פלח דיור בינוני

פרופסור חבר (CLO), ד"ר טראן קים צ'ונג, לשעבר סגן מנהל המכון המרכזי לניהול כלכלי , צופה: בשנת 2025, שוק הדיור הבינוני והיוקרתי יחווה התאמה משמעותית כלפי מטה.

ההיצע מרוכז בעיקר בפלח השוק היוקרתי.

בשנת 2024, היצע הדירות בשווקים מרכזיים כמו האנוי והו צ'י מין סיטי יתפתח בצורה מעורבת. עם זאת, להיצע הדירות שנפתחו לאחרונה בשני השווקים הללו יש דבר אחד במשותף: רובן נמצאות בפלח היוקרה, עם מחירים יקרים.

דו"ח שפורסם לאחרונה על ידי CBRE מראה כי בשנת 2024, היצע הדירות החדשות שנפתחו בהאנוי יעמוד על 30,900 יחידות, עלייה פי שלושה בהשוואה לשנת 2023. מחיר המכירה נרשם ב-72 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר, עלייה של 36% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, וזו גם העלייה הגבוהה ביותר שנרשמה בשמונה השנים האחרונות.

להיצע הדירות החדשות שנפתחו בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יש דבר אחד במשותף: רובן נמצאות בפלח היוקרה, עם מחירים יקרים יחסית. (צילום: ST)

"רוב ההיצע החדש ברבעון זה התמקד בפרויקטים יוקרתיים בעלי מעמד חוקי מלא, שפותחו באזורים העירוניים בנאם טו ליאם ובג'יה לאם שכבר פועלים עם מספר מסוים של תושבים. הדבר הוביל לעלייה במחירי המכירה הראשוניים וכן לשיעורי מכירה העולים על 70% בפרויקטים", נכתב בדו"ח CBRE.

לעומת זאת, בהו צ'י מין סיטי, היצע הדירות החדשות שהושקו בה הוא הנמוך ביותר מאז 2013, עם 5,050 דירות בלבד שהושקו. מחיר המכירה הממוצע של הדירות הנוכחיות עומד על 76 מיליון וינדיש וייטנאמי למ"ר, עלייה של כמעט 24% משנה לשנה.

עלייה זו נובעת מהעובדה שיותר מ-70% מההיצע החדש בשנה בעיר הם פרויקטים יוקרתיים עד יוקרה, ופרויקטים שנפתחים למכירה בשלב הבא, כאשר מחירי המכירה שלהם עברו עלייה מ-10% ל-40% בהשוואה לשלב הקודם.

"בדרך כלל, יש פרויקט באזור ת'ו ת'יאם המציע את השלב הסופי למכירה עם מחירי דירות של עד 490 מיליון דונג וייטנאמי/מ"ר של שטח נטו", נכתב בדו"ח CBRE.

לאחרונה, חברות מחקר נדל"ן בווייטנאם חזו כי בשנת 2025, פלח דירות היוקרה ימשיך "להתפוצץ" ולהוביל את השוק.

על פי CBRE, היצע הדירות החדש בהאנוי צפוי להמשיך להיות שופע, ומוערך ביותר מ-31,000 יחידות למכירה, עלייה לעומת 2024. ההיצע מרוכז בעיקר בפלח היוקרה, עם עלייה בהיצע דירות היוקרה.

בינתיים, על פי תחזית OneHousing, היצע הדירות בטווח הביניים כמעט ייעלם משני השווקים של האנוי והו צ'י מין סיטי בשנת 2025. כמות מוצרי הדירות החדשות שנפתחו בשוק האנוי בשנת 2025 צפויה להגיע לכ-30,000 יחידות. מתוכן, כ-60-70% הן דירות יוקרה ו-30-40% הן דירות יוקרה.

בשוק הו צ'י מין סיטי, ההיצע החדש בשנת 2025 צפוי לעמוד על כ-12,000 יחידות, מתוכן 88% מהיצע היוקרה והיוקרתי. מתוכם, 42% מהיצע היוקרה ו-46% מהיצע היוקרה.

האם שוק הדיור הבינוני והיוקרתי יחווה התאמה משמעותית כלפי מטה בשנת 2025?

רוב הדעות מסכימות שבשנת 2025 מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יעלו. אפילו שוק הדירות היוקרתי והמפואר ימשיכו לעלות, משום שהנוכחי אינו "השיא".

מומחי OneHousing אמרו כי לאחרונה, יישובים רבים יישמו רשימות מחירי קרקעות חדשות עם רמות התאמה גבוהות יחסית. הדבר מוביל לעלויות תשומות גבוהות יותר עבור עסקים, מה שיוביל גם לתפוקה גבוהה יותר.

רוב הדעות מסכימות שבשנת 2025 מחירי הדירות בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי יעלו. (צילום: ST)

מר טראן טרונג טואן, מומחה נדל"ן, מסכים עם דעה זו ואמר: בהקשר לכך שהאנוי והו צ'י מין סיטי הכריזו על רשימות מחירי קרקעות חדשות, עם עלייה של פי 3-8, מחירי הדירות בשתי ערים אלו יעלו, ללא קשר לפלח השוק. שלא לדבר על כך שמחירי העלויות והחומרים נוטים לעלות בחודשים האחרונים. לכן, מר טואן אמר כי אי אפשר לחכות עד שמחירי הדירות ירדו.

עם זאת, עדיין ישנן דעות לפיהן תחום הדיור הבינוני-יוקרתי יחווה התאמה גדולה כלפי מטה בשנת 2025.

בהתייחסו לנושא זה בצורה ברורה יותר, ניתח פרופסור חבר ד"ר טראן קים צ'ונג, לשעבר סגן מנהל המכון המרכזי לחקר ניהול כלכלי: ראשית, השוק בשנת 2024 עלה גבוה מדי בפלח זה.

שנית, נושאי הקטגוריה הזו מבצעים התאמות משמעותיות בצרכיהם, בהתנהגותם ובתפיסת העולם שלהם.

"בפרט, מכיוון ששוק הנדל"ן התעשייתי צפוי לצמוח היטב בשנת 2025, משאבים יופנו לפלח הנדל"ן התעשייתי. לפלח דיור וקרקע אחרים לא יהיו תנודות משמעותיות", אמר פרופסור חבר ד"ר טראן קים צ'ונג.

מקור: https://www.congluan.vn/phan-khuc-nha-o-trung--cao-cap-se-co-dieu-chinh-giam-lon-trong-nam-2025-post330114.html