הסרת מכשולים לפיתוח דיור ציבורי.

בהו צ'י מין סיטי מועסקים כיום למעלה מ-7.5 מיליון עובדים התורמים ישירות לפיתוח העיר. כדי להבטיח שהעובדים יוכלו להקדיש את עצמם לעבודתם בשקט נפשי, ממשלת העיר משקיעה מאמצים ליישם מדיניות דיור, חלום ודאגה עבור אנשים רבים.

Báo Nhân dân•27/05/2026

פרויקט דיור ציבורי ברובע בין טרונג, הו צ'י מין סיטי. (צילום: קוואנג דין)

הצורך הדחוף של ערי ענק

לאחר יותר מ-10 שנים ומעברים רבים בין דירות שכורות, מר נגו דין קוואן וגב' טראן טי טראם, תושבי רובע בין הונג הואה, עדיין לא הצליחו להשיג דירה כדי להתיישב בה. שניהם רואי חשבון בחברה, עם הכנסה חודשית משולבת של כ-25 מיליון דונג וייטנאמי. לאחר ניכוי הוצאות מחיה, נותרו להם רק כ-7 מיליון דונג וייטנאמי לחסוך. לפני שהיו להם ילדים, החיים היו סבירים לניהול, אך מאז שהיו להם שני ילדים קטנים, הלחץ גבר משמעותית, בעוד שמחירי הדיור ממשיכים לעלות. חלומם להיות בעל דירה הולך ומתרחק.

מיליוני עובדים בהו צ'י מין סיטי מתמודדים עם מצב דומה לזה של מר קוואן וגב' טראם. מר נגוין ואן האי, חבר בוועדה הקבועה של פדרציית העובדים של הו צ'י מין סיטי, ציין כי סקר שנערך בקרב 200,000 עובדים גילה כי 95% הביעו רצון לרכוש דיור ציבורי. עם זאת, עם הכנסות הנעות בין 10 ל-15 מיליון וונד לחודש, יידרשו להם בממוצע 20 שנות חיסכון כדי להרשות לעצמם דירה, לא כולל תנודות אפשריות אחרות.

לדברי פאם בין אן, סגן מנהל מכון המחקר לפיתוח העיר הו צ'י מין: לדיור ציבורי יש לא רק משמעות לרווחה חברתית, אלא גם תנאי חשוב לממשל עירוני וליציבות שוק העבודה. זהו גם מרכיב בלתי נפרד מאסטרטגיית הפיתוח העירוני בר-קיימא של העיר. נתונים סטטיסטיים מראים כי בתקופה 2021-2025 השלימה העיר כמעט 18,000 יחידות דיור ציבורי. עם זאת, בהשוואה לצרכים בפועל של העובדים, תוצאה זו עדיין קטנה מאוד.

לדיור ציבורי יש לא רק משמעות לרווחה חברתית, אלא גם תנאי מכריע לממשל עירוני וליציבות שוק העבודה. זהו גם מרכיב בלתי נפרד מאסטרטגיית הפיתוח העירוני בר-קיימא של העיר. על פי נתונים סטטיסטיים, בתקופה 2021-2025 השלימה העיר כמעט 18,000 יחידות דיור ציבורי. עם זאת, בהשוואה לצרכים בפועל של העובדים, תוצאה זו עדיין קטנה מאוד.
פאם בין אן, סגן מנהל המכון לחקר פיתוח של הו צ'י מין סיטי

על פי תוכנית הממשלה לבנות מיליון יחידות דיור ציבוריות בתקופה שבין 2025 ל-2030, הו צ'י מין סיטי קבעה יעד של בניית 199,400 יחידות דיור, המהוות 20% מהיעד הלאומי. עם זאת, עד סוף שנת 2025, העיר השלימה רק למעלה מ-13,000 יחידות דיור. לכן, בתקופה שבין 2026 ל-2030, העיר צריכה לפתח יותר מ-164,000 יחידות דיור כדי להשיג את היעד שנקבע. אתגר זה מציב אתגר משמעותי על רקע קשיים ומכשולים רבים שלא נפתרו.

הסירו צווארי בקבוק כדי ליצור פריצות דרך.

כמשקיע ותיק בדיור ציבורי, מר לה הואו נגיה, מנהל חברת לה טאן וסגן נשיא איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, הדגיש את הקשיים והמכשולים שנתקלים בהם במהלך יישום הפרויקט. לדוגמה, עסקים מהססים עקב סיכונים פוטנציאליים רבים בתהליך פריסת הפרויקט. אלה כוללים הליכים ארוכים, עלויות הון גבוהות וחוסר בקרקע נקייה זמינה, מה שמוביל פרויקטים רבים להתמודד עם סיכונים פיננסיים.

מר נגהיה ציין, תוך ציון הליכים אדמיניסטרטיביים כדוגמה, כי למרות שהעירייה תקנה את התהליך לפרויקטים של דיור ציבורי כך שיכלול שבעה שלבים, שיש להשלים תוך 132 ימים, במציאות קשה מאוד ליישם פרויקטים במסגרת זמן זו. אפילו בתנאים נוחים, השלמת כל השלבים ההליכיים עדיין אורכת יותר מ-700 ימים.

באופן דומה, בנוגע למימון, למרות שלדיור ציבורי יש חבילת אשראי של 145,000 מיליארד דונג וייטנאמי עם ריבית מועדפת של 6.1%, שיעורי הריבית בפועל על פיקדונות בשוק גבוהים מאוד; עקב חששות מהפסדים, בנקים רבים סירבו להעניק הלוואות. אפילו עסקים המבקשים הלוואות בריביות מסחריות אינם מאושרים משום שהבנקים חוששים להיענש על הלוואות לנמענים הלא נכונים. עסקים מוכנים מאוד לשתף פעולה עם העירייה בבניית דיור ציבורי, אך הם זקוקים למנגנון שקוף ופתוח. זהו בסיס מדיניות חיוני כדי להבטיח שעסקים יוכלו ליישם את הפרויקטים שלהם בביטחון.

מתחם דיור סוציאלי של Chuong Duong Home, מחלקת ה' ה'. (צילום: QUANG QUY)

כדי להשיג את היעד של פיתוח כמעט 200,000 יחידות דיור ציבורי עד שנת 2030, העיר הו צ'י מין מיישמת סדרה של צעדים נוקשים. סגן מנהל מחלקת הבנייה, פאם מין מאן, אישר כי העיר תשלים את תוכנית השימוש בקרקע לבניית דיור ציבורי עד שנת 2040, ותקצה כ-2,000 דונם כדי לעמוד ביעד של 28,500 יחידות בשנת 2026 ובשנים שלאחר מכן. העיר חוקרת גם מודל של קרן חיסכון לדיור, המאפשרת לעובדים לנכות חלק ממשכורתם הרגילה לרכישת דיור. בנוגע לעונשים, פרויקטים של דיור ציבורי שפיתוחם איטי לא יורשו להתקדם למכירות מסחריות; עיכובים נוספים עלולים אף לגרום לביטול הפרויקט וקרן הקרקע. בנוסף, רפורמות מנהליות לקידום השקעות עסקיות ימשיכו להיחקר ולשפר לקראת מערכת יעילה ומעולה יותר.

בנוסף לפיתוח דיור ציבורי למכירה, העיר חוקרת ומיישמת גם את הנחיה מס' 34-CT/TW, מיום 24 במאי 2024, של הוועד המרכזי של המפלגה בנושא דיור ציבורי והכיוון לפיתוח דיור בתקופה הקרובה.

לדברי לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, יש להשתנות את החשיבה לפיתוח דיור לכיוון גיוון מודלים, במיוחד דיור להשכרה. על הממשלה לגבש מדיניות התומכת בפיתוח דיור להשכרה, תוך ראייתו כמקור לדיור בר השגה לעובדים. כדי למנף משאבים, התאחדות העובדים של העיר הוטל עליה להוביל ולחבר משאבים חברתיים לפיתוח דיור בצורת שכירות-רכישה, תוך התמקדות באפשרויות שכירות-רכישה. מנהיגי העיר ביקשו גם מסוכנויות רלוונטיות לערוך סקרים על הצרכים בקנייה ובהשכרה כדי לפתח תוכניות תמיכה מתאימות לכל קבוצת יעד.

כדי שדיור ציבורי יתפתח באופן בר-קיימא, וייטנאם זקוקה לסוכנות ייעודית בהשתתפות מלאה של משרדי ממשלה ומגזרים שתתמקד בפיתוח סוג זה של דיור. יש גם לתקנן את תהליך היישום כדי להבטיח עקביות, הוגנות בהיבטים משפטיים, בלוחות זמנים ובעלויות. משרד הבינוי יכול להנפיק בתים ודירות לדוגמה כדי לסייע בהפחתת עלויות אישור ותכנון וכו'. יתר על כן, משאבים כספיים ומדיניות תמיכה למוטבים ולמשקיעים צריכים להיות זמינים בקלות באמצעות מדיניות תמריצים מתאימה.
אדריכל נגוין הונג האי, מנהל פיתוח וטכנולוגיה, חברת מניות משותפת

בהתייחסו לניסיון של סינגפור, האדריכל נגוין הונג האי, מנהל חברת המניות המשותפת לפיתוח וטכנולוגיה, הצהיר כי למעלה מ-80% מאוכלוסיית סינגפור מתגוררת בבניינים שנבנו על ידי מועצת פיתוח הדיור. הצלחתה של סינגפור בפיתוח דיור חברתי היא תוצאה של אסטרטגיה ארוכת טווח, מקיפה ועקבית. מדובר במתחמי דיור מתוכננים היטב עם שירותים משולבים ומנגנוני גישה פיננסית נוחים לנזקקים.

כדי שדיור ציבורי יתפתח באופן בר-קיימא, וייטנאם זקוקה לסוכנות ייעודית בהשתתפות מלאה של משרדי ממשלה ומגזרים שתתמקד בפיתוח סוג זה של דיור. יש גם לתקנן את תהליך היישום כדי להבטיח עקביות, הוגנות בהיבטים משפטיים, בלוחות זמנים ובעלויות. משרד הבינוי יכול להנפיק בתים ודירות לדוגמה כדי לסייע בהפחתת עלויות אישור ותכנון וכו'. יתר על כן, משאבים כספיים ומדיניות תמיכה למוטבים ולמשקיעים צריכים להיות זמינים בקלות באמצעות מדיניות תמריצים מתאימה.

דיור ציבורי הוא אתגר אסטרטגי עבור הו צ'י מין סיטי, במיוחד בשלב ההתפתחות הנוכחי שלה כעיר ענקית. צורך זה לא רק מבטיח מדיניות רווחה חברתית בת קיימא, אלא גם משמש כתנאי לשמירה ושיפור פריון העבודה, משיכת השקעות ויצירת בסיס ליעדי צמיחה דו-ספרתיים.

קוואנג קווי

מקור: https://nhandan.vn/thao-go-nut-that-phat-develop-social-housing-post965163.html