הממשלה צריכה להשיב לעצמה קרקעות עבור כל הפרויקטים.

[מודעה_1]

המנגנון החצוף מסתכן בשני מחירי קרקעות עבור פרויקט אחד.

סעיף 79 בטיוטת חוק הקרקעות המתוקן מפרט 31 מקרים ספציפיים שבהם המדינה משיבה קרקע לפיתוח חברתי -כלכלי לטובת האינטרס הלאומי. אלה כוללים פרויקטים של יישוב מחדש, פרויקטים של אזורי מגורים כפריים, אשכולות תעשייתיים, אזורי סחר חופשי, מתקני אחסון נפט גולמי, תחנות שאיבה של גז ונפט, שווקים מקומיים וכו'.

לפיכך, נותרו מעט מאוד פרויקטים של פיתוח שבהם עסקים חייבים לנהל משא ומתן ישיר עם התושבים כדי לרכוש קרקע. דוגמאות לכך כוללות פרויקטים של דיור מסחרי, פרויקטים של שימושים מעורבים (דיור ומסחר/שירותים), מתחמים רב-תכליתיים, אזורי בילוי ואזורים עירוניים בקנה מידה גדול.

במהלך הדיון סביב טיוטה זו בסוף השבוע שעבר, טענו חברי אסיפה רבים כי על המדינה להוביל את רכישת הקרקעות עבור כל פרויקטי הפיתוח החברתי-כלכלי כדי ליצור שוויון ואחידות ברחבי המדינה. שמירה על מנגנון שבו המדינה רוכשת קרקעות בעוד עסקים מנהלים משא ומתן באופן עצמאי תיצור, בשוגג, אי שוויון בתוך אותו פרויקט, וכתוצאה מכך שני מחירי קרקע שונים. דבר זה עלול להוביל לסכסוכים ממושכים ולבזבוז משאבי קרקע.

Nhà nước cần thu hồi đất cho tất cả các dự án - Ảnh 1. — על המדינה להחזיר קרקעות לפרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי.

מר דונג קונג תוין, סגן מנכ"ל חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי, העריך מאוד את ההצעה הנ"ל של חברי האסיפה הלאומית. כמי שאחראי על פיצויים ופינוי קרקעות עבור פרויקטים עסקיים, מר תוין הודה כי תהליך המשא ומתן ופינוי הקרקעות הוא הקשה ביותר. אם בעלי הקרקעות יודעים שעסק מבצע פרויקט, הם דורשים לעתים קרובות פיצויים גבוהים מאוד, לפעמים אפילו גבוהים בהרבה ממחירי השוק. לכן, פרויקטים רבים של פיצויים נותרים לא גמורים גם כאשר נותרו רק אחוזים בודדים מהעבודה להשלמה.

"בעלי קרקעות רבים הם ספקולנטים ומשקיעים, לא תושבים מקומיים, ולכן הם 'עקשנים' מאוד משום שאינם זקוקים בדחיפות לדיור. אבל אם הפיצוי לקונים מאוחרים יותר גבוה יותר מאשר לקונים מוקדמים יותר, יש סבירות גבוהה שהקונים המוקדמים הללו יחזרו בדרישה לכסף נוסף. זו הסיבה לכך שפרויקטים רבים, כולל אלה הממומנים על ידי תקציב המדינה, מתעכבים, חורגים מהתקציב, או אפילו בלתי אפשריים ליישום", הצהיר מר טוין בגילוי לב, והעריך: "חברי האסיפה הלאומית התייחסו לנושאים החמים והליביים של החיים החברתיים והכלכליים. הם הביעו את חששות העם וקהילת העסקים".

"לכן, אני מקווה בכנות שוועדת הניסוח תשקול ברצינות את חוות הדעת וההצעות הנ"ל כדי להשלים ולתקן את חוק המקרקעין הפעם כדי להשיג את התוצאות הטובות ביותר", הדגיש מר ת'ויאן.

חברי הפרלמנט מציעים שהמדינה תחזיר קרקעות עבור כל פרויקטי הדיור המסחריים.

בהצטט את החלטה 18 של הוועד המרכזי של המפלגה הקומוניסטית של וייטנאם, הקובעת שתי שיטות, אמר יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), לה הואנג צ'או: "השיטה הראשונה היא שהמדינה תבצע מכרזים ומכירות פומביות להקצאה והשכרה של קרקעות, כולל עבור עסקים המבצעים פרויקטים של דיור מסחרי. זוהי שאיפתם של משקיעים מקומיים וזרים כאחד. השיטה השנייה היא שמשקיעים ינהלו משא ומתן בעצמם על זכויות שימוש בקרקע לפיתוח פרויקטים. אם נבחרת שיטת המכרז והמכירה הפומבית, המדינה חייבת לפצות וליצור קרן קרקע נקייה. פשוט להגיש הצעות מחיר על פרויקטים ולאחר מכן לבחור את המשקיע, תוך שימוש בכספי החברה כפיצוי, זה קשה מאוד. לדוגמה, בפרויקט במחוז 1 (הו צ'י מין סיטי), חברה זכתה במכרז ונבחרה כמשקיעה, ולאחר מכן העבירה כסף למדינה כפיצוי. עם זאת, האנשים סירבו משום שידעו איזו חברה היא המשקיעה ורצו רק שהחברה תנהל משא ומתן ישיר. לכן, הפרויקט נמשך שנים רבות, והמדינה נאלצה לנקוט באמצעי כפייה."

"אם המדינה החזירה אדמה, עליה להחזיר את כל הפרויקטים. לאחר מכן, יש למכור את הקרקע במכירה פומבית, וההפרש בדמי השכירות ישמש את המדינה להשקעה בתשתיות עבור הציבור, במקום לזרום לכיסי העסקים. אם זה ייעשה כראוי, המדינה תהיה בשליטה ותנהל את שוק הקרקעות העיקרי להשקעות ציבוריות ופרטיות כאחד", הציע מר צ'או.

יש להתייחס לכל הפרויקטים באופן שווה.

לא רק שיקום קרקעות, אלא גם מגזר התיירות "הוזנח" בטיוטת חוק הקרקעות המתוקן, עליו דן העיתון טאנה ניין בסדרת מאמרים. טיוטת חוק הקרקעות הועלתה גם על ידי חברי פרלמנט רבים באסיפה הלאומית בשבוע האחרון.

לדברי חבר האסיפה הלאומית טה ואן הא (משלחת קואנג נאם): החלטה 08/2017 של הפוליטביורו על פיתוח התיירות למגזר כלכלי מרכזי. עם זאת, טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) כוללת בסך הכל 16 פרקים, 265 סעיפים עם 226 עמודים, "אך רק 11 מקרים של המילה 'תיירות', מתוכם 2 מקרים מיועדים לתעשיית התיירות, ו-9 המקרים האחרים נועדו לטפל בתיקון חוק היערות."

הוא טען כי האופן שבו הממשלה מתייחסת למגזר כלכלי מפתח זה, הצפוי מאוד, אינו מספק והדגיש את חשיבות שיקום הקרקעות לפיתוח התיירות. לכן, נציג האסיפה הלאומית הציע להוסיף קטגוריה חדשה לסעיף 79, דהיינו קרקע המשמשת לפיתוח תיירות, אשר צריכה להיות כפופה גם היא לשיקום המדינה.

ד"ר הוין טהאן דיאן מאוניברסיטת נגוין טאט טהאן, שקיבל בברכה את חוות הדעת המעמיקות של חברי האסיפה הלאומית בנוגע ליצירת קרנות קרקע לפרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי, אישר כי פינוי קרקעות הוא תמיד השלב הקשה ביותר בכל פרויקט, ללא קשר לתחומו, במיוחד עבור פרויקטים גדולים. לעסקים עצמם אין את הזכות לתבוע קרקעות בחזרה, והסתמכות אך ורק על הסכמים מקשה מאוד על הבטחת הקרקע הנדרשת.

לדוגמה, פיתוח אזורי תיירות גדולים או מתחמים עירוניים מעורבים הכוללים דיור, מרכזי קניות ומתקני בילוי דורש שטחי אדמה עצומים. מתן אפשרות לעסקים לנהל משא ומתן עצמאי עם תושבים ולרכוש קרקעות מוביל לחוסר עקביות. לעיתים, אפילו פרויקט גדול ומתוכנן היטב עלול להישאר עם חלקות אדמה לא גמורות ומקוטעות עקב סירובם של תושבים למסור את אדמתם. מצב זה מאריך את ביצוע הפרויקט, מגדיל את העלויות ואינו משיג את המטרה של קידום הפיתוח הכלכלי המקומי או האזורי. יתר על כן, עלויות פרויקט מוגברות מובילות למחירי מוצרים גבוהים יותר, ובסופו של דבר פוגעות בצרכנים.

"על המדינה להוביל את רכישת הקרקעות, התכנון והפיתוח של הפרויקטים, ולאחר מכן לפרסם מכרזים פומביים ושקופים לבחירת משקיעים בעלי יכולת וניסיון מספיקים. זוהי הגישה המקיפה והשיטתית העוקבת אחר תוכנית הפיתוח ותמנע מחלוקות. יתר על כן, מחירי הקרקעות עקביים יותר כאשר המדינה רוכשת את הקרקע; אם היו פועלים לפי מחירי השוק, מה היו מחירי הקרקעות? תקנה זו מעורפלת מדי. יש צורך להתייחס לכל פרויקטי הפיתוח הכלכלי כחלק מהתוכנית הכוללת לפיתוח כלכלי מקומי, אזורי ולאומי, תוך יצירת מקומות עבודה לאנשים, ולכן יש להתייחס אליהם בצורה הוגנת. אפילו פרויקטים בתוך אזורים כלכליים עם אזורים פונקציונליים כגון פארקי תעשייה, אזורי שירות, אזורי תיירות, אזורי בילוי ואזורים עירוניים צריכים להיות כפופים לרכישת קרקעות ממלכתיות. לכן, יש צורך בתקנות מפורטות בנוגע לפרויקטים הכפופים לרכישת קרקעות, כולל אזורי בילוי, אזורים עירוניים חדשים בשילוב עסקים מסחריים ושירותיים, ומתחמי בילוי רב-תכליתיים." "הפונקציות כוללות אזורי בילוי, אזורי תיירות, אזורים עירוניים ואזורים פונקציונליים אחרים בתוך האזור הכלכלי...", הצהיר ד"ר דין.

נציג האסיפה הלאומית: האם ארגונים ויחידים שיוצרים תוכניות תכנון תקועות וגורמים לבזבוז קרקעות, צריכים להיות אחראים לפיצויים?

אם עסקים יישארו להתמודד עם הפיצויים בעצמם, יהיה קשה להבטיח פרויקטים בקנה מידה גדול.

כיום, אין דבר קשה יותר מרכישת קרקעות מהעם. אם הדבר נעשה כראוי, עתודותיה הכספיות של המדינה יגדלו ויגדלו. המדינה רוכשת קרקעות לכל הפרויקטים, כולל פרויקטים של תיירות ומתחמי בידור רב-תכליתיים. אם עסקים היו משאירים לפצות את עצמם, לא היו פרויקטים גדולים או מגה-ערים.

מר לה הואנג צ'או (יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי)

אסור לנו להטיל את נטל הקשיים על העסקים.

אם עסקים נותרים לבדם, ויטפלו בחלק הקשה ביותר של פינוי קרקעות, אזי פיתוח עירוני וכלכלי שיטתי הוא בלתי אפשרי. אסור לממשלה להעביר את הנטל על עסקים, במיוחד בתחום הקרקעות. החוק חייב לספק תקנות מפורטות וספציפיות כדי שהרשויות המקומיות יוכלו ליישם אותן באופן אחיד. כי אם החוק לא יהיה מוגדר בבירור, סוכנויות המדינה לא יעזו ליישם אותו, ופרויקטים יתקעו. זהו שורש תיקון חוק הקרקעות כרגע; אחרת, זה יהיה צעד אחורה.

ד"ר Huynh Thanh Dien (אוניברסיטת Nguyen Tat Thanh)

[מודעה_2]
קישור למקור