מצא פתרונות נוספים בתחום הנדל"ן.

בתשעת החודשים הראשונים של 2024, שוק הנדל"ן הוייטנאמי חווה התפתחויות חיוביות רבות, אשר באו לידי ביטוי בהתאוששות ההיצע, מחירי המכירה והעלייה בביקוש מצד קונים. לצד זאת, פרויקטים ועסקים רבים בתחום הנדל"ן הותירו את חותמם באמצעות פעילויות קונקרטיות, והביאו חיוניות חדשה לשוק.

שינוי חיובי

על פי דו"ח של Savills Vietnam, בתשעת החודשים הראשונים של 2024, דירות במחיר של מעל 4 מיליארד וונד היוו 70% מכלל הדירות שנמכרו. ראוי לציין כי מחירי הדירות בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי המשיכו לרשום צמיחה משמעותית. בהאנוי, מחיר הדירות החדשות עלה ב-6%, והגיע לממוצע של 69 מיליון וונד למ"ר; בעוד שבהו צ'י מין סיטי, מחיר הדירות החדשות הגיע ל-68 מיליון וונד למ"ר. זינוק מחירים זה משקף את הביקוש והפעילות הגבוהים בשוק.

פרויקטים חדשים של דירות יוקרה שהושקו בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי זכו לעניין רב מצד לקוחות, עם שיעורי ספיגה המגיעים ל-60%-80%. פרויקטים אלה לא רק תורמים להגדלת ההיצע בשוק, אלא גם מושכים מספר רב של תושבים הודות לתשתיות המודרניות, לשירותים ולקשרי תחבורה נוחים.

חברות נדל"ן גדולות כמו Vingroup, Novaland ו-Sun Group עשו צעדים משמעותיים ביישום פרויקטים ובהתרחבות עסקית. דוגמה בולטת לכך היא קבוצת הבנייה Hoa Binh, אחת הקבלניות הגדולות ביותר בענף הבנייה, שקיבלה תמיכה מבנק ההשקעות והפיתוח של וייטנאם ( BIDV ) עם הארכת קו אשראי של עד 4,000 מיליארד דונג וייטנאמי. זה לא רק עזר להואה בין להתגבר על קשייה, אלא גם משמש כסימן חיובי להתאוששות עבור חברות נדל"ן גדולות.

סדרה של מגה-פרויקטים של קבוצת נובלנד , כולל אקווה סיטי (דונג נאי) ונובה וורלד פאן טיאט (פאן טיאט), רשמו התאוששות מסוימת עם עלייה מתמדת בעסקאות לאחר שמכשולים משפטיים נפתרו בהדרגה.

השינוי החיובי של שוק הנדל"ן בתשעת החודשים הראשונים של 2024 נבע לא רק מההתאוששות הכלכלית והביקוש בפועל מצד הציבור, אלא גם מהסרת מכשולים משפטיים. חקיקת חוק המקרקעין משנת 2024, חוק הדיור משנת 2023 וחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 יצרו מסגרת משפטית שקופה יותר עבור עסקים ומשקיעים. התקנות בנוגע להערכת שווי קרקעות, הליכי רישוי ופינוי קרקעות שופרו משמעותית, מה שמזעור המכשולים המשפטיים בהם נתקלים עסקי נדל"ן לעתים קרובות.

לדוגמה, פרויקטים של נדל"ן בהו צ'י מין סיטי נתקלו בקשיים הקשורים לקבלת היתרים לבניית מרתפים שנפתרו. החלטות 3803/QD-UBND ו-3804/QD-UBND של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי משמשות כבסיס לאישור תוכנית האתר הכוללת, מה שהוביל להשלמת עדכון והתאמת היתרי בנייה לפרויקטים של נדל"ן באזור... עם החלטות אלו, צפוי כי מכשולים משפטיים בפרויקטים בהו צ'י מין סיטי יוסרו בהדרגה.

לדברי מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, חוק הקרקעות משנת 2024 וצו 71/2024 המסדיר את מחירי הקרקעות פתרו סוגיות רבות הקשורות לתשלומי שימוש בקרקע שטרם חושבו עבור פרויקטים בהו צ'י מין סיטי. נכון לעכשיו, בעיר יש כ-200 פרויקטי נדל"ן עם בעיות מימון קרקע. בשנת 2024, הו צ'י מין סיטי תפתור את הבעיות הללו עבור 36 פרויקטים ותנפיק כ-17,500 אישורי שימוש בקרקע.

קטע מאזור העיר אקווה סיטי (305 דונם) שפותח על ידי קבוצת נובלנד מקבל פתרון הדרגתי של המכשולים. צילום: נגוין טואן

בפרט, לאחרונה, מתוך הכרה בכך שהסרת המכשולים המשפטיים לפרויקטים של נדל"ן בדונג נאי איטית יותר מאשר במחוזות שכנים, הדגיש יו"ר הוועדה העממית של מחוז דונג נאי, מר וו טאן דוק, כי תינתן עדיפות לפתרון קשיים הקשורים לתוכנית התכנון C4 בעיר ביין הואה. תוכנית התכנון הזו משתרעת על שטח של עד 1,500 דונם עם פרויקטים בקנה מידה גדול, הכוללים: אזורים למגורים ולאזורים עירוניים כמו אזור המגורים לונג הונג (227 דונם), אזור המסחר והשירותים העירוני באי פואוק הונג (286 דונם) שהושקע על ידי דונה קואופ, אזור החוף העירוני דונג נאי (170 דונם) על ידי תאגיד ההשקעות נאם לונג ואזור התכנון העירוני אקווה סיטי (305 דונם) על ידי קבוצת נובלנד.

יתר על כן, מדיניות האשראי של הבנק הממלכתי של וייטנאם תרמה גם היא ליציבות השוק. על פי דו"ח של הבנק הממלכתי של וייטנאם, נכון לסוף יוני 2024, הלוואות הנדל"ן עלו ב-4.6%, כאשר הלוואות לעסקי נדל"ן עלו ב-10.3%, ובמיוחד, הלוואות לרכישת בתים עלו ב-1.2%. זה מדגים את תמיכת המערכת הפיננסית במגזר הנדל"ן, תוך חיזוק אמון המשקיעים ורוכשי הבתים.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV, שוק הנדל"ן נכנס רשמית לשלב התאוששות חיובי. סביבה מקרו-כלכלית יציבה, אינפלציה מבוקרת ושיפור הדרגתי במדיניות המשפטית יצרו תנאים נוחים לצמיחה חזקה יותר של שוק הנדל"ן בתקופה הקרובה. בנוסף, השקעה בתשתיות תחבורה, ובמיוחד קווי מטרו בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, תמשיך להיות גורם מכריע המניע את צמיחת השוק.

הקשיים והאתגרים עדיין נותרו.

עם זאת, בהקשר של חוק המקרקעין 2024, חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023 שזה עתה נכנסו לתוקף, ענף הנדל"ן עדיין מתמודד עם שורה של קשיים ואתגרים. ללא נקיטת צעדים מתאימים, אלה יחריפו ליקויים ארוכי שנים.

על פי משרד הבינוי, אחת הנקודות החשובות ביותר בחוק המקרקעין משנת 2024 היא ביטול מסגרת מחירי הקרקע הישנה. במקום זאת, מחירי הקרקע יעודכנו מדי שנה, ויקבעו מחירים קרובים יותר לשווי השוק. משמעות הדבר היא שעלויות ההשקעה בבנייה ופיתוח של פרויקטים של נדל"ן יעלו, מה שיוביל לעלייה של 15%-20% במחירי הנדל"ן והדיור. שינוי זה עלול ליצור קשיים הן עבור משקיעים והן עבור רוכשי דירות. מצד שני, אם מחירי הקרקע החדשים לא ייאכפו בקפדנות, הם ייצור הזדמנויות לספקולציות ומניפולציות שוק, מה שיוביל לעלייה באי-השוויון בהזדמנויות בעלות על דירות בין מעמדות חברתיים שונים.

הצעה חשובה נוספת היא לשקול מיסוי של בעלי נכסים מרובים, אך הדבר צריך להתבסס על עקרון יצירת ערך לחברה. ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם ונשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הדגיש כי המיסוי לא צריך להתבסס אך ורק על מספר הנכסים שבבעלותם, אלא גם על מטרת השימוש בהם. אלו הרוכשים נכסים להשכרה, ויוצרים ערך מוסף לקהילה, אינם צריכים להיות כפופים למדיניות מס זו.

גב' דו טו האנג, מנהלת Savills Hanoi, מאמינה כי מיסוי נכסים משניים דורש הכנה יסודית ומבטיח עקביות ארצית. ללא אחידות במערכת הניהול ואמצעים טכניים כגון פעולות בנקאיות והצהרות נכסים, המס לא ישיג את האפקט הרצוי ואף עלול לשבש את השוק.

גורם מרכזי התורם לעליית מחירי הדיור הוא חוסר האיזון בין היצע לביקוש. נכון לעכשיו, היצע הדיור נמוך מדי בהשוואה לביקוש, במיוחד במגזר הדיור בר השגה המתאים לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה. כדי לווסת את השוק, משרד הבינוי מציע לפתוח את חסימות היצע הנדל"ן על ידי הסרת מכשולים משפטיים בפרויקטים תקועים וקידום השקת פרויקטים חדשים.

לדברי גב' הו טי תו מאי, מנהלת חברת דיור בווייטנאם (האנוי), אם לא ינקטו הממשלה והעסקים צעדים מכריעים להגדלת ההיצע, במיוחד בתחומי הדיור הציבורי והדיור בר השגה, השוק יתמודד עם השלכות חמורות. אנשים עם צרכים אמיתיים לדיור יתקשו להחזיק בית, ו"זינוק המחירים" עלול להוביל לחוסר יציבות בשוק כולו.

להחמיר את התקנות בנוגע למכירות פומביות של קרקעות.

אחת השיטות המרכזיות לייצור הכנסות מנדל"ן עבור תקציב המדינה היא באמצעות מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע. משרד הבינוי סבור כי הקצאה והשכרת קרקעות באמצעות מכירות פומביות הגבילו שיטות שליליות, הפחיתו את ההעדפה והגדילו את ההכנסות. עם זאת, תהליך זה מתמודד גם עם מגבלות רבות, ובראשן תופעת "מתווכי המכירות הפומביות" המשתפים פעולה ליצירת "מחירים מלאכותיים" כדי לתמרן את השוק.

כדי לטפל בהיבטים השליליים של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, משרד הבינוי מציע להגדיל את סכום הפיקדון עבור השתתפות במכירות פומביות ולקצר את תקופת התשלום לאחר הזכייה במכרז כדי למנוע ספקולציות ויצירת רמות מחירים מלאכותיות. תקנה זו מסייעת למזער את המצב שבו אנשים משתתפים במכירות פומביות מתוך כוונה לקנות ולמכור מחדש למטרות רווח; במקום זאת, רק אלו שיש להם צרכים אמיתיים ישתתפו.

הסמינר של היום נקרא "זיהוי שוק הנדל"ן בסוף 2024 ותחילת 2025".

הסמינר, שאורגן על ידי עיתון נגואי לאו דונג, יתקיים בשעה 8:00 בבוקר ב-10 באוקטובר באודיטוריום בקומה השנייה של בניין עיתון נגואי לאו דונג, רחוב וו ואן טאן 123-127, רובע וו טי סאו, מחוז 3, הו צ'י מין סיטי. זוהי הזדמנות לסוכנויות ניהול, עסקים ומומחים להתכנס ולהציע פתרונות לקידום נוסף של פיתוח שוק בעתיד.

הסמינר התמקד בנושאים הבאים: מצב שוק הנדל"ן הנוכחי ותחזיות עתידיות; השפעתם של שלושה חוקים חדשים הקשורים לשוק הנדל"ן ויישום מסמכי מנחים; וסוגיות הקשורות למחירי קרקעות ומסים.

מקור: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm