חושבים?

העובדה ששתי המחוזות לה גי ופואוק הוי קבעו את מחיר הקרקע הספציפי עבור הפרויקט שעובר דרך אזוריהם נחשבת לנקודת אור, בהתחשב בכך שלקומונות ומחוזות רבים במחוז יש פרויקטים של בנייה אך טרם מצאו מחירי קרקע ספציפיים כפיצוי. לכן, אין קרקע זמינה לבנייה, מה שיוביל לתוצאה של אי יכולת לחלק 100% מכספי ההשקעה הציבורית כנדרש. אם ניתן להתגבר על כך, הדרך היחידה היא לעודד את התושבים למסור את הקרקע בצורה הדרגתית, ובמקביל לקבוע את מחיר הקרקע הספציפי, במיוחד מכיוון שיחידת הייעוץ אחראית על חישוב מחיר הקרקע הספציפי תוך 90 יום. עם זאת, בהתאם למצב, יחידת הייעוץ רשאית לזרז את התהליך, כל עוד הדרישות מתקיימות.

זוהי הגישה שננקטה על ידי שני המחוזות לה גי ופואוק הוי, ויש לציין שתהליך היישום מראה ששני המחוזות הקימו מועצות ספציפיות להערכת שווי קרקעות ביולי, מיד לאחר המיזוג. מורכבויות ראשוניות אלו הן אחת הסיבות לכך שקומונות ומחוזות רבים במחוז נמצאים תחת לחץ זמן ואינם מסוגלים לארגן את יישום משימות כגון מציאת מחירי קרקע ספציפיים כפיצוי ליישום פרויקטים באזוריהם. יתר על כן, קיים בלבול נוסף מכיוון שמחיר הקרקע הכללי עבור מחוז לאם דונג לאחר המיזוג עדיין אינו זמין. בעוד שמחירי הקרקע של כל מחוז קודם זמינים, השאלה נותרת האם יישומם יעמוד בתקנות.

במציאות, על פי המחוזות שכבר קבעו את מחירי הקרקעות, התקנות החוקיות כבר קיימות; רק צריך ליישם אותן. העיקר הוא להיות נועזים בעשייתה. במבט לאחור, נראה שמדובר במשימה חדשה, ורבים מפקידי הקהילות והמחוזות אינם מכירים אותה, במיוחד לאור היעדר חברות ייעוץ לקביעת מחירי קרקע ספציפיים - כלומר הביקוש עולה על ההיצע. לכן, הקהילות והמחוזות נמצאים במצב של המתנה וראייה, מה שיוצר עיכובים ומגביר את הביקוש לחברות ייעוץ לקביעת מחירי קרקע ספציפיים כפיצוי. בינתיים, עבודה זו, למרות שדורשת אחריות רבה, אינה מציעה את הרווח למשוך חברות ייעוץ.

מנהיגים של מספר קומונות ומחוזות אמרו כי מציאת חברת ייעוץ לקביעת מחירי קרקע ספציפיים לפיצוי היא כיום קשה מאוד, ודורשת משא ומתן הכולל פניות וחילופי הטבות אחרות. במציאות, עלות קביעת מחירי קרקע ספציפיים לפיצוי, על פי התקנות עבור פרויקט יחיד, שלעיתים משתרע על פני מספר מחוזות וקומונות, היא רק כ-50 מיליון עד פחות מ-500 מיליון דונג וייטנאמי. בינתיים, הנסיעות והתיקונים הרבים גורמים לכך שחברות ייעוץ מוצאות זאת לא רווחי ולכן אינן מוכנות לבצע את העבודה, למרות שקביעת מחירי קרקע ספציפיים לפיצוי היא פשוטה יותר, פשוט על ידי הכפלת מחיר הקרקע במקדם התאמת מחיר הקרקע (מקדם K). לכן, זה לא קשה כפי שדמיינו, אך יש צורך להיות ברורים לגבי זה בעת קביעת מחירי קרקע ספציפיים עבור פרויקטים של השקעה שאינם תקציבית, אשר צוינו כמסוכנים ועלולים להוביל להשלכות משפטיות, שכן אפילו שיטות החישוב למחירי קרקע, כגון השוואה ועודף, הן מעורפלות ועדיין לא מיושמות בפועל.

(המשך יבוא)

מקור: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-400550.html