אשראי נדל"ן מראה סימני "האצה"

התקדמות ההשקעות והבנייה משתפרת, אך נדל"ן עדיין "מושך" הון

בעבר, נציג של הבנק הממלכתי של וייטנאם (SBV) אמר כי קצב הצמיחה של הלוואות נדל"ן בתקופה האחרונה עולה בקנה אחד עם התפתחויות השוק, שכן פרויקטים רבים יושמו מחדש וההתקדמות בהשקעות ובבנייה משתפרת.

לדברי מר פאם צ'י קוואנג, מנהל מחלקת המדיניות המוניטרית בבנק המדינה של וייטנאם, ב-10 החודשים האחרונים, מערכת הבנקאות הזרימה 2.1 מיליון מיליארד דונג וייטנאם נוספים לכלכלה . עם קצב צמיחת אשראי זה ויעד האשראי לתמוך בצמיחה כלכלית, צמיחת האשראי בשנת 2025 עשויה להגיע ל-19-20%. נכון ל-29 בספטמבר, האשראי המצטבר של המערכת כולה הגיע ל-17.71 מיליון מיליארד דונג וייטנאם, עלייה של כמעט 13.4% בהשוואה לסוף 2024.

הדוחות הכספיים המאוחדים האחרונים לרבעון השלישי של 2025 של בנקים בעלי הלוואות בקנה מידה גדול מראים כי נדל"ן ממשיך למלא את התפקיד המרכזי כ"מנוע" בצמיחת האשראי.

לדוגמה, ב- VPBank , עסקי הנדל"ן מהווים חלק גדול מסך ההלוואות של הבנק, עד 22.97%. ב-MB, עסקי הנדל"ן מהווים 10.42% מסך ההלוואות של הבנק, רק אחרי מספר מגזרים כגון: סיטונאות, קמעונאות, תיקון מכוניות, אופנועים וכלי רכב אחרים ותעשיית עיבוד וייצור...

כיתוב לתמונה — גב' דו תו האנג, מנהלת בכירה, מחקר ופיתוח, סאבילס האנוי .

בשיחה עם כתבים של עיתוני Tin Tuc ו-Dan Toc, אמרה גב' דו תו האנג, מנהלת בכירה במחלקת המחקר והפיתוח בסאבילס האנוי, כי לאחרונה הממשלה, משרדי הממשלה והסניפים עשו מאמצים רבים לפרסם מדיניות והנחיות לפינוי מקורות האספקה, ובכך לסייע לאנשים לגשת לדיור במחירים הולמים יותר.

לדוגמה, שוק הדירות בהאנוי ברבעון השלישי של 2025 המשיך לחוות התאוששות חזקה, הנתמכת על ידי שיפורי תשתית חזקים, רפורמות תכנון וביקוש חזק. בהתאם, ההיצע החדש ברבעון הגיע ליותר מ-6,300 יחידות, והסך הכולל בתשעת החודשים הראשונים של השנה הגיע ליותר מ-20,000 יחידות. "זהו מספר מרשים בהשוואה לשוק של הו צ'י מין סיטי", אמרה גב' דו טו האנג.

מומחי Savills צופים כי בחודשים האחרונים של השנה, השוק הווייטנאמי יקבל בברכה היצע חדש של 8,900 דירות. בשנתיים הקרובות, מספר הדירות שיימסרו יהיה בשפע, בעיקר דירות בטווח הביניים, דירות יוקרה ימשיכו לעלות, אך דירות במחירים נוחים לא ישתפרו.

חבילות הלוואות רבות לרוכשי דירות

ריביות משכנתאות בתחילת אוקטובר 2025 לא השתנו הרבה, בעיקר בטווח של 5.5% - 6.5% לשנה.

עבור לקוחות צעירים, לבנקים יש ריביות מועדפות; כולל HDBank עם ריבית הלוואה של 3.5% לשנה ב-3 החודשים הראשונים, 6.5% לשנה ב-12 החודשים הראשונים ו-7.5% לשנה ב-24 החודשים הראשונים. כאשר תקופת הריבית הקבועה שהוזכרה לעיל תסתיים, הבנק ישתנה בריבית במרווח של 4%, שתתנודדו סביב 11% לשנה.

לבנק LP יש חבילת הלוואות בהיקף של 5,000 מיליארד דונג וייטנאמי, עם ריבית התחלתית של 3.88% בלבד לשנה בשלושת החודשים הראשונים. לקוחות יכולים ללוות 100% מצרכי ההון, תקופת הלוואה מקסימלית של 35 שנים, ותקופת גרייס של 24 חודשים לקרן.

MSB השיקה חבילת משכנתאות מועדפת לצעירים עם ריביות קבועות החל מ-4.5% לשנה למשך 6 החודשים הראשונים. תקרת ההלוואה גבוהה, עד 80% מערך הבטוחה או 95% מסך תוכנית ההלוואה. בפרט, ניתנת ללקוחות תקופת גרייס של עד 24 חודשים ותמריץ חינם לפירעון מוקדם של הקרן עד 100 מיליון וונד לחודש.

לקבוצת ארבעת הגדולים יש גם ריביות מועדפות לצעירים. בפרט, אגריבנק מציעה תוכנית הלוואות עם ריבית קבועה של 5.5% לשנה למשך 3 השנים הראשונות. לקוחות יכולים ללוות עד 75% מצרכי ההון שלהם בעת משכנתא של הנכסים שנוצרו מהון ההלוואה. בפרט, במקרים בהם ישנם נכסי בטחונות אחרים מלבד הנכסים שנוצרו מהון ההלוואה, לקוחות יכולים ללוות עד 100% מצרכי ההון שלהם. תקופת ההלוואה המקסימלית היא 40 שנים. לקוחות פטורים מתשלום הקרן עד 60 החודשים הראשונים, מה שמסייע להפחית את לחץ החזר החוב הראשוני.

לדברי גב' דו טי טו האנג, בנוגע לריביות על משכנתאות, עבור מוצרי דיור מסחריים יוקרתיים, הקונים יצטרכו לשקול היטב את יכולתם הפיננסית ואת מטרת השימוש בהם. בינתיים, עבור קבוצת הלקוחות הזקוקה לתמיכה, התאמת מדיניות האשראי היא הכרחית ביותר כדי להפחית את הלחץ של לקיחת הלוואה לצורך קנייה.

"כאשר שיעורי הריבית מותאמים כראוי, קונים, משקיעים ומלווים כולם מרוויחים, ועוזרים לשוק להתפתח בצורה הרמונית יותר. חשוב לגוון פתרונות ולהרחיב את ההיצע כדי להתאים לכל קבוצת יעד", אמר מנהל בכיר, מחקר ופיתוח, Savills Hanoi.

לדברי גב' דו טו האנג, הסנטימנט בשוק הנדל"ן השתפר באופן ברור לאחר תקופה של דאגה בנוגע למדיניות המכסים החדשה של ארה"ב. סאבילס גם שמה לב שהביטחון חזר כאשר המדיניות וההנחיות בנוגע למכסים התבהרו. ביטחון זה ניכר בבירור בפיתוחים של נדל"ן תעשייתי בתקופה האחרונה. סאבילס רשמה כי קיבולת השכרת קרקעות תעשייתיות עומדת כעת על כ-88%, וממשיכה להישאר ברמה גבוהה, אם כי אזור ההשכרה החדש הואט במידה מסוימת. זה גורם למשקיעים ויזמים להיות פחות לחוצים להפחית את מחירי השכירות...

מר ניל מקגרגור, המנכ"ל של סאבילס וייטנאם, ציין: "נכון לעכשיו, הוקמו יסודות חשובים לצמיחת שוק הנדל"ן הוייטנאמי. וייטנאם תיקנה את חוק הקרקעות החדש, חוק הדיור וחוק עסקי הנדל"ן... כדי ליצור מסגרת משפטית לפיתוח בריא ובר קיימא יותר."

"לכן, סוכנות הניהול יכולה לזרז את רישוי הפרויקטים, להפחית את לחץ האספקה ולהביא מוצרים חדשים לשוק. זוהי הנחת יסוד חשובה לשמירה על צמיחה יציבה, שליטה בעליית המחירים ותנועה לקראת פיתוח בר-קיימא של שוק הדיור הווייטנאמי", אמר המנכ"ל של Savills Vietnam.

שוק הנדל"ן הווייטנאמי נכנס למחזור צמיחה חדש. בשנת 2025, בנוסף למימוש ויישום הדרגתי של תקנות משפטיות, פעילויות הניטור והרגולציה של סוכנויות הניהול הממשלתיות יהפכו בהדרגה למחמירות יותר על מנת להבטיח שהשוק יתפתח במסלול הנכון. הכלכלה צפויה להתפתח ביציבות, ותשתיות מושקעות יותר ויותר במקביל, דבר שיתרום משמעותית לקידום צמיחת הנדל"ן.

במקביל, מגמות חדשות כמו ערים חכמות, יישום בינה מלאכותית בפלטפורמות טכנולוגיות נדל"ן ופיתוח בר-קיימא מעצבות בהדרגה את השוק. דיור בר השגה הוא גם אחד מהנושאים המרכזיים, עם תמיכה ממנגנונים לקידום שיתוף פעולה ציבורי-פרטי ושיפור פיתוח מקיף.

ד"ר לה שואן נגיה, חבר המועצה המייעצת למדיניות של ראש הממשלה:
העברת תזרים מזומנים לדיור ציבורי ודיור בעלות נמוכה

החוב המצטבר עומד כיום על כ-4 טריליון וונד וייט, המהווה כ-24% מסך החוב המצטבר של המערכת כולה, לא ברמה גבוהה בהשוואה למדינות מפותחות רבות, עד 40%. הפתרון הבסיסי הוא לכוון את זרימת ההון באשראי בצורה סבירה, תוך התמקדות בפלח הדיור הציבורי, דיור בעלות נמוכה, במקום להזרים אותו לספקולציות או לפרויקטים יוקרתיים.

לשם כך, על וייטנאם להסיר מכשולים משפטיים, להרחיב את ההיצע ולשפר את מדיניות האשראי המועדף. נכון לעכשיו, חבילת ההלוואות בסך 145,000 מיליארד וונד לדיור ציבורי מחולקת באיטיות עקב מיעוט פרויקטים, תנאי הלוואה קשים וריביות גבוהות, ולכן יש להתאימה כדי לקדם יעילות במהירות.

מקור: https://baotintuc.vn/kinh-te/tin-dung-bat-dong-san-co-tin-hieu-tang-toc-20251107012438049.htm