הו צ'י מין סיטי צריכה להגיב ל"וריאציות"

העיר הו צ'י מין ביקשה רשמית שמשקיעים בפרויקטים של נדל"ן באזור לא יורשו לחלק ולמכור חלקות אדמה בפרויקטים שלהם לארגונים וליחידים כדי לבנות בעצמם בתים. דעות רבות טוענות כי העיר הו צ'י מין זקוקה לתוכנית כדי למנוע "טרנספורמציות" אפשריות.

חוק עסקי הנדל"ן נכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, שאינו מתיר לפרויקטים חלוקה ומכירה של מגרשים באזורים עירוניים.

משלחת שטח בוחנת את ניהול אדמות המדינה במחוז בין צ'אן, הו צ'י מין סיטי. (צילום: ת'אן דאו).

לאחרונה, כדי ליישם את חוק עסקי הנדל"ן, פרסמה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי את החלטה מס' 83/2024 בנוגע לתקנות לקביעת אזורים שבהם משקיעים בפרויקטי נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבנייה למגורים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית לארגונים וליחידים לבניית בתים משלהם באזור.

עם החלטה זו, הו צ'י מין סיטי מסדירה רשמית את האיסור על חלוקת קרקעות ומכירתן כדי להתמודד עם המצב הכואב הזה שנגרם בתקופה האחרונה. בפרט, משקיעים בפרויקטים של נדל"ן באזור אינם רשאים לחלק מגרשים למכירה בפרויקט לארגונים וליחידים לבניית בתים משלהם. על פי תקנה זו, בנוסף לרובעים ומחוזות, אדמות ב-5 מחוזות מרוחקים, כולל: בין צ'אן, הוק מון, קאן ג'יו, קו צ'י ונה בה אינן מורשות לחלק קרקעות ולמכירה.

בינתיים, העירייה מסדירה רק את חלוקת הקרקעות, מה שמאפשר למשקי בית וליחידים בעלי קרקע העומדת בתנאים להיחשב לחלוקת הקרקע.

מניעת חלוקת קרקעות ומכירתן

בנוגע לתוכן ההחלטה 83/2024 של הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, עורך הדין נגוין ואן האו - חבר הוועד המרכזי של חזית המולדת של וייטנאם, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי, העיר כי ההחלטה החדשה של הו צ'י מין סיטי תהיה לכך השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן בעיר, כולל השפעות ישירות על הפעילות העסקית של גופים המעורבים בעסקי נדל"ן ועל חלוקת הקרקעות ומכירה חסרת הבחנה שבוצעה לאחרונה.

איסור על חלוקת קרקעות ומכירתן יעזור לערים רבות לפתור את בעיית "התכנון הלא מסודר" ו"אינפלציית המחירים" בשוק הנדל"ן. (צילום: דאי דואן קט).

עורך הדין האו גם ניבא כי לאחר פרסום החלטה 83/2024, יהיה זה בלתי נמנע שיהיו דעות סותרות מצד האנשים, קהילת העסקים וחברות הנדל"ן.

על פי סעיף 6, סעיף 31 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, אחד התנאים להעברת זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן ליחידים לבניית בתים משלהם הוא: " קרקע שאינה ממוקמת במחוז, במחוז, בעיר של אזור עירוני מיוחד, מסוג I, סוג II וסוג III; אינה כפופה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע להשקעה בפרויקטים של בניית דיור בהתאם להוראות חוק הקרקעות. עבור האזורים הנותרים, ועדת העם המחוזית תקבע, בהתבסס על התנאים המקומיים, את האזורים שבהם משקיעי הפרויקט רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבניית בתים משלהם ".

עורך הדין נגוין ואן האו צופה כי להחלטה החדשה של הו צ'י מין סיטי תהיה השפעה גדולה על שוק הנדל"ן בעיר.

לפיכך, עורך הדין נגוין ואן האו הודה כי הו צ'י מין סיטי פירטה את הוראות החוק על עסקי נדל"ן. בפרט, הפרטים הנ"ל מונחים על ידי סעיף 2 של החלטה מס' 83/2024. באופן ספציפי, משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבניית דיור ברחבי הו צ'י מין סיטי לא ניתן להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן או פרויקטים של השקעה בבנייה למגורים לארגונים או ליחידים שבונים בתים בעצמם.

למעט, במקרה של משקיעים בפרויקטים של נדל"ן, פרויקטים של השקעה בבניית דיור עם מטרות יישוב מחדש המשתמשים בקרקעות בקומונות, עיירות ומחוזות של העיר, תוך הבטחת התנאים בהתאם לתקנות, הם רשאים להעביר את הזכות להשתמש בקרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן, פרויקטים של השקעה בבניית דיור עם מטרות יישוב מחדש המשתמשים בקרקע ליחידים לבניית בתים משלהם.

בהשוואה בין תוכן החוק לעסקי נדל"ן לבין החלטה מס' 83/2024, אמר עורך הדין נגוין ואן האו: החלטה זו של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי צמצמה משמעותית את הוראות החוק בנוגע לאזורים שבהם משקיעים בפרויקטים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבניית בתים משלהם.

"עם זאת, זה לא נחשב בלתי חוקי מכיוון "חוק עסקי הנדל"ן הסמיך את הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי להחליט על האזורים שבהם משקיעים בפרויקטים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבניית בתים משלהם, בהתבסס על התנאים המקומיים", העיר עורך הדין האו .

באופן כללי, התקנות האחרונות של ועדת העם של HCMC יסייעו ל"קטר" של המדינה כולה לפתור בעיות רבות הקשורות למצב של חלוקה ומכירה חסרי הבחנה של קרקעות, מה שהורס את התכנון. במקביל, למזער את המצב של אנשים שבונים באופן שרירותי ללא אישור, לא רק זאת, אלא גם לסייע בהפחתת הסיכונים המשפטיים עבור קוני בתים, ולדרוש ממשקיעים בפרויקטים של נדל"ן באזור לשפר את איכות המוצרים שלהם באופן סינכרוני . בנוסף, החלטה 83/2024 עולה בקנה אחד גם עם פרויקט " השקעה - בניית מחוזות למחוזות (או ערים תחת הו צ'י מין סיטי) בתקופה שבין 2021 ל-2030" שהעיר בונה, ובפרט עד 2030, מחוזות יתמקדו בהשקעה בבניית תשתיות לקראת יעדים עירוניים כדי להפוך לערים תחת הו צ'י מין סיטי.

התמודדות עם 'וריאציות'

מיד עם פרסום החלטה 83/2024 של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי שלח עצומה לוועדת העם של העיר, והעלה חששות רבים.

בשיחה עם כתבי עיתון דאי דואן קט בבוקר ה-1 בנובמבר, אמר מר לה הואנג צ'או - יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי כי האיגוד גם שלח מסמך לוועדת חזית המולדת של וייטנאם בהו צ'י מין סיטי בנוגע להצעה לציין את האזורים שבהם משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ודיור רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבניית בתים בקומונות, למעט עיירות ב-5 מחוזות בהו צ'י מין סיטי.

לדברי מר לה הואנג צ'או, בחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 ובחוק הדיור משנת 2023, הו צ'י מין סיטי היא אזור עירוני מיוחד, כך שרק במקרים של קרקעות ברובעים, מחוזות וערים של אזורים עירוניים מיוחדים (כולל 16 מחוזות ועיר טו דוק), נקבע כי משקיעים אינם רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבניית בתים משלהם.

בעבר, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי שלח מסמך לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי, למחלקת הבנייה ולוועדת חזית המולדת של הו צ'י מין סיטי, ובו המליץ ​​כי עדיין יש לאפשר חלוקת קרקעות ומכירתן בקומונות ב-5 מחוזות של הו צ'י מין סיטי. משום שאם חלוקת קרקעות ומכירתן ב-5 מחוזות אסורים, הדבר אינו תואם את הוראות חוק עסקי הנדל"ן וחוק הדיור.

לכן, הציע האיגוד כי הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי תקבע תקנות מפורטות לקביעת אזורים שבהם משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ודיור רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים כדי לבנות בתים משלהם בקומונות, למעט עיירות ב-5 מחוזות בעיר.

בנוגע להשפעה ה"פוסט-" של החלטה 83/2024 של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, אמר עורך הדין נגוין ואן האו - חבר הוועד המרכזי של חזית המולדת של וייטנאם, סגן יו"ר לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי, כי יישום החלטה זו עלול להפוך את היצע הקרקעות בהו צ'י מין סיטי לדלות עוד יותר, ולא לענות על צרכי העם. לפיכך, קיימת אפשרות שמחירי הקרקעות שחולקו בעבר יעלו בחדות בעתיד הקרוב ויגביל את מספר הקונים עקב חוסר יכולת כלכלית.

מהנדס טראן ואן פואנג, מנהל חברת תיווך נדל"ן בעיר טו דוק, שחולק את אותה דעה, אמר: "אם התקנה אוסרת על חלוקת קרקעות לחלקות למכירה, הו צ'י מין סיטי צריכה להיערך לאפשרות שמשקיעים, ארגונים ויחידים "יעקוף את החוק" כדי להפריד חלקות קרקע. בפרט, היקף התקנה החדשה בנושא חלוקת קרקעות עדיין מאפשר למשקי בית וליחידים בעלי קרקע להיחשב לחלוקת קרקע אם הם עומדים בתנאים. אם יורשה לה "לעבור טרנספורמציה", בעיית חלוקת הקרקעות לחלקות למכירה תתפתח לכיוון מתוחכם ושלילי יותר, ותשפיע על שוק הנדל"ן באופן כללי."

מכיוון שהיא ממוקמת ליד מחוז 7, מחוז נה בה, הו צ'י מין סיטי חווה כיום קצב עיור מהיר מאוד.

מבחינת עיור, האדריכל נגוין ואן ביו - מנהל חברת Bhomes LLC אמר כי התקנה החדשה מגדירה שבנוסף לרובעים ולמחוזות, אסור לחלק לחלקות או למכור קרקעות ב-5 מחוזות פרברים, כולל בין צ'אן, הוק מון, קאן ג'יו, קו צ'י ונה בה. "בשנים האחרונות, כולנו יודעים שלמרות ש"סומנו" כפרברים, קצב העיור של מקומות מסוימים, כמו בין צ'אן (במיוחד אזור טרונג סון), נה בה (אזור פואוק קיין),... גדל במהירות. תשתית עירונית מודרנית, במקומות רבים יש אפילו קצב בניית תשתית וריכוז אוכלוסין מהירים יותר מאשר במחוזות מרכזיים מסוימים", ניתח האדריכל נגוין ואן ביו.

בשיתוף עם כתבי עיתון דאי דואן קט, נציגים של כמה עסקים ואנשים מודאגים גם מכך שלמרות שאין עוד מקרים של עסקי נדל"ן קטנים שקונים קרקעות חקלאיות מאנשים, ואז משרטטים באופן לא חוקי "פרויקטים" למכירה, המצב של פרויקטים המחלקים חלקות אדמה למכירה שנותרים ללא שינוי, ללא תשתיות שנבנו על הקרקע, כולל פרויקטים מושעים, אם לא יהיה פתרון, יגרום גם לשוק הנדל"ן של עיר ה"קטר" להישאר במצב של "חטיפה ונטישה", ללא פתרון בעיות השורש.

מקור: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html