פלח דיור בינוני

פרופסור חבר ד"ר טראן קים צ'ונג, לשעבר סגן מנהל המכון המרכזי לחקר ניהול כלכלי , צופה כי בשנת 2025, קטגוריית הדיור הבינונית-יקרה תחווה התאמה משמעותית כלפי מטה.

ההיצע מרוכז בעיקר בפלח היוקרתי.

בשנת 2024, היצע הדירות בשווקים מרכזיים כמו האנוי והו צ'י מין סיטי הראה מגמות מנוגדות. עם זאת, להיצע הדירות החדשות שהושקו בשני שווקים אלה היה מאפיין משותף: רובן היו שייכות לפלח היוקרה, עם מחירים יקרים.

דו"ח של CBRE שפורסם לאחרונה מראה כי בשנת 2024, היצע הדירות החדשות למכירה בהאנוי יגיע ל-30,900 יחידות, עלייה פי שלושה בהשוואה לשנת 2023. מחיר המכירה הממוצע שנרשם היה 72 מיליון דונג וייט למ"ר, עלייה של 36% משנה לשנה, העלייה הגבוהה ביותר שנרשמה בשמונה השנים האחרונות.

להיצע הדירות החדשות שהושקו בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יש דבר אחד במשותף: רובן שייכות לפלח היוקרה, עם מחירים יקרים יחסית. (צילום: ST)

"רוב ההיצע החדש ברבעון זה מרוכז בפרויקטים יוקרתיים עם תיעוד משפטי מלא, שפותחו באזורים העירוניים הגדולים של נאם טו ליאם וג'יה לאם, שכבר פעילים עם מספר מסוים של תושבים. הדבר הוביל לעלייה במחירי המכירה הראשוניים וכן לשיעורי מכירה העולים על 70% בפרויקטים אלה", נכתב בדו"ח CBRE.

לעומת זאת, בהו צ'י מין סיטי, היצע הדירות החדשות שהושקו למכירה הוא הנמוך ביותר מאז 2013, עם 5,050 יחידות חדשות בלבד המוצעות. מחירי המכירה הראשוניים הנוכחיים של דירות עומדים בממוצע על 76 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (שטח שימושי נטו), עלייה של כמעט 24% משנה לשנה.

עלייה זו נובעת מהעובדה שיותר מ-70% מההיצע החדש בעיר השנה מורכב מפרויקטים יוקרתיים ועד יוקרה, ופרויקטים שהחלו בשלבים הבאים התאימו את מחירי המכירה שלהם כלפי מעלה ב-10% עד 40% בהשוואה לשלב הקודם.

"בדרך כלל, ישנם פרויקטים באזור ת'ו ת'יאם המציעים את השלב הסופי של דירות במחירים של עד 490 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר (שטח שימושי נטו)", נכתב בדו"ח CBRE.

לאחרונה, חברות מחקר נדל"ן בווייטנאם חזו כי פלח דירות היוקרה ימשיך לפרוח ולהוביל את השוק בשנת 2025.

על פי CBRE, היצע הדירות החדשות בהאנוי צפוי להישאר גדול, ומוערך ביותר מ-31,000 יחידות למכירה, גבוה יותר מאשר בשנת 2024. ההיצע מרוכז בעיקר בפלח היוקרה, עם עלייה בהיצע דירות היוקרה.

בינתיים, על פי תחזית OneHousing, היצע הדירות בטווח הביניים כמעט ייעלם הן משווקי האנוי והן משווקי הו צ'י מין סיטי בשנת 2025. מספר פרויקטי הדירות החדשים שיושקו בשוק האנוי בשנת 2025 מוערך בכ-30,000 יחידות. מתוכן, כ-60-70% יהיו דירות יוקרה ו-30-40% יהיו דירות יוקרה.

בשוק הו צ'י מין סיטי, ההיצע החדש הצפוי בשנת 2025 עומד על כ-12,000 יחידות, כאשר יחידות יוקרה ויוקרתיות מהוות 88%. מתוך נתון זה, פלח הדירות היוקרתי מהווה 42% ופלח היוקרה 46%.

האם מגזר הדיור הבינוני-יוקרתי יחווה התאמה משמעותית כלפי מטה בשנת 2025?

רוב הדעות מצביעות על כך שמחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יעלו בשנת 2025. אפילו שוק הדירות היוקרתי והמפואר צפוי לעלות, שכן הוא עדיין לא הגיע לשיאו.

לדברי מומחים ב-OneHousing, יישובים רבים יישמו לאחרונה רשימות מחירי קרקעות חדשות עם התאמות גבוהות יחסית. דבר זה מוביל לעלויות תשומות גבוהות יותר עבור עסקים, מה שבתורו יביא למחירי תפוקה גבוהים יותר.

רוב הדעות מצביעות על כך שמחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יעלו בשנת 2025. (צילום: ST)

מר טראן טרונג טואן, מומחה נדל"ן, מסכים עם הערכה זו וקבע: בהתחשב בכך שהאנוי והו צ'י מין סיטי הכריזו על רשימות מחירי קרקעות חדשות, עם התאמות שיעלו את המחירים פי 3-8, מחירי הדירות בשתי ערים אלו יעלו ללא קשר לפלח השוק. זאת מבלי לדבר על עליית עלות החומרים והוצאות אחרות בחודשים האחרונים. לכן, מר טואן סבור כי הציפייה לירידת מחירי הדירות אינה מציאותית.

אף על פי כן, יש הטוענים כי תחום הדיור הבינוני-יוקרתי יחווה התאמה משמעותית כלפי מטה בשנת 2025.

בהרחבה בנושא זה, ניתח פרופסור חבר ד"ר טראן קים צ'ונג, לשעבר סגן מנהל המכון המרכזי לחקר ניהול כלכלי: ראשית, השוק בשנת 2024 כבר עלה גבוה מדי בפלח זה.

שנית, הגופים במגזר זה עוברים התאמות משמעותיות בביקוש, בהתנהגות ובתחזית.

"באופן ספציפי, מכיוון ששוק הנדל"ן התעשייתי צפוי לצמוח היטב בשנת 2025, משאבים יופנו לפלח הנדל"ן התעשייתי. מגזרי דיור וקרקע אחרים לא יחוו שינויים משמעותיים", אמר פרופסור חבר טראן קים צ'ונג.

מקור: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html