"הגברת הפיקוח" על ספקולציות בקרקעות.

Báo Tài nguyên Môi trường•12/12/2023

[מודעה_1]

מחירי הקרקעות נמצאים במגמת ירידה.

חוק עסקי הנדל"ן המתוקן 2023, שנכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2025, אושר על ידי האסיפה הלאומית ב-28 בנובמבר. בהתאם לכך, חוק עסקי הנדל"ן המתוקן 2023 מחמיר את התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן על ידי איסור העברת זכויות שימוש בקרקע ליחידים לצורך בנייה עצמית של בתים ברובעים, מחוזות וערים באזורים עירוניים מיוחדים, מסוג I, סוג II וסוג III.

תקנה זו מחמירה יותר מהתקנה הנוכחית, האוסרת רק על חלוקת קרקע ומכירה של מגרשים באזורים של ערים בעלות מעמד מיוחד וערים בעלות שליטה מרכזית; אזורים עם דרישות גבוהות לנוף אדריכלי; אזורים מרכזיים ואזורים המקיפים אתרי אדריכלות בעיר; וחזיתות של כבישים ברמה אזורית ומעלה, כמו גם כבישים נופיים ראשיים בעיר. התקנה החדשה, שהונפקה במסגרת חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, צפויה להיות בעלת השפעה משמעותית על שוק הקרקעות.

10aa(1).jpg — חלקות אדמה מחולקות לחלוקה נטושות כיום. צילום: קאו נגוין

מר נגוין צ'י טאן, המנכ"ל של חברת הבנייה טאן בין, הצהיר כי במהלך התקופה שבין 2010 ל-2015, עקב משבר הנזילות בשוק הנדל"ן, משרד הבינוי התיר לפרויקטים חלוקת קרקעות ומכירת מגרשים (מבלי לדרוש בניית בתים). הודות לתקנה זו, השוק פתר את בעיית הנזילות שלו. עם זאת, מאז, יישובים רבים "ניצלו" את התקנה, ואפשרו חלוקת קרקעות ומכירה נרחבת, תוך סיכון לשיבוש התכנון העירוני. לכן, חוק עסקי הנדל"ן הציג תקנה האוסרת על פרויקטים חלוקת קרקעות ומכירת מגרשים. משמעות הדבר היא שמשקיעים יצטרכו לבנות את המבנה הבסיסי עבור הלקוחות. כתוצאה מכך, ערך הקרקע יעלה עקב עלויות הבנייה. זה יגביל את הספקולציות בקרקעות. שוק הקרקעות חווה תנודות משמעותיות. עם זאת, גם זוהי מגמה בלתי נמנעת, בדומה למדינות אחרות ברחבי העולם.

"שוק הנדל"ן הופך מקצועי יותר, כאשר עסקים מתמקדים בהשקעה ופיתוח של דיור ובנייה על קרקע במקום רק להשקיע בתשתיות ו'מכירת נכסים לפני השלמתם'. במקביל, זה עוזר להשתמש בקרקע בצורה יעילה ואפקטיבית יותר; להתגבר על המצב של 'ספקולציות קרקע, שימוש איטי בקרקע וקרקע נטושה'. מדיניות זו צפויה גם לתרום ל'סינון' משקיעים, וליצור עסקי נדל"ן מקצועיים ובעלי יכולות גבוהות יותר לאחר שאלו עם יכולות פיננסיות וטכניות מוגבלות מודלים על ידי השוק", העריך מר טאנה.

קידום התפתחות בריאה של שוק הנדל"ן.

החמרת התקנות על חלוקת קרקעות ומכירתן בערים גדולות היא פתרון בר-קיימא שיהפוך את הערים הוייטנאמיות למסודרות ויפות יותר, בעלות ערך מבחינת תכנון, אדריכלות, אסתטיקה והבטחת רווחה חברתית טובה יותר בטווח הארוך.

תקנה זו היא גם אחד השינויים המשמעותיים ביותר בחוק עסקי הנדל"ן שאושר לאחרונה. בפרט, עבור פרויקטים של נדל"ן שקיבלו רישיון אך טרם הושלמו, משקיעים יצטרכו לשקול היטב פתרונות לטווח קצר ולטווח ארוך לעתיד.

לפיכך, בעוד קצת יותר משנה, עסקי נדל"ן יתחילו ליישם את התקנה הזו. לכן, השוק יחווה ירידת מחירים חדה ככל שיזמים יאירו את המכירות כדי להחזיר הון ולהימנע מנכסים שלא נמכרו. עם זאת, בשוק האיטי הנוכחי, הנזילות לא תהיה קלה. רק עסקים בעלי ביטחון פיננסי מספיק ישמרו על נכסיהם כדי לעמוד בתוכנית החדשה.

מר נגוין מאן הא, סגן יו"ר איגוד הנדל"ן של וייטנאם, הצהיר: "בשנת 2025 נחמיר את התקנות בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן בערים גדולות. תהיה לכך השפעה חזקה מאוד על השוק. ראשית, ההיצע והביקוש למגרשי קרקע יהיו פחות מגוונים. בעבר, אנשים יכלו לקנות מגרשי קרקע ללא קשר ליכולותיהם הכלכליות, אך כעת לקוחות חייבים להיות מוכנים להוציא 1-3 מיליארד וונד נוספים על בניית בית. בטווח הארוך, מגרשי קרקע לא יהיו עוד שוק 'קל' עבור רבים. שוק זה ידרוש הן מהמוכרים והן מהקונים הון משמעותי כדי להשתתף. התקנות בנוגע לחיזוק חלוקת הקרקעות הן צעד מכריע וחיובי להביא לפיתוח בריא של שוק הנדל"ן. עסקי נדל"ן חייבים ללמוד לציית לחוקי המשחק החדשים כדי להסתגל ולשרוד."

מבחינה היסטורית, משקיעי נדל"ן העדיפו את המודל של חלוקת קרקעות לחלקות למכירה בגלל העלויות הפיננסיות הנמוכות. עם זאת, החמרת הרגולציות בנושא חלוקת קרקעות תבטל מודל זה, וכתוצאה מכך תהיה פחות גיוון במוצרי נדל"ן. לדברי גב' נגוין ת'ו האנג, מנהלת המחקר בסאבילס וייטנאם, מספר רב של משקיעים יפרוש מהשוק כאשר החוק החדש ייכנס לתוקף רשמית.

בטווח הקצר, השוק יחווה ירידה חדה בעסקאות עקב חששות של קונים בנוגע לסוגיות משפטיות. השוק בוודאי יעבור התאמות מחירים. ייתכן שיחלפו שנתיים-שלוש, כאשר ההיצע יקטן, עד שמחירי הנדל"ן יוכלו לעלות שוב. השוק יתפתח בצורה בת קיימא יותר כאשר מוצרי נדל"ן יכוונו לבעלי צרכים אמיתיים.

[מודעה_2]
מָקוֹר