דאגה בשם "מחיר קרקע ספציפי" (חלק 2)

"יציאה" לא רק להגדלת הכנסות התקציב

ב-72 הפרויקטים שהמחוז קוראת להשקעה באוקטובר 2025, אם חישוב מחיר הקרקע לא יהווה עוד בעיה, הדבר יוסיף עוד כוח לפרויקטים אלה עבור משקיעים.

אזור מגורים נאם הא, טרא טאן. צילום: Ngoc Lan

שתיקה מהמציאות

לקראת סוף אוקטובר 2025, יחידת הייעוץ שביקשה מחירי קרקע ספציפיים עבור אזור מגורים מספר 5 בלאם דונג של אלפי פרחים פרשה רשמית והפסיקה להמשיך. משמעות הדבר היא שאין צורך לשלם את העמלות שנחתמו קודם לכן, למרות שהתעודה הוצגה ונעשו מאמצים לתקן אותה לאחר 5 פגישות. לדברי ראש מחלקת ניהול הקרקעות המחוזית (מחלקת החקלאות והסביבה של לאם דונג), חברה זו עדיין פועלת כרגיל בתחומים אחרים, אך היא פשוט לא ממשיכה לחפש מחירי קרקע ספציפיים עבור פרויקט זה מחוץ לתקציב. הסיבה, כולם מבינים, היא שדמי החוזה אינם גבוהים אך הוצאות הנסיעה גבוהות ובמיוחד הלחץ של האחריות הגדולה...

זמן קצר קודם לכן, יחידת הייעוץ שחיפשה מחירי קרקע ספציפיים עבור שני אזורי מגורים של נאם הא בקומונה טרא טאן נסוגה גם היא בכיוון דומה. זוהי יחידת הייעוץ השנייה, לאחר שיחידת הייעוץ הראשונה "ברחה". כלומר, כל היחידות הללו שלחו אנשים לבצע את התוצאות עם הצגת התעודה, אך אז, כשראו שזה לא טוב, הן נטשו אותה. זה לא חדש, כי לפני 5 שנים, באזור הים הכחול של לאם דונג , התרחש מצב דומה. ראוי לציין, שבמהלך 2023 עד 1 באוגוסט 2024, משרד משאבי הטבע והסביבה באותה תקופה חיפש נואשות יחידות ייעוץ לחישוב מחירי קרקע ספציפיים עבור 45 פרויקטים של השקעה ללא תקציב, אך המצב היה כמו "חטיפה ונטישת הצלחת". למרבה המזל, כאשר צו מס' 71/2024/ND-CP ייכנס לתוקף ב-1 באוגוסט 2024, מבין 45 הפרויקטים שנתקעו עם חישוב מחירי קרקע ספציפיים במשך זמן רב, ישנם 24 פרויקטים שחוכרים קרקעות ומשלמים מדי שנה ומוחלים בהתאם לסעיף 1, סעיף 9. כלומר, פרויקטים אלה זכאים לקבוע מחירי קרקע לפי שיטת מקדם K, שהיא טבלת מחירי הקרקע מוכפלת במקדם התאמת מחירי הקרקע, פשוטה בהרבה משיטות הערכת שווי קרקע לחישוב מחירי קרקע ספציפיים.

21 הפרויקטים הנותרים חייבים לבצע הערכת שווי קרקע ספציפית, תוך שימוש באחת משיטות הערכת השווי כגון: השוואה, הכנסה או עודף. שיטות החישוב עדיין מסתמכות יותר מדי על שיקול דעתם הסובייקטיבי של יועצי הערכת שווי, ואינן מבטיחות דיוק, במיוחד שיטת העודף. זוהי הסיבה שהובילה למקרה כלכלי באזור בין תואן הישן, וזה השפיע באופן משמעותי על הפסיכולוגיה של הפקידים ועובדי המדינה שהיו אחראים על הערכת השווי של הקרקע באותה תקופה, כמו גם על יחידות הייעוץ, כאשר ראו בבירור שהסיכון גבוה מדי. ומצב זה נמשך עד עכשיו, לא רק בתוך המחוז.

ראוי לציין כי למרות שהתקנות הרלוונטיות תוקנו בהתאם להמלצות המחוזות והערים, המציאות מראה שקביעת מחירי קרקע ספציפיים לפרויקטים שאינם בתקציב עדיין "תקועה". מציאות שקטה זו תרמה לעדכון חוק הקרקעות משנת 2024 והוא צפוי להיכנס לתוקף ב-1 בינואר 2026. בעתיד הקרוב, מעתה ועד סוף 2025, אמר ראש מחלקת ניהול הקרקעות במחוז לאם דונג: "בהתאם לאחריותנו, נמשיך להזמין יחידות ייעוץ ברחבי הארץ להשתתף בקביעת מחירי קרקע ספציפיים לפרויקטים שאינם בתקציב".

פרויקט פארק התעשייה סון מיי 1. צילום: נגוק לאן

מצפה לראות אותך

בישיבה לתיקון חוק הקרקעות בספטמבר 2025, בנוגע למנגנון הפיננסי ומחירי הקרקעות, הציע משרד החקלאות והסביבה להשתמש בטבלת מחירי הקרקע ובמקדם התאמת מחירי הקרקע כבסיס לחישוב התחייבויות כספיות ופיצוי כאשר המדינה תובעת קרקעות בחזרה; הוספת גורם עלות התשתית הטכנית לשיטת קביעת המחירים. כלומר, בכיוון שבו טבלת מחירי הקרקע תשמש עבור כל המדיניות, כאשר מחיר הקרקע עבור מפעלים עם פרויקטים לתשלום כספים לתקציב יהיה גם בכיוון טבלת מחירי הקרקע כפול מקדם K.

בפגישה זו, מר נגוין נגוק פוק - סגן יו"ר הוועדה העממית של מחוז לאם דונג, העיר כי יישום רשימת מחירי קרקע יציבה ל-5 שנים ומקדם התאמה חייב להתבסס על נתונים מעשיים, המשקפים את תנודות מחירי הקרקע בכל אזור, על מנת להפחית את הלחץ בחישובים ולהבטיח תפעול יעיל של הפרויקט. יש לקבוע את מקדם התנודות של מחירי הקרקע על סמך נתוני שוק, תוך הימנעות מיישום מכני, ובמקביל לשקול את האפשרות לשלם דמי קרקע בבת אחת לכל מחזור חיי הפרויקט, על מנת להקל על עסקים וסוכנויות ניהול.

קרן קרקע משני צידי רחוב וו נגוין גיאפ. צילום: נגוק לאן

מצד שני, על פי מידע לעיתונות, נציג מחלקת ניהול הקרקעות אישר כי השלמת תהליך קביעת מחיר הקרקע הראשון ומחיר הקרקע הספציפי הוא צעד הכרחי להבטחת פרסום, שקיפות, מדע והיתכנות בפרקטיקה של ניהול קרקעות. משרד החקלאות והסביבה ממשיך לתאם עם היישובים, לעדכן את תהליך תיקון הצווים המנחים את יישום חוק הקרקעות משנת 2024, תוך הבטחת עקביות, התאמה לכל אזור, לכל סוג קרקע ודרישות פיתוח חברתי-כלכלי.

מספר עסקים שעבדו עם פרויקטים שהמתינו למחירי קרקע ספציפיים באזור הים הכחול לאם דונג במהלך השנים האחרונות אמרו שהם מצפים לכניסתם לתוקף של התקנות המתוקנות הנ"ל. זה יעזור להתחיל את הפרויקט, לייצור ולפעילות העסקית להתנהל בצורה חלקה, וחשוב מכל, לעסקים תהיה הזדמנות להתפתח.

ביצוע הנחיות לתיקון מחיר הקרקע כך שיהיה ספציפי וקרוב למציאות, במיוחד החל מ-1 בינואר 2026, יהיה הדרך לסייע לפיתוח החברתי-כלכלי של לאם דונג לפרוץ בשנת 2026. מכיוון שבמחוז הגדול ביותר במדינה, לא רק שיש סדרה של פרויקטים שחיכו למחירי קרקע ספציפיים במשך מספר שנים כדי למלא את התחייבויותיהם הכספיות למדינה. לאחרונה, ב-72 הפרויקטים שהמחוז קרא להשקעה באוקטובר 2025, אם חישוב מחיר הקרקע לא יהיה בעייתי עוד, זה יוסיף כוח נוסף לפרויקטים אלה עבור משקיעים. בפרט, סקירה מראה שישנם פרויקטים רבים של אזור מגורים מרוכז, פרויקטים בקנה מידה שמשנה שטח קרקע עם הפעלתם...

לפיכך, ההחלטה להגדיל את הכנסות התקציב, לשפר אזורים נטושים, ליצור יותר מקומות עבודה... מסייעת להתקדם מהר יותר לעבר התוצאות שנקבעו על ידי קונגרס המפלגה הראשון של מחוז לאם דונג האחרון.

מקור: https://baolamdong.vn/moi-lo-mang-ten-gia-dat-cu-the-bai-2-400815.html