החל משנת 2026, הממשלה תבטל את מסגרת מחירי הקרקעות שנקבעת על ידי הממשלה כל 5 שנים, ותחליף אותה בטבלאות מחירי קרקעות שנקבעות על ידי המחוזות, החל משנת 2026, ולאחר מכן יתוקנו מדי שנה בהתאם לתנודות השוק בפועל. טבלאות מחירי הקרקעות מפותחות על פי תקנות ממשלתיות מחמירות והנחיות של משרד החקלאות והסביבה בנוגע לעקרונות, נהלים, שיטות וקריטריונים לאזורים ולמיקומים. שני העקרונות הבסיסיים ביותר הם קביעת מחירים המשקפים מקרוב את מחירי השוק והבטחת עצמאות בין יחידת הייעוץ הקובעת את המחיר לבין מועצת הערכת המחירים עם הרשות המוסמכת לאישור. טבלת המחירים הכללית כוללת 8 טבלאות משניות בסיסיות לפי 8 סוגי קרקעות: 4 טבלאות לאדמות חקלאיות (אדמות גידול חד-שנתיות, אדמות גידול רב-שנתיות, אדמות חקלאות ימית ואדמות ייעור). 4 טבלאות לאדמות לא חקלאיות (אדמות למגורים, אדמות מסחר ושירותים, אדמות למתקני ייצור ואדמות לפארקי תעשייה). יתר על כן, ניתן לחלק את מחירי הקרקעות לטבלאות משניות קטנות יותר, כגון אדמות למגורים וסוגי קרקעות לא חקלאיות אחרים המסווגים לפי אזורים עירוניים וכפריים. טבלאות מחירי קרקע זמינות גם עבור כל יחידה מנהלית (קומונה/רובע), כאשר כל יחידה מחולקת עוד יותר למספר אזורים, כאשר כל אזור מכיל מספר קטגוריות. לכל קטגוריה יש מספר מיקומים. לכל קטגוריה של קרקע למגורים וקרקעות שאינן חקלאיות יש בדרך כלל 5 מיקומים, בעוד שלכל קטגוריה של קרקע חקלאית יש בדרך כלל 3 מיקומים. למיקום מספר 1 יש את המחיר הגבוה ביותר, כאשר המיקומים הבאים יורדים במחירם.
מחירון הקרקע משמש כבסיס לקביעת שווי הקרקעות בבעלות המדינה להשכרה או להקצאה (בתשלום), מחירי הצעות מחיר, דמי שימוש בקרקע בעת המרת קרקעות, מיסים על קנייה ומכירה של קרקעות, פיצויים כאשר המדינה תובעת קרקעות בחזרה, ועמלות ותשלומים אחרים הקשורים לקרקע.
מחירי הקרקעות המוצעים למחוזות בשנת 2026 קרובים למחירי השוק, עם עלייה ממוצעת של 30%-70% לאדמות למגורים ו-20%-50% לאדמות חקלאיות (בהשוואה למחירי הקרקעות שיושמו עד סוף 2025). העלייה המוצעת לאדמות למגורים במישורים היא 30-40% לאדמות למגורים ו-15-30% לאדמות חקלאיות. שיעור זה הוא 15-30% ו-10-25% באזורים הרריים. שיא מחירי הקרקעות באזורים הרריים נמוכים משמעותית, רק 10-30% מאלה שבמישורים. ראוי לציין כי במקרים של מיזוגים בין מחוזות, מחירי הקרקעות באזורים מרכזיים אינם עולים, ואף עשויים לרדת כאשר המרכז המנהלי המחוזי יועבר. לעומת זאת, מחירי הקרקעות באזורים שהופכים למרכז המנהלי המשותף של המחוזות המאוחדים עולים בחדות.
מספר יישובים הפכו למוקד תשומת הלב התקשורתית. בצפון, האנוי מציעה עלייה של 2-26% במחירי הקרקעות העירוניות (בהשוואה למחיר המתוקן בשנת 2025), ועלייה של 150-270% (בהשוואה למחיר הלא מתוקן בשנת 2025). שיא מחירי הקרקעות העירוניות במרכז העיר הוא 702 מיליון דונג וייט (VND) ו-290,000 דונג וייט (VND) לאדמות חקלאיות. בקואנג נין, מחירי הקרקעות העירוניות עלו בממוצע פי 1.5-2, כאשר חלקן הגיעו ליותר מפי 5, והגיעו לשיא של 203 מיליון דונג וייט; מחירי הקרקעות הכפריות עלו בממוצע פי 3, כאשר חלקן הגיעו לפי 9. בהאי פונג נרשמה העלייה הגבוהה ביותר, 370%, כאשר מחירי הקרקעות העירוניות עלו על 200 מיליון דונג וייט. בבק נין, מחירי הקרקעות העירוניות עלו בממוצע פי 2.4, והגיעו לשיא של 120 מיליון דונג וייט. במרכז וייטנאם, במחוז נגה אן, מחירי הקרקעות באזורים מסוימים בעיר וין העתיקה והחדשה מחושבים כ-80% משווי השוק, כאשר מחירי השיא עוברים את 200 מיליון וייטנאם דונג. בדה נאנג, מחירי הקרקעות העירוניות עלו ב-5-82%, והגיעו לשיא של 350 מיליון וייטנאם דונג; מחירי הקרקעות החקלאיות מכל הסוגים עלו בממוצע של 140-150%, והגיעו לשיא של 300,000 וייטנאם דונג. בקואנג נגאי, מחירי הקרקעות העירוניות עלו פי 2-3, והגיעו לשיא של 60 מיליון וייטנאם דונג. בדרום וייטנאם, הו צ'י מין סיטי חוותה עליות של 4%-280%. שיא מחירי הקרקעות העירוניות הגיע ל-687 מיליון וייטנאם דונג, וקרקעות חקלאיות ל-810,000 וייטנאם דונג. בדונג נאי, מחירי הקרקעות למגורים עלו פי 1.3-2; מחירי הקרקעות החקלאיות עלו פי 1.1-1.8, כאשר באזורים מסוימים נרשמו עליות של עד פי 9. מחירי הקרקעות העירוניות בשיאם הגיעו ל-64 מיליון דונג וייטנאמי, קרקעות למגורים כפריות ל-18 מיליון דונג וייטנאמי, וקרקעות חקלאיות ל-396,000 דונג וייטנאמי/מ"ר. בטאי נין, מחירי הקרקעות באזורים כפריים ועירוניים עלו פי 1.6 עד 6, כאשר מחירי הקרקעות העירוניות הגיעו לשיא של 83 מיליון דונג וקרקעות חקלאיות ל-178,000 דונג וייטנאמי.
הפרובינציות בצפון המידלנדס ובאזור ההררי שייכות לקבוצה עם עליות מחירי קרקע נמוכות עד בינוניות. קרקעות למגורים עירוניות עלו בממוצע של 15%-30%, כאשר העלייה הגבוהה ביותר הייתה פי 5-8; קרקעות חקלאיות עלו בממוצע של 5-20%, כאשר העלייה הגבוהה ביותר הייתה פי 80%. מחוז תאי נגוין הגיע לשיא הגבוה ביותר, עם קרקע חקלאית של 140,000 וינדיש וקרקעות למגורים עירוניות ב-100 מיליון וינדיש. במחוז פו טו היו מחירים מעל 90,000 וינדיש ו-105 מיליון וינדיש. במחוז לאו קאי היו מחירים מעל 50,000 וינדיש ו-83,000 מיליון וינדיש. במחוז דיאן ביין היו מחירים של 82,000 וינדיש ו-42.5 מיליון וינדיש. במחוז לאי צ'או היו מחירים של 43,000 וינדיש ומעל 9,000 מיליון וינדיש. במחוז לאנג סון היו מחירים של 43,000 וינדיש ו-37.2 מיליון וינדיש.
סון לה הוא אחד הפרובינציות שהכריזו מוקדם על מחירי הקרקעות לשנת 2026, וכעת מבקשות משוב מכל הרמות, המגזרים, הארגונים והציבור. ועדת חזית המולדת המחוזית אוספת גם חוות דעת מחברי המועצה המייעצת. מחירי הקרקעות של סון לה כוללים שמונה מחירונים עבור שמונה סוגי קרקעות. לאדמות חקלאיות יש ארבע רשימות (אדמות גידול חד-שנתיות, אדמות גידול רב-שנתיות, אדמות ייעור ואדמות חקלאות ימית). לאדמות שאינן חקלאיות יש ארבע רשימות: אדמות למגורים, אדמות מסחר ושירותים, אדמות ייצור שאינן חקלאיות ואדמות לפארק תעשייתי/אשכול תעשייתי). אדמות שאינן חקלאיות מסווגות לפי 75 יחידות מנהליות (קהילות ורובעים). לכל רובע יש בדרך כלל כ-20 אזורים, ולכל קומונה יש כ-10 אזורים. לכל אזור יש קטגוריות רבות, כאשר לכל קטגוריה יש בדרך כלל 5 מיקומים. בנוגע לאדמות חקלאיות, בכל הפרובינציה יש 75 קומונות ורובעים, כלומר 75 אזורים ו-75 מיקומים. מחירי הקרקעות למגורים הממוצעים עלו ב-10-20%. מחירי הקרקעות החקלאיות הבסיסיות עלו בהתמדה בכ-30%. קרקעות למגורים היו בעלות המחירים הגבוהים ביותר מבין כל סוגי הקרקעות, כאשר הגבוה ביותר היה במחוז טו הייאו, בדרך כלל בין 15 ל-20 מיליון דונג וייט למ"ר, עם שיא של 54 מיליון דונג וייט. המחיר השני בגובהו היה 32 מיליון דונג וייט, במחוז טאו נגוין (לשעבר העיר מוק צ'או). קרקעות למגורים ברמת הקומונה הגיעו לשיא של כמעט 16 מיליון דונג וייט (קומונה מאי סון, לשעבר העיר מאי סון). מחירי הקרקעות החקלאיות היו הגבוהים ביותר עבור אדמות אורז בגידולים כפולים, עם ממוצע של 45,000 דונג וייט למ"ר, עם שיא של 78,000 דונג וייט (קומונה דואן קט, לשעבר מחוז מוק צ'או). לפיכך, בהשוואה לרשימות מחירי הקרקעות הצפויות של הפרובינציות ברחבי הארץ, מחירי הקרקעות הצפויים בסון לה הם בין הנמוכים ביותר, וקצב העלייה גם הוא בין הנמוכים ביותר. באזור המידלנדס הצפוניים וההרים, מחירי הקרקעות ושיעורי העלייה נמצאים בטווח הביניים. ממצא זה עולה בקנה אחד עם המצב בפועל של שוק הקרקעות בסון לה.
רשימת מחירי הקרקעות במחוז סון לה יש כמה הבדלים בהשוואה לשאר המדינה והאזור. כלומר, (1) מחירי הקרקעות החקלאיות עולים בהתמדה ובקצב גבוה יותר ממחירי הקרקעות למגורים, בעוד שבשאר המדינה והאזור, מחירי הקרקעות למגורים עולים יותר; (2) הקרקעות והקרקעות שאינן חקלאיות מחולקות לאזורים ולמיקומים לפי כל קומונה ורובע, במקום לחלק את הרשימה לפי אזורים עירוניים וכפריים; (3) כל קומונה ורובע משמשים גם כאזור וגם כמיקום לקביעת מחירי הקרקעות החקלאיות. הבעיה המדאיגה היא שלפני המיזוג, במחוז היו 204 קומונות ורובעים, כיום יש רק 75 קומונות ורובעים. כיום קומונות רבות מאוגדות מ-2-3 קומונות, כולל קומונות השייכות לאזורי פיתוח שונים (אזור I, אזור II, אזור III), אך כולן חולקות את אותו מיקום, דבר המעורר דאגה.
מחירי הקרקע ועליות המחירים משתנים בין אזורים ופרובינציות/ערים, בעיקר בשל רמות שונות של פיתוח כלכלי, עיור, פיתוח תשתיות, אזורי תעשייה, עסקים ופרויקטים של השקעה. באופן כללי, מומחים צופים שאם מחירי הקרקע הנוכחיים יהיו סביב 70% משווי השוק, המחירים בשנת 2026 צפויים לעלות בכ-85%. עם זאת, מחירי השוק מושפעים לעיתים ובמקומות מסוימים מגורמים שליליים (מניפולציה של מחירים, אינפלציית מחירים). האם עליית מחירי הקרקע הצפויה מהירה מדי ותיצור זעזוע היא נושא לוויכוח. אם הממשלה "תתפוס" את מחיר השוק, גם מחיר השוק "ילך בעקבותיה". הגישה הבטוחה והסבירה ביותר היא מחזור של לפחות 5 שנים כדי להשיג התכנסות מחירים אופטימלית. קירוב מחירי הקרקע לשווי השוק הוא מגמה אובייקטיבית והכרחית, אך זוהי גם חרב פיפיות. הממשלה תגביל הפסדים כספיים ותגדיל את הכנסות התקציב, אך הדבר גם יגדיל את עלויות הפיצויים, התמיכה והיישוב מחדש כאשר הקרקע תוחזר. עסקים מודאגים מכך שעלויות התשומה של פרויקטים של השקעה יעלו עקב עליית מחירי הקרקע, מה שיפחית את התחרותיות של מוצריהם בשוק, דבר שמשפיע בתורו על משיכת כוח אדם ויצירת הכנסות תקציביות. הציבור מודאג, במיוחד ממחיר אדמת הגן כאשר היא מומרת לאדמה למגורים. מחיר אדמת הגן המחוברת לאדמה למגורים צפוי לעלות פי 1.5 ממחירה של אדמה חקלאית דומה, אך כאשר היא מומרת לאדמה למגורים, המחיר עולה פי 20, או אפילו פי 50. משקי בית המעוניינים להיפרד ולהמיר קרקעות לבניית בתים לילדיהם חסרי אונים עקב הנטל הכלכלי העולה על יכולתם. מומחים רבים מציעים להעלות את מחיר אדמת הגן קרוב למחיר אדמת המגורים (בסביבות 60-70%) כדי להפחית את הנטל הכלכלי על הציבור. עם זאת, הממשלה מציעה, והאסיפה הלאומית מבקשת כעת חוות דעת על, מדיניות של שימוש בתמריצים כספיים כדי לפתור את הבעיה בצורה סבירה יותר. אלו הממירים אדמת גן לאדמה למגורים במסגרת המגבלה שנקבעה זכאים להפחתה של 70%, ויצטרכו לשלם רק 30% מהתחייבויותיהם הכספיות. אם חורגים מהמגבלה פחות מפעם אחת, הם משלמים 50%; אם הוא חורג פעם אחת או יותר, הם משלמים 100%.
בנוגע לעלייה בעלויות התשומות עבור פרויקטים של השקעה עסקית עקב עליית מחירי הקרקע, פרופסור דאנג הונג וו, סגן שר המשאבים הטבעיים והסביבה לשעבר, ומומחים רבים מציעים כי מדינות בעלות ניסיון טוב יכולות ללמוד מכך. באופן ספציפי, פרויקטים של השקעה עסקית יוצרים תשתיות ומושכים כוח אדם, שהם גורמים מהותיים בעליית מחירי הקרקע באזור ויצירת הכנסות לתקציב. לפיכך, ניתן להפחית את הנטל הכספי על עסקים.
בעיה נוספת היא שתהליך קביעת טבלאות מחירי קרקע פחות פגיע להשפעות שליליות, אך קביעת מחירי קרקע ספציפיים לכל מקרה על סמך סוג הקרקע, האזור, המיקום והזמן יכולה להיות מועדת יותר לבעיות. הסיבה לכך היא שמחיר הקרקע הספציפי מחושב לאחר מכן על ידי הכפלת המחיר בטבלת מחירי הקרקע במקדם. אמצעי יעיל למניעת סיכונים שליליים, חוסר הוגנות ותלונות פוטנציאליות הוא להבטיח שקביעת מחירי קרקע ספציפיים תהיה ציבורית ושקופה, עם פיקוח ותשומות קהילתיות. מצד שני, תקופת המעבר המובילה להתאמות מחירי קרקע, הליכי קרקע, עסקאות קנייה ומכירה והמרת קרקעות חווה לעתים קרובות עיכובים ושיבושים, המשפיעים באופן משמעותי על זכויותיהם של עסקים ואזרחים. רשויות ממשלתיות בכל הרמות צריכות להבטיח תהליך מעבר שקוף, חלק ויעיל, תוך הכוונת הסוכנויות הרלוונטיות (אלה המטפלות בהליכי קרקע וגובות מיסי קרקע, אגרות והיטלים) להתגבר על עיכובים הנגרמים מהמתנה לעליות מחירי קרקע.
רשימות מחירי הקרקעות לשנת 2026 בפרובינציות נחשבות כמוכנות היטב ומשקפות באופן כללי את מציאות השוק. עם זאת, אלו הן רק תחזיות. על ידי איסוף משוב מבעלי עניין מרכזיים (אזרחים ועסקים), כולל חוות דעת מארגונים בעלי תפקידי ביקורת והערכות ממועצת ההערכה, רשימות מחירי הקרקעות יהיו ללא ספק שלמות יותר, ישביעו את רצון הממשלה, העסקים והאזרחים, ויתרמו תרומה משמעותית לקידום הפיתוח החברתי-כלכלי בכל יישוב ובמדינה כולה.
פאן דוק נגו
מקור: https://sonla.dcs.vn/tin-tuc-su-kien/noi-dung/nong-bang-gia-dat-2026-cac-tinh-5699.html
תגובה (0)