הו צ'י מין סיטי צריכה להגיב ל"וריאציות"

העיר הו צ'י מין סיטי הורתה רשמית כי יזמי פרויקטים של נדל"ן בעיר אינם מורשים לחלק ולמכור מגרשים במסגרת הפרויקטים שלהם ליחידים או לארגונים לבנייה עצמית של בתים. רבים מאמינים כי העיר הו צ'י מין סיטי זקוקה לתוכנית למניעת ניצול לרעה אפשרי של נוהג זה.

חוק עסקי הנדל"ן, שנכנס לתוקף החל מ-1 באוגוסט 2024, אוסר על חלוקת קרקעות ומכירה באזורים עירוניים.

צוות השטח בודק את ניהול אדמות המדינה במחוז בין צ'אן, הו צ'י מין סיטי. (צילום: ת'אן דאו).

לאחרונה, כדי ליישם את חוק עסקי הנדל"ן, פרסמה ועדת העם של הו צ'י מין סיטי את החלטה מס' 83/2024 בנוגע לתקנות לקביעת אזורים בהם משקיעים בפרויקטי נדל"ן ופרויקטים של השקעה בבניית דיור רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית לארגונים וליחידים לצורך בנייה עצמית של דיור באזור.

עם החלטה זו, העיר הו צ'י מין אוסרת רשמית על חלוקת קרקעות ומכירתן כדי לטפל בבעיה מתמשכת זו. באופן ספציפי, יזמי פרויקטים של נדל"ן בעיר אינם רשאים לחלק ולמכור מגרשים במסגרת הפרויקטים שלהם ליחידים או לארגונים לבנייה עצמית של בתים. על פי תקנה זו, בנוסף לרובעים ולמחוזות, אדמות בחמישה מחוזות פרבריים, כולל בין צ'אן, הוק מון, קאן ג'יו, קו צ'י ונה בה, אסורות גם לחלוקה ולמכירה.

בינתיים, העיר קובעת רק כי חלוקת קרקע מותרת למשקי בית וליחידים שאדמתם עומדת בתנאים להיחשב לחלוקה.

מניעת חלוקת קרקעות ומכירה בלתי חוקית.

בנוגע לתוכן ההחלטה 83/2024 של הוועדה העממית של הו צ'י מין סיטי, עורך הדין נגוין ואן האו - חבר הוועד המרכזי של חזית המולדת של וייטנאם, סגן ראש לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי, העיר כי ההחלטה החדשה של הו צ'י מין סיטי... תהיה לכך השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן בעיר, ותשפיע ישירות על פעילותם העסקית של גופים המעורבים במסחר בנדל"ן ועל חלוקת הקרקע ומכירה בלתי חוקית הנרחבת של מגרשים שהתרחשה לאחרונה.

איסור על חלוקת קרקעות ומכירתן יעזור לערים רבות להתמודד עם בעיות של "תכנון כאוטי" ו"אינפלציה במחירים" בשוק הנדל"ן. (צילום: דאי דואן קט).

עורך הדין האו גם ניבא כי לאחר פרסום החלטה 83/2024, יהיו בהכרח דעות סותרות מצד הציבור, הקהילה העסקית וחברות נדל"ן.

על פי סעיף 6, סעיף 31 לחוק עסקי הנדל"ן משנת 2023, אחד התנאים להעברת זכויות שימוש בקרקע עבור קרקע עם תשתית טכנית בפרויקטים של נדל"ן ליחידים לבנייה עצמית של דיור הוא כי: " הקרקע אינה ממוקמת במחוזות, מחוזות או ערים של אזורים עירוניים מיוחדים, מסוג I, סוג II וסוג III; ואינה כפופה למכירה פומבית של זכויות שימוש בקרקע להשקעה בפרויקטים של בניית דיור כפי שנקבע בחוק הקרקעות. עבור אזורים אחרים, הוועדה העממית המחוזית תקבע את האזורים שבהם משקיעי הפרויקט רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית ליחידים לבנייה עצמית של דיור בהתבסס על תנאים מקומיים ."

עורך הדין נגוין ואן האו צופה כי לתוצאות ההחלטה החדשה של הו צ'י מין סיטי תהיה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן בעיר.

לפיכך, לדברי עורך הדין נגוין ואן האו, הו צ'י מין סיטי ביססה באופן קונקרטי את הוראות החוק על עסקי נדל"ן. באופן ספציפי, פרטיו של הדבר מונחים על ידי סעיף 2 של החלטה מס' 83/2024. באופן ספציפי, הדבר חל על משקיעים בפרויקטים של נדל"ן ופרויקטים של בניית דיור ברחבי הו צ'י מין סיטי. הזכות להשתמש בקרקע עם תשתית קיימת במסגרת פרויקט נדל"ן או פרויקט השקעה בבניית דיור לארגונים או יחידים לצורך בנייה עצמית של דיור אינה מותרת.

למעט במקרים בהם משקיע בפרויקט נדל"ן או פרויקט בניית דיור שמטרתו יישוב מחדש של מגרשים בקומונות, עיירות או מחוזות של עיר עומד בתנאים שנקבעו, הוא רשאי להעביר את הזכות להשתמש בקרקע עם תשתית טכנית במסגרת פרויקט הנדל"ן או פרויקט בניית הדיור שמטרתו יישוב מחדש של מגרשים ליחידים לצורך בנייה עצמית של בתים.

בהשוואה בין תוכן חוק עסקי הנדל"ן לבין החלטה מס' 83/2024, קבע עורך הדין נגוין ואן האו: החלטה זו של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי צמצמה משמעותית את התקנות המשפטיות בנוגע לאזורים שבהם יזמי פרויקטים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית קיימת ליחידים לצורך בנייה עצמית של דיור.

עם זאת, זה לא נחשב בלתי חוקי מכיוון "החוק על עסקי נדל"ן הסמיך את ועדת העם של הו צ'י מין סיטי להחליט, בהתבסס על התנאים המקומיים, באילו אזורים משקיעי פרויקטים רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית קיימת ליחידים לצורך בנייה עצמית של דיור", הצהיר עורך הדין האו בהערכתו .

בסך הכל, התקנות האחרונות של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי יסייעו ל"קטר" של המדינה לטפל בחסרונות רבים בנוגע לחלוקת קרקעות ומכירתן המשתוללת שהורסת את התכנון העירוני. במקביל, מזעור בנייה בלתי מורשית על ידי תושבים לא רק מפחית את הבעיה אלא גם מפחית סיכונים משפטיים עבור רוכשי בתים, ודורש מיזמי פרויקטים של נדל"ן באזור לשפר באופן מתמיד את איכות מוצריהם . יתר על כן, החלטה 83/2024 מתיישבת עם " תוכנית ההשקעה והבנייה עבור מחוזות שיהפכו לערים (או ערים תחת הו צ'י מין סיטי) giai đoạn 2021-2030" שהעיר מפתחת כעת. באופן ספציפי, עד 2030, מחוזות יתמקדו בהשקעה בפיתוח תשתיות לקראת סטנדרטים עירוניים שישודרגו לערים ישירות תחת הו צ'י מין סיטי.

תגובה ל'עיוותים'

מיד לאחר פרסום החלטה 83/2024 של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, שלחה איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי עצומה בכתב לוועדת העם של העיר ובה העלתה מספר חששות.

בשיחה עם כתב מעיתון דאי דואן קט בבוקר ה-1 בנובמבר, אמר מר לה הואנג צ'או, יו"ר איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי, כי האיגוד שלח גם מסמך לוועדת הו צ'י מין סיטי של חזית המולדת של וייטנאם בנוגע להצעה לפרט בפירוט את האזורים שבהם יזמי נדל"ן ודיור רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית קיימת ליחידים לצורך בניית דיור בקומונות, למעט עיירות, ב-5 מחוזות של הו צ'י מין סיטי.

לדברי מר לה הואנג צ'או, על פי חוק עסקי הנדל"ן משנת 2023 וחוק הדיור משנת 2023, הו צ'י מין סיטי היא אזור עירוני מיוחד, לכן, רק במקרים בהם הקרקע ממוקמת ברובעים, מחוזות או ערים של אזורים עירוניים מיוחדים (כולל 16 מחוזות ועיר טו דוק) נאסר על משקיעים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית קיימת ליחידים לצורך בנייה עצמית של דיור.

בעבר, איגוד הנדל"ן של הו צ'י מין סיטי שלח מסמך לוועדת העם של הו צ'י מין סיטי, למחלקת הבנייה ולוועדת חזית המולדת של הו צ'י מין סיטי, ובו המליץ ​​כי עדיין יש לאפשר חלוקת קרקעות ומכירתן בקומונות השייכות ל-5 מחוזות של הו צ'י מין סיטי. זאת משום שאיסור חלוקת קרקעות ומכירתן ב-5 מחוזות אלה אינו עולה בקנה אחד עם תקנות חוק עסקי הנדל"ן וחוק הדיור.

לכן, הציע האיגוד כי ועדת העם של הו צ'י מין סיטי תפרט בפירוט את האזורים שבהם יזמי פרויקטים של נדל"ן ודיור רשאים להעביר זכויות שימוש בקרקע עם תשתית טכנית קיימת ליחידים לצורך בנייה עצמית של בתים בקומונות, למעט עיירות בחמשת המחוזות של העיר.

בנוגע ל"השלכות" של החלטה 83/2024 של ועדת העם של הו צ'י מין סיטי, עורך הדין נגוין ואן האו - חבר הוועד המרכזי של חזית המולדת של וייטנאם, סגן ראש לשכת עורכי הדין של הו צ'י מין סיטי - סבור כי יישום החלטה זו עלול להצמצם עוד יותר את היצע מגרשים בהו צ'י מין סיטי, ולא לענות על צרכי העם. לכן, סביר להניח שמחירי מגרשים שחולקו בעבר יעלו בחדות בעתיד הקרוב, מה שיגביל את מספר הקונים עקב יכולת כלכלית לא מספקת.

מהנדס טראן ואן פואנג, מנהל חברת תיווך נדל"ן בעיר טו דוק, שותף לדעה זו, הצהיר: אם התקנות אוסרות חלוקת קרקעות ומכירתן, העיר הו צ'י מין צריכה לצפות את האפשרות שיזמים, ארגונים ויחידים "יעקפו את החוק" כדי לחלק חלקות קרקע. התקנות החדשות בנושא חלוקת קרקעות צריכות עדיין לאפשר למשקי בית וליחידים בעלי קרקעות להיחשב לחלוקה אם הם עומדים בתנאים. אם יורשה "לעוות", נוהג חלוקת הקרקעות ומכירתן יהפוך למתוחכם ושלילי יותר, וישפיע על שוק הנדל"ן באופן כללי.

בשל קרבתו למחוז 7, מחוז נהה בהו צ'י מין סיטי חווה כיום עיור מהיר מאוד.

בנוגע לעיור, האדריכל נגוין ואן ביו, מנהל חברת Bhomes בע"מ, סבור כי התקנות החדשות קובעות כי בנוסף לרובעים ולמחוזות, אדמות בחמישה מחוזות פרברים, כולל בין צ'אן, הוק מון, קאן ג'יו, קו צ'י ונה בה, אסורות גם לחלוקה ולמכירה כמגרשים. "בשנים האחרונות, כולנו יודעים שלמרות שסומנו כפרברים, קצב העיור באזורים מסוימים, כמו בין צ'אן (במיוחד אזור טרונג סון) ונה בה (אזור פואוק קיין), גדל במהירות. התשתיות העירוניות מודרניות, ובמקומות רבים, קצב בניית התשתיות וריכוז האוכלוסייה אף גבוה יותר מאשר בכמה מחוזות מרכזיים", ניתח האדריכל נגוין ואן ביו.

בשיחה עם כתבים מעיתון דאי דואן קט, הביעו נציגים מכמה עסקים ותושבים דאגה מכך שלמרות שאין עוד מקרים של חברות נדל"ן קטנות הרוכשות אדמות חקלאיות מאנשים ולאחר מכן יוצרות "פרויקטים" באופן בלתי חוקי למכירה, המצב של פרויקטים של חלוקת קרקעות נטושים ללא תשתית, כולל פרויקטים תקועים, ימשיך להטריד את שוק הנדל"ן של עיר "מובילה" זו אם לא יימצאו פתרונות. זה ימנע את פתרון שורש הבעיות.

מקור: https://daidoanket.vn/cam-phan-lo-ban-nen-tp-hcm-can-ung-pho-cac-bien-tuong-10293610.html