המדינה צריכה להשיב לעצמה קרקעות עבור כל הפרויקטים.

מנגנון חצי לב מסכן פרויקט אחד, 2 מחירי קרקעות

סעיף 79 בטיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) מפרט 31 מקרים ספציפיים בהם המדינה משיבה קרקע לפיתוח חברתי -כלכלי לטובת האינטרס הלאומי. אלה הם פרויקטים של יישוב מחדש, פרויקטים של אזורי מגורים כפריים, אשכולות תעשייתיים, אזורים פטורים ממכס, מחסני נפט גולמי, תחנות שאיבה של דלק וגז, ושווקים...

לפיכך, נותרו רק פרויקטים מעטים של פיתוח בהם יזמים חייבים לנהל משא ומתן עם אנשים כדי לקבל העברות קרקע. לדוגמה, פרויקטים של דיור מסחרי, דיור מעורב ופרויקטים של מסחר ושירותים, מתחמים רב-תכליתיים, אזורי בילוי, אזורים עירוניים גדולים וכו'.

במהלך הדיון על טיוטה זו בסוף השבוע שעבר, אמרו חברי אסיפה לאומית רבים כי על המדינה ליזום את השבת הקרקעות עבור כל פרויקטי הפיתוח החברתי-כלכלי כדי ליצור שוויון ואחדות ברחבי המדינה. אם יישמר המנגנון שבו המדינה משקיעה קרקעות וגם מאפשרת למפעלים לנהל משא ומתן עצמאי, הדבר ייצור, שלא במתכוון, אי שוויון באותו פרויקט כאשר ישנם שני סוגי מחירי קרקע. הדבר יוביל גם לתביעות משפטיות ממושכות ולבזבוז משאבי קרקע.

על המדינה להשיב לעצמה קרקעות לפרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי.

מר דונג קונג ת'וין, סגן מנכ"ל חברת נדל"ן בהו צ'י מין סיטי, העריך מאוד את ההצעה הנ"ל של חברי האסיפה הלאומית. כאחראי על פיצויים ופינוי אתרים עבור פרויקטים של חברות, מר ת'וין הודה כי המשא ומתן ופינוי האתר הם הצעדים הקשים ביותר. אם החברות מבצעות את הפרויקט, בעלי הקרקעות דורשים לעתים קרובות פיצויים במחירים גבוהים מאוד, אפילו גבוהים בהרבה ממחיר השוק. לכן, פרויקטים רבים של פיצויים הגיעו לקצה גבול היכולת שלהם ועדיין לא הושלמו, למרות שנותרו רק אחוזים בודדים.

"אנשים רבים שבבעלותם קרקעות הם ספקולנטים ומשקיעים, לא אנשים מקומיים, ולכן הם מאוד 'קשוחים' כי הם לא זקוקים בדחיפות לדיור. אבל אם הפיצויים לאנשים מאוחרים יותר גבוהים יותר מהאנשים הקודמים, האפשרות שהאנשים הקודמים יחזרו לדרוש עוד כסף גבוהה מאוד. זו הסיבה לכך שפרויקטים רבים, כולל פרויקטים של הון תקציבי, מתארכים, בעלי הון מוגדל, ואף לא ניתנים ליישום", אמר מר ת'וין בגילוי לב והעריך: חברי האסיפה הלאומית הזכירו נושאים חמים, ליבת החיים החברתיים והחיים הכלכליים. הם דיברו על ליבם של האנשים וקהילת העסקים.

"לכן, אני מקווה שוועדת הניסוח תשקול ברצינות את חוות הדעת וההמלצות הנ"ל כדי להשלים ולתקן את חוק המקרקעין הפעם כדי להשיג את היעילות האופטימלית ביותר", הדגיש מר ת'ויין.

נציגי האסיפה הלאומית מציעים שהמדינה תשיב לעצמה קרקעות עבור כל פרויקטי הדיור המסחרי.

בהצטט את החלטה 18 של הוועד הפועל המרכזי, הקובעת שתי שיטות, אמר יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי (HoREA), לה הואנג צ'או: הראשונה היא שהמדינה תציע הצעות ותמכר במכרזים להקצאה והשכרה של קרקעות, כולל מיזמים המבצעים פרויקטים של דיור מסחרי. זהו רצונם של משקיעים, מקומיים וזרים כאחד. השיטה השנייה היא שמשקיעים ינהלו משא ומתן בעצמם על זכויות שימוש בקרקע לביצוע הפרויקט. אם נבחרת שיטת המכרז והמכירה הפומבית, המדינה חייבת לפצות כדי ליצור קרן קרקע נקייה. אם רק מגישים הצעה לפרויקט ולאחר מכן בוחרים את המשקיע, לקיחת הכסף מהמיזם כפיצוי היא קשה מאוד. בדרך כלל, בפרויקט במחוז 1 (הו צ'י מין סיטי), המיזם זכה במכרז ונבחר כמשקיע, ואז המיזם העביר כסף למדינה כפיצוי. עם זאת, האנשים לא הסכימו משום שידעו איזה מיזם הוא המשקיע בפרויקט ורצו רק שהמיזם ינהל משא ומתן. לכן, הפרויקט נמשך שנים רבות והמדינה נאלצה לאכוף אותו.

"אם המדינה החזירה אדמה, עליה להחזיר את כל הפרויקטים. לאחר מכן, למכור את הקרקע במכירה פומבית, וההפרש בדמי השכירות ישמש את המדינה להשקעה בתשתיות עבור הציבור, ולא יזרום לכיסי העסקים. אם זה ייעשה כראוי, המדינה תשלוט ותנהל את שוק הקרקעות העיקרי להשקעות ציבוריות ופרטיות כאחד", הציע מר צ'או.

יש להתייחס לפרויקטים באופן שווה.

לא רק רכישת קרקעות, אלא גם ענף התיירות "נשכח" בטיוטת חוק הקרקעות (המתוקן), אלא שגם לת'אנה ניאן היו סדרות מאמרים שהגיבו על טיוטת חוק הקרקעות, שגם חברי האסיפה הלאומית רבים דיברו עליהם בפרלמנט בשבוע שעבר.

לדברי סגן טא ואן הא (משלחת קואנג נאם): החלטה 08/2017 של הפוליטביורו על פיתוח התיירות למגזר כלכלי מוביל. עם זאת, טיוטת חוק הקרקעות (מתוקן) כוללת בסך הכל 16 פרקים, 265 סעיפים עם 226 עמודים, "אבל יש רק 11 מילים על תיירות, מתוכן 2 מילים על תיירות מיועדות לתעשיית התיירות, 9 מילים אחרות על תיירות מיועדות לפתרון בעיית תיקון חוק היערות".

הוא סבור שתגובה כזו למגזר הכלכלי החוד החנית המיוחל אינה מספקת ומאשרת את חשיבות שיקום הקרקעות לפיתוח התיירות. לכן, חבר האסיפה הלאומית הציע להוסיף נושא תקנה לסעיף 79, העוסק בקרקעות לפיתוח תיירותיות הכפופות גם הן לשיקום המדינה.

ד"ר הוין טהאן דיאן מאוניברסיטת נגוין טאט טהאן, שקיבל בברכה את חברי האסיפה הלאומית אשר נתנו חוות דעת תקפות בנוגע ליצירת קרנות קרקע לפרויקטים של פיתוח חברתי-כלכלי, אישר כי בכל תחום של פרויקט, פינוי אתרים הוא תמיד הצעד הקשה ביותר, במיוחד עבור פרויקטים גדולים. לחברות עצמן אין את הזכות לתבוע בחזרה, אלא מסתמכים רק על הסכמים, ולכן יהיה קשה מאוד לרכז את הקרקע.

לדוגמה, בניית אזורי תיירות גדולים, אזורים עירוניים מעורבים הכוללים דיור, מרכזים מסחריים, מרכזי בילוי וכו', דורשת שטח אדמה גדול מאוד. מתן אפשרות למיזמים לנהל משא ומתן עם האנשים ולאחר מכן לאסוף קרקעות יוביל לחוסר אחדות. לעיתים, פרויקט גדול מושקע בצורה שיטתית ומקיפה, אך עדיין יש בו כמה נקודות, "עור נמר" מכיוון שהאנשים אינם מסכימים למסור את הקרקע. מכאן, יישום הפרויקט מתארך, העלויות עולות, והמטרה של קידום פיתוח כלכלי של היישוב או האזור כולו אינה מושגת. שלא לדבר על כך, עלויות פרויקט מוגברות מובילות גם למחירי מוצרים גבוהים יותר, והמפסיד הסופי הוא הצרכן.

"המדינה לוקחת אחריות על שיקום קרקעות, תכנון, פיתוח פרויקטים, ולאחר מכן מגישה הצעות מחיר לבחירת משקיעים מוסמכים ומנוסים באופן פומבי ושקוף. זוהי הדרך המקיפה והשיטתית היחידה לעשות זאת, בכיוון הנכון של תכנון פיתוח, ולא יהיו תלונות. שלא לדבר על כך שכאשר המדינה תשיב לעצמה קרקעות, מחיר הקרקע יהיה אחיד, אך אם הוא ילך לפי השוק, איזה מחיר הוא יהיה? תקנה זו מעורפלת מדי. יש לקחת בחשבון שפרויקטים של פיתוח כלכלי הם כולם חלק מהתוכנית הכללית לפיתוח מקומי, פיתוח אזורי ופיתוח כלכלי כללי של כל המדינה, ויוצרים יותר מקומות עבודה לאנשים, ולכן יש להתייחס אליהם באופן שווה. אפילו פרויקטים באזורים כלכליים עם אזורים פונקציונליים כמו פארקי תעשייה, אזורי שירות, תיירות, אזורי בילוי ואזורים עירוניים חייבים להיות כפופים גם הם לשיקום קרקעות על ידי המדינה. לכן, יש צורך בתקנות מפורטות לגבי פרויקטים הכפופים לשיקום קרקעות, כולל אזורי בילוי, אזורים עירוניים חדשים בשילוב עסקים מסחריים ושירותיים, אזורי בילוי וארגונים. קומפלקס רב תכליתי; אזור בילוי, אזור תיירות, אזור עירוני ואזורים פונקציונליים אחרים באזור הכלכלי...", הצהיר ד"ר דין.

חבר האסיפה הלאומית: האם ארגונים ויחידים שיוצרים תוכניות מושעות ומבזבזים קרקעות חייבים לשלם פיצויים?

מתן אפשרות לעסקים לפצות את עצמם מקשה על קיום פרויקטים גדולים.

כיום, אין דבר קשה יותר מקניית קרקעות מהעם. אם הדבר נעשה כראוי, הצטברות הכספים של המדינה תגדל מיום ליום. המדינה תובעת קרקעות לכל הפרויקטים, כולל פרויקטים של תיירות ואזורי בילוי רב-תכליתיים. אם יורשו לעסקים לפצות את עצמם, לא יהיו פרויקטים גדולים או אזורים עירוניים גדולים.

מר לה הואנג צ'או   (יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי)

אל תאשימו את העסקים בקושי.

אם יזמים יישארו לבד, לטפל בחלק הקשה ביותר של פינוי קרקעות, יהיה בלתי אפשרי לפתח אזורים עירוניים ואת הכלכלה באופן שיטתי. המדינה לא צריכה להאשים את היזמים בקשיים, במיוחד בתחום הקרקעות. החוק חייב לכלול תקנות מפורטות וספציפיות כדי שהרשויות המקומיות יוכלו להתאחד בעת יישומו. כי אם לחוק לא יהיו תקנות ברורות, סוכנויות המדינה לא יעזו ליישם, והפרויקט יתקע. זהו שורש תיקון חוק הקרקעות כרגע, אחרת זה יהיה צעד אחורה.

ד"ר Huynh Thanh Dien (אוניברסיטת Nguyen Tat Thanh)

קישור למקור: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm