למה כל כך קשה לשוק הנדל"ן "להפשיר"?

סנטימנט קונים זהיר, מחסור בהיצע חדש ומשתנים משפטיים רבים גורמים לנזילות של מגרשים להתאושש באיטיות, למרות שזהו תחום שמושך את תשומת ליבם של חלק מהמשקיעים.

מאז מגפת הקורונה, שוק הקרקעות לא ראה סימנים חיוביים משמעותיים, כאשר שיעורי הספיגה נותרו נמוכים באופן עקבי, בדרך כלל מתחת ל-20%. דו"ח של חברת הייעוץ DKRA מראה כי בשנת 2023, שיעור ספיגת הקרקעות עמד על כ-10% בלבד, בשנת 2024 הוא עמד על 15.15%, ובשנת 2025 הנזילות השתפרה רק במעט, כאשר שיעור ספיגת השוק הכולל עמד על כ-18%. במהלך השנה האחרונה, שוק הדרום רשם כ-9,450 מגרשים שהוצעו למכירה, כאשר כמעט 1,700 מוצרים נספגו.

גם פלטפורמות נתונים מקוונות משקפות מגמה דומה. על פי אתר הנדל"ן המקוון Batdongsan, לאחר עלייה מקומית באפריל, הביקוש למגרשי קרקע התקרר במהירות, וירד בממוצע של 15-20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, כאשר חיפושים אחר מגרשי קרקע ירדו ב-30-40% בזמנים רבים. מכירות מגרשי קרקע בפרויקטים שהושקו לאחרונה נותרו סביב 20-30% מהמלאי הזמין.

בינתיים, Nha Tot מעריכה כי, למעט הפריחה המקומית בעקבות הודעת מיזוג המחוזות, שוק הקרקעות בשנה שעברה היה איטי באופן כללי, כאשר מספר הקונים ירד ב-35-50% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2024, וירד ברוב האזורים.

נדל"ן בהו צ'י מין סיטי, כולל מגרשים ואדמות חקלאיות . צילום: קווין טראן

מר פאן דין פוק, מנכ"ל Seenee Vietnam, מסביר את הסיבות להתאוששות האיטית של נזילות הקרקעות ומאמין שהמכשול הגדול ביותר כיום טמון בתזרים המזומנים ובסנטימנט המשקיעים. במחזור הקודם, רוב המשקיעים הפסידו כסף בעת השקעה בקרקעות - סוג של נכס שהוא באמת "קבוע", שנקנה בעיקר כדי להמתין לעליות מחירים לפני המכירה, מבלי לייצר ערך שימוש או תזרים מזומנים במהלך תקופת ההחזקה. כאשר השוק יורד, נזילות לקויה גורמת לקוני קרקעות רבים לקשור את הונם למשך זמן רב. ניסיון זה הוביל משקיעים רבים לשקול מחדש ולהעריך מגזרים שיכולים לייצר תזרים מזומנים, כגון דירות, מכיוון שגם אם הם עדיין לא מכרו אותן, עדיין ניתן להשכיר את הנכס.

מנקודת מבט של היצע, מר וו הונג טאנג, סגן המנכ"ל של קבוצת DKRA, ניתח כי שוק הקרקעות חווה מחסור חמור בפרויקטים חדשים, שכן משקיעים רבים נסוגים בהדרגה מפלח זה. במהלך השנה האחרונה, היצע חדש היווה רק כ-13% מסך ההיצע הראשוני, כאשר רוב המוצרים בשוק הם מלאי משנים קודמות. טיי נין , המחוז עם החלק הגדול ביותר של היצע קרקעות בדרום, רשמה רק שני פרויקטים חדשים: אזור המגורים דרגון עדן (146.8 דונם) ואזור העיר סוליה (20.5 דונם). בהו צ'י מין סיטי (לאחר מיזוג בין דואונג ובא ריה - וונג טאו), ההיצע המוצע למכירה מורכב בעיקר ממלאי קיים או מהשקה מחדש של שלבים קודמים.

לכן, היצע וביקוש אינם מסונכרנים, כאשר כ-69% ​​מהביקוש מתמקד בפרויקטים חדשים, כפי שמעיד העובדה שפרויקטים בטאי נין היוו למעלה מ-53% מהנזילות בשוק הקרקעות בדרום בשנה שעברה.

מנקודת מבט עסקית, מגמת הנסיגה מקרקעות הופכת בולטת יותר ויותר. יזמים רבים כמו קבוצת טאנג לוי, קאט טונג, טראן אנה וקאי הואן לנד, שבעבר ראו במגזר זה עמוד תווך, אינם נותנים לו עוד עדיפות בתוכניות העסקיות שלהם לשנת 2026.

לדברי נציג של חברת נדל"ן, פיתוח מגרשים הופך להיות קשה יותר ויותר עקב תקנות משפטיות מחמירות, עלייה חדה בעלויות השקעה מתשתיות ואגרות שימוש בקרקע ועד לשירותים, בעוד שזמן היישום מתארך. לעומת זאת, מחירי המכירה קשים להתחרות עם בתים טוריים ודירות, מה שמצריך מצמצם את שולי הרווח ואף הופך את הפרויקט ללא רווחי. מציאות זו אילצה יזמים רבים להסתגל, מה שגרם למחירי מגרשים ראשוניים לעלות ב-20-30% בשנה האחרונה, בעיקר כדי לקזז את עלויות הפיתוח.

בתחזית לשנת 2026, מומחים סבורים כי מאזן ההשקעות בשוק הנדל"ן משתנה בהדרגה, מה שפותח את האפשרות שחלק מהמשקיעים ישקלו מחדש את מגרשים. מר פאן דין פוק ציין כי העלייה החדה במחירי הדירות גורמת לפלח זה להפוך לבלתי מאוזן יותר ויותר בהשוואה להכנסה ולשימושיות. כאשר מחירי הדירות באזורים רבים חורגים מספים סבירים ומתקרבים למחירי הקרקע באותו מיקום, ההבדל הופך לפחות משכנע. הוא ציטט את הדוגמה של לונג אן , שם מחירי הדירות הגיעו לכ-35 מיליון דונג וייט למ"ר, בעוד שמגרשי קרקע בפרויקטים עם תכנון בקנה מידה 1:500 ותשתית מלאה נעים רק בין 20-25 מיליון דונג וייט למ"ר.

עם זאת, לדברי מר פוק, החזרת מגרשים, אם תתרחש, לא תהיה נרחבת כמו במחזורים קודמים, אלא סלקטיבית, תוך התמקדות באזורים עם תשתית מלאה, קישוריות, שירותים, תעסוקה ובמיוחד תזרים מזומנים אמיתי מהתושבים. המחסור בהיצע חדש, מחירי קרקעות המתקרבים לשווי השוק והדרישות הגוברות לאיכות חיים ימשיכו לעצב מחדש את הקטע הזה.

מומחה הנדל"ן טראן הואנג, החולק את אותה דעה, מאמין ששוק הקרקעות עובר שינוי משמעותי. בעבר, פרויקטים רבים כללו רק חלוקת קרקעות, בניית כבישים פנימיים ומכירת מגרשים. כעת, עסקים חייבים להתפתח בצורה שיטתית יותר, ולהשקיע בתשתיות, שירותים, בתי ספר, מרכזי קניות ושירותים חיוניים אחרים, תוך התקרבות למודל של אזור עירוני שלם. שינוי זה נובע מחוק הקרקעות החדש, שנכנס לתוקף ב-1 באוגוסט 2024, אשר מבטל כמעט לחלוטין את השיטה המסורתית של חלוקת ומכירת מגרשים. על הפרויקטים להשלים את התשתיות, השירותים והדיור בהתאם לתוכנית לפני שייבדקו ויקבלו תוקף לבעלות על הקרקע.

לדברי מומחים, שינויים במודלי פיתוח בשילוב עם הדחף מתשתיות תחבורה עלולים לגרום לעלייה של 10-20% במחירי הקרקע בשנת 2026. עם זאת, הבדלי המחירים בין אזורים ימשיכו להיות שונים מאוד, וישקפו הבדלים במיקום, במוצר ובביקוש מקומי. לכן, סביר להניח שמחירי הקרקע לא ייצרו עליות מחירים משמעותיות או יניעו את נזילות השוק כמו בעבר, אם כי עליות מחירים מקומיות עשויות להתרחש.

מר פאן דין פוק מאמין כי מגזר זה עדיין סובל מ"צלקות" פסיכולוגיות לאחר המחזור האחרון, במיוחד בכל הנוגע לנזילות וליכולת לייצר תזרים מזומנים. רק פרויקטים מפותחים היטב, היוצרים קהילת מגורים אמיתית ומייצרים תזרים מזומנים פנימי, יכולים להתגבר על חולשה זו, ובכך להניח את היסודות להתאוששות בת קיימא של שוק הקרקעות.

לפי Vnexpress.net

מקור: https://baophutho.vn/vi-sao-dat-nen-kho-ra-bang-245736.htm