מצא פתרונות נדל"ן נוספים

בתשעת החודשים הראשונים של 2024, שוק הנדל"ן הוייטנאמי רשם שינויים חיוביים רבים, אשר באו לידי ביטוי בהתאוששות ההיצע, מחירי המכירה והעלייה בביקוש מצד קונים. יחד עם זאת, פרויקטים ומיזמים רבים של נדל"ן הותירו את חותמם באמצעות פעילויות ספציפיות, והביאו חיוניות חדשה לשוק.

שינוי חיובי

על פי דו"ח של Savills Vietnam, בתשעת החודשים הראשונים של 2024, דירות במחיר של מעל 4 מיליארד וונד רנג' היוו 70% מכלל הדירות שנמכרו. ראוי לציין כי מחירי הדירות בערים גדולות כמו האנוי והו צ'י מין סיטי המשיכו לרשום צמיחה משמעותית. בהאנוי, מחירי הדירות החדשות עלו ב-6%, והגיעו לממוצע של 69 מיליון וונד רנג' למ"ר; בעוד שבהו צ'י מין סיטי, מחירי הדירות החדשות הגיעו ל-68 מיליון וונד רנג' למ"ר. עליית המחירים מראה את החום והביקוש הגבוה בשוק.

פרויקטים חדשים של דירות יוקרה שהושקו בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי זכו לתשומת לב רבה מצד לקוחות, עם שיעורי ספיגה של עד 60% - 80%. הפרויקטים לא רק תורמים להגדלת ההיצע לשוק, אלא גם מושכים מספר רב של תושבים הודות לתשתיות מודרניות וחיבורי תחבורה נוחים.

חברות גדולות בתחום הנדל"ן כמו Vingroup, Novaland, Sun Group... עשו התקדמות משמעותית ביישום פרויקטים ובקידום פעילויות עסקיות. דוגמה אופיינית לכך היא קבוצת הבנייה Hoa Binh , אחת הקבלניות הגדולות ביותר בתחום הבנייה, שקיבלה תמיכה מהבנק להשקעות ופיתוח של וייטנאם (BIDV) עם הארכת מסגרת אשראי של עד 4,000 מיליארד דונג וייטנאם. זה לא רק עוזר להואה בין להתגבר על התקופה הקשה, אלא גם מהווה סימן חיובי להתאוששותן של חברות נדל"ן גדולות.

סדרה של פרויקטים גדולים של אקווה סיטי (דונג נאי) ונובה וורלד פאן ת'ייט (פאן ת'ייט) מקבוצת נובלנד רשמו התאוששות מסוימת עם עלייה מתמדת בנפח העסקאות לאחר שבעיות משפטיות נפתרו בהדרגה.

השינויים החיוביים בשוק הנדל"ן בתשעת החודשים הראשונים של 2024 נובעים לא רק מההתאוששות הכלכלית וביקוש אמיתי מצד הציבור, אלא גם מהסרת מכשולים משפטיים. פרסום חוק המקרקעין 2024, חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023 יצרו מסדרון משפטי שקוף יותר עבור עסקים ומשקיעים. התקנות בנוגע להערכת שווי קרקעות, הליכי רישוי ופינוי אתרים שופרו משמעותית, מה שסייע למזער את המכשולים המשפטיים שעסקי הנדל"ן נתקלים בהם לעתים קרובות.

לדוגמה, פרויקטים של נדל"ן בהו צ'י מין סיטי נתקלו בקשיים הקשורים למתן היתרים לבניית מרתפים שנפתרו. החלטה 3803/QD-UBND והחלטה 3804/QD-UBND של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי הן הבסיס לאישור תוכנית האב, לקראת השלמת עדכון היתרי הבנייה המתוקנים לפרויקטים של נדל"ן באזור... עם החלטות אלו, צפוי כי בעיות משפטיות בפרויקטים בהו צ'י מין סיטי ייפתרו בהדרגה.

לדברי מר נגוין טואן טאנג, מנהל מחלקת משאבי הטבע והסביבה של הו צ'י מין סיטי, חוק הקרקעות 2024 וצו 71/2024 המסדיר את מחירי הקרקע הסירו מכשולים עבור פרויקטים רבים שלא חישבו דמי שימוש בקרקע בהו צ'י מין סיטי. נכון לעכשיו, בעיר יש כ-200 פרויקטי נדל"ן עם בעיות מימון קרקע. בשנת 2024, הו צ'י מין סיטי תסיר מכשולים עבור 36 פרויקטים ותנפיק כ-17,500 תעודות.

פינה באזור העירוני אקווה סיטי (305 דונם) של קבוצת נובלנד נפתרת בהדרגה. צילום: נגוין טואן

בפרט, לאחר שקבע לאחרונה כי הסרת המכשולים המשפטיים לפרויקטים של נדל"ן בדונג נאי עדיין איטית בהשוואה למחוזות שכנים, הדגיש יו"ר הוועדה העממית של מחוז דונג נאי, מר וו טאן דוק, כי תינתן עדיפות להסרת קשיים הקשורים לתכנון שכונת מגורים C4 בעיר ביין הואה. שכונת מגורים זו משתרעת על פני עד 1,500 דונם עם פרויקטים גדולים הכוללים: אזורים מגורים ואזורי עיר בקנה מידה גדול כמו אזור המגורים לונג הונג (227 דונם), אזור השירותים המסחרי העירוני באי פואוק הונג (286 דונם) שהושקע על ידי דונה קואופ, אזור החוף העירוני דונג נאי (170 דונם) על ידי חברת ההשקעות המשותפת נאם לונג ואזור האזור העירוני אקווה סיטי (305 דונם) על ידי קבוצת נובלה.

בנוסף, מדיניות האשראי של הבנק הממלכתי תרמה גם היא לייצוב השוק. על פי דו"ח של הבנק הממלכתי של וייטנאם, עד סוף יוני 2024, הלוואות הנדל"ן עלו ב-4.6%, מתוכן הלוואות לעסקים בתחום הנדל"ן עלו ב-10.3%, ובמיוחד הלוואות לדיור עלו ב-1.2%. זה מראה על תמיכת המערכת הפיננסית במגזר הנדל"ן, תוך חיזוק אמון המשקיעים וקוני הבתים.

לדברי ד"ר קאן ואן לוק, הכלכלן הראשי של BIDV, שוק הנדל"ן נכנס רשמית לתקופה של התאוששות חיובית. כלכלת המאקרו היציבה, אינפלציה מבוקרת ומדיניות משפטית משופרת בהדרגה יצרו תנאים לשוק הנדל"ן להתפתח בצורה חזקה יותר בתקופה הקרובה. בנוסף, השקעה בתשתיות תחבורה, ובמיוחד קווי מטרו בהאנוי ובהו צ'י מין סיטי, תמשיך להיות גורם חשוב לקידום צמיחת השוק.

קשיים ואתגרים נותרו

עם זאת, בהקשר של חוק המקרקעין 2024, חוק הדיור 2023 וחוק עסקי הנדל"ן 2023 שנכנסו לתוקף זה עתה, ענף הנדל"ן עדיין מתמודד עם שורה של קשיים ואתגרים. אם לא יהיו פתרונות, הדבר יחריף את הליקויים ארוכי הטווח.

על פי משרד הבינוי, אחת הנקודות החשובות ביותר בחוק המקרקעין משנת 2024 היא הסרת מסגרת מחירי הקרקע הישנה. במקום זאת, מחירי הקרקע מתעדכנים מדי שנה, וקובעים מחירים קרובים לשוק. משמעות הדבר היא שעלות ההשקעה בבנייה ופיתוח של פרויקטים של נדל"ן תעלה, מה שיוביל לעלייה של 15%-20% במחירי הנדל"ן והדיור. שינוי זה עלול לגרום לקשיים הן למשקיעים והן לרוכשי בתים. מצד שני, אם מחירי הקרקע החדשים לא ייאכפו בקפדנות, הדבר ייצור הזדמנויות לספקולציות ומניפולציות שוק, מה שיוביל לעלייה באי-השוויון בהזדמנויות בעלות על בתים בין שכבות שונות של אנשים.

הצעה חשובה נוספת היא לשקול מיסוי של בעלי נכסים רבים, אך הדבר חייב להתבסס על עקרון יצירת ערך לחברה. ד"ר נגוין ואן דין, סגן נשיא איגוד הנדל"ן של וייטנאם ונשיא איגוד מתווכי הנדל"ן של וייטנאם, הדגיש כי המיסוי לא צריך להתבסס רק על מספר הנכסים שבבעלותם אלא גם על מטרת השימוש בהם. אלו הרוכשים נכסים להשכרה, ויוצרים ערך מוסף לקהילה, אינם צריכים להיות כפופים למדיניות מס זו.

גב' דו טו האנג, מנהלת Savills Hanoi, אמרה כי מס הנדל"ן השני דורש הכנה מדוקדקת כדי להבטיח אחידות ברחבי הארץ. ללא אחידות במערכת הניהול ואמצעים טכניים כגון פעולות בנקאיות והצהרת נכסים, המס לא ישיג את האפקט הרצוי ואף עלול לגרום לשיבוש בשוק.

גורם חשוב התורם למחירי הדיור הגבוהים הוא חוסר האיזון בין היצע לביקוש. נכון לעכשיו, היצע הדיור עדיין נמוך מדי בהשוואה לביקוש, במיוחד במגזר הדיור בעלות נמוכה, המתאים לאנשים בעלי הכנסה נמוכה ובינונית. כדי לווסת את השוק, משרד הבינוי הציע לפתוח את חסימת היצע הנדל"ן על ידי הסרת מכשולים משפטיים בפרויקטים תקועים, תוך קידום השקת פרויקטים חדשים.

לדברי גב' הו טי תו מאי, מנהלת חברת הדיור הוייטנאם (האנוי), אם לא ינקטו הממשלה וחברות צעדים דרסטיים להגדלת ההיצע, במיוחד במגזר הדיור הציבורי והדיור בעלות נמוכה, השוק יתמודד עם השלכות חמורות. אנשים עם צרכים ממשיים לדיור יתקשו להחזיק בית ומצב "קדחת המחירים" עלול להוביל לחוסר יציבות בשוק כולו.

החמרת תקנות מכירה פומבית של קרקעות

אחת השיטות החשובות לפיתוח הכנסות נדל"ן עבור תקציב המדינה היא באמצעות מכרז זכויות שימוש בקרקע. משרד הבינוי מאמין כי להקצאת קרקעות ולחכירתן באמצעות מכרזים ישנן היבטים שליליים מוגבלים, סייעו בהפחתת מצב של בקשה ונתינה והגדילו את ההכנסות. עם זאת, תהליך זה מתמודד גם עם מגבלות רבות, בדרך כלל התופעה של "מתווכי מכירות פומביות" המשתפים פעולה ליצירת "מחירים וירטואליים" כדי לתמרן את השוק.

כדי להתגבר על ההיבטים השליליים של מכירות פומביות של זכויות שימוש בקרקע, משרד הבינוי הציע להגדיל את סכום הפיקדון בעת ​​השתתפות במכירות פומביות ולקצר את זמן התשלום לאחר הזכייה במכרז כדי למנוע פעילות ספקולטיבית וליצור רמת מחירים וירטואלית. תקנה זו מסייעת למזער את מצבם של משתתפי המכרז שמטרתם קנייה ומכירה חוזרת למטרות רווח, במקום זאת, רק אלו שיש להם צרכים אמיתיים משתתפים.

היום, תוכנית האירוח "זיהוי שוק הנדל"ן בסוף 2024, תחילת 2025"

הסמינר אורגן על ידי עיתון לאו דונג והתקיים בשעה 8:00 בבוקר ב-10 באוקטובר באולם הכנסים בקומה השנייה של עיתון לאו דונג, בכתובת וו ואן טאן 123-127, רובע וו טי סאו, מחוז 3, הו צ'י מין סיטי. זוהי הזדמנות לסוכנויות ניהול, עסקים ומומחים להעלות פתרונות לקידום פיתוח שוק בתקופה הקרובה.

הסמינר התמקד בתכנים הבאים: המצב הנוכחי של שוק הנדל"ן, תחזית לתקופה הקרובה; השפעת 3 חוקים חדשים הקשורים לשוק הנדל"ן וכן יישום מסמכים המנחים את יישום החוק; סוגיות הקשורות למחירי קרקעות ומסים...

מקור: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm