הדאגה המכונה "מחירי קרקע ספציפיים" (חלק 2)

"הדרך החוצה" אינה רק הגדלת הכנסות התקציב.

מתוך 72 הפרויקטים שהפרובינציה מזמינה עבורם השקעות באוקטובר 2025, אם תהליך הערכת השווי של הקרקע ייפתר, הדבר יוסיף יתרון נוסף לפרויקטים אלה בעיני המשקיעים.

אזור מגורים נאם הא, טרא טאן. צילום: Ngoc Lan

שתיקה מהמציאות

לקראת סוף אוקטובר 2025, חברת הייעוץ האחראית על קביעת מחירי הקרקעות עבור אזור מגורים מספר 5 במחוז לאם דונג פרשה רשמית והפסיקה את עבודתה. משמעות הדבר היא גם שהשכר עליו סוכם קודם לכן לא ישולם עוד, למרות הגשת האישור והמאמצים לתקן את המצב לאחר חמש פגישות. לדברי ראש מחלקת ניהול הקרקעות המחוזית (מחלקת החקלאות והסביבה של לאם דונג), החברה ממשיכה לפעול כרגיל באזורים אחרים, פשוט אינה עוסקת עוד במשימת קביעת מחירי הקרקעות הספציפיים עבור פרויקט זה מחוץ לתקציב. הסיבה, כפי שכולם מבינים, היא שבעוד שתקציב החוזה היה קטן, הוצאות הנסיעה היו גבוהות, וחשוב מכל, האחריות שהוטלה עליהם הייתה עצומה.

זמן קצר לפני כן, חברת הייעוץ האחראית על קביעת מחירי הקרקע הספציפיים עבור שני אזורי המגורים נאם הא בקומונה טרא טאן נסוגה גם היא באופן דומה. זוהי חברת הייעוץ השנייה, לאחר שהראשונה כבר נטשה את הפרויקט. משמעות הדבר היא שחברות אלו שלחו כוח אדם לביצוע העבודה, ולמרות שהציגו תעודות, הן הבינו מאוחר יותר שהעבודה פגומה וויתרו. אין בכך דבר חדש, שכן מצבים דומים התרחשו לפני חמש שנים באזור החוף של לאם דונג . ראוי לציין כי לאורך שנת 2023 ועד ה-1 באוגוסט 2024, חיפשה משרד משאבי הטבע והסביבה במרץ חברות ייעוץ לחישוב מחירי קרקע ספציפיים עבור 45 פרויקטים של השקעה לא תקציבית, אך המצב היה כמו "משחק חתול ועכבר". למרבה המזל, כאשר צו מס' 71/2024/ND-CP נכנס לתוקף ב-1 באוגוסט 2024, מתוך 45 פרויקטים שהתמודדו עם קשיים בקביעת מחירי קרקע ספציפיים במשך זמן רב, 24 פרויקטים שחוכרים קרקעות ומשלמים דמי חבר שנתיים היו זכאים להחיל את סעיף 1, סעיף 9. משמעות הדבר היא שפרויקטים אלה עמדו בתנאים לקביעת מחירי קרקע באמצעות שיטת מקדם K, שהיא טבלת מחירי הקרקע מוכפלת במקדם התאמת מחירי הקרקע, שיטה פשוטה בהרבה משיטות הערכת הקרקע המשמשות לחישוב מחירי קרקע ספציפיים.

21 הפרויקטים הנותרים דרשו הערכת שווי קרקע ספציפית באמצעות אחת מכמה שיטות: השוואתית, הכנסה או עודף. שיטות אלו הסתמכו יתר על המידה על שיפוטים סובייקטיביים של יועצי שווי, וחסרו דיוק, במיוחד שיטת העודפים. מצב זה הוביל לתיק פשיעה כלכלית באזור בין תואן לשעבר ופגע באופן משמעותי במורל של פקידים ועובדי מדינה שהיו מעורבים בהערכת קרקעות באותה תקופה, כמו גם בחברות הייעוץ, שהכירו בסיכונים הגבוהים הכרוכים בכך. מצב זה נמשך עד היום, לא רק בתוך המחוז.

ראוי לציין, שלמרות התאמות לתקנות הרלוונטיות המבוססות על המלצות של מחוזות וערים, תהליך קביעת מחירי קרקע ספציפיים לפרויקטים שאינם תקציביים נותר תקוע. שתיקה זו תרמה לצורך בתיקונים נוספים לחוק הקרקעות משנת 2024, שצפוי להיכנס לתוקף ב-1 בינואר 2026. בינתיים, מעתה ועד סוף 2025, ראש מחלקת ניהול הקרקעות במחוז לאם דונג הצהיר: "בהתאם לאחריותנו, נמשיך להזמין חברות ייעוץ ברחבי הארץ להשתתף בקביעת מחירי קרקע ספציפיים לפרויקטים שאינם תקציביים."

פרויקט פארק התעשייה סון מיי 1. צילום: נגוק לאן

אנחנו מחכים לזה בקוצר רוח.

בישיבה בספטמבר 2025 בנושא תיקון חוק הקרקעות, בנוגע למנגנונים פיננסיים ומחירי קרקעות, הציע משרד החקלאות והסביבה להשתמש בטבלת מחירי הקרקע ובמקדם התאמת מחירי הקרקע כבסיס לחישוב התחייבויות כספיות ופיצוי כאשר המדינה תובעת קרקעות; ולהוסיף את גורם עלויות התשתית הטכנית לשיטת קביעת המחירים. כלומר, טבלת מחירי הקרקע תשמש לכל המדיניות, כולל מחיר הקרקע לעסקים עם פרויקטים לשלם לתקציב, שגם היא תתבסס על טבלת מחירי הקרקע כפול מקדם K.

בפגישה זו, מר נגוין נגוק פוק, סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז לאם דונג, הציע כי יישום רשימת מחירי קרקעות יציבה לחמש שנים ומקדמי התאמה יתבסס על נתונים מעשיים, המשקפים את תנודות מחירי הקרקע בכל אזור, על מנת להפחית את הלחץ בחישובים ולהבטיח את תפעול היעיל של הפרויקט. יש לקבוע את מקדם תנודת מחירי הקרקע על סמך נתוני שוק, תוך הימנעות מיישום מכני, ויש לשקול אפשרות לתשלום קרקע חד פעמי לכל אורך חיי הפרויקט כדי להקל על עסקים וסוכנויות ניהול.

חלקות אדמה משני צידי כביש וו נגוין גיאפ. צילום: נגוק לאן

מצד שני, על פי דיווחים בעיתונות, נציגים ממחלקת ניהול הקרקעות אישרו כי שכלול תהליך קביעת מחירי הקרקע הראשוניים ומחירי הקרקע הספציפיים הוא צעד הכרחי להבטחת שקיפות, קפדנות מדעית והיתכנות בשיטות ניהול הקרקעות. משרד החקלאות והסביבה ממשיך לתאם עם היישובים, לעדכן את תהליך תיקון הצווים המנחים את יישום חוק הקרקעות משנת 2024, תוך הבטחת עקביות והתאמה לכל אזור, לכל סוג קרקע ולדרישות הפיתוח החברתי-כלכלי.

מספר עסקים עם פרויקטים הממתינים להתאמות מחירי קרקע ספציפיות באזור החוף של לאם דונג במהלך השנים האחרונות הצהירו כי הם ממתינים בקוצר רוח ליישום התקנות המתוקנות. הם מקווים שזה יאפשר לפרויקטים שלהם להתחיל, לייצור ולפעילות העסקית שלהם להתנהל בצורה חלקה, וחשוב מכל, לתת לעסקים שלהם הזדמנויות לצמיחה.

התיקונים המוצעים לתקנות מחירי הקרקע, שמטרתם תמחור ספציפי וריאליסטי, במיוחד אלו שייכנסו לתוקף החל מ-1 בינואר 2026, יהיו המפתח לפריצת דרך בפיתוח החברתי-כלכלי של לאם דונג בשנת 2026. הסיבה לכך היא שבמחוז זה, שהוא הגדול ביותר במדינה, ישנם לא רק פרויקטים רבים הממתינים למחירי קרקע ספציפיים במשך שנים כדי למלא את התחייבויותיהם הכספיות למדינה, אלא שגם ב-72 הפרויקטים שהמחוז מזמין השקעות בהם נכון לאוקטובר 2025, הסרת המכשולים בתהליך חישוב מחירי הקרקע תחזק עוד יותר את הפרויקטים הללו עבור משקיעים. בפרט, סקירה מראה שרבים מהם הם פרויקטים מרוכזים באזור מגורים, ופרויקטים בקנה מידה שישנו באופן משמעותי אזור שלם עם הפעלתם...

לכן, החלטות להגדלת הכנסות התקציב, להחיות אזורים לא מפותחים וליצור מקומות עבודה נוספים יסייעו להאיץ את ההתקדמות לעבר המטרות שנקבעו על ידי הקונגרס הראשון האחרון של ועדת המפלגה במחוז לאם דונג.

מקור: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html