פרדוקס כוח הקנייה במגזר הדירות.

מלבד גורמים פיננסיים, גם המיקום משפיע באופן משמעותי על פוטנציאל המכירה של דירה.

בעוד שנושא הדיור בר השגה עולה ללא הרף כדאגה עבור עובדים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה, שוק הנדל"ן מציג פרדוקס בולט: דירות ונכסים משניים רבים במחירים נוחים באזורים פרבריים מתקשים למצוא קונים, בעוד שנכסים ברמה בינונית-יוקרתית במרכז העיר שומרים על אטרקטיביות ניכרת.

עדיין קשה למצוא קונים לבתים במחירים נמוכים.

במשך למעלה משנתיים, גב' הואנג ניה (הו צ'י מין סיטי) מנסה ברציפות למכור את דירתה בשטח של 62.2 מ"ר בפרויקט Teco Homes An Phu (רובע An Phu, הו צ'י מין סיטי) תמורת 1.89 מיליארד וונד, אך טרם מצאה קונה. היא אמרה שהדירה נרכשה לפני ארבע שנים באמצעות תוכנית תשלומים. מחיר הרכישה הראשוני היה מעל 1.7 מיליארד וונד, לא כולל ריבית על הלוואות בנקאיות. במחיר המבוקש הנוכחי, מחיר היחידה הוא כ-30 מיליון וונד למ"ר, נמוך משמעותית מפרויקטים מסחריים רבים הקיימים כיום בשוק, אך היא עדיין לא מצאה קונה.

פרויקטים של דירות יוקרה באזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם, כמו גם באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי, נותרים אטרקטיביים למרות מחיריהם הגבוהים, בעוד שפרויקטים של דירות במחירים נוחים באזורים פרבריים חווים מכירות איטיות יחסית.

באופן דומה, מר הואנג קנה פעם דירה בת חדר שינה אחד בשטח של 46 מ"ר בפרויקט Legacy בטואן אן (רובע טואן ג'יאו, הו צ'י מין סיטי). לאחר שהתגורר שם זמן מה, הוא מצא את הנסיעה למרכז העיר לא נוחה, ולכן החליט למכור אותה. למרות שקיבל מחיר של מעל 1.3 מיליארד וונד, כולל ריהוט, עדיין לקח לו חודשים רבים למצוא קונה.

על פי מתווכי נדל"ן בדרום, דירות מסחריות רבות במחיר של 28-30 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר מוצעות למכירה באופן רציף, אך נפחי העסקאות נותרו צנועים למדי. מר וו הונג טאנג, סגן מנכ"ל קבוצת DKRA, אמר כי פרויקטים רבים של דירות שהושלמו באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי עדיין מייצרים עסקאות, למרות שהמחירים לא עלו משמעותית. בינתיים, פרויקטים באזורים גובלים או פרבריים מתמודדים עם לחץ נזילות גדול יותר. בעלי בתים רבים מקבלים ירידות מחירים, ואף מוכרים מתחת למחיר, אך עדיין מתקשים למצוא קונים.

לדברי מומחים, הפרדוקס הגדול ביותר טמון בעובדה שהמוצר מיועד לבעלי הכנסה בינונית, אך קבוצה זו מתמודדת עם חסמים רבים בגישה. מר דאט מין, סוכן נדל"ן ותיק בהו צ'י מין סיטי, ציין כי רוב הלקוחות במגזר זה צברו רק כמיליארד וונד, כאשר היתרה תלויה בהלוואות בנקאיות. עם זאת, דרישות כגון דוחות רווח והפסד, חוזי העסקה והיסטוריה פיננסית מקשות על פרילנסרים רבים, עובדי מפעלים או בעלי עסקים קטנים לעמוד בדרישות האשראי.

מר נגוין לה האי דאנג, סגן מנהל אסטרטגיה ויחסי חוץ בחברת סמארטלנד, ציין כי עובדים לא מקצועיים רבים אינם נוהגים לבצע עסקאות פיננסיות עם בנקים מעבר לקבלת משכורותיהם או משיכת כספים. לכן, מילוי בקשות להלוואה עם הליכים מורכבים רבים מהווה אתגר משמעותי. כאשר אינם מצליחים לגשת להון, הם נאלצים להמשיך לשכור במקום להיות בעלי בית.

מלבד שיקולים כלכליים, גם למיקום יש השפעה משמעותית על פוטנציאל המכירה של דיור בר השגה. קרקעות במרכז העיר הופכות נדירות ויקרות יותר ויותר, מה שמאלץ את רוב הפרויקטים הזולים להתפתח בערים לוויין או באזורים פרבריים, 20-30 ק"מ ממרכז הו צ'י מין סיטי. בעוד שהמחיר סביר יותר, זמן הנסיעה, עומסי התנועה והתשתיות והשירותים המוגבלים גורמים לרבים להסס.

בעוד שמגזר הדיור בר השגה מתמודד עם אתגרי נזילות משמעותיים, שוק הנדל"ן היוקרתי פועל על פי מערכת כללים שונה לחלוטין. כאן, הסיפור סובב לא רק סביב מחירי המכירה אלא גם סביב הצורך בצבירת נכסים, שימורם וחיזוק מעמדם בקרב לקוחות אמידים כלכלית.

מה המציאות אומרת לנו?

אנשים רבים תוהים מדוע יזמים אינם מתמקדים בדיור זול, פלח בעל ביקוש גבוה יותר, אלא ממשיכים לפתח פרויקטים של דירות במחירים של מאות מיליוני דונג למטר רבוע? המציאות היא שהביקוש מצד לקוחות מהמעמד הבינוני והגבוה נותר יציב, ומספק בסיס לפיתוח מוצרים יוקרתיים.

עבור קבוצת לקוחות זו, בית אינו רק מקום מגורים. מה שהם מחפשים הוא סביבת מגורים שלמה עם שטחים ירוקים, צפיפות אוכלוסין נמוכה, שירותים איכותיים, שירותי ניהול מקצועיים וקהילת דיירים בעלי אורח חיים דומה. גורמים אלה גורמים להם להיות מוכנים לשלם מחיר גבוה יותר עבור פרטיות, ביטחון ועליית ערך לטווח ארוך.

לפי Savills Vietnam, פרויקטים רבים שהושקו לאחרונה בדרגה A רשמו שיעורי ספיגה חיוביים. רוב הפרויקטים הללו ממוקמים במיקומים מרכזיים, מה שתורם לדחיפת מחירי המכירה בשוק הראשוני מעל 100 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר. למעשה, מחיר המכירה הממוצע בכמה פלחים שנבדקו של השוק הראשוני צפוי להגיע לכ-224 מיליון דונג וייטנאמי למ"ר עד סוף 2025. למרות רמות המחירים הגבוהות, הביקוש לנכסים בפלח זה נותר חזק.

המשיכה של נדל"ן יוקרה מתבטאת עוד יותר בעניין בפרויקטים חדשים באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי ובאזור העירוני החדש של ת'ו ת'יאם. לדוגמה, הפרויקט של סון קים לנד, המכוון למודל 5.0 בתחנת ת'ו ת'יאם, כבר משך תשומת לב מצד משקיעים למרות שטרם פרסם את מחיר המכירה שלו. בעבר, פרויקטים כמו המטרופול והברקלי, עם מחירים הנעים בין 280 ל-430 מיליון וונד/מ"ר, רשמו גם הם שיעורי ספיגה נוחים. באופן דומה, פרויקטים רבים אחרים כמו The Prive, Eaton Park ו-Masterise Cosmo Central משכו עניין משמעותי מצד לקוחות כבר מההתחלה.

מר נגוין לה האי דאנג מאמין שנדל"ן יוקרתי מוערך לא רק לפי גודלו או עלויות הבנייה שלו, אלא גם לפי גורמים כמו מחסור, מיקום ויכולת לשמור על ערך בטווח הארוך. עבור אלו עם משאבים פיננסיים חזקים, ההחלטה לקנות בית מבוססת לעתים קרובות על הערך הייחודי של המוצר, המוניטין של היזם והפוטנציאל לעליית ערך הנכס בעתיד, ולא על המחיר המוחלט.

במציאות, היצע הדיור היוקרתי באזור המרכזי של הו צ'י מין סיטי מוגבל עקב מחסור הולך וגובר בקרקע. זה הופך נכסים במיקומים מעולה לנדירים עוד יותר עם הזמן.

לדברי מר וו הונג טאנג, לפרויקטים הממוקמים ליד רובע העסקים והפיננסים המרכזי של הו צ'י מין סיטי, במיוחד באזור ת'ו ת'יאם, יש תמיד יתרון ייחודי מבחינת מיקום. מחסור זה מסייע לפרויקטים אלה למשוך לקוחות עשירים שמטרתם לצבור נכסים ולצפות לעליית מחירים לטווח ארוך. "בסך הכל, עליית המחירים במגזר היוקרתי משקפת במידה רבה את חוק ההיצע והביקוש, עלויות קרקע גבוהות יותר ויותר ותקני פיתוח מוצרים מחמירים יותר. בינתיים, הקשיים במגזר הדיור בעלות נמוכה טמונים בנגישות עבור קונים, החל מהליכים משפטיים ותנאי הלוואה ועד למיקום הפרויקט", אמר מר טאנג.

אנחנו צריכים להתיר את הקשרים.

לדברי מומחים, הפתרון הבסיסי אינו להוריד את מחירי דיור היוקרה מתחת לשווי השוק, אלא להסיר צווארי בקבוק משפטיים, להרחיב את הגישה לאשראי ולהשקיע בתשתיות המחברות אזורים פרבריים. לאחר טיפול במחסומים אלה, דיור בר השגה יוכל להגיע לנזקקים, ולסייע בצמצום פער ההיצע-ביקוש הקיים במשך שנים רבות בשוק הנדל"ן.

מקור: https://nld.com.vn/nghich-ly-suc-mua-tu-phan-khuc-can-ho-196260527195751621.htm