מכון הקרקעות העירוניות של אסיה פסיפיק פרסם לאחרונה את "מדד בעלות הבית באסיה פסיפיק", בו העריך 51 פלחי שוק ב-41 ערים גדולות באסיה. הדו"ח גילה שרק 7 מתוך 51 פלחי נדל"ן עמדו בקריטריונים של "בר השגה" (כלומר, מחירי הבתים אינם עולים על פי חמישה מההכנסה השנתית של משק הבית). לעומת זאת, 41 מתוך 51 פלחים הראו שדיור להשכרה נגיש משמעותית יותר מבעלות על בית. זה מצביע על כך ששוק השכירות הופך לפתרון חשוב באזורים עירוניים רבים.
השכרת בית - בחירה פופולרית עבור תושבים עירוניים רבים ביפן.
ממשלות רבות ברחבי אסיה אימצו מדיניות שמטרתה לפתח שוק דיור להשכרה איכותי. ביפן, מדיניות דיור להשכרה ייחודית, ומשקפת רמה גבוהה של מקצועיות ומשמעת בחיים החברתיים. שוכרים ביפן עובדים בדרך כלל דרך חברות נדל"ן או חברות ניהול ולא ישירות מול בעלי נכסים.
בנוסף, ביפן ישנן תקנות מחמירות רבות עבור דיירים בבנייני דירות, כגון שמירה על שקט, מיון פסולת כראוי ואי הפרעה לשכנים. הפרות עלולות להוביל לביטול חוזה השכירות. בערים גדולות כמו טוקיו, מודל הדיור המשותף והדירות החכמות הופך פופולרי יותר ויותר, במיוחד בקרב צעירים וזרים.
טקויה קמטה (בן 32) גר בבית שכור עם אשתו ושני ילדיו הקטנים. טקויה תכנן בעבר לקנות בית משלו כדי לגור בו למשך שארית חייו. אך מחירי הנדל"ן המאמירים הפכו את קניית בית גדול ללא מעשית.
"כרגע, החברה עוזרת לי למצוא מקום להשכרה, כך שהשכרה נוחה יותר ויש לי יותר אפשרויות. מחירי הדיור הגבוהים גורמים לי לשקול לקנות בית משלי", אמר טקויה קמטה.
על פי דו"ח שוק דיור להשכרה ביפן שפורסם על ידי CBRE, קבוצת שירותי הנדל"ן המסחרי הגדולה בעולם , כ-45% עד 55% ממשקי הבית באזורים עירוניים גדולים שוכרים דירות. באזורים מסוימים במרכז טוקיו, נתון זה עולה על 60%.
מחירי הקרקעות עלו בחדות באזורים רבים, מה שהופך את שכירות לפתרון בר-קיימא.
קצ'והירו מוטו, מומחה נדל"ן בעיר נגארייאמה, אמר: "מחירי הקרקעות באזור זה עלו משמעותית, ולאחר מכן הדבר התפשט לאזורים שכנים, בהם מחירים יציבים ובמחירים נוחים במשך זמן רב".
על פי סקר של משרד הפנים והתקשורת של יפן, שכר הדירה הממוצע למשקי בית ב-23 הרובעים המרכזיים של טוקיו הגיע לשיאו בנובמבר האחרון, והיווה 45.5% מההכנסה הכוללת והטיל נטל כבד על הוצאות המשפחה.
ממשלת טוקיו פועלת לספק דיור בר השגה עם שכר דירה נמוך בכ-20% ממחירי השוק, תוך מתן עדיפות למשפחות עם ילדים צעירים ולמשפחות בנסיבות מיוחדות. סך של כ-300 דירות יסופקו בשלבים החל משנת הכספים 2026. תוכנית זו מיושמת כשותפות ציבורית-פרטית, עם תקציב צפוי הכולל העולה על 20 מיליארד ין (כ-127 מיליון דולר).
מספר ממשלות ברחבי אסיה אימצו מדיניות שמטרתה לפתח שוק דיור להשכרה איכותי.
עידוד תחום דיור להשכרה באסיה
בסין, נכון לאוגוסט 2025, היו כ-260 מיליון אנשים ששכרו בתים. מספר הנכסים להשכרה היה 91 מיליון, מתוכם 90% בבעלות פרטית.
מלבד דיור פרטי להשכרה, בסין ישנם כיום שני סוגים עיקריים של דיור ציבורי להשכרה. אלו הם דיור ציבורי להשכרה (בבעלות המדינה) - סוג של דיור בר השגה המסופק על ידי הממשלה עם תמיכה במדיניות, סטנדרטים מוגבלים של בנייה ותעריפי שכירות, המיועד למשפחות עירוניות בעלות הכנסה נמוכה עד בינונית המתמודדות עם קשיי דיור, עובדים חדשים ללא דיור ועובדים זרים עם עבודה יציבה באזורים עירוניים. סוג זה של דיור ציבורי להשכרה מותר להשכרה בלבד; הבעלות נשארת בבעלות המדינה.
שנית, קיים "דיור להשכרה מובטח" או דיור להשכרה מסובסד, המיועד לתושבים חדשים בעיר, צעירים וקבוצות אחרות המתמודדות עם קשיים ברכישת בית. לאחר חמש שנות שכירות, השוכר יכול לרכוש את הנכס, ושכר הדירה שנגבה במהלך חמש השנים הללו יכול לשמש לקיזוז חלק ממחיר הרכישה.
מאז מאי 2024, 30 ערים סיניות יישמו מנגנון "קנה במקום לבנות", הכולל רכישת דירות מסחריות שלא נמכרו במחירים סבירים והמרתן לדיור להשכרה במחירים נוחים. מעל 200 מדיניות הקשורות לדיור להשכרה פורסמו ברמה המקומית בסין בשנתיים האחרונות, המקדמות עסקי דיור להשכרה מקצועיים מוכווני שוק ומשפרות את סביבת הדיור להשכרה.
בסין, נכון לאוגוסט 2025, היו כ-260 מיליון אנשים ששכרו בתים. מספר הנכסים להשכרה היה 91 מיליון, מתוכם 90% בבעלות פרטית.
דיור להשכרה במחירים נוחים הופך לפתרון עבור צעירים בסיאול.
מדי שנה, כ-65,000 איש בשנות ה-20 וה-30 לחייהם נוהרים לאזור המטרופולין של סיאול (דרום קוריאה) לעבודה ולימודים, מה שיוצר ביקוש עצום לדיור להשכרה. מחירי הדיור בסיאול עלו ב-70% בחמש השנים האחרונות, מה שהופך את השכירות לאופציה כדאית הרבה יותר מאשר קנייה.
ממשלת העיר סיאול השיקה פרויקטים לבניית דיור להשכרה לטווח ארוך באזורי פיתוח מחדש, ומספקת אלפי דירות לעובדים זרים, עובדים מקצועיים, זוגות נשואים טריים ואחרים.
זה יוצר שינוי מופלא: מספר הזוגות הרושמים את נישואיהם נמצא במגמת עלייה בערים בדרום קוריאה הודות לתוכנית דיור ציבורי לזוגות טריים.
מה עשו מדינות שניהלו בהצלחה את נושא הדיור?
בראיון לכתבי VTV על פיתוח דיור להשכרה ברחבי העולם, ד"ר טו קיין, אדריכל ומומחה בכיר לתכנון ועיצוב עירוני בחברת Eight Infrastructure Development Consulting Group ביפן, ציין כי הדבר המעניין ביותר לצפות בו ברחבי העולם הוא שערים עם ניהול דיור טוב חולקות מכנה משותף יוצא דופן: רוב תושביהן שוכרים, לאו דווקא בעלי בתים, ועדיין מצליחים לחיות ולעבוד בנוחות. עם זאת, הן משיגות זאת בדרכים שונות מאוד.
סינגפור אימצה מודל בהובלת המדינה. הממשלה בונה ומפעילה ישירות מערכת דיור ציבורי בקנה מידה גדול מאוד הנקראת HDB. כ-80% מהאוכלוסייה גרה בדיור HDB, כולל לא רק בעלי הכנסה נמוכה אלא גם בני המעמד הבינוני.
"גרתי בסינגפור שנים רבות, וגרתי בבניין דירות של HDB. התצפית הבולטת ביותר שלי היא: כאשר דיור נתפס בעיקר כתשתית למגורים, ולא כנכס ספקולטיבי, השוק הופך מיד ליציב יותר", שיתף ד"ר טו קיין, אדריכל.
יפן, לעומת זאת, נוקטת בגישה כמעט הפוכה: שוק חזק ומעוצב היטב. תכנון פשוט, רישוי מהיר ועלייה מתמשכת בהיצע סביב תחנות רכבת ותחבורה ציבורית. טוקיו כמעט תמיד רואה בנייה נוספת ופיתוח מחדש מהיר.
כתוצאה מכך, מחירי השכירות נותרו יציבים יחסית במשך עשרות שנים. בשילוב עם מערכת הגנה חזקה מאוד על השוכר, יפנים רבים שוכרים דירה לכל החיים לא משום שאינם יכולים להרשות לעצמם לקנות, אלא משום שזוהי אפשרות גמישה אם הם צריכים לעבור דירה לצורך עבודה.
במדינות אירופאיות רבות, כמו אוסטריה, חוקי הגנת השוכר חזקים מאוד, כולל חוזים יציבים עם עליות שכר דירה מוגבלות, היעדר פינויים בלתי סבירים, ותרבות של השכרות ארוכות טווח.
"מה שמדינות מצליחות מתחילות איתו זו שאלה מרכזית: זה לא איך להפוך בית לנגיש לכולם, אלא איך להבטיח שכולם יוכלו להתיישב ולחיות חיים יציבים. כאשר השאלה משתנה, גם החשיבה משתנה, וכל מערכת המדיניות משתנה בהתאם", ניתח ד"ר טו קיין, אדריכל.
הגדלת תפקידם של נכסים להשכרה במבנה שוק הנדל"ן של וייטנאם.
לדברי מומחה בכיר לתכנון ועיצוב עירוני מחברת Eight-Japan, על מנת לפתח דיור להשכרה לעמוד תווך בשוק הנדל"ן, וייטנאם צריכה בו זמנית להגן על זכויות השוכר, להגדיל משמעותית את ההיצע ולבנות אזורי מגורים איכותיים כדי להפחית בהדרגה את מנטליות האגירה ולרסן את הספקולציות שמעלות את מחירי הדיור.
"אני מאמין שמדיניות פיתוח דיור להשכרה היא כיוון נכון מאוד. אבל כדי להשיג זאת, ראשית עלינו להתמודד עם המציאות שהמערכת הנוכחית עדיין פועלת יותר על פי היגיון של צבירת נכסים מאשר על פי היגיון של הבטחת דיור", אמר ד"ר ואדריכל טו קיין.
לדברי מר טו קיין, ישנן שלוש עדיפויות שיש לטפל בהן בו זמנית. ראשית, יש צורך להכשיר באופן חוקי את זכויות השוכרים. חוזים יציבים יותר יגבילו ביטולים בלתי סבירים. העלאת רמת הביטחון המשפטי תשפר משמעותית את איכות חייהם של מיליוני אנשים ששוכרים כיום דירות.
שנית, עלינו להגדיל באופן דרסטי את ההיצע. עלינו לעודד עסקים להשתתף בפיתוח דיור להשכרה, לספק תמריצי מס, ובמיוחד לפתח באופן משמעותי דיור סביב תחבורה ציבורית תחתית באמצעות מודל TOD (פיתוח מכוון תחבורה). המטרה היא לאפשר לעובדים לקבל בתים קטנים יותר המציעים נסיעות נוחות יותר.
שלישית, עלינו לבנות דור חדש של דיור להשכרה עם איכות חיים טובה באמת, הכולל תשתית ותחבורה משולבות. רק אז תהיה לצעירים הזדמנות לחוות ולראות עד כמה המודל הזה באמת טוב, ולאחר מכן להפיץ את חוויותיהם לתנועה. משם, זה ישנה לחלוטין את אורח החיים העירוני ויפחית את החששות לגבי מציאת מקום מגורים ועבודה.
מקור: https://vtv.vn/nha-cho-thue-xu-huong-tai-nhieu-do-thi-100260522114815558.htm
תגובה (0)