יש מחסור חמור בדיור איכותי להשכרה.
לאחר יותר משני עשורים של עיור מהיר, שיעור העיור עלה מ-24% (בשנת 2000) לכמעט 44% (בשנת 2025). סדרה של אזורים עירוניים רחבי היקף צצו, שינו במהירות את פני הערים, שיפרו בהדרגה את התשתיות ואת איכות הדיור. פיתוח זה תרם תרומה משמעותית לצמיחה כלכלית , הגביר את ההשקעות וסיפק תנופה לעשרות תעשיות קשורות.
עם זאת, מבנה שוק הדיור מגלה ליקויים: בעוד ששוק הדיור למכירה פורח, טרם הוקמה מערכת דיור להשכרה מקצועית וארוכת טווח עם הנחיה שיטתית מצד המדינה. שוק השכירות הנוכחי הוא ברובו ספונטני, מקוטע, חסר תכנון מקיף ואינו מבטיח איכות חיים יציבה לתושבים.
על פי המכון הוייטנאמי להערכת שוק הנדל"ן (VARS IRE), עיצוב מחדש של מגזר הדיור להשכרה אינו מכוון להגביל את הצרכים הלגיטימיים של השקעה או בעלות על נכסים, אלא לבנות מבנה שוק הרמוני יותר בין צורכי דיור בפועל, בעלות, השקעה וניצול השכרה.
על פי נתוני התאחדות העובדים הכללית של וייטנאם, ישנם כיום כ-4.5-5 מיליון עובדים באזורי תעשייה, רובם שוכרים דירות בתנאים צפופים. בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, שיעור משקי הבית השוכרים דירות הולך וגדל, מרוכז בקרב צעירים ועובדים זרים, אך קיים מחסור חמור בדיור איכותי. רוב העובדים גרים באזורי דיור להשכרה לא פורמליים, שהם קטנים, בעלי תשתית רעועה ומהווים סיכוני בטיחות אש פוטנציאליים. בעלות על בית במרכזים עירוניים גדולים הופכת קשה יותר ויותר להשגה.
בהקשר זה, מוצרי דיור בערים פרבריות ובערים לוויין, בעלי ערך שימושי ברור, מעמד משפטי שקוף, קישוריות נוחה ומחירים סבירים, ימלאו תפקיד מכריע יותר ויותר. זהו לא רק פתרון חלופי עבור לקוחות שעדיין אינם יכולים לגשת לדיור במרכז העיר, אלא גם מפתח להשגת איזון בר-קיימא בין צורכי דיור להשקעה לטווח ארוך.
יש צורך במנגנוני תמריצים ובתקנות משפטיות בנוגע להשכרת בתים.
עם זאת, הבעיה המרכזית טמונה בצורך של אנשים להיות בעלי גישה לדיור איכותי במחיר סביר. זו הסיבה שבמדינות מפותחות רבות, דיור להשכרה נחשב לעמוד תווך חיוני במערכת הביטחון הסוציאלי וביציבות העירונית.
על פי VARS IRE, הניסיון הבינלאומי מראה שתפקידה של המדינה מכריע בפיתוח בר-קיימא של דיור להשכרה. בגרמניה, למרות שיעור בעלות על דירות של כ-46% בלבד, איכות החיים נותרה בין הטובות בעולם הודות למערכת הגנת דיירים חזקה ומנגנון בקרת שכר דירה ייחוס (Mietspiegel). בינתיים, סינגפור בחרה במודל ממוקד-מדינה, תוך שמירה על מערכת דיור ציבורי להשכרה המנוהלת על ידי מועצת פיתוח הדיור (HDB) ומספקת סובסידיות משמעותיות לבעלי הכנסה נמוכה. בדרום קוריאה, תאגיד הקרקעות והדיור (LH) משקיע ורוכש ישירות דירות להשכרה לטווח ארוך של 20-30 שנה באמצעות מימון מהקרן הלאומית העירונית.
בניגוד למודל של דיור למכירה, המאפשר תשואה מהירה על ההשקעה, דיור להשכרה דורש תקופת החזר ארוכה מאוד, שלעתים קרובות נעה בין 15 ל-25 שנים, בעוד ששולי הרווח אינם גבוהים. אם מסתמכים אך ורק על מנגנוני שוק קונבנציונליים, המגזר הפרטי יתקשה להשתתף. לכן, VARS IRE טוענת כי לצד קידום יישום הקרן הלאומית להשכרה לדיור, וייטנאם צריכה לשנות את תפיסתה בנוגע לפיתוח דיור, ולראות בדיור להשכרה תשתית חברתית חיונית בדומה לחינוך, בריאות או תחבורה ציבורית. בעת תכנון אזורים עירוניים גדולים, על המדינה להכניס מנגנוני תמריצים ותמריצי מס ואגרות שימוש בקרקע כדי לעודד עסקים לשלב באופן יזום דיור להשכרה לטווח ארוך או דיור ציבורי איכותי.
יתר על כן, יש צורך לתכנן מערכת פיננסית ארוכת טווח עבור מגזר זה באמצעות קרנות חיסכון לדיור, אשראי מועדף בריבית נמוכה, ופטורים והפחתות מס לעסקים המפתחים דיור להשכרה. ללא "עיצוב מוסדי מיוחד", יהיה קשה למגזר הפרטי להשתתף במגזר זה בקנה מידה גדול.
נושא חשוב נוסף הוא הצורך להקים מסגרת משפטית נפרדת לשוק השכירות כדי להגן על זכויות השוכרים. באופן ספציפי, יש צורך לפתח בהדרגה חוק שכירות עם תקנות ספציפיות בנוגע לחוזי שכירות, מרווחי עליית מחירים, סטנדרטים של איכות לנכסים להשכרה ואחריותם של המשכירים.
בנוסף לתפקידה המוביל של המדינה, יש לעודד עסקים להשתתף גם בפיתוח דיור לעובדים ולעובדים. עסקים המעסיקים כוח אדם גדול זקוקים לתמיכה מבחינת מיסים, תשתיות ומנגנונים פיננסיים כאשר הם משקיעים בבניית דיור להשכרה לעובדיהם.
מקור: https://daibieunhandan.vn/nha-cho-thue-can-hanh-lang-phap-ly-rieng-10419514.html
